STS 469/2007, 20 de Abril de 2007

El Juzgado de Primera Instancia Número 2 de los de Irún conoció el juicio de cognición 8/98, seguido a instancia de doña Ana María .

Por la representación procesal de doña Ana María se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado: "...dicte sentencia por la que se declare el derecho de mi representado a acceder a la propiedad de la finca y terrenos mencionados abonando a la propietaria la suma de seis millones de pesetas (6.000.000 ptas.) o la que fije la Junta Arbitral, o la que resulte de la prueba, y condenando al demandado a estar y pasar por esta declaración, y a lo que de ella resulte, y se les condene asi mismo al pago de las costas procesales, con todo lo demás que en derecho corresponde."

Admitida a trámite la demanda, por la representación procesal de don Juan Manuel se contestó a la misma, suplicando al Juzgado, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación:..."dicte sentencia desestimando la demanda en su integridad, y absolviendo a esta parte de los pedimentos contenidos en el suplico de la misma, con expresa imposición de costas a la parte actora."

El Juzgado dictó Sentencia con fecha 31 de marzo de 1999 cuya parte dispositiva es del siguiente tenor: "FALLO: Que desestimamdo la demanda interpuesta por el Procurador D. Ignacio Garmendia, en nombre y representación de Dña. Ana María, contra D. Juan Manuel, debo declarar y declaro que la parte actora no tiene el derecho de acceso a la propiedad del Caserío DIRECCION000 y sus pertenecidos, condenando a ésta parte al pago de las costas procesales."

Interpuesto recurso contra la Sentencia del Juzgado, y tramitado con arreglo a derecho, la Audiencia Provincial de Guipúzcoa (Sección Primera) dictó Sentencia en fecha 29 de octubre de 1999 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "

FALLAMOS: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Garmendia contra la resolución dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Irún con fecha 31 de Marzo de 1999, la debemos confirmar y confirmamos, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante." TERCERO.- Por la representación procesal de doña Ana María, después sucedida procesalmente por don Diego, se presentó escrito de formalización del recurso de casación ante este Tribunal Supremo con apoyo procesal en los siguientes motivos:

Al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción del artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Rústicos .

Al amparo del artículo 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción del artículo 7.1-3º de la Ley de Arrendamientos Rústicos .

Al amparo del artículo 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción del artículo 1 a) de la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos .

Por Auto de esta Sala de fecha 28 de enero de 2002 se admitió a trámite el recurso, y, evacuando el traslado conferido, por la representación procesal la parte recurrida se presentó escrito de impugnación del mismo.

Por Providencia de fecha 27 de octubre de 2006 se acordó tener por parte, como recurrente en casación, en calidad de sucesor procesal de la actora, a don Diego, una vez acreditado el fallecimiento de aquélla y la condición de heredero de éste.

Por la Sala se acordó señalar para la votación y fallo del presente recurso el día 13 de abril del año en curso, en el que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. CLEMENTE AUGER LIÑÁN

La demandante, en cuya posición procesal se ha situado su hijo y heredero tras su fallecimiento, ejercitó, en su calidad de arrendataria del caserío denominado DIRECCION000, situado en el barrio DIRECCION001 de la localidad guipuzcoana de Fuenterrabía, la acción de acceso a la propiedad establecida en los artículos 1 y 2 de la Ley 1/1992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos, en relación con lo establecido en la disposición transitoria primera , regla tercera, de la Ley 83/80, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, y con lo dispuesto en la Ley 1/87, de 12 de febrero, que prolongó el plazo de la prórroga establecida en la citada disposición transitoria de la Ley arrendaticia.

