STS 543/2002, 30 de Mayo de 2002

Ante el Juzgado de Primera Instancia número Treinta y Ocho de Madrid, fueron vistos los autos de menor cuantía nº 1003/93, seguidos a instancia de la Comunidad de Propietarios de la calle Atocha 97 de dicha capital, contra Don Carlos , Doña Diana , Don Rosendo , Don Ignacio , Doña Carmen , Don Enrique y Doña Regina todos ellos con la misma representación procesal, sobre alteración de elementos comunes y otros extremos.

Por la representación de la parte actora se formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... dictar en su día sentencia por la que se declare que: 1º. Los demandados han alterado los elementos comunes del inmueble; 2º. los demandados han modificado físicamente la configuración interna del piso NUM000 de la casa NUM001 de la calle DIRECCION000 de esta Capital, segregando el mismo en cuatro pisos distintos, sin el consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios actora; debiendo contener la citada sentencia la condena, conjunta y solidaria de los demandados a lo siguiente: 1º. Reposición al estado primitivo de los elementos comunes alterados, y que se citan en el hecho 5º de este escrito de demanda; 2º. Reposición al estado original del piso NUM000 de la finca NUM001 de la DIRECCION000 de esta Capital, en el sentido de dejar construido un solo piso o vivienda, conforme existía con anterioridad al no existir unanimidad entre los comuneros; y 3º Expresa condena en costas a los demandados, declarándose la temeridad y mala fe de los mismos en sentencia". Asimismo solicitaba el recibimiento a prueba del procedimiento.

Admitida a trámite la demanda, por la representación de la parte demandada se contestó a la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, alegando la excepciones dilatoria de falta de personalidad en la actora y falta de personalidad en el procurador de la misma por insuficiencia o ilegalidad del poder, al tiempo que formulaba reconvención alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó oportunos, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... se sirva dictar, en su día, sentencia, por la que se decrete lo siguiente: a) Sean estimadas las dos indicadas excepciones dilatorias, desestimándose la demanda de la citada Comunidad de Propietarios, al no entrar en el fondo del asunto, y condenando a dicha actora al pago de las costas.- B) En el caso improbable de que no fueran estimadas las excepciones dilatorias formuladas por esta representación, desestime íntegramente la demanda instada de contrario, absolviendo a mis representados de las peticiones de contrario, condenando a dicha actora al pago de las costas del procedimiento, con los demás pronunciamientos favorables de rigor, y C) Estime íntegramente la demanda reconvencional instada, y condene a la Comunidad demandada en reconvención a lo siguiente: 1) Reparar la bajante de la Comunidad existente en el Salón exterior, de la Vivienda cuarto derecha (fotografía 30), realizando cuantas obras sean necesarias a tal fin, dejando dicho Salón en el perfecto estado de pintura en que se encontraba antes del siniestro; 2) Realizar las obras y actuaciones necesarias para la total insonorización de la bajante en patio común interior, de la Comunidad, a la que vierte aguas la vivienda del NUM002 , y que se alude en el acta de la reunión de 27 de Julio de 1.993; 3) Instalar la pertinente toma a tierra, en la finca, con cuantas obras y actuaciones sean necesarias, acomodando dicha realización a las exigencias reglamentarias; 4) Rehabilitar íntegramente la azotea y cubierta de la finca; 5) Enfoscar todos los patios interiores, rehabilitándolos en la forma técnicamente conveniente; 6) Rehabilitar la escalera, realizando las obras necesarias para propiciarle un estado idóneo de uso y habitabilidad mínimamente exigible; 7) Rehabilitar o sustituir el ascensor, y toda la instalación accesoria y complementaria del mismo, acondicionándole a las exigencias reglamentarias y de seguridad obligatorias, que propicien el uso del mismo adecuado e idóneo; 9) Rehabilitar y reparar todas las bajantes de desagües y aguas pluviales, así como los canalones receptores de estas aguas, que se encuentran en deplorable estado, en la forma y condiciones necesarias que eviten filtraciones y humedades en propiedades privativas; 10) Sanear todos los patios interiores, en sus bajos, haciéndolos salubres y no peligrosos para la habitabilidad de las viviendas y locales próximos a su solado; 11) Requerir a la propiedad de pisos quinto izquierda y primero izquierda, para que repongan los huecos de fachada exterior al estado primitivo, incluso en lo relativo a carpintería y configuración decorativa, y, en el caso de la vivienda del quinto izquierda, se repongan a su estado primitivo las ventanas y sus huecos, existentes en los distintos patios interiores, incluso en lo relativo a la configuración de sus respectivos marcos y huecos de ventana, dejándolos de forma similar a las restantes ventanas de dichos patios; 12) Requerir a la propiedad del piso quinto izquierda para que reponga a su estado primitivo la ventana que ha aperturado en fachada de patio interior, elemento común, y que reseña la fotografía adjunta a este escrito como documento número once; 13) Requerir a la Propiedad del piso que ha instalado la conexión a bajante que refleja la fotografía adjunta a este escrito, como documento número veintidós, para que la elimine reponiendo la parte del hueco del patio interior, a su estado primitivo, es decir, sin que exista dicha exclusiva conexión de desagüe; 14) Indemnizar a la parte actora reconviniente, de cuantos daños y perjuicios, a determinar en ejecución de sentencia, se le irroguen a mis representados, con motivo de las anomalías que representa el apartado 1), precedente, y por el tiempo que transcurra sin reparar, a tenor de la ocupación arrendaticia concertada sobre la vivienda afectada y 15) Abonar las costas que genere la tramitación procesal de la presente demanda reconvencional, condenándola a estar y pasar por cuanto determine la referida sentencia".

