STS 131, 25 de Febrero de 1995

Para una adecuada resolución de la cuestión litigiosa, cabe efectuar las siguientes consideraciones fácticas, resultado de las pruebas practicadas: 1º) En fecha 2 de julio de 1985, D. Humberto y D. Abelardo, transmitieron en documento privado, la finca que se describe en el hecho primero de la demanda a la Sociedad Anónima Cala Figuera, S.A. 2º) El 12 de julio de 1985, dicha Sociedad, también mediante documento privado, transmitió al actor una parte de aquella, concretamente "edificio o fábrica vieja (en estado ruinoso), grafiado con las letras "G" y "H", del plano que por duplicado ejemplar y firmado por ambas partes, se adjuntaba al contrato; también la llamada casa del molino, grafiada con la letra "E", y del edificio contiguo o almacén-molino, grafiado en el plano con la letra "F" con el patio situado entre los mismos y la caseta de transformador y el garaje, no grafiado en el plano, colindante con la caseta del transformador (que no se vende) y el terreno huerto"; y entre cuyas estipulaciones pueden destacarse: A) El precio era de 6.000.000 ptas., de las que 550.000 ptas. se satisfacían en el acto, 125.000 ptas., en dos pagos de 62.500 ptas., a satisfacer el 9 de Agosto y Septiembre de 1985; 1.050.000, el día 1 de octubre de 1985, simultáneamente al otorgamiento de la escritura pública de compraventa; 200.000 ptas. el 8 de octubre de 1985; 550.000 ptas.el 8 de Enero de 1986 y 3.525.000 ptas., así como 191.247 ptas., en concepto de intereses de esta cantidad, en 46 plazos mensuales que vencerían los días 9 de cada mes, a partir de noviembre de 1985 al 18 de agosto de 1989, a razón de 45.000 ptas., los 10 primeros; de 65.000 ptas., los doce siguientes; de 85.000 ptas, los siguientes 12 meses , de 80.000 ptas. los 11 meses consecutivos y un último plazo de 586.247 ptas. y para ello se aceptarían letras de cambio al momento de firmar la escritura. B) En el pacto cuarto se establecía que el comprador podía resolver el contrato con reembolso de las cantidades entregadas más el interés del 2% mensual, en el caso de que no se otorgase la escritura pública de compraventa a su favor el día 5 de octubre de 1985; recogiéndose en la cláusula adicional que el comprador quedaba enterado de que en méritos de los convenios vigentes entre "Costa Cala Figuera, S.A.", y D. Humberto y D. Abelardo, la escritura pública de compraventa sería otorgada directamente por estos últimos, garantizando el comprador la deuda del precio frente a la Sociedad, mediante la constitución de hipoteca sobre las fincas adquiridas. C) Ya en el pacto tercero, en el que figuraba la previsión de la aceptación de letras de cambio para pago de los 3.525.000 ptas., se indicaba que para garantizar los pagos de esa cantidad se constituiría hipoteca. D) En el pacto noveno, se fijaba, que previo el otorgamiento de la escritura de compraventa, la p arte vendedora segregaría de la mayor finca de que procedía, la parte que se vendía en dicho contrato. E) En el pacto décimo se decía que la venta del objeto del contrato se hacía libre de cargas y gravámenes, así como de ocupantes de cualquier título y en el decimocuarto que serían de cargo del comprador los honorarios, impuestos, arbitrios, incluso el de plusvalía si se devengase y demás gastos que se originen del documento y de la escritura pública, contribuyendo el vendedor con 50.000 ptas. al pago de la constitución de la hipoteca que se había previsto en el pacto tercero. F) En dicho momento el vendedor entregó la posesión al comprador. 3º) A petición del comprador, el 15 de octubre de 1985, se aplazó el otorgamiento de la escritura pública hasta el 30 de Diciembre de 1985, pagando el actor 1.050.000 ptas. y aceptando tres letras de cambio con cuyo pago satisfizo hasta los plazos de enero de 1986. 