A dicha pretensión se opuso el demandado con base, por un lado, y en síntesis, en que la demandante no tenía la condición de cultivadora personal y de profesional de la agricultura precisas para ejercitar el derecho de acceso a la propiedad de la finca arrendada; y por otro, en que el precio de la finca, y como consecuencia de la incidencia de circunstancias ajenas al destino agrario de la finca, era el doble del que normalmente correspondía a las de su misma calidad o cultivo en la comarca o zona, por lo que el arrendamiento quedaba exluído de los derechos reconocidos al arrendatario por la legislación especial.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, y dicha resolución fue confirmada por la Audiencia Provincial, que desestimó el recurso de apelación interpuesto por la actora.

En su argumentación, parte el tribunal de instancia de considerar, como hecho probado, que el arrendamiento del caserío y sus pertenecidos, de donde dimana el derecho ejercitado en la demanda, databa, como mínimo, del año 1884, y que la arrendataria del mismo era la actora, hoy ya fallecida, viuda a la sazón desde el año 1996, y que contaba, a la fecha de la demanda, con 75 años de edad. La Sala de instancia tuvo asimismo por probado que la demandante, a consecuencia de su avanzada edad, no estaba capacitada para realizar tareas agrícolas de ninguna clase, teniendo importantes dificultades para moverse y para llevar a cabo las gestiones y el control de la tramitación burocrática propia de la explotación de la finca, que era realizada por su hijo -quien ha sucedido procesalmente a su madre tras su fallecimiento-, el cual, dado su trabajo en la Diputación Foral de Guipúzcoa, dedicaba las tardes a dicha actividad. Del mismo modo, consideró como hecho probado que la actora residía con su hijo en su granja de Zubieta, y que en los registros oficiales figuraba a nombre de éste el ganado que pastaba en la finca, siendo quien realmente llevaba la explotación de la misma, sin que hubiera constancia de que desde el fallecimiento de su esposo la demandante hubiera ejercido, o figurado a su nombre, actividad agrícola alguna en la finca arrendada, con la sola excepción de un cambio de titularidad en el Registro de Explotaciones Agrarias, en el que a partir de 1996 figuró la demandante, pero sólo con el objeto de poder justificar el cumplimiento de los requisitos a que se subordinaba el éxito del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad del predio arrendado, lo que se tuvo asimismo por probado por el resultado de la prueba de confesión de la actora. A partir de tales hechos, y sin perder de vista la doctrina jurisprudencial establecida en torno a la condición de cultivador personal y la previsión normativa contenida en el inciso segundo del párrafo primero del artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, niega la Audiencia que concurriera en la actora dicha condición, cuando fue sustituído en la explotación de la finca por su hijo, supuesto distinto del previsto en el indicado inciso del precepto legal, y de aquellos contemplados por la jurisprudencia de esta Sala para mantener la aludida condición de cultivador personal y para reconocer los derechos establecidos en la legislación especial arrendaticia.

A mayor abundamiento, la Audiencia rechazó la pretensión ejercitada atendiendo a la circunstancia de que el valor en venta de la finca arrendada superaba el doble del correspondiente a fincas de la misma calidad o cultivo en la comarca o zona, por la incidencia de circunstancias ajenas al destino agrario de la finca. Para llegar a dicha conclusión, valoró los distintos informes periciales aportados a los autos, decantándose por el resultado que ofrecían, de forma casi coincidente, los emitidos por cuatro agentes de la propiedad inmobiliaria, que cifraban el valor de mercado de la finca en una suma que rondaba los treinta millones de pesetas, para lo cual los peritos habían tenido en cuenta principalmente la ubicación del predio, su colindancia con suelo urbano y residencial, con el núcleo urbano de población, y su cercanía a un área de intervención urbanística con calificación de industria intensiva y a una zona residencial de edificación abierta, así como la compatibilidad de usos en la finca. Considera la Sala "a quo" que tales circunstancias han de valorarse a los efectos de determinar si concurre el supuesto de exclusión previsto en el artículo 7.1-3º de la Ley de Arrendamientos Rústicos, por más que la finca mantuviese la calificación de suelo rustico agrícola y que la capacidad constructiva del suelo que ocupaba se expresase fundamentalmente en la reconstrucción de las edificaciones existente, conforme a las exigencias de la legislación urbanística.

