STS 148/2005, 3 de Marzo de 2005

Ponente:RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES
Número de Recurso:3928/1998
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:148/2005
Fecha de Resolución: 3 de Marzo de 2005
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

ACCIÓN DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL. COMPRAVENTA. REQUERIMIENTO DE PAGO. Ejercita la parte actora acción de resolución de contrato de compraventa de un inmueble, formalizado en documento privado, en virtud del cual el padre del demandante, vendió al hoy demandado, funda tal acción en la falta de pago por el demandado de lo adeudado, habiendo el actor requerido por escrito el cumplimiento de dicha obligación. La ineficacia del requerimiento, por adicionar, en contra de lo acordado en el contrato, el pago de intereses que además incumple el contrato en el hecho de no adecuarse el propio requerimiento a lo en tal documento pactado, diciéndose que el contrato es ley entre los contratantes y que debe de cumplirse al tenor de las cláusulas en él establecidas, hace que no exista obligación del demandado de hacer frente a la deuda hasta tanto no se lo requiera de ello, conforme lo estableció el contrato. En primera instancia se desestima la demanda. Se estima la apelación. En la Casación se vuelve a lo resuelto en primera instancia.

 
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CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a tres de Marzo de dos mil cinco.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia de fecha 31 de julio de 1998, como consecuencia del juicio declarativo de menor cuantía seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Picassent sobre resolución de contrato de compraventa, cuyo recurso fue interpuesto por Don Rodolfo , representado por el Procurador, D. Eduardo-Carlos Muñoz Barona, siendo parte recurrida, D. Carlos Alberto , sin representación procesal ante este Alto Tribunal.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Picassent, D. Carlos Alberto promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía contra D. Rodolfo sobre resolución de contrato de compraventa y en la que, tras alegar los hechos y fundamentos jurídicos que tuvo por conveniente, terminó suplicando se dictase sentencia con los siguientes pronunciamientos: "Se declare resuelto de pleno derecho, el contrato de compraventa celebrado el 30-10-1989, por falta de pago de precio, con todo lo inherente, tanto principal como accesorio que dimane de dicha resolución contractual de compraventa de bienes inmuebles. Asimismo, se pronuncie la sentencia sobre el hecho que la cantidad de un millón de pesetas pagadas a cuenta, se computen como frutos civiles, por los más de cuatro años en que el demandado ha venido ocupando ininterrumpidamente el referido chalet; así como que a partir del requerimiento notarial, es decir, el 17-3-1994, hasta que se entregue a mi representado la vivienda- chalet, debe satisfacer frutos civiles, en concepto de alquiler, en la cantidad resultante de acuerdo con el uso de la zona, dada la mala fe evidente del comprador demandado. Todo ello con expresa imposición de costas de conformidad con la normativa legal."

Admitida a trámite la demanda y comparecido el demandado, su defensa y representación legal la contestó, oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos jurídicos que tuvo por conveniente, y terminó suplicando se dictase sentencia por la que "desestimando íntegramente la demanda declare no haber lugar a la resolución contractual instada por la actora vendedora por existir incumplimientos previos por su parte que justifican e imposibilitan el pago del precio por mi representado, con todos los efectos inherentes a la misma tanto principal como accesorio que dimana de la vigencia del citado contrato de compraventa; y de forma subsidiaria para el improbable supuesto de que se admitiese la demanda declarando la resolución contractual, condene al actor a abonar a mi representado en concepto de mejoras la cantidad de 3.374.855 pts. sin que proceda el reconocimiento de frutos civiles, habida cuenta la buena fe en la posesión según lo expuesto en esta demanda, con condena en costas a la actora, dada su temeridad en la presentación de la demanda que deberá indemnizar por los daños y perjuicios que le ha supuesto este procedimiento y que se concreta en los gastos periciales y certificaciones del registro de la propiedad."

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 16 de julio de 1997, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por D. Carlos Alberto , contra D. Rodolfo , no debo declarar y no declaro resuelto el contrato de compraventa de 30-10-1089 y debo absolver y absuelvo al demandado de la petición que se le hacía respecto a los denominados por el actor, frutos civiles, sin entrar en el análisis de la reconvención tácita formulada de adverso con carácter alternativo, imponiendo al actor las costas de este procedimiento."

