STS 1138/2007, 5 de Noviembre de 2007

Ponente:VICENTE LUIS MONTES PENADES
Número de Recurso:3754/2000
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:1138/2007
Fecha de Resolución: 5 de Noviembre de 2007
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

Contrato denominado de "cesión de solar por pisos a construir" o permuta de solar por obra construida. Negativa de los cesionarios a recibir la obra. Deficiencias u omisiones que no constituyen incumplimiento básico y grave. Exceptio non adimpleti contractus: improcedencia. Exceptio non rite adimpleti contractus. Régimen del llamado cumplimiento defectuoso.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a cinco de Noviembre de dos mil siete.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, han visto los presentes recursos de casación interpuesto por la Procuradora Dª María del Mar Prat Rubio, en nombre y representación de D. Luis Angel y por el Procurador D. Antonio Rafael Rodríguez Muñoz, en nombre y representación de D. Eusebio y Dª Rebeca, contra la Sentencia dictada en tres de julio de dos mil por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Jaén en el Recurso de Apelación nº 510/99 dimanante de los autos de Juicio de Menor cuantía nº 196/97 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Baeza. Ha sido parte recurrida la entidad "CONSTRUCCIONES F.M. EMPRESARIAL S.L., representada por la Procuradora Dª Paz Landete García.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Baeza conoció de los autos de juicio de menor cuantía nº 196/97, promovidos por demanda que presentó CONSTRUCCIONES F.M. EMPRESARIAL, S.L. contra D. Eusebio y Dª Rebeca y contra D. Luis Angel . La entidad actora postulaba sentencia en la que se condenara a los demandados: (a) A recibir los inmuebles construidos por el actor con arreglo a lo convenido en escritura pública de 27 de septiembre de 1994; (b) A firmar la escritura pública de reversión y a cancelar la condición resolutoria a que se refiere dicha escritura; (c) A indemnizar los daños y perjuicios que se le están produciendo, cuya concreta cuantía se fijará en ejecución de sentencia, según las bases fijadas en la demanda; (d) A pagar en el momento de la firma de la escritura de reversión el importe del IVA, según la valoración que a los inmuebles se conceda en ejecución de sentencia; (e) A que los demandados D. Eusebio y Dª Rebeca paguen el importe de las reformas efectuadas en las viviendas que deben recibir en reversión, en la cuantía que resulte de valoración que se ha de efectuar en ejecución de sentencia; (f) A pago de las costas.

SEGUNDO

Los demandados comparecieron y se opusieron. D. Luis Angel interesó la desestimación, alegando que los aparcamientos que debe recibir han de estar construidos con las características y calidades señaladas en la Memoria contenida en el Proyecto del Arquitecto, y separados del resto, señalando que el suelo de los aparcamientos está en basto y no construido como indica el proyecto, así como otros incumplimientos (cambio unilateral de salida de emergencia, supresión de aseos y de arquetas y bombas de lodo y sistema de extracción de gases, filtraciones en muros y techos, etc). Afirmó que aceptaría la entrega cuando las plazas de garaje estuvieran construidas conforme a lo proyectado. D. Eusebio y esposa entienden que las obras no están acabadas en la condiciones del proyecto, e impugnan el certificado final de obras.

TERCERO

El indicado juzgado, por sentencia dictada en 1 de septiembre de 1999, desestimó íntegramente la demanda e impuso al actor las costas.

CUARTO

La actora interpuso Recurso de Apelación, de cuya alzada (Rollo 510/99) conoció la Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de Jaén, Sala que, por sentencia dictada en 3 de julio de 2000, estimó el recurso, revocó la sentencia de primera instancia y en su lugar, estimando la demanda, condenó a los demandados a que otorguen escritura de reversión con cancelación de la condición resolutoria a que se refiere el contrato celebrado por las partes en escritura pública (la que se refiere en el Hecho Primero de la demanda), con abono simultáneo a la actora del IVA correspondiente según la valoración que a cada uno de los inmuebles reseñados en la referida escritura se asigne en ejecución de sentencia, así como a todos ellos a los daños y perjuicios que se determinen en ejecución de sentencia conforme a las bases señaladas en el tercer fundamento de esta sentencia, condenando además a los demandados D. Eusebio y Dª Rebeca a abonar a la actora la cantidad que se determine en ejecución de sentencia por las obras de reforma de las viviendas conforme a las bases señaladas en el tercer fundamento de esta sentencia y a todos los demandados al pago de las costas de la primera instancia, sin hacer pronunciamiento sobre las causadas en la apelación.