Contra la sentencia de segunda instancia ha interpuesto la parte demandante recurso de casación, que se articula en tres motivos de impugnación, todos ellos formulados al amparo del artículo 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En el primer motivo del recurso se denuncia, por la vía del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la infracción del artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Rústicos .

La denuncia casacional se contrae a afirmar la concurrencia de la condición de cultivador personal de la demandante, alegando que fue negada indebidamente por la sentencia recurrida, y que resulta de la prueba practicada en el proceso, de la que queda acreditada, en la tesis de la parte recurrente, la existencia de una explotación agrícola en el caserío arrendado, así como que dicha explotación la dirigía la demandante. Concluye señalando que, según reiterada jurisprudencia, no ha de constituir un obstáculo para el reconocimiento de dicha condición el hecho de que, por razones de edad y de incapacidad física, no se dedicara de forma exclusiva o preferente a la explotación de la finca, que realizaba con la ayuda de su hijo, como tampoco que no residiera en la finca arrendada, destacando la finalidad tuitiva de la ley, que ha de amparar a quienes, como la demandante, llevaron la dirección de la explotación ganadera del caserío y asumieron los riesgos de tal actividad económica, aunque tuviera cierta incapacidad para el trabajo y no residiera en la finca arrendada.

Esta Sala ha ido elaborando un cuerpo de doctrina en torno a la caracterización de la condición de cultivador personal, en cuanto requisito para el ejercicio del derecho a acceder a la propiedad de la finca rústica arrendada, que se resume en la reciente Sentencia de 31 de enero de 2007 -que cita otras anteriores-, conforme al cual, para reconocer la indicada condición es precisa la dedicación en exclusiva a las labores agrícolas, por sí, o con la ayuda de familiares que convivan con el arrendatario, sin utilizar asalariados más que circunstancialmente, por exigencias estacionales de la explotación agraria, no perdiéndose, sin embargo, la condición de cultivador personal aunque se utilicen uno o dos asalariados, en caso de enfermedad sobrevenida o de otra justa causa que impida continuar el cultivo personal, distinguiendo esta misma doctrina entre el profesional de la agricultura, que desempeña las actividades de tal orden con el carácter preferente que resulta de los presupuestos establecidos en el artículo 2.5 de la Ley 19/1995, y el cultivador personal, que las realiza con dedicación exclusiva.

Este rigor, ciertamente, ha sido objeto de alguna modulación, al admitirse la compatibilidad de las labores agrícolas con el desarrollo de una pequeña industria, o con otras actividades de distinta naturaleza, pero siempre se ha destacado la necesidad de que la actividad preferente sea la agrícola. De ahí, que la misma doctrina jurisprudencial haya declarado que no cabe prescindir del carácter primordial de la dedicación a la explotación agrícola y de que lo decisivo, a los efectos de apreciar la condición de cultivador personal, es la dedicación del arrendatario a la explotación de la finca como modo de subsistencia, aunque se valga de ayuda familiar por causas justificadas, pero manteniendo, en todo caso, el control y la dirección propia, la continuidad al frente de la explotación y la responsabilidad sobre la misma, la dedicación del labrador que vive del campo y para el campo, permaneciendo en contacto con la tierra que cultiva, de suerte que no pierde la condición de cultivador personal en tanto se mantenga en la explotación y aunque no realice todos los trabajos materiales que la misma pueda exigir (Sentencias de 27 de diciembre de 1999 y de 31 de enero de 2007 ).