SEGUNDO

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, sustanciada la alzada, la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia dictó sentencia en fecha 31 de julio de 1998, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "FALLAMOS: Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora, Dña. Elena Gil Bayo, en nombre y representación del demandante, D. Carlos Alberto , contra la sentencia de fecha 16-7-1997. dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Picassent en los autos de menor cuantía nº 306/94, seguidos contra D. Rodolfo , incomparecido en esta alzada, y estimando en parte, tanto la demanda como la reconvención formulada por el demandado, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa celebrado el 30 de octubre de 1989, entre D. Alonso , padre del demandante, y el demandado, por incumplimiento por éste de las obligaciones en él contraídas, debiendo restituirse las partes, recíprocamente, la finca objeto del contrato y el millón de ptas. entregado por el comprador a cuenta del precio, condenando asimismo al demandado a abonar al actor, en concepto de daños y perjuicios la cantidad que correspondería por el alquiler de la finca que fue objeto de la compraventa, durante el tiempo comprendido entre el día 25 de marzo de 1994 y el día en que se entregue al demandante la misma, alquiler cuya determinación se realizará en periodo de ejecución de sentencia, teniendo en cuenta lo establecido en el fundamento de derecho sexto de esta resolución. Asimismo debemos condenar y condenamos al demandante a abonar al demandado la cantidad de 3.374.855 ptas, en concepto de gastos útiles, si bien podrá el demandante sustituir el pago de dicha cantidad por abonar el aumento de valor que por dichos gastos haya adquirido la finca litigiosa. Debemos desestimar y desestimamos el resto de las reclamaciones contenidas tanto en la demanda como en la reconvención. Cada parte abonará las costas de primera instancia causadas a su instancia y las comunes por mitad. No se hace pronunciamiento expreso sobre el pago de las costas de esta alzada."

TERCERO

Por la representación procesal de Don Rodolfo , se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos, todos ellos al amparo del art. 1692, LEC.: Primero.- Por infracción, por aplicación incorrecta, del art. 1504 C.c., en relación con los arts. 1281, 1091 y 1501 del mismo Texto legal. Segundo.- Por infracción del art. 1504 del C.c., en relación con los arts. 1097, 1279, 1501 y 1258 del mismo Cuerpo legal, sobre incumplimiento del vendedor de su obligación en orden a facilitar la correcta titulación del inmueble vendido. Tercero.- Por infracción del art. 1504 del C.c., en relación a los arts. 1258, 1279 y 1289 del mismo Cuerpo legal, sobre incumplimiento del vendedor en orden de facilitar un préstamo hipotecario a cargo de la compradora. Cuarto.- Por vulneración de lo dispuesto en el art. 1124 del C.c. en relación con el art. 1504 del mismo Texto legal, sobre falta de voluntad rebelde por parte del comprador en el cumplimiento de su obligación de pago del precio aplazado.

CUARTO

Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, y no habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 21 de febrero y hora de las 10,30, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

A) La SENTENCIA de la Audiencia Provincial, de fecha 31 de julio de 1998, señala, en sus Fundamentos Jurídicos 1º y 2º, el objeto del proceso, respecto a lo que en él alegan y piden las partes, y los HECHOS PROBADOS que del mismo deduce aquélla, de la siguiente forma:

  1. «Ejercita la parte actora (DON Carlos Alberto ) acción de resolución de contrato de compraventa de un inmueble, formalizado en documento privado, de 30 de octubre de 1989 (doc. nº 1 de la demanda), en virtud del cual el padre del demandante, DON Alonso , vendió al hoy demandado, DON Rodolfo , una parcela de terreno con edificación (sita en término municipal de Catadau -Valencia-, Partida (de) Goma Pagá señalada con el nº 114 de policía), por el precio de 7.000.000 de ptas. de las cuales, 1.000.000 de ptas. fue entregado al vendedor en el acto de la firma del citado documento, quedando aplazados los 6.000.0000 de ptas. restantes, conviniéndose que se harían efectivos por el comprador al vendedor, sin interés alguno, en el acto del otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa, que se llevaría a efecto cuando para tal fin fuera requerido el comprador, y ante el Notario que éste designara (estipulación 2ª); recibiendo el comprador las llaves de la vivienda, entrando en posesión de la misma y aceptando su actual estado físico, que manifestó conocer (estipulación 3ª). Se convino, asimismo, que todos los gastos e impuestos que se ocasionaren con el otorgamiento de la escritura, hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad, serían de cuenta del comprador (estipulación 4ª) y que todo tipo de gastos generados con anterioridad a la fecha del documento privado de compraventa, relacionados con la finca objeto del contrato, y hasta dicha fecha, serían del exclusivo cargo del vendedor -estipulación 5ª-» (F.J. 1º, ap. 1º).

  2. «Funda el demandante, DON Carlos Alberto , su resolución, en el hecho de que, habiendo fallecido el vendedor, su padre, hecho que tuvo lugar el día 19 de enero de 1990, con fecha 28 de diciembre de 1993, ante el Notario de Valencia ..., se había otorgado la correspondiente escritura de partición de la herencia de sus difuntos padres, el citado vendedor de la finca y DOÑA Rita , en que se adjudicaba al hoy demandante, entre otros bienes, el pleno dominio de la vivienda-chalet objeto de la compraventa que nos ocupa, lo que hizo saber al comprador por acta notarial de 16 de marzo de 1994 (doc. nº 2 de la demanda), a la vez que le requirió para que le abonara los 6.000.000 de ptas. aplazados del precio de la venta, así como otros pagos que consideraba le correspondían, concediéndole para ello el plazo improrrogable de 7 días naturales a contar desde el requerimiento, advirtiéndole que, para el supuesto de que no abonara cuanto le reclamaba, le requería igualmente, con carácter subsidiario, que una vez transcurrido el referido plazo, con aplicación del art. 1504 C.c., tendría lugar de pleno derecho la resolución del contrato de compraventa, que quedaría sin efecto alguno. No habiendo cumplido el comprador, Sr. Rodolfo , con lo que fue objeto del requerimiento, al que por otra parte se había opuesto el requerido, realizando las manifestaciones que consideró oportunas al contestar al mismo (cuyo contenido rechaza el actor), solicita éste en su demanda se dicte Sentencia por la que "se declare resuelto, de pleno derecho, el contrato de compraventa celebrado el 20 de octubre de 1989, por falta de pago del precio, con todo lo inherente, tanto principal como accesorio que dimane de dicha resolución contractual de compraventa de bienes inmuebles. Asimismo, se pronuncie la sentencia sobre el hecho (de) que la cantidad de 1.000.000 de ptas. pagadas a cuenta, se computen como frutos civiles, por los más de 4 años que el demandado ha venido ocupando ininterrumpidamente el referido chalet; así como que, a partir del requerimiento notarial (es decir, el 17 de marzo de 1994), hasta que se entregue a mi representado la vivienda-chalet, debe satisfacer frutos civiles, en concepto de alquiler, en la cantidad resultante de acuerdo con el uso de la zona, dada la mala fe evidente del comprador demandado. Todo ello, con expresa imposición de costas, de conformidad con la normativa legal» (F.J. 1º, ap. 2º).