Dado traslado de la reconvención a la parte actora, ésta la contestó, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... dictar en su día sentencia por la que se desestime totalmente la misma, condenándose expresamente en costas a los actores reconvencionales, declarándose la temeridad y mala fe de los mismos, en dar lugar a esta innecesaria demanda reconvencional".

Por el Juzgado se dictó sentencia en fecha 20 de Julio de 1.994, cuyo fallo es como sigue: "FALLO.- Que desestimando la excepción de falta de personalidad planteada y estimando la demanda principal interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la finca nº NUM001 de la DIRECCION000 de esta capital contra Don Carlos , Doña Diana , Don Rosendo , Don Ignacio , Doña Carmen , Don Enrique y Doña Regina : A) Se declara: 1º. Que los demandados han alterado los elementos comunes del inmueble nº NUM001 de la DIRECCION000 de Madrid. 2º. Que los demandados han modificado físicamente la configuración interna del piso NUM000 de dicha finca, segregando el mismo en cuatro pisos distintos sin el consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios actora.- B) Se condena conjunta y solidariamente a los demandados a lo siguiente: 1º. Reposición al estado primitivo de los elementos comunes alterados, que se citan en el hecho quinto del escrito de demanda; 2º. Reposición al estado original del piso NUM000 de la finca NUM001 de la DIRECCION000 de Madrid, en el sentido de dejar construido un solo piso o vivienda, conforme existía con anterioridad al no existir unanimidad entre los comuneros.- C) se condena expresamente a los demandados al pago de las costas. Se desestima la demanda reconvencional absolviendo de la misma a la Comunidad de Propietarios de la finca NUM001 de la DIRECCION000 de esta capital, con imposición a los promoventes de las costas de la reconvención".

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Vigesimoprimera de la Iltma. Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia en fecha 14 de Octubre de 1.996, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS.- Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Carlos y otros debemos revocar y revocamos en parte al sentencia dictada a 20 de Julio de 1.994 por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 38 de Madrid en los autos del juicio de menor cuantía seguidos bajo el número 1003/93 a instancias de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 número NUM001 de Madrid contra Don Carlos , Doña Diana , Don Rosendo , Don Ignacio , Doña Carmen , Don Enrique y Doña Regina y en su lugar dictamos una nueva resolución en la que desestimamos las pretensiones que se deducen el escrito de demanda relativas a : a) la sustitución de elementos de cerrajería que formaban los miradores exteriores del piso; b) las tomas de agua; c) la incorporación de tres nuevos conductos de evacuación de aguas fecales; d) la instalación de conductos de ventilación de las nuevas cocinas; e) el tubo negro llevado por los demandados desde el cuarto de contadores hasta el piso cuarto; f) la instalación de dos tomas de gas; así como a la declaración de que los demandados han modificado físicamente la configuración interna del piso NUM000 de la casa número NUM001 de la DIRECCION000 de Madrid, confirmando la sentencia de la instancia en los restantes pronunciamientos excepto en materia de costas no haciendo especial condena de las originadas en ambas instancias".

Por la Procuradora de los Tribunales Doña María Luisa Martínez Parra, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 , nº NUM001 de Madrid, se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:

"Al amparo del ordinal 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por incurrir la sentencia recurrida en infracción de las normas de ordenamiento jurídico aplicables a las cuestiones objeto de debate.- Se denuncia en este motivo la infracción por la sentencia recurrida del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal".

"Al amparo del ordinal 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por incurrir la setnencia recurrida en infracción de las normas de ordenamiento jurídico aplicables a las cuestiones objeto de debate.- Se denuncia en este motivo la infracción por la sentencia recurrida del artículo 8, en relación con los artículos 5 y 16.1ª de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1.960".

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, por el Procurador Sr. García Sevilla, en la representación que ostentaba de la parte recurrida, se presentó escrito impugnando el mismo.