4º) En fecha 31 de diciembre de 1985 (folio 244), ante el Notario de Barcelona, D. José Ramón Mayol Tova, comparecieron D. Abelardo. y D. Humberto, y D. Pedro Antonio, este como administrador de la Compañía Costa Cala Figuera, S.A., manifestando que los primeros transmitían a los segundos la finca descrita en el hecho primero de la demanda, nº NUM003, inscrita en el Registro de la Propiedad de Manresa, tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM004, por precio de 19.071.430 ptas., confesando los vendedores haber recibido 500.000 ptas, quedando los restantes aplazados de pago, fraccionándose en 26 plazos trimestrales de 714.285 ptas., excepto el último de 714.305 ptas., de vencimientos el primero el día 1 de abril de 1986, hasta el último que sería el 1 de julio de 1992 y en garantía del pago del precio aplazado y de un 10% de dichas cantidades, fijadas para costas, el comprador hipotecaba la finca a favor de los vendedores, estableciéndose en el pacto décimo que para el supuesto de que los compradores decidieran vender separadamente, los vendedores les facultaban, sin requerir la concurrencia de aquellos, a otorgar por sí sola, escritura de división de la hipoteca sujetándola a las normas que se exponían a continuación, emitiéndose prueba pericial en el procedimiento, para determinar de que cantidad respondería la porción del actor (folio 2 97). 5º) Tras una nueva solicitud del demandante se volvió a aplazar el otorgamiento de la escritura pública, hasta el 30 de Diciembre de 1986, dejándose constancia, en el documento nº 5, obrante al folio 21, de que el comprador había pagado hasta Enero y Febrero de 1986 y aceptaba diez letras de cambio que cubrían los plazos hasta el momento de escriturar y que también fueron satisfechas. 6º) Llegado el día 31 de Diciembre de 1986, no se formalizó la escritura, ni consta existiera nuevo acuerdo, habiendo pagado el actor en aquella fecha, del total precio, la suma de 3.185.000 ptas. 7º) El 1º de Octubre de 1987, "Costa Cala Figuera, S.A.", por medio de Notario de Manresa, D. Eladio Díaz González dirigió el requerimiento que se acompañó como documento nº 2 de la demanda en el que se le instaba a devolver la posesión por el impago de nueve plazos consecutivos, a tenor del pacto 5º del contrato, ante lo cual el actor principal se opuso al mismo, contestando que al no haber liquidado el impuesto de Transmisiones, ni haber formulado la declaración para la declaración del Arbitrio Municipal de Plusvalía, y al haber hipotecado la finca matriz tenía derecho a suspender el pago del precio, consignando a su disposición, durante el plazo de diez días, la cantidad de 605.000 pesetas que podía retirar, siempre que acreditasen tener debidamente inscrito a su nombre el dominio de la finca en el Registro de la Propiedad, y se encontrase libre de cargas y gravámenes que pudieran afectar a la finca que le tenían vendida. 8º) La escritura pública de 31 de diciembre de 1985, que recoge la compraventa e hipoteca, no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad (folios 255 y 336), aunque fue presentada a las 10 horas del 16 de enero de 1986, según consta en el asiento 1853, folio 217 vuelto, del libro 2 Diario, si bien se recogió para pago del Impuesto, y se canceló el 12 de mayo de 1986 por transcurso del plazo de duración del asiento, estando afecta la escritura a un expediente de investigación, incoado en fecha 25 de septiembre de 1986 para el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, expediente que arrojaba un débito tributario de 2.830.782 ptas., cuyo pago fue notificado el día 17 de septiembre de 1990, apareciendo al folio 348, que la Sociedad Costa Cala Figuera, S.A., no había presentado en el Ayuntamiento ninguna declaración de la finca, a los efectos del impuesto municipal sobre incremento del valor de los terrenos, y al folio 350, que no se seguía en dicho Ayuntamiento ningún expediente de apremio contra dicha Sociedad por plusvalía de la finca NUM003 en el año 1985".