    1. «El demandado, en ... contestación a la demanda, se opone a las pretensiones del actor, alegando, en síntesis (reproduciendo en lo fundamental lo que contestó al requerimiento notarial ...), que existía un incumplimiento contractual anterior por parte del vendedor y sus causahabientes, que había hecho imposible que él pudiera cumplir lo que le correspondía, según lo que en su momento convinieron en el contrato de compraventa ..., que, "como es lógico de suponer, desde la fecha del fallecimiento del padre del actor, en el año 1990, hasta la actualidad, mi representado mantuvo con los hijos del fallecido ... y con el abogado de los mismos, donde le aseguraron que en poco tiempo tendrían solucionado el problema de la sucesión y herencia del fallecido, pudiendo documentar el contrato de compraventa a partir de ese momento y abonar por parte del comprador la cantidad del precio pendiente de pago; habiéndoles ya manifestado por parte de mi mandante que el mismo tenía que solicitar un préstamo hipotecario para pagar el mismo; existiendo conformidad por ambas partes, en que debían cumplirse ambas condiciones para dar cumplimiento al contrato suscrito y elevarlo a escritura pública ...". Por lo que, si no había cumplido con su obligación del pago de los 6.000.000 de ptas., correspondiente al precio aplazado, ello se debía a que desde la fecha del fallecimiento del vendedor ..., el 19 de enero de 1990, hasta el 28 de diciembre de 1993, en que se otorgó la escritura de partición de herencia, no podía llevarse a efecto el otorgamiento de la escritura prevista en el contrato privado ..., requisito necesario en él previsto para el pago de la parte aplazada del precio, y que, durante ese tiempo, la finca vendida figuraba en el Registro de la Propiedad a nombre de terceras personas ajenas al contrato, razón por la cual no pudo el comprador (hoy, demandado), obtener de cualquier entidad bancaria el correspondiente préstamo hipotecario que necesitaba para pagar los 6.000.000 de ptas.» (F.J. 2º, ap. 1º).

    2. «En base a lo alegado, (el demandado) solicita la desestimación de todas las pretensiones ejercitadas en la demanda, al tiempo que, subsidiariamente, para el supuesto de que se admitiere la misma, declarando la resolución contractual (formulando, con ello, tácita reconvención), solicita se condene al actor, a abonarle, en concepto de mejoras por él realizadas en la finca vendida, la cantidad de 3.374.855 ptas., sin que proceda el reconocimiento de frutos civiles, habida cuenta de su buena fe en la posesión» (F.J. 2º, ap. 2º).

    1. 1º. La SENTENCIA del Juzgado de 1ª Instancia de Picassent (Valencia), de fecha 16 de julio de 1997, desestimó la demanda, denegando la resolución contractual pedida y no entró a conocer de la reconvención de contrario planteada, por ser efectuada en forma alternativa, sólo para el caso de que se estimara aquélla, y para decidir la referida desestimación, se basó en la argumentación de la parte demandada, en el sentido de que los avatares sufridos en la evolución del contrato por el fallecimiento del vendedor y su posterior sucesión, hizo que cambiara la situación originaria, tras las conversaciones habidas entre el comprador y el heredero de aquél, precisando de un crédito hipotecario para pagar lo que correspondía, de ahí su oposición al requerimiento de pago y de resolución, y dado también que la finca estaba inscrita a nombre de terceros, y debía inscribirse a nombre del actual titular y por ello no le otorgaban el préstamo referido.

  3. Dicha Sentencia es recurrida, en APELACION, por la parte demandante ante la AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA, cuya "Sección 7ª", dicta nueva Sentencia, con fecha 31 de julio de 1998, resolviendo aquélla y dando lugar al Recurso planteado, por entender no probado que el contrato se hubiera novado después de suceder el hijo al padre vendedor, y no estar tampoco probado, para la misma, que se hubiera pactado el ajustar la inscripción registral a la realidad, ni que se supeditara el pago a la obtención de un préstamo hipotecario por el comprador, por lo que revoca la Sentencia del Juzgado, y da lugar a la demanda y a la reconvención en parte, declarando que el contrato estaba resuelto, por incumplimiento por el demandado de las obligaciones que le incumbían, debiendo restituirse las partes, recíprocamente, la finca y el millón de pesetas recibidos, condenando al demandado a abonar los daños y perjuicios sufridos por la otra parte, mediante el pago de la cantidad que, como alquiler de la finca, correspondería, a fijar en ejecución de sentencia, por el tiempo comprendido entre el 25 de mayo de 1994, fecha siguiente al transcurso de los 7 días desde el requerimiento de pago, por haberla poseído de buena fe hasta ese momento, y el día de su entrega, y condenando al demandante a pagar al demandado 3.374.855 ptas. por gastos útiles por éste realizados en la finca, los que el condenado podría sustituir por abonar el aumento de valor que por tales gastos hubiera adquirido la finca, y desestimando las demás peticiones de demanda y reconvención; y sin hacer expresa condena en Costas a las partes en ninguna de las instancias.