No habiéndose solicitado por todas las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para la votación y fallo del presente recurso el día VEINTIUNO de MAYO, a las 10,30 horas, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ DE ASÍS GARROTE

La Comunidad de Propietarios de la finca nº NUM001 de la calle de DIRECCION000 de Madrid demandó, en su día, además de los hoy recurrentes, a los otros tres titulares que junto al matrimonio recurrente, eran propietarios de la planta cuarta del citado inmueble por iguales partes indivisas, por haberla dividido la planta en cuatro viviendas, con extensión más reducida, pero independientes, modificando para ello la configuración física del piso, y habiendo alterado diversos elementos comunes que se fijan en el hecho quinto de la demanda, infringiendo lo dispuesto en el art. 7º de la Ley de Propiedad Horizontal; obras que se ha realizado sin la autorización de la Comunidad, de la que esta, ha tenido conocimiento detallado, cuando los demandados han pretendido realizar los trámites necesarios para llevar a efecto la aprobación por la junta de propietarios de la referida división, requisito exigido en el párrafo segundo del art. 8º de la citada ley, y la fijación de las cuotas de participación que corresponde a cada uno de los pisos reformados, sin alteración de las cuotas de los restantes, autorización que fue denegada en junta general de propietarios celebrada el 27 de julio de 1993, acuerdo este de la junta que devino firme por no ser recurrido por los titulares de la planta cuarta.

A la demanda se contestó por los demandados pidiendo la absolución de la misma, y a su vez, reconviniendo contra la Comunidad de Propietarios actora para que realizara diversas obras en la finca. La sentencia de primera instancia dio lugar a la demanda, reconociendo que las obras realizadas por los demandados propietarios del piso NUM000 del inmueble, habían alterado diversos elementos comunes, y en el piso de propiedad de los demandados, habían alterado la configuración del mismo, condenándolos a la reposición de las alteraciones de los elementos comunes a su estado originario, así como el piso de la propiedad de los demandados reconvertirlo a su estado primitivo en el sentido de dejarlo en un solo piso o vivienda conforme existía con anterioridad, y desestimó enteramente la reconvención, sentencia esta que fue revocada en parte por la Audiencia, en el sentido de desestimar respecto al primero de los pedimentos relativos a los elementos comunes, al no considerar que hubo alteración de los mismos referente a: a) La sustitución de los elementos de cerrajería de los miradores exteriores del piso, al sustituir los que con anterioridad eran de hierro forjado y pintados de negro, por otros de acero laminado y de forja mecánica, que corresponde a la primera petición de este grupo, b) las toma de aguas, para los nuevos pisos, que se han añadido tres a la que había originalmente (punto 4º del suplico de la demanda); c) incorporación de tres nuevos conductos de evacuación de aguas fecales; d) instalación de los conductos de las nuevas cocinas, dándole salida a los humos mediante rejillas a patios interiores (punto 6º); e) el tubo negro llevado por los demandados desde el cuarto de los contadores hasta el piso cuarto (punto 7º), y f) la instalación de dos tomas de gas, cuando con anterioridad solo existía una (punto 7º). Por lo que se refiere al primer extremo del suplico que afecta a la alteración de elementos comunes, únicamente se han estimado las peticiones de los puntos 2º y 3º, entendiendo que ha habido modificación de los elementos comunes al sustituir el panel exterior del portero automático existente en el portal, por otro de tres canales más y la apertura de una ventana grande donde originariamente existían dos ventanillos altos en el patio colindante, con la finca núm. 95 de la DIRECCION000 , confirmando en estos dos puntos la sentencia de primera instancia, pero revocando el resto de las peticiones incluso la declaración de que los demandados han modificado físicamente la configuración interna del piso NUM000 de la casa número NUM001 de la DIRECCION000 de Madrid, con la condena de dejar tanto los elementos comunes, como el piso de su propiedad con la configuración y estado que tenían originariamente, y el piso conformando una sola vivienda en vez de cuatro como en virtud de las obras denunciada ha quedado configurado, lo que ha supuesto la desestimación también del extremo segundo de la demanda.