QUINTO

Contra la expresada sentencia han interpuesto Recurso de Casación D. Eusebio y Dª Rebeca, y D. Luis Angel . En el Primero de los Recursos indicados se formulan cuatro motivos de casación, todo ellos acogidos al ordinal 4º del artículo 1692 LEC 1881 . En el presentado por D. Luis Angel, tres, que se amparan también en el ordinal 4º del repetido artículo 1692 LEC 1881 . Los recursos fueron admitidos por Auto de 29 de octubre de 2003 .

SEXTO

Oportunamente, la representación de la parte recurrida CONSTRUCCIONES F.M. EMPRESARIAL, S.L. presentó escrito de impugnación.

SÉPTIMO

Para Votación y Fallo se señaló el día 11 de octubre de 2007, fecha en la que efectivamente ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. VICENTE LUIS MONTÉS PENADÉS

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

1.- Frente a la posición del Juzgado de Primera Instancia, que había estimado que la prestación a cargo de la actora no había sido cumplida conforme a lo acordado, pues la obra presentaba deficiencias que podían considerarse importantes o trascendentes, la Sala de apelación considera que las deficiencias y omisiones constructivas que señalaban los demandados para justificar su negativa a recibir la obra carecían de importancia, por lo que la resistencia a la recepción de la obra era contraria a la buena fe y al justo equilibrio de las prestaciones.

  1. - La relación entre las partes contendientes nace de un contrato de los calificados como cesión o aportación de solar a cambio de obra, en el caso pisos y plazas de aparcamiento. La actora, cesionaria constructora, concluida la obra y después de obtener la licencia de ocupación, demanda, en cumplimiento del contrato, (a) el otorgamiento de la escritura de reversión y cancelación de la condición resolutoria, con determinación en ese momento del precio de los inmuebles a recibir por los cedentes y abono del IVA correspondiente. A esta pretensión acumula: (b) la condena del matrimonio demandado a abonar el importe de las mejoras realizadas al margen del proyecto inicial en las viviendas que habían de recibir en contraprestación del solar; y (c) la indemnización por los daños y perjuicios que la resistencia a la formalización de la escritura de reversión le está originando. Estas cantidades se habrían de fijar en ejecución de sentencia.

  2. - La Sala de instancia analiza el contrato, a partir de la doctrina jurisprudencial (SSTS 16 de diciembre de 1996, 5 de julio de 1989, 7 de abril de 1999, etc) y señala que se ha de regir por la voluntad de las partes, plasmada en la escritura, y por la regulación normativa de otras figuras conexas (compraventa, permuta y arrendamiento de obra). A partir de tal análisis, entiende que la prueba practicada no permite concluir que el contrato no haya sido cumplido por la actora, y subraya que la cláusula 4ª impone a los demandados apelados el otorgamiento de la escritura de reversión y cancelación de la condición resolutoria "al momento de la certificación final de obra expedida por el Arquitecto director de la misma, sin más condicionantes ni reservas". La certificación se firmó y fue visada por el Colegio profesional, obteniéndose a continuación la licencia municipal de primera utilidad. La resistencia de los demandados a recibir la obra por deficiencias u omisiones constructivas, en base a una prueba, que se estima insuficiente y que les correspondía, es, según la sentencia de apelación, contraria a la buena fe y al justo equilibrio de las prestaciones. La Sala verifica a continuación precisiones sobre valoración de los diversos elementos probatorios y considera que no hay un incumplimiento básico y grave que justifique la exceptio non adimpleti contractus por parte de los demandados, pues el incumpliendo ha de ser relacionado con criterio de equidad y buena fe, lo defectuosamente realizado puede ser corregido o cumplido y no basta el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que no impiden, por su escasa entidad, que el acreedor obtenga el fin económico del contrato.

