STS, 9 de Julio de 1997
| Ponente | D. ANTONIO GULLON BALLESTEROS |
| Número de Recurso | 1881/1993 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIÓN |
| Fecha de Resolución | 9 de Julio de 1997 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a nueve de Julio de mil novecientos noventa y siete.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala de lo Civil de la Audiencia Provincial de Palencia de fecha 20 de marzo de 1991, como consecuencia de los autos de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de esa ciudad, sobre retracto arrendaticio; cuyo recurso ha sido interpuesto por la entidad Caja de España de Inversiones, Caja de Ahorros y Monte de Piedad, representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Soledad Urzaiz Moreno; siendo parte recurrida D. Luis Pedroy D. Armando, representado asimismo por el Procurador de los Tribunales D. Jorge Deleito GarcíaANTECEDENTES DE HECHO
Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Palencia, fueron vistos los autos de juicio declarativo de menor cuantía, sobre retracto arrendaticio , instados por D. Luis Pedroy D. Armandocontra Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Palencia.
Por la parte actora se formuló demanda con arreglo a las prescripciones legales, alegando los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, suplicando se dictase sentencia "que declarase el derecho de D. Luis Pedroy D. Armandoa retraer la finca adquirida por la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Palencia, condenando a esta a que en el breve término que al efecto se señale otorgue escritura de compraventa a favor de los demandantes; bajo apercibimiento de otorgarla de oficio si no lo verificara; y con expresa imposición de costas".- Admitida a trámite la demanda y emplazada la mencionada demanda, su repesentante legal la contestó oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente y terminó suplicando se dictase sentencia "en la que desestimando la demanda formulada se declare no haber lugar al retracto por cualquiera de los motivos o excepciones alegados e imponiendo las costas a la contraparte, por ser justicia que pido en Palencia a 14 de febrero de 1.990.
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 18 de octubre de 1990, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO.- Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por D. Luis Pedroy D. Armandofrente a Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Palencia en el ejercicio de una acción de retracto arrendaticio; con expresa imposición de costas a la parte actora, a quien procederá la devolución de la cantidad de 3.400.000 ptas. consignada; para lo que procederá hacer el correspondiente mandamiento de devolución".
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1ª Instancia por la representación de D. Luis Pedroy D. Armandoy tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil Audiencia Provincial de Palencia dictó sentencia con fecha 20 de marzo de 1991, con la siguiente parte dispositiva.- Fallamos: Que, ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Luis Pedroy D. Armandocontra la sentencia dictada el día 18 de octubre de 1.990 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Palencia, en los autos de que este rollo de Sala dimana, debemos REVOCAR , como REVOCAMOS, mencionada resolución y, en su consecuencia, y con estimación de la demanda, debemos DECLARAR, y DECLARAMOS, el derecho de los actores a retraer la finca adquirida por la caja de Ahorros y Monte de Piedad de Palencia que se describe en el Fundamento de Derecho Segundo de esta resolución, CONDENANDO a la citada entidad demandada a que en el plazo de diez días otorgue en favor de aquéllos la correspondiente escritura de compraventa, entregándose a dicha entidad demandada la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTAS MIL PESETAS consignadas como precio de la finca"..
La Procuradora Dª Soledad Urzaiz Moreno, en representación de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Palencia, interpuso contra la anterior sentencia recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos.- Primero: Al amparo del motivo cuarto del art. 1.692 LEC, por infracción en la aplicación del art. 48.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.- Segundo: Al amparo del motivo cuarto del art. 1.692 LEC, por infracción de la Jurisprudencia que es aplicable para resolver la cuestión objeto de debate".
Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido para impugnación, el Procurador D. Luis Pedroy D. Armando, en representación de la parte recurrida presentó escrito con oposición al mismo.
No habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 25 de junio de 1997, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO GULLÓN BALLESTEROS
El motivo primero, al amparo del art. 1.692.4º LEC, alega infracción del art. 48.2 LAU (texto refundido de 22 de diciembre de 1.964). Los recurridos, arrendatarios del inmueble adjudicado a la actora en tercera subasta judicial el 10 de marzo de 1.988, conocieron antes de la notificación que les hizo notarialmente la propia actora el 14 de noviembre de 1.989, que obtuvo el Auto en adjudicación el anterior 4 de julio. Este conocimiento lo basa la recurrente en que el 7 de junio de 1.988 abonaron las rentas correspondientes a marzo, abril, mayo y junio de 1.988. Es incongruente -se dice- que un arrendatario abone rentas a quien no considera titular legítimo, y más incongruente, que después de estarle pagando rentas durante 22 meses, ejercite la acción de retracto. Debieron actuarla desde que conocieron la adjudicación a la Caja de Ahorros, y así lo ha reconocido esta Sala en las sentencias de 22 de abril y 11 de julio de 1992.
