STS 770/1993, 20 de Julio de 1993
| Ponente | D. ANTONIO GULLON BALLESTEROS |
| Número de Recurso | 156/1991 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de Resolución | 770/1993 |
| Fecha de Resolución | 20 de Julio de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veinte de Julio de mil novecientos noventa y tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 4ª de lo Civil de la Audiencia Provincial de Granada, como consecuencia de los autos de juicio de retracto de finca urbana, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia de Ronda, cuyo recurso ha sido interpuesto por Doña Antonieta, representada por el Procurador D. Luciano Rosch Nadal, no compareciendo al acto de la vista su abogado; siendo parte recurrida la Real Maestranza de Caballeria de Ronda, representada por la Procuradora Dª Rosina Montes Agusti y asistida del Letrado D. Diego Rivero Calderón.ANTECEDENTES DE HECHO
El Procurador Don Antonio Herrera Raquejo, en representación de Dª Verónica, formuló demanda de retracto de finca urbana, ante el Juzgado de 1ª Instancia de Ronda, contra la Real Maestranza de Caballería de Ronda; estableciéndose en síntesis los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando se dictase sentencia "por la que, estimando la demanda interpuesta, se declare haber lugar al retracto de la casa sita en calle Virgen de la Paz número cincuenta y uno, hoy diecisiete, de esta Ciudad, condenándose al demandado a otorgar escritura de venta de la referida casa a favor de la actora, con arreglo al precio y condiciones que figuran en la escritura de adquisición de ocho de enero del año actual y los demás gastos de legítimo abono que se justifiquen, con el apercibimiento de que si no lo verifique así, se otorgará dicha escritura de oficio, condenándole además al pago de las costas".- Admitida la demanda y emplazada la mencionada demandada, compareció en los autos en su representación el Procurador D. Diego Vázquez Márquez que contestó a la demanda, oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente y terminó suplicando .-Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el artículo 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, esta se celebró el día señalado, con asistencia de las partes sin avenencia.- Recibido el pleito a prueba se practicó las que propuestas por las partes fue declarada pertinente.-Unidas a los autos las pruebas se convocó a las partes a comparecencia poniéndolas mientras tanto de manifiesto en secretaría para que hicieran un resumen de las mismas lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los autos en poder del Sr. Juez para dictar sentencia.- El Sr. Juez de 1ª Instancia de Ronda, dictó sentencia de fecha 19 de diciembre de 1988 , con el siguiente FALLO: "Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. D. Antonio Herrera Raquejo, en nombre y representación de Dª Antonieta, contra la Real Maestranza de Caballería de Ronda, debo declarar y declaro no haber lugar a la acción de retracto pretendida por expiración del plazo legal de caducidad, con imposición de las costas procesales causadas a la demandante".
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1ª Instancia por la representación de Dª. Antonieta y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Granada, dictó sentencia con fecha 29 de octubre de 1990, con la siguiente parte dispositiva.- FALLAMOS: "Que debemos confirmar y confirmamos la sentencia proferida por el Sr. Juez de 1ª Instancia de Ronda en 19 de diciembre de 1988, sin expresa condena en las costas de este recurso".
El Procurador Don Luciano Rosch Nadal en representación de Dª Antonieta, interpuso recurso de casación contra la sentencia dictada por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Granada, con apoyo en los siguientes motivos.- PRIMERO: Inadmitido.-SEGUNDO: Al amparo del art. 1692.5 º LEC, infracción del art. 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.- TERCERO: Al amparo del art. 1692.5º LEC, infracción por inaplicación del art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y sentencias entre otras de 10 de mayo de 1971".
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de vista pública el día 6 de Julio de 1993.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO GULLÓN BALLESTEROS
Son antecedentes necesarios para la resolución del presente recurso de casación los que siguen.
Dª Antonieta es arrendataria de la totalidad de la casa que describe en la demanda, en virtud de contratos de arrendamiento suscritos con la propiedad con fecha 1 de enero de 1977, uno de vivienda y otro de local de negocio, que recaen respectivamente sobre la planta alta y baja de aquella casa, con rentas distintas.
El 8 enero de 1988, Dª Antonieta es notificada por conducto notarial de la escritura pública de compraventa otorgada por la propiedad de la referida casa a favor de la Real Maestranza de Caballería de Ronda en la misma fecha.
Con fecha 2 de marzo de 1988 comparece ante Notario Dª Filomena, requiriéndole para que constituyéndose en el domicilio social de la Real Maestranza de Caballería, notificase al Teniente Hermano Mayor de dicha entidad, en su defecto al Secretario, y en su defecto, mediante la correspondiente cédula, que ejercitaba el derecho de retracto sobre toda la casa que llevaba en arrendamiento, entregando al efecto un cheque en favor de la Real Maestranza de Caballería de Ronda por importe de 5.500.000 ptas; tres letras de cambio, por importe de 3.000.000 ptas cada una con vencimientos respectivos los días siete de enero de 1989, 1990 y 1991, aceptadas por la requirente; y el aval prestado por la Caja de Ahorros y Préstamos de Antequera respecto de tales letras, a fin de requiriese el Notario autorizante del acta a la Real Maestranza de Caballería de Ronda para que en el término de dos días hábiles se aviniese, en reconocimiento de su derecho, a otorgar la correspondiente escritura de retracto legal, haciéndose cargo del cheque, letras de cambio y aval contra dicho otorgamiento. El Notario cumplió con el encargo el mismo día 2 de marzo de 1988.