    1. La parte demandada plantea Recurso de CASACION, contra la anterior Resolución, ante esta Sala, en petición de que, con estimación del mismo, se anule y case aquélla, y se dicte otra, confirmando la del Juzgado y desestimando en todas sus partes la demanda, con condena a la otra parte al pago de las Costas del Recurso y de la primera instancia, planteando al efecto cuatro motivos, los que dirige procesalmente por el cauce procesal del nº 4º del art. 1692 LEC. (infracción de las normas jurídicas o de la jurisprudencia por las que se decidan los puntos objeto del debate), y los plantea así: el 1º, por infracción del art. 1504 C.c., ya que el requerimiento notarial de resolución contractual que el mismo prescribe estaba defectuosamente realizado, al exceder de lo expresamente pactado en el contrato, el que era ley entre las partes, y así, se exigía en tal requerimiento el pago de intereses o frutos civiles, cuando éstos se habían excluido de él, y en ello, consistió la oposición del recurrente; el 2º, por infracción, otra vez, del citado art. 1504 C.c., esta vez en relación a los 1097, 1279, 1501 y 1258 del mismo Texto legal, pues el actor-vendedor había incurrido en incumplimiento contractual, al no facilitar la correcta titulación del inmueble vendido, incumpliendo las obligaciones que derivaban de la naturaleza del contrato, que debían ser conformes a la buena fe, al uso y a la ley; el 3º, por infracción, asimismo, del art. 1504 C.c., ahora en relación con los arts. 1258, 1279 y 1289 del mismo, sobre incumplimiento por el vendedor en orden a facilitar un préstamo hipotecario a costa de la actora, a lo que se había comprometido, y al negarlo la Audiencia, incurría en error en la apreciación de la prueba, pues tanto en confesión lo reconocía la parte, como el testigo propuesto, director de una Sucursal bancaria, y ya que para ello era precisa una titulación registral correspondiente con la realidad, y a nombre del heredero del vendedor, por lo que esa falta de cumplimiento en la otra parte, le impedía exigir el mismo a la compradora (excepción "non adimpleti contractus"); y el 4º, por infracción del art. 1124 en relación con el 1504 C.c., ya que se complementaban, y era exigible, para la aplicación de aquél, que el comprador, al no pagar, mostrara una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento, como exigía la jurisprudencia, y no existía esa persistencia o actitud rebelde, ya que sólo había dejado de pagar en el plazo impuesto, que lo fijaba unilateralmente el vendedor, sin estar acordado en el contrato.