La representación procesal de la Comunidad de Propietarios actora ha impugnado la sentencia mediante este recurso extraordinario de casación invocando dos motivos, uno referente a la desestimación de la demanda, en lo que a la alteración de los elementos comunes se refiere, y otro en lo que afecta a la parte de propiedad privativa de los demandados que abarca la planta cuarta del inmueble. En el primero y al amparo del nº 4 del art. 1692 de la L.E.C., ha alegado vulneración del art. 7º de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, precepto que faculta al propietario de cada piso a modificar "los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario" ... "en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna". Y partiendo de esta normativa legal, entiende que el Tribunal de instancia, no puede denegar las peticiones 1º, y de la 4º a la 8ª ambas inclusive de la demanda que se refiere a las declaraciones de la sentencia de la letra a) y de la d) a la f) ambas incluidas, que tratan de los elementos comunes del edificio que se citan en las mismas, en atención a que la obra haya afectado o no, a uno o más elementos comunes, sino a la consideración de que esas obras hayan alterado alguno de ellos, alteración, que no supone un concepto jurídico sino una circunstancia de hecho que el Tribunal lo ha deducido de la apreciación de la prueba fundamentalmente de la pericial llevada a cabo durante la tramitación del juicio, y a sendos informes extrajudiciales que las partes han acompañado con sus respectivos escritos de alegaciones; apreciación de la prueba, que es facultad soberana de los Tribunales de instancia, y que no es posible revisar en casación salvo, que la misma resulte ilógica, absurda o contraria a una norma legal, circunstancias estas que no se dan en el supuesto de autos, en cuanto que lo que se ha hecho en la sentencia recurrida, es seguir el criterio del perito designado en instancia para dictaminar sobre cuestiones técnicas. Por otra parte el dictamen del perito judicial, se conforma con la idea vulgar de lo que se entiende por alteración de una cosa o elemento de ella, como sinónimo de modificación sustancial de un elemento común.

Se pueden discutir alguna de las pretendidas modificaciones por obras en determinados elementos comunes, pero ello sería entrar a cuestiones de hecho, que no se permite en este recurso, salvo que accedan a la casación por vía de error de derecho en la apreciación de la prueba, invocando al respecto los preceptos de valoración de la misma que se tengan por vulnerados.

En el segundo motivo y también al amparo del nº 4 del art. 1692 de la L.E.C., se alega infracción de la sentencia recurrida del art. 8 en relación con los arts. 5 y 16-1ª de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, porque entiende que aunque el primero de los indicados artículos de la Ley de Propiedad Horizontal, permite la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, sin embargo para ello, además del consentimiento de los titulares afectados, se necesita la aprobación de la Junta de Propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo quinto, sin alteración de la cuota de los restantes, y entendiendo, que tal división material afectaría al título constitutivo, ya que la misma implicaría modificar elementos esenciales del título de constitución, por lo que a tenor de la regla 1ª del art. 16 de la referida ley, para la división material se exige la unanimidad de todos los propietarios.

Entendemos que ha de estimarse este motivo y ello sin necesidad de hacer disquisición alguna, en torno a sí para la aprobación de la división de la planta cuarta del inmueble sito en la calla DIRECCION000 nº NUM001 de Madrid, se necesita la unanimidad o es suficiente la mayoría, primero por haberse desestimado la aprobación de la división en junta de propietarios, y porque es claro que la sentencia de la Audiencia, en vez de aplicar el art. 8º de la Ley de Propiedad Horizontal, que se refiere concretamente a la posibilidad de que los pisos o locales sean objeto de división material para formar otros más reducidos e independientes, tuvo solamente en cuenta, un precepto como es el art. 348 del Código civil, que se refiere de forma general a las facultades del dominio, en el que además, se prevé que estas están sometida a las limitaciones establecidas en las leyes, y es una de las que pone limites a estas facultades de dominio la que regula régimen de propiedad horizontal.

Pues bien, en el art. 8º de esa ley, establece como queda dicho, la facultad de dividir los pisos y locales, pero para que tal división surta efecto, es preciso, como señala el párrafo segundo del mencionado artículo, además del consentimiento de los titulares afectados, que en este supuesto no hay duda de que ha sido prestado, "la aprobación de la junta de propietarios", aprobación que no la han obtenido los demandados, pese a que fue solicitado en forma, en cuanto la junta de propietarios celebrada el 27 de julio de 1993, se les deniega la autorización para dividir el piso cuarto en cuatro viviendas distintas e independientes; acuerdo como dice la sentencia dictada en primera instancia, que devino firme por no ser recurrido por los titulares de la planta cuarta, por lo que también se hizo innecesario la remisión que hace el art. 8º al art. 5º de la Ley de Propiedad Horizontal, para la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados, que debería haberse hecho, en su caso, como determina el apartado último del párrafo segundo del citado art. 5º, tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento exterior o interior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Por todo lo expuesto nos lleva a mantener los pronunciamientos de la sentencia recurrida relativos a los pronunciamientos contenidos en las letras de la a) a la f) ambos incluidos y anular el contenido en el último extremo del fallo referente a la declaración de los demandados han modificado físicamente la configuración interna del piso NUM000 de la casa nº NUM001 de la DIRECCION000 , y en su virtud, y recogiendo en lo fundamental los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia debemos declarar como declaramos que los demandados han modificado la configuración interna del piso NUM000 de dicha finca sin la aprobación de la Comunidad de Propietarios, y en consecuencia debemos condenar y condenamos a los demandados a reponer el susodicho piso cuarto al estado que tenía con anterioridad a la realización de las obras.

Al estimar en parte el recurso no procede hacer especial pronunciamiento en orden a la imposición de las costas del presente recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español