Era ineludible, así las cosas, que la jurisprudencia de esta Sala diferenciara los casos en que la explotación se llevaba a cabo con ayuda de familiares, de aquellos otros en que el arrendatario era sustituído en las tareas agrícolas. La Sentencia de 31 de enero de 2007, que recoge el criterio sustentado en las de 12 de diciembre de 1996 y de 18 de julio de 2005, precisa que el artículo 16 de la ley de Arrendamientos Rústicos mantiene la condición de cultivador personal para el que recibe ayuda de sus familiares en el desempeño personal de la tarea de explotación, pero que no es igual la ayuda que la sustitución, pues son supuestos distintos el de ser ayudado y el de ser sustituído, negando la condición de cultivador personal a quien es sustituído en la llevanza de la explotación agrícola, de modo que la ayuda o auxilio que prevé este precepto, por el propio significado de tales términos, no puede equivaler a desempeño principal o primordial de las tareas agrícolas, y faltando éste no se puede ostentar la condición de efectivo cultivador personal .

Pues bien, sentada la anterior doctrina, y tras precisar que corresponde a quien pretende el reconocimiento y el ejercicio del derecho que confiere la ley arrendaticia acreditar las circunstancias que operan como presupuestos para apreciar en él la condición de cultivador personal, y que la fijación de tales presupuestos fácticos constituye una cuestión de hecho cuya determinación ha de ser respetada en casación, en tanto no se desvirtúe a través del error de derecho en la valoración probatoria (Sentencias de 25 de marzo de 1996 y 25 de julio de 2000, entre otras), no cabe sino desestimar el motivo del recurso que se examina, pues la denuncia casacional que constituye su objeto se erige desde la consideración de que la demandante es la titular de la explotación agrícola que se desarrolla en la finca arrendada, y que dirige dicha explotación y lleva a cabo la realización de las labores propias de la misma, si bien para ello cuenta con la ayuda de su hijo, habida cuenta de su avanzada edad y su estado de salud, residiendo en el mismo caserío arrendado, lo que contradice abiertamente el factum de la sentencia recurrida, en la que se deja expuesto con claridad que no es ella, sino su hijo, quien se encarga de la explotación de la finca, habiendo sustituído a su anciana e incapacitada madre en la llevanza de la gestión y en la realización de las labores propias de la explotación agrícola, circunstancia ésta que ha determinado el sentido desestimatorio del fallo de la sentencia recurrida, que se ajusta, como su fundamentación, a la doctrina de esta Sala interpretativa del concepto jurídico de cultivador personal a que se refiere el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Rústicos . El alegato impugnatorio, por tanto, nace viciado en su origen, en la medida en que incurre en el defecto de la "petición de principio", al construir la denuncia casacional sobre un componente fáctico diferente al de la sentencia recurrida sin haber logrado desvirtuar previamente éste, a lo que no aprovecha, desde luego, el intento de someter a revisión el resultado probatorio a fuerza de pretender que esta Sala valore nuevamente el conjunto de la prueba, pues eso es tanto como desnaturalizar el recurso de casación, que en modo alguno constituye una última instancia en la que se permita analizar en su totalidad el soporte fáctico de la resolución impugnada mediante la revisión de la valoración del acervo probatorio de autos y de su resultado.

En el segundo motivo del recurso se denuncia, también al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la infracción del artículo 7.1-3º de la Ley de Arrendamientos Rústicos, que la parte recurrente considera incorrectamente aplicado, toda vez que el caserío arrendado, a cuyo dominio se pretende acceder, no tiene un valor doble al agrícola.

La Audiencia apreció la concurrencia de la circunstancia prevista en el artículo invocado como infringido en un argumento ex abundantiam,tras haber rechazado la pretensión deducida en la demanda por falta de los presupuestos subjetivos que condicionan el ejercicio del derecho de acceso a la propiedad de la finca arrendada, por lo que el examen de la corrección jurídica del razonamiento que conduce a apreciar, además, la falta de un presupuesto objetivo para reconocer el derecho que se ejercita, huelga una vez que se ha desestimado el motivo anterior, pues la eventual estimación del presente carecería en todo caso de virtualidad para casar la sentencia y, por tanto, del efecto útil que ha de darse para poder ser acogido.