SEGUNDO

En definitiva, se insiste por la parte recurrente, a través de los cuatro motivos del Recurso, en las razones de oposición de la misma al requerimiento de pago y de resolución que el vendedor le había hecho, postura que, por las diversas razones entonces apuntadas, se alegaron en el Recurso de Apelación y se reiteran ahora en este de Casación, si bien en aquél se desestimaron por la Sentencia de la Audiencia. Es decir, se vuelve a intentar reproducir las dos impugnaciones que se consideraron fundamentales en esa oposición, como son, una, la de que el título del hoy demandante no estaba "puesto al día" en relación con el Registro de la Propiedad, pues el dominio de la finca de que se trata no aparecía inscrito, ni a nombre del demandante, ni al de su progenitor, al que sucedió, en cuanto a éste en plena propiedad, pues tal propiedad la compartía con su esposa (madre del actual titular no registral), también fallecida, que sí figuraba en la inscripción, juntamente con una pariente (prima), muerta también, de la que aquélla la heredó, por lo que era procedente poner en orden tal título; y la otra, puesto que esa falta anterior llevaba consigo que, mientras así no se hiciera, le impedía obtener el préstamo hipotecario para poder pagar la cantidad reclamada como parte del precio de la venta de la finca. No obstante esta repetición, en los motivos 2º y 3º, y de traer a colación, en el 4º, una doctrina de esta Sala, ya superada, sobre la complementación entre sí de los arts. 1124 y 1504 C.c. (más bien, el último por el primero), por lo que la parte reclamaba que la exigencia en aquél, que obligaba a su traslado a éste, de una repetición de actos que demuestren la voluntad deliberadamente rebelde del deudor a cumplir su obligación (en este caso, de pago), era condición imprescindible para que se de lugar a la resolución; el tema fundamental de la controversia, no obstante, ya en esta fase procesal de la casación, es el de la "desconexión" del requerimiento notarial de pago y de resolución contractual, con el contrato de compraventa que une a las partes, pues aunque en el motivo 1º, se remarca la "excesividad" en la reclamación del pago, dado que, a la cantidad adeudada, se une la del de intereses, o en su caso, frutos civiles, esta pretendida obligación estaba proscrita en el contrato de que se trata, y esa infracción respecto de éste, en relación con tal requerimiento, se eleva a una categoría superior, respecto a otras cláusulas o al condicionado general del mismo, al final del motivo 4º, en el que la parte hace un resumen de su planteamiento recurrente en relación con todos sus motivos, y en contra de lo decidido en la Sentencia del Tribunal "a quo". A continuación, se examinarán primero los motivos 2º, 3º y la parte inicial del 4º, por entenderlos la Sala de menor trascendencia casacional en este caso, dedicando la parte más importante de la decisión a la faceta que se resalta en el motivo 1º, y en su conexión con la parte final del 4º, punto crucial, en parecer de la Sala, para decidir este recurso, por la importancia, en cierto modo formalista, que la jurisprudencia concede para la debida, y exacta, comprensión de los requerimientos de "lex comissoria" establecidos en el art. 1504 C.c.

TERCERO

Deben ser rechazados los motivos 2º, 3º y 4º (éste en su parte propia), por las siguientes consideraciones: A) en el C.civil no existe norma alguna que impida la escrituración pública de una compraventa, tratándose de bienes inmuebles, que imponga al vendedor tener al corriente la inscripción del título objeto de la transmisión en el Registro de la Propiedad, bien a su nombre, bien al de aquél por quien actúe por delegación o mandato, ni a realizarla a su cargo, para que se haya producido el tracto sucesivo registral, a menos de que las partes lo pactan así, por lo que, si no está pactado, y así lo considera probado la Sentencia de instancia, no constituye tal trámite requisito esencial para la validez y efectividad de aquélla; B) Como contestación al motivo 3º, no consta a este Tribunal costumbre alguna de que en el Mercado Inmobiliario, cuando se produzca la adquisición de una finca, el vendedor deba facilitar al comprador, a menos de que esté expresamente pactado, los trámites o actuaciones oportunos, para que el mismo pueda obtener un préstamo hipotecario para poder hacer frente al pago del precio de la adquisición, en su totalidad o en parte de élla; C) en relación con lo anterior, debe también decirse que, además de que, como se dice, no constar así probado, y que ello lo recoge la Sentencia recurrida, a menos de que tal obligación se asumiere por el vendedor, o luego por su heredero (aparte de que en el contrato privado de compraventa no consta ni esta obligación, ni la de inscripción registral referida al principio), de dicho contrato privado se deduce que el pago del precio aplazado, y así lo reconoce también la referida Sentencia y la parte recurrente, se presuponía como de realización próxima, dado que no se pactaban intereses por el aplazamiento, y el tal pago dependía sólo de la voluntad, a manifestar unilateralmente por el vendedor, de elevar el contrato de compraventa a escritura pública, lo que presupone con evidencia que el comprador debía tener a su disposición el dinero a abonar, pues no se preveía suspensión alguna para las operaciones antes indicadas (adecuación del Registro a la realidad material, en lo que concierne al título de propiedad, y posibilidad de obtener un préstamo hipotecario para poder hacer frente al referido pago); y D) respecto ya a la parte principal del 4º motivo, debe dejarse constancia también de que la jurisprudencia interpreta el art. 1504 C.c., en forma distinta al 1124 del mismo, en cuanto aquél supone una especialización de la resolución contractual por incumplimiento, implícita en las obligaciones recíprocas, y que tal especialidad está referida a la venta de inmuebles, en cuanto medie el requerimiento de resolución, pues debe de tener el mismo unas formalidades y contenido expresos y contundentes, para poder surtir los efectos que se pretenden; y, por otro lado, la jurisprudencia, en aplicación del art. 1124, ha abandonado hace tiempo la exigencia de que la falta de cumplimiento de una de las partes de la obligación, para que pueda producirse su resolución, deba ser reiterada y demostrativa de una rebeldía en el incumplimiento, pues hoy se exige que éste tenga la entidad suficiente motivadora de la frustración del fin del contrato: por ello, no puede alegarse ya aquella decaída jurisprudencia, ni extenderla a las exigencias derivadas de la aplicación del art. 1504.