El Juzgado desestimó la demanda y acogió la reconvención.

Apelada la sentencia por D. Germán, sin que se personasen los recurridos, la Audiencia, acogiendo el recurso, estimó la demanda y desestimó la reconvención.

Costa Cala Figuera, S.A., recurre en casación.

El primer motivo del recuso, con amparo procesal en el nº 4º del art. 1692 de la LEC., señala una serie de documentos ya examinados en la instancia (contrato de compraventa de 12 de julio de 1985, documentos de 1 de octubre de 1985 y 3 de febrero de 1986 por los que se pide el aplazamiento de la escritura pública, requerimiento notarial de 1 de octubre de 1987 resolutorio del contrato de compraventa y carta de 5 de octubre de 1987 anunciando el depósito del importe de lo impagado), para concluir que es errónea la afirmación de la Audiencia de que "el comprador se hallaba al corriente de pago hasta el momento en que surgieron las divergencias en la fecha de otorgamiento de la escritura, que había pagado mas de la mitad del precio y que consignó lo adecuado para ofrecimiento al vendedor siempre que este cumpliera lo pactado", pues "cuando se habló por primera vez de que el actor había suspendido los pagos, dicho actor no se hallaba al corriente de pago sino que adeudaba seiscientas cinco mil pesetas correspondientes a nueve plazos mensuales"

El motivo tiene que ser desestimado porque, con independencia de la jurisprudencia constante y reiterada en el sentido de que no sirven de apoyo para acusar error en la apreciación de la prueba los documentos ya tenidos en cuenta y examinados por el Juzgador de instancia, pues ello revela una disconformidad con su valoración, con cauce adecuado en el nº 5º del art. 1692 LEC., y cita de la norma de hermenéutica que se considere infringida, sin que se pueda sustituir por aquella vía el criterio imparcial y objetivo del Tribunal por el propio interesado del recurrente, con independencia, repetimos, de tan tajante jurisprudencia, es lo cierto que la deuda e impago de las 605.000 ptas, al tiempo del requerimiento resolutorio (1 de octubre de 1987) viene recogida por la Audiencia en su fundamento segundo, que ha quedado transcrito, y la referencia a que las discrepancias surgieron en la fecha en que había de otorgarse la escritura (30 de diciembre de 1986), estando entonces al corriente de pago, también fue consignada, ocurriendo solo que no pueden confundirse uno y otro momento, de manera que no existe error y si se debía tal cantidad y por esos plazos, lo que ha de examinarse con prioridad es si existen causas que justifiquen el no pago, a pesar de haberse entregado la finca desde el primer momento, lo que hace relación al motivo tercero.

Efectivamente se acusa en el mismo, incardinándolo en el nº 5º del art. 1692 de la LEC., infracción del art. 1502 del Cc.

Establece el precepto que "si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquier contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago". En el caso que nos ocupa no se dan ni el primer supuesto (perturbación) ni el último (pacto de que se pague en todo caso), siendo paradigmática, a efectos interpretativos, la sentencia de esta Sala de 25 de junio de 1964, en cuanto dejó sentado que la obligación fundamental del comprador es la del pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar pactado, según el art. 1500, la que es de ineludible cumplimiento, porque el carácter signalagmático de la compraventa exige que las prestaciones de comprador y vendedor deban ser realizadas con perfecta simultaneidad e identidad de tiempo y lugar, y sólo como garantía o seguridad de los derechos del comprador se concede a éste un a modo de retención del precio cuando es perturbado en su posesión o dominio o tiene fundado temor de serlo, supuesto en que el art. 1502 le faculta para suspender el pago del precio hasta que cese la situación anormal que motiva esta precaución, medida precautoria que es en realidad una aplicación de la excepción non adimpleti contractus, pues al infringir el vendedor su obligación principal de proporcionar una posesión pacífica al comprador, puede éste suspender la ejecución de la suya propia, siendo necesarios para el ejercicio de este derecho los requisitos siguientes: Primero. Que el comprador sufra actualmente una perturbación o tema sufrirla en el futuro, provenientes ambas precisamente del ejercicio posible de una acción reivindicatoria o hipotecaria, únicas que autorizan a suspender el pago del precio dentro del término estipulado, pues el citado art. 1502 es de interpretación restrictiva y no puede ampliarse a acciones distintas de las que en el se mencionan. Segundo. Que el temor de perturbación sea fundado, sin que sea bastante a autorizar la suspensión la suspicacia de un comprador desconfiado o pesimista, ni servir de pretexto para abusos maliciosos y resistencias injustificadas. Tercero. Que el comprador notifique al vendedor su decisión de suspender el pago del precio, pues ni ésta puede ser indefinida ni puede