  3. - La excepción aplicable al caso sería, a juicio de la Sala, la llamada exceptio non rite adimpleti contractus, que sólo habilita a exigir la reparación de lo deficiente o a realizar lo que falte o a verse indemnizado en una prestación equivalente si no es posible su realización exacta. Los demandados no reconvinieron, dejando pasar esa posibilidad, pero esa estrategia, que pretende retener la titulación registral de la obra, es contraria a la buena fe e incurre en la prohibición del artículo 1256 CC . 5.- La estimación ha de extenderse - dice la Sala - a las pretensión acumuladas: al abono del IVA, y al pedimento relativo al pago del precio o coste de la obra (reformas y modificados) que desborda el proyecto original. La Sala parte de la prueba pericial y señala que el Documento 6 de la demanda acredita que el pago fue asumido por los demandados.

  4. - En cuanto al resarcimiento de daños, subraya la Sala que hay un principio de prueba (Dictamen pericial) que los fija en cuantía importante, y que procede acceder a lo solicitado en base a los artículo 1101 y 1124 CC, siendo procedente diferir al trámite de ejecución de sentencia la determinación de las cantidades en que se cifren "exclusivamente los perjuicios económicos que, comprendidos en los conceptos del Hecho 6º de la demanda, se hayan ocasionado a la actora bien por imposibilidad de venta de todas o algunas de las viviendas construidas distintas de las dos asignadas a los codemandados, bien de subrogación en el crédito hipotecario que las grava, a computar desde el 30 de junio de 1997 y que, trayendo causa directa de la negativa a otorgar la escritura de reversión dominical a favor de la sociedad actora recurrente, se computen desde el 31 de junio (sic) de 1997 ".

  1. RECURSO DE CASACION INTERPUESTO POR D. Eusebio y Dª Rebeca .-

SEGUNDO

En el primero de los motivos, que se acoge al ordinal 4º del artículo 1692 LEC 1881, denuncian los recurrentes la infracción del artículo 1232 del Código civil y de la jurisprudencia aplicable, contenida en las Sentencias que cita.

El motivo se desestima.

Pretenden los recurrentes tener por acreditado e indubitado que las plazas de garaje que habían de serles entregadas en virtud de lo convenido no se hallaban separadas del resto, contra lo que se había pactado. A cuyo efecto se apoya el recurso en la confesión del legal representante de la entidad actora, quien señaló que las indicadas plazas estaban separadas por una raya pintada en el suelo. Invocan los recurrentes, en apoyo de su posición, la Sentencia de Primera Instancia.