En todo caso, su desestimación se impone por otras razones. Ciertamente, el ejercicio con éxito del derecho a acceder a la propiedad exige que las fincas objeto de la acción no se encuentren en ninguno de los supuestos que enumera el artículo 7.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, y en particular, en el consistente en que, por circunstancias ajenas al destino agrario de la finca, su valor sea el doble del que corresponde a otras de la misma calidad o cultivo en la zona o comarca donde se encuentra enclavada; necesidad que ha sido puesta de manifiesto reiteradamente por esta Sala, que ha advertido, además, acerca del carácter fáctico de los presupuestos que integran la causa de exclusión prevista en el citado precepto -y singularmente en su número tercero -, cuya determinación incumbe, por tanto, a los órganos de instancia, debiendo permanecer incólume su apreciación al respecto de no haberse logrado su sustitución por los cauces del error de derecho en la valoración de la prueba (Sentencias de 22 de enero de 1998, 22 de diciembre de 2005 y 27 de enero de 2006, entre otras muchas).

En el presente caso, el tribunal de instancia consideró concurrente la circunstancia prevista, como causa de exclusión del régimen de la ley arrendaticia, en el número tercero del artículo 7.1 de la misma, tras valorar críticamente la prueba pericial practicada en el proceso, acogiendo el resultado que se derivaba de aquellos informes que fijaban el valor de la finca en atención a las circunstancias relativas a su situación, a su proximidad al núcleo urbano y a zonas de determinado régimen de actuación urbanística, así como a la posibilidad de compatibilizar usos; y ni la valoración de tales dictámenes contraría la sana crítica, pues aparece ajustada en todo punto a los dictados de la lógica y dentro del marco de lo que ha de reputarse razonable -no habiéndose, en cualquier caso, cuestionado convenientemente la valoración de la prueba pericial, dentro de los límites en que es admisible en casación-, ni su resultado puede ser sustituído por el que propone la parte recurrente como alternativo, sometiendo a nueva valoración el conjunto de la prueba de autos, ni, en fin, contraviene el precepto de la ley arrendaticia que se invoca como infringido, pues la concreción de los elementos que conforman los términos de la comparación a la que obliga no impide que, a la hora de determinar el valor en venta de la finca cuya propiedad se pretende, se tomen en consideración circunstancias relativas a su ubicación, proximidad o cercanía al núcleo de la población o a zonas sometidas a un determinado régimen urbanístico, y a la posibilidad de compatibilizar los usos agrícolas con otros de distinta naturaleza, en la medida en que constituyen circunstancias ajenas al destino agrario de la finca que inciden en su mayor valor (según previene el precepto, y la jurisprudencia de esta Sala -Sentencias, entre otras, de 5 junio 1990, 31 julio 1996, 3 marzo 2005 y 27 de enero y 12 de septiembre de 2006 -), que no deriva, por tanto, de una aportación del arrendatario, con lo que desaparece la función social protectora que constituye «ratio» de la especialidad normativa (Sentencia de 12 de septiembre de 2006 ).

El tercer y último motivo del recurso se destina a denunciar, también por el cauce del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la infracción del artículo 1 a) de la Ley 1/1992, de Arrendamientos Rústicos Históricos, que no exige, al contrario de lo que la Audiencia ha considerado, que concurra la condición de cultivador personal en el arrendatario que lo es de un contrato anterior a la vigencia del Código Civil.

Esta Sala, al examinar los supuestos a los que se refieren el artículo 98 y la disposición transitoria primera , regla tercera, de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, ya había puesto de manifiesto que los requisitos para el acceso a la propiedad eran distintos en uno y otro caso, pues mientras el artículo 98 se aplicaba a los contratos anteriores al Código Civil, la disposición transitoria en cuestión se refería a los contratos anteriores a la Ley de 15 de marzo de 1935, y en cuanto a los requisitos personales, ésta reconocía el derecho de acceso al cultivador personal, en tanto que el artículo 98 se refería al arrendatario, término que, como explica la Sentencia de 14 de diciembre de 2004 -con cita de la de 21 de junio de 1993 -, ha de ser interpretado de acuerdo con los artículos 14 y 15 a) de la misma Ley . Derogado el art. 98.1 de la Ley arrendaticia por la Ley 1/1992, de 10 de febrero de Arrendamientos Rústicos Históricos -dice el Fundamento de Derecho Segundo de la citada Sentencia de 14 de diciembre de 2004 -, el criterio interpretativo contenido en la citada sentencia de 1993 el aplicable al art. 1.1 de la Ley esta última Ley dados los términos de sus apartados a) y b), teniendo en cuenta, además, la nueva redacción dada en ella al art. 15 a) de la Ley 83/1980

, según el cual se entiende por profesional de la agricultura a los efectos de esta Ley: "La persona mayor de edad que se dedique o vaya a dedicarse a actividades de carácter agrario y se ocupe de manera efectiva y directa de la explotación, como agricultor, profesional, de acuerdo con lo establecido en el apartado 5 del artículo 2 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias", estableciendo el apartado 5 del art. 2 de esta Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias de 4 de julio de 1995 que a los efectos de esta Ley se entiende por "Agricultor profesional, la persona física que siendo titular de una explotación agraria, al menos, el 50 por 100 de su renta total la obtenga de actividades agrarias u otras actividades complementarias, siempre y cuando la renta procedente directamente de la actividad agraria realizada en su explotación no sea inferior al 25 por 100 de su renta total y el tiempo de trabajo dedicado a actividades agrarias o complementarias sea superior a la mitad de su tiempo de trabajo total".

En los arrendamientos anteriores al Código Civil no se exige, pues, que el arrendatario tenga la condición de cultivador personal, pues basta la mera condición de arrendatario para que pueda ejercitar los derechos concedidos por la legislación especial arrendaticia. Ahora bien, siempre es requisito insoslayable que el arrendamiento se encuentre sometido a la Ley de Arrendamientos Rústicos, lo que pasa, a su vez, por reconocer en quien quiere ejercitar el derecho a acceder a la propiedad la condición de arrendatario, que se reserva -como, en su caso, a los subarrendatarios- a quien sea profesional de la agricultura, según dispone el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980. Para determinar quién merece tal condición ha de estarse, a su vez, a lo dispuesto en el artículo 16.2 de la misma Ley -que atribuye, en todo caso, al cultivador personal la condición de profesional de la agricultura-, y en su artículo 15 a), así como en el artículo

5.2 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias de 4 de julio de 1995, al que se remite el anterior, y cuyo contenido se acaba de transcribir.

Así las cosas, y vistos los elementos caracterizadores de la condición subjetiva requerida para poder ejercitar el derecho de acceso a la propiedad de la finca arrendada, se ha de concluir que el argumento que fundamenta la denuncia casacional carece, también aquí, del necesario efecto útil para poder ser estimada, pues si bien es cierto que, habiéndose tenido por probado en la sentencia recurrida que el arrendamiento era anterior al Código Civil -se dató, como mínimo, en el año 1884-, no era precisa la concurrencia de la condición de cultivador personal, no menos cierto es que los hechos también considerados probados impiden reconocer en la actora la condición de profesional de la agricultura, que se erige en requisito ineludible para poder ejercitar el derecho que confiere la legislación especial arrendaticia, siendo evidente que las circunstancias en torno a las cuales se define tal condición y se construye el requisito no pueden concurrir en quien se ha visto sustituída en la llevanza de la explotación de la finca arrendada por su hijo, sustitución que es ontológicamente incompatible con la dedicación y la ocupación directa y efectiva, y en todo caso primordial y preferente, de la explotación que caracterizan la figura del profesional de la agricultura.

El motivo, por ello, se desestima.

La desestimación del recurso conlleva que, conforme a lo dispuesto en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, proceda imponer las costas a la parte recurrente, quien, además, perderá el depósito constituído, al que se dará el destino legal.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español