El motivo se desestima. La acción de retracto arrendaticio urbano entiende correctamente la sentencia recurrida se ejercitó dentro del plazo legal, cuyo dies a quo es el de la notificación notarial por la que la recurrente da cuenta a los arrendatarios del auto de adjudicación, teniendo desde entonces éstos un perfecto conocimiento no sólo de la transmisión sino de sus condiciones esenciales. El motivo trata de obscurecer la significación de este hecho concluyente e inequívoco resaltando unos actos de los que deduce que los arrendatarios conocían la transmisión. Se alude al pago de rentas desde el 7 de junio de 1.988, pero ello no puede significar más que conocían el cambio de dueño, no la causa jurídica ni las condiciones esenciales en que se había producido. Además, la sentencia recurrida dice "que las rentas eran pagadas a la Caja de Ahorros (la recurrente) mucho antes de que fuera propietaria de la finca, por lo que no podía recibirlas en concepto de propietaria-arrendadora". Tampoco es significativo que los arrendatarios tuvieran conocimiento del anuncio de subasta: "no implica -afirma la sentencia recurrida- que efectivamente la misma había sido adjudicada o no a algún postor o entidad ejecutante, ni en qué precio". Por último, se lee en la misma sentencia : "Tampoco puede servir de presunción suficiente a efecto de notificación fehaciente el hecho de que la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Palencia ofreciera el piso en cuestión a los arrendatarios, ya que no consta si se la ofreció en el precio (por el) que lo había adquirido o en otro distinto". Estas valoraciones de la prueba no han sido combatidas en lo más mínimo en este recurso, por lo que debe quedar incólume que antes de la notificación notarial del 14 de noviembre de 1.989, desconocieron la transmisión y sus condiciones esenciales.
También es desgraciada la cita de las sentencias de esta Sala de 22 de abril y 11 de julio de 1.992 para apoyar el motivo. Se han traído a colocación sin el más mínimo examen de los hechos, en relación con los cuales se hacen las pertinentes declaraciones. En la primera se reconoce el derecho de retracto a quien ostente la condición de arrendatario al tiempo de enajenarse el local arrendado en subasta publica, y ello nada tiene que ver con el tema litigioso de este recurso. La segunda conceptúa a través de los hechos que consigna que el arrendatario conoció con exactitud los datos y condiciones de la subasta desde la fecha en que se celebró, circunstancias que no se han alegado que concurrieran en los retrayentes en este pleito.
El motivo segundo, al amparo del art. 1.692.4º LEC, aduce infracción de la doctrina jurisprudencial que cita, demostrativa de que ha suavizado el rigor literal del art. 48.2 LAU (de 1.964).
El motivo se desestima en coherencia con la desestimación del motivo anterior, ya que vuelve a insistir en el conocimiento de los retrayentes de la transmisión y de sus condiciones antes de la notificación notarial de 14 de noviembre de 1.989. La doctrina de esta Sala es cierto que ha sido favorable a contar el plazo del retracto desde que el retrayente conoce la transmisión y sus condiciones esenciales, pero este presupuesto falta por completo aquí.
La desestimación de los motivos del recurso lleva consigo la de éste, y la imposición de las costas en él ocasionadas a la recurrente, sin hacer declaración sobre el depósito al no haberse constituido (1.715.3 LEC).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos NO HABER LUGAR al recurso de casación interpuesto por la entidad Caja de España de Inversiones, Caja de Ahorros y Monte de Piedad, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala de lo Civil de la Audiencia Provincial de Palencia de fecha 20 de marzo de 1991. Con condena en costas a la recurrente y sin hacer declaración sobre el depósito al no haberse constituido. Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia con devolución de los autos y rollo que remitió.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Francisco Morales Morales.- Pedro González Poveda.- Antonio Gullón Ballesteros.- Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Gullón Ballesteros, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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