El motivo no puede prosperar porque, en primer lugar, no cabe oponer a la consideración de la sentencia de apelación la estimación producida en la primera instancia. Pero, fundamentalmente, porque el reconocimiento de este extremo en la prueba de confesión no puede desvirtuar la estimación de la Sentencia recurrida en orden a la consideración de tal deficiencia, entre otras, como susceptible de servir de base a una pretensión dirigida a corregirla o, en el supuesto de imposibilidad, a obtener una reparación, pero no como justificativa de una excepción de cumplimiento (exceptio non adimpleti contractus) que enerve la pretensión de la actora dirigida a provocar la recepción de la obra, la reversión y la cancelación de la condición resolutoria, excepción que impide a la actora tener vía libre para la enajenación de las demás viviendas o resto de la obra, y por ello obstaculiza que se alcancen los objetivos y el propósito empírico que es la causa de la relación contractual. Estimación que esta Sala comparte, y ha expresado en otras decisiones, como las Sentencias de 24 de noviembre de 2006, 19 de abril y 11 de mayo de 2007, entre las más recientes. La primera de las indicadas decía, con cita de numerosas decisiones anteriores (24 de octubre de 1986, 13 de abril de 1989, 27 de marzo de 1991, 30 de enero de 1992, 8 de junio de 1996, 12 de junio de 1998, 21 de marzo de 2003, etc.) que "la cuestión, a partir de la constatación de este tipo de deficiencias, carencias o imperfecciones de la prestación, consiste en saber si tales defectos, o el incumplimiento de deberes accesorios, instrumentales o complementarios, puede justificar que el otro contratante, acreedor de la prestación de que se trate, puede suspender la que le corresponde hasta en tanto haya efectuado la contraparte la subsanación, o acepte la reducción de precio que eventualmente se le haya propuesto, o se avenga a realizar la conducta apropiada para llevar a efecto la reparación o reposición, etc. Solo la distinción entre una excepción que faculte para suspender la propia prestación y otra que no alcance este efecto justifica, a criterio de esta Sala, la diferencia entre las llamadas exceptio non adimpleti y exceptio non rite adimpleti contractus. Ambas tendrían, así, el efecto común de provocar la valoración de la gravedad del incumplimiento, y en ambos casos no estaríamos ante un efecto resolutorio, con los consiguientes efectos sobre la mora debitoris de las obligaciones sinalagmáticas, de cuyo régimen se ocupa el párrafo final del artículo 1100 CC ". Esto es que, incluso aceptando que efectivamente las plazas de garaje no tuvieran, al final de la obra, la separación de las demás en los términos que habían sido establecidos en el contrato, este dato, por sí mismo, no invalida la apreciación de la Sala de instancia sobre la calidad de la deficiencia y sobre su proyección o influencia en orden a justificar la resistencia de los demandados a recibir la obra. No otra cosa dice acertadamente la Sala de instancia en el Fundamento Jurídico Primero cuando destaca que, sea cual fuere el alcance interpretativo que haya que dar a la expresión "separadas del resto" las plazas "son aptas para su uso". La eventual apreciación de cuanto el motivo trata de poner de relieve carecería de trascendencia a los efectos de variar la apreciación de la Sentencia sobre la calidad de los defectos y sobre su impacto en orden a la justificación de la negativa de los demandados, ahora recurrentes, a recibir la obra.

TERCERO

En el motivo segundo, igualmente por el cauce del ordinal 4º del artículo 1692 LEC 1881, denuncian los recurrentes la infracción de los artículos 1157 y 1169, párrafo 1º, del Código civil . Los recurrentes tratan de demostrar que la sentencia recurrida les obliga a aceptar un cumplimiento parcial o incompleto de la prestación, contra el principio de integridad que rige el pago o cumplimiento de las obligaciones.

El motivo no puede prosperar.

La Sala de instancia acepta la existencia de deficiencias o de omisiones, pero, en la apreciación de la prueba practicada, y poniendo énfasis en la insuficiencia de una prueba que, en virtud de la regla general de distribución de carga de la prueba, incumbe a los propios demandados, en cuanto oponen la excepción de incumplimiento, entiende que "las puntuales deficiencias y omisiones constructivas" que resaltan los demandados y después apelados, carecen de la importancia que señalan, pues no la refrenda la prueba pericial practicada en la instancia. De donde llega a estimar que la posición de los cedentes (demandados) se apoya en un "malentendido incondicional derecho a recibir las viviendas y plazas de aparcamiento a plena y subjetiva satisfacción más allá de la voluntad plasmada en el contrato y a conveniencia de sus intereses desde una posición ventajosa", actitud que la Sala juzga "contraria a la buena fe y al justo equilibrio de las prestaciones". Tal estimación, pues, se apoya en una valoración de la prueba, que los recurrentes no combaten por la vía pertinente, y esta Sala ha de respetar, dada las limitadas atribuciones sobre revisión probatoria que se dan en el ámbito de la casación, ceñidas a la posibilidad de un error de derecho, que exige que se señale el concreto precepto valorativo que ha resultado infringido, y que se precise el concepto en que lo ha sido, con el razonamiento adecuado en orden a justificar que, de haberse aplicado correctamente, cabría sentar la base fáctica precisa para obtener el efecto jurídico que se pretende (SSTS 16 de marzo de 2001, 22 de abril, 5 y 30 de noviembre de 2004, 10 de febrero y 23 de mayo de 2005, etc.); o bien a la invocación de la doctrina constitucional sobre el error patente (STS 30 de octubre de 2007, y las que allí se citan).