Mediante demanda que lleva fecha 10 de marzo de 1988, Dª Antonieta ejercitó la acción de retracto contra la Real Maestranza de Caballería de Ronda, que es desestimada por el Juzgado de Primera Instancia, con imposición de costas a la actora, la cual apeló ante la Audiencia, que confirmó aquella sentencia, sin condena en costas a la apelante en la alzada.
Contra la sentencia de la Audiencia, Dª Antonieta interpuso y formalizó recurso de casación por tres motivos, de lo que no fue admitido en la fase procesal oportuna el primero de ellos.
En el acto de la vista del recurso, el letrado de la parte recurrida instó su desestimación, manifestando que en rigor debió ser inadmitido en su momento, de acuerdo con la doctrina de esta Sala según la cual los retractos de viviendas, ejercitados según las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no son susceptibles de casación. Además, en todo caso la renta pactada en el arrendamiento ya los excluiría por sí misma.
La Sala estima que no procede aplicar su doctrina en el caso presente, en que el inmueble objeto de retracto como unidad está en sus dos plantas sujetos a sendos contratos de vivienda y local de negocio respectivamente de la misma fecha, pactándose una doble renta para el segundo respecto de la primera. Además, la cuantía a efectos de casación en los juicios de retracto se determina por el importe de éste.
El motivo segundo, al amparo del art. 1692.5º LEC; alega infracción del art. 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por aplicación errónea, en relación con la jurisprudencia aplicable comprendida en las sentencias que se citan. En la argumentación justificativa se distingue entre el derecho de retracto y las acciones derivadas de tal derecho, no pudiendo equipararse porque no lo hace el susodicho art. 48, que se refiere al derecho y no a las acciones. En el caso de autos, se ejercitó por la recurrente el retracto dentro del plazo legal; cierto que es de caducidad, pero la acción, como consecuencia del derecho violado, ha de considerarse iniciada desde el acta notarial de 2 de marzo de 1988, quedando interrumpida su prescripción. Todo ello, arguye la recurrente, debe ponerse en relación con la finalidad protectora social de los preceptos que regulan el derecho de retracto, tendentes a facilitar a los arrendatarios el acceso a la propiedad y que implican y exigen una interpretación y aplicación favorables al arrendatario y con un criterio extensivo.
El motivo vuelve a traer a la consideración de esta Sala la misma cuestión jurídica que ya estudió en su sentencia de 12 de febrero de 1981, a saber: la hipotética disociación entre el derecho a retraer, que puede considerarse ejercitado extrajudicialmente con el requerimiento notarial comprensivo de todos los requisitos exigibles para efectuarlo por vía judicial, y la acción de retraer, que nacería cuando no es atendido aquel requerimiento. El primero sería el sometido al plazo de caducidad legal, mientras la segunda a la prescripción normal y ordinaria, con posibilidad de interrupción. Sin embargo, esta Sala sigue sosteniendo como doctrina la sentada por la calendada sentencia, a la cual se remite, en cuanto niega la posibilidad de esta disección de la realidad legislativa, que no pasa de ser una abstracción puramente doctrinal que no tiene en cuenta que, de admitirse, llevaría a que la situación jurídica del comprador se encontrase amenazada durante un larguísimo período de tiempo (treinta años, art. 1963 C.c), lo que es contrario con toda evidencia a la intención del legislador, que por ello establece unos inexorables plazos de ejercicio (60 días naturales en el art. 48 L.A.R.) deseando la consolidación de aquella situación lo antes posible. Ello no obsta, por supuesto, a que el retrayente intente evitar la contienda judicial para la efectividad de su derecho, pero siempre ha de tener en cuenta en sus actuaciones el límite temporal para lograrlo por la vía del litigio si no tiene éxito por la extrajudicial.
Por ello, el motivo, dirigido a combatir la "ratio decidendi" de la sentencia recurrida, concretado en que la recurrente no había ejercitado la acción dentro del plazo legal, ha de ser desestimado.
El motivo tercero, al amparo del art. 1692.5º LEC, aduce infracción por inaplicación del art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y "sentencias entre otras de 10 de mayo de 1971". En el desarrollo del motivo la recurrente alude con gran generalidad a la conducta procesal de la recurrida, tachándola de abusiva y contraria a la buena fe, lo que, en su opinión, no puede prosperar.
El motivo se desestima, porque nada tiene que ver el art. 9 citado con el hecho indiscutido del ejercicio judicial de la acción de retracto fuera del plazo legal, ni se ve la razón por la que una hipotética mala fe de la recurrida haya de borrar esa realidad, que es el tema litigioso.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por Doña Antonieta, contra la sentencia dictada por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Granada, de fecha 29 de octubre de 1990. Condenando a la recurrente al pago de las costas causadas en este recurso y a la pérdida del depósito constituido. Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia con devolución de los autos y rollo que remitió.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Gullón Ballesteros, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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