CUARTO

Recurriendo ya a lo que la Sala entiende como motivo principal del Recurso, promovido en el 1º, y en la parte final del 4º, los mismos se refieren al incumplimiento de requisitos fundamentales en el requerimiento (primero de pago en plazo y después de resolución contractual, declarados compatibles por la jurisprudencia), en relación a la interpretación que debe hacerse del art. 1504 C.c., y en los mismos se alega la ineficacia del requerimiento hecho, en principio, por adicionar, en contra de lo acordado en el contrato, el pago de intereses del capital debido, o de frutos civiles en su caso, lo que, como se dice, estaba abolido por el propio contrato, y además de ese exceso de la cuantificación de la deuda, al que se opone con tenacidad el comprador, se incumple también el contrato en el hecho de no adecuarse el propio requerimiento a lo en tal documento pactado, diciéndose que el contrato es ley entre los contratantes y que debe de cumplirse al tenor de las cláusulas en él establecidas; y, efectivamente, si bien en el contrato no se establece plazo para el pago, sino que éste se difiere a la simple determinación del vendedor de elevar el documento privado a público, será sólo, pues, en este caso, cuando se proceda a la firma de la escritura, cuando deberá abonarse lo que falta del precio pactado, requisito éste que debe de cumplirse y al que no se ajusta el requerimiento dicho; por ello, el motivo debe acogerse, casándose la Sentencia, y con desestimación de la demanda, no se debe entrar a conocer de la reconvención, como hizo el Juzgado, pero por otros razonamientos.

QUINTO

La estimación del Recurso, hace que no deban imponerse las COSTAS derivadas del mismo, debiendo satisfacer cada parte las suyas propias (art. 1715-2 LEC.), y en cuanto a las de las instancias, se imponen las de la primera a la parte actora, sin declaración sobre las de la reconvención, en cuanto que ésta es alternativa, por lo que no se examina (art. 523-1 LEC.); y no procede hacer declaración alguna respecto a las de la apelación (art. 710-2 LEC.).

VISTOS los preceptos legales citados y de general y pertinente aplicación al caso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Debemos estimar y ESTIMAMOS el Recurso de CASACION, interpuesto en las presentes actuaciones por la representación procesal del recurrente (demandado-apelado), DON Rodolfo , contra la SENTENCIA dictada en las mismas por la ILTMA. AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA, "Sección 7ª", con fecha 31 de julio de 1998, en autos de Juicio declarativo de Menor Cuantía nº 306/97, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE PICASSENT (Valencia), por lo que debemos declarar y DECLARAMOS la producción de los siguientes efectos jurídicos en esta litis:

  1. La anulación y CASACION de la Sentencia de la Audiencia.

  2. La CONFIRMACION de la SENTENCIA del Juzgado, de fecha 16 de julio de 1997, ratificando la desestimación de la demanda acordada en élla, y con la imposición de las COSTAS derivadas de dicha demanda, a la parte demandante, no haciendo expresa declaración de las relativas a la reconvención, por no proceder su examen.

  3. La no declaración expresa sobre las COSTAS derivadas de la APELACION.

  4. La no declaración expresa tampoco sobre las COSTAS derivadas del presente Recurso, debiendo satisfacer cada parte las suyas propias.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- ROMAN GARCIA VARELA.-XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ.- RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES.- Firmado y Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Rafael Ruiz de la Cuesta Cascajares, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.