La relación contractual establecida entre las partes queda sometida a las reglas convencionales, integradas (artículo 1258 CC ) por la buena fe, los usos y la ley. La buena fe se traduce en el cumplimiento de reglas de conducta ínsitas en la ética social vigente, que vienen significadas por las reglas de honradez, lealtad y fidelidad a la palabra dada y a la conducta seguida (SSTS 12 de julio de 2002, 30 de enero de 2003, 29 de febrero y 2 de octubre de 2000, etc.). Las reglas derivadas de la buena fe han de ser observadas en el ejercicio de toda suerte de derechos (artículo 7.1 del Código civil ) y obligan a un comportamiento humano objetivamente justo, leal honrado y lógico (SSTS 26 de octubre de 1995, 2 de octubre de 2000, 22 de febrero de 2001, etc.). No resulta correcto, desde el punto de vista de la ética, que defectos que pueden ser subsanados o compensados y que no impiden el uso o disfrute o la obtención de utilidad, se utilicen como pretexto para sostener la titularidad registral de lo construido, y la condición resolutoria pactada, impidiendo a los cedentes constructores que alcancen el fin u objetivo que se habían propuesto obtener, realizando el propósito empírico de la operación mediante la enajenación del resto de obra que no estaba destinada a los cesionarios demandados. Es lo que justamente viene a decir la sentencia de instancia, dando a las deficiencias y omisiones observadas el tratamiento que mejor se ajusta a las previsiones normativas.

CUARTO

En el motivo tercero, igualmente amparado en el ordinal 4º del artículo 1692 LEC 1881, denuncian los recurrentes la infracción de los artículos 1100 y 1124 del Código civil y de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias que citan. El motivo pone énfasis en la necesidad de que sólo la parte que cumple tiene derecho a pedir la resolución o el cumplimiento, y sostiene que la falta de entrega de la obra en las condiciones convenidas afecta a una obligación principal que - viene a decir - ha quedado incumplida.

El motivo no puede prosperar.

Ante todo, porque hace supuesto de la cuestión. Es decir, que parte de hechos o de secuencias valorativas distintas de las que ha tenido en cuenta la Sala de instancia sin obtener su modificación o revisión por la vía procedente que, como hay que señalar una vez más, sería el error de Derecho en la apreciación de la prueba o la demostración de un error patente o de una arbitrariedad. Lo que hace inviable el motivo, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 22 de mayo y 12 de junio de 2002, 13 de febrero de 2003, 28 de octubre de 2004, 16 de marzo, 10 y 22 de febrero y 8 de abril de 2005, etc.). La Sala - hay que recordar - después de señalar la insuficiencia de la prueba, que corresponde a los demandados en cuanto oponen la excepción de cumplimiento, analiza la prueba que se ha practicado sobre deficiencias u omisiones de la obra en relación con lo proyectado y convenido, califica las tales deficiencias como carentes de relevancia para justificar la negativa a recibir la obra, y señala, no obstante, que los defectos u omisiones pueden acaso dar pie a pretensiones dirigidas a corregirlos o a obtener reparación o compensación, pero los demandados ahora recurrentes no han deducido tales pretensiones mediante la correspondiente reconvención en el presente litigio. Por lo tanto, la Sala de instancia ha establecido un juicio de valor que tiene su base en una apreciación fáctica que, en cuanto se haya de mantener por no haber sido adecuadamente combatida, impide otra valoración por parte del Tribunal de casación. Frente a esta posición resultan irrelevantes las citas de decisiones en las que ha sido otra la comprobación de los datos de base o la valoración a partir de otras constataciones fácticas.

QUINTO

En el motivo cuarto, también acogido al ordinal 4º del artículo 1692 LEC 1881, denuncian los recurrentes la infracción de los artículos 1281 y 1285 del Código civil . Se refieren los recurrentes a la cláusula 4ª del contrato, y tratan de revisar la interpretación de la Sala de instancia, en cuanto ha señalado que tal cláusula impone el otorgamiento de la escritura de reversión en el momento de la certificación final de obra expedida por el Arquitecto (como puede verse antes, en el Fundamento Jurídico Primero, sub 3) "sin más condicionantes ni reservas". Entienden los recurrentes que tal interpretación no se ajusta a la literalidad.

El motivo se desestima.

Incluso prescindiendo de que la invocación del artículo 1281 del Código civil ha de concretarse en uno de sus dos párrafos, ya que contienen reglas diversas, por lo que una doctrina ampliamente seguida considera que no es admisible la cita del precepto sin especificar cual de sus párrafos se considera conculcado (SSTS 30 de junio de 1996, 13 de junio, 30 de julio y 30 de diciembre de 1997, 25 de febrero de 1998, 28 de septiembre de 2000, 1 de febrero de 2001, etc.) o que no cabe mezclar las dos reglas que se contienen en el precepto, lo que obstaculiza la respuesta casacional (SSTS 16 de febrero de 1999, 2 de marzo y 28 de septiembre de 2000

, etc.), es claro que, según reiterada y constante jurisprudencia, la función de interpretar es competencia de los tribunales de instancia y no cabe su revisión en casación a menos que se llegue a un resultado absurdo, ilógico o contrario a Derecho (lo que la STS de 12 de noviembre de 2004 denominaba "salvo casos extremos"), por lo que, en general, ha de prevalecer la interpretación realizada en la instancia (SSTS 19 de septiembre de 2000, 12 y 16 de julio de 2002, 11 de marzo, 21 de abril y 30 de diciembre de 2003, 23 de enero, 25 de marzo y 20 de mayo de 2004, etc.).

En el caso, la Sala de instancia llega a una interpretación de la cláusula 4ª del contrato que en absoluto se presenta como ilógica o absurda. Pues, en efecto (y no hay más que leer el propio motivo del recurso) la cláusula dice que se habrá de otorgar la escritura de reversión en cuanto se tenga el certificado final de obra, pero es cierto que, como subrayan y destacan los recurrentes, la cláusula empieza diciendo que la cesionaria (constructora) deberá tener totalmente concluida la construcción "con las características aludidas en la estipulación anterior, en el plazo máximo de dos años". La estipulación tercera ("anterior") señala que han de ser entregados determinados "elementos o fincas" totalmente terminados y aptos para ser habitados o usados y, a continuación, señala qué elementos han de entregarse a cada uno de los cedentes, destacando, en el caso de los aparcamientos, que han de entregarse "cerrados y con puerta independiente" unos, y otros "a su vez separados del resto, según se especifica en el mismo (proyecto)". La cláusula 4ª supone que la obra se habrá terminado de acuerdo con lo convenido, que no se explicita con detalle en el propio contrato, pero dispone que una vez obtenida el certificado final de obra, se otorgará la escritura de reversión. La cuestión no gira en torno a si la cláusula 4ª dispensa de cumplir lo convenido en la 3ª, ni es eso lo que dice la sentencia. La cuestión estriba en que, en la apreciación de la Sala de instancia, consecuencia de la valoración de la prueba, la obra reúne las condiciones previstas salvo, si acaso, deficiencias u omisiones que no empecen el disfrute según el destino previsto y cuya importancia no justifica, como antes se ha dicho, la resistencia a la recepción. La frase de la sentencia "impone el otorgamiento de la escritura... al momento de la certificación final de obra, sin más condicionantes ni reservas" no es el fundamento del fallo ni puede ser utilizada fuera de contexto. Aún en el supuesto de que, por razón de lo manifestado en el recurso, debiera ser suprimida por desconocer la literalidad de lo convenido, no afectaría al sentido de la decisión, pues se trata de una aseveración complementaria.

  1. RECURSO DE CASACION FORMALIZADO POR LA REPRESENTACION DE D. Luis Angel .-

SEXTO

En el primero de los motivos, amparado en el ordinal 4º del artículo 1692 LEC 1881, denuncia el recurrente la infracción de los artículos 1281 y 1284 del Código civil, "al interpretar de forma contraria a su propia literalidad la expresión separadas del resto contenida en el acuerdo de las partes para definir las plazas de garaje a entregar al hoy recurrente". El motivo no puede prosperar.

Se ha de recordar cuanto antes se ha dicho sobre la exigencia jurisprudencial de que se cite el párrafo del artículo 1281 CC, pues cada uno de los dos párrafos de dicho precepto contiene regla distinta, y sobre la prevalencia de la interpretación realizada en la instancia y las limitadas posibilidades de revisión casacional. Nos remitimos a lo señalado en el anterior Fundamento Jurídico Quinto. Lo que bastaría para desestimar el motivo.

Pero, además, obsérvese que la sentencia acepta que, por lo que respecta a las plazas que deberían serle entregadas al ahora recurrente "están delimitadas y son aptas para su uso cualquiera que sea el alcance interpretativo que deba darse al término separadas del resto". Considera la Sala de instancia que el hecho de que las plazas de aparcamiento no estén separadas, como decía la sentencia de primera instancia, mediante "separación con construcción o alejamiento físico, esto es, que exista solución de continuidad con las restantes" no implica un "incumplimiento básico y grave" de lo establecido en el contrato, y de ahí que estime que no se dan las condiciones para justificar la resistencia a la recepción o la excepción de incumplimiento contractual. Tal es la cuestión, y no que la sentencia recurrida desconozca la literalidad de la cláusula. Por el contrario, no sólo la conoce, sino que la interpreta, la somete a valoración y la tiene en cuenta en su decisión. Hay que estar, en principio, a la interpretación y al juicio valorativo de la Sala de instancia, y el recurrente no ofrece puntos de apoyo para una rectificación.

SÉPTIMO

En el segundo de los motivos, que también se acoge al ordinal 4º del artículo 1692 LEC 1881, denuncia el recurrente la infracción de la doctrina jurisprudencial relativa a la "exceptio non adimpleti contractus", que deriva de los artículos 1100, 1124 y 1308 del Código civil .

El motivo se desestima.

La aplicación, correcta en el caso, de la exceptio non rite adimpleti contractus y, por ende, la corrección de no haber subsumido el conflicto planteado bajo la exceptio non adimpleti contractus, así como la valoración de las deficiencias de que adolece la prestación en el caso, y de su trascendencia a efectos de determinar el cumplimiento de las obligaciones y las posibilidades de reacción de los contratantes, ha sido ya verificado en el Fundamento Jurídico Segundo, y ahora nos remitimos a lo allí dicho, que conduce a la desestimación del motivo. Además, el recurrente, en el fondo, está intentando una revisión de la prueba, sin acudir a la vía adecuada, que es, como se ha dicho, bien el error de Derecho en la apreciación o la demostración de la existencia de un error patente o de una apreciación arbitraria, como antes hemos puesto de relieve en el Fundamento Jurídico Tercero, cuyas precisiones al respecto se dan aquí también por reproducidas. A ello hay que añadir que la sentencia recurrida analiza los defectos que ahora vuelve a señalar el recurrente (Fundamento Jurídico Primero), y emite un juicio de valor sobre su trascendencia en la economía de la relación contractual que se ha de sostener por cuanto la fijación de los hechos sobre la que se basa es competencia de la Sala de instancia, y sólo excepcionalmente puede acceder a la casación, para lo que se requiere un soporte adecuado, en el error de Derecho o en la demostración de un error patente o de una arbitrariedad, como se ha dicho (SSTS 16 de marzo de 2001, 31 de marzo, 22 de abril y 11 de noviembre de 2004, 8, 21 y 29 de abril de 2005, etc.).

OCTAVO

En el motivo tercero, que igualmente se acoge al ordinal 4º del artículo 1692 LEC 1881, denuncia el recurrente la vulneración del principio de congruencia integrado en el principio de tutela judicial efectiva del artículo 24.1 de la Constitución. Tal infracción se cometería al condenar a todos los demandados a indemnizar daños remitiendo su cuantificación a las bases establecidas en el Fundamento Jurídico Tercero, en el que se contemplan bases en relación con las viviendas a entregar, lo que -dice el recurrente- "sólo afecta a los otros codemandados, ya que el hoy recurrente sólo tiene que recibir cuatro plazas de garaje".

La sentencia, en efecto, condena a todos los demandados al abono de daños y perjuicios "que se determinen en ejecución de sentencia conforme a las bases señaladas en el tercer fundamento de esta sentencia". El Fundamento Jurídico Tercero, en su último párrafo, señala que los daños y perjuicios que se han de resarcir son los "originados por el incumplimiento de los demandados a la escritura de reversión o, lo que es igual, por la contravención de la obligación pactada". La cuantificación se remite a ejecución de sentencia, y los perjuicios se ciñen exclusivamente, dice la sentencia, "a los perjuicios económicos que, comprendidos en el Hecho 6º de la demanda, se hayan ocasionado a la actora bien por imposibilidad de venta de todas o algunas de las viviendas (salvo las que se habían de entregar a los demandados), o por subrogación en el crédito hipotecario, a computar desde el 30 de junio de 1997, y que, trayendo causa directa de la negativa a otorgar la escritura de reversión...se computen desde el 31 de junio (sic) de 1997..."

El motivo ha de ser desestimado. No hay en el caso una cuestión de incongruencia. La congruencia forma parte, en efecto, de la tutela judicial efectiva (SSTC 54/1985, de 18 de abril; 242/1988, de 19 de diciembre ) y consiste en la adecuación entre los pronunciamientos judiciales y lo que se pidió al juez, incluida la razón de ser de esta petición (SSTS 1 de febrero, 27 de septiembre, 24 de octubre, 30 de noviembre, 12 y 18 de diciembre de 2006, 28 de febrero y 16 de marzo de 2007, entre las más recientes). Se requiere que el Juez resuelva todas las cuestiones controvertidas, como aquí ocurre, pues, en definitiva, la congruencia se refiere a la adecuación entre el petitum y el fallo. No ha habido modificación sustancial ni de los términos del debate procesal ni del objeto del proceso. La parte actora solicitó el resarcimiento de los daños y perjuicios que se le han ocasionado como consecuencia de la negativa injustificada de los demandados a otorgar la escritura de reversión, pues esta situación, sosteniendo la titularidad registral de lo construido los cesionarios y permaneciendo inscrita la condición resolutoria pactada, bloquea la posibilidad de disposición o transmisión del resto de la obra, con lo que la actora no puede subrogar a los adquirentes en los préstamos hipotecarios, y ha de soportar intereses y gastos. El hecho de que, en función de lo convenido, el ahora recurrente solo haya de recibir plazas de garaje no significa que su negativa a recibir y a otorgar la escritura de reversión no tenga la misma trascendencia que la de los otros codemandados, pues en el contrato se halla constituido en parte, y tiene la posibilidad de decidir. Las Bases de cálculo o de cuantificación de los daños tratan de delimitar el importe del perjuicio sufrido, pero los daños no se imputan por recibir viviendas o plazas, sino porque, estando obligados por el contrato, incumplen la obligación de otorgar la escritura de reversión, liberando a la constructora y permitiendo la transmisión de la obra realizada so pretexto de deficiencias que carecen de entidad para justificar tal negativa. La sentencia es, pues, congruente y en absoluto se presenta el defecto de la tutela judicial efectiva que se pretende. El motivo ha de ser desestimado.

NOVENO

La desestimación de los motivos determina la del mismo recurso, en los términos prevenidos en el artículo 1715.3 LEC 1881, y en tal caso han de serle impuestas al recurrente las costas del recurso y la pérdida, en su caso, del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por el Procurador D. Antonio Rafael Rodríguez Muñoz, en nombre y representación de D. Eusebio y Dª Rebeca, y por la Procuradora Dª Joaquina Hernández Verde en nombre y representación de D. Luis Angel, contra la Sentencia dictada en 3 de julio de 2000 por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Jaén en el recurso de apelación nº 510/99, imponiendo a dicha parte las costas causadas por su recurso de casación.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Jesús Corbal Fernández.- Vicente Luis Montés Penadés.-Clemente Auger Liñán.-Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Vicente Luis Montés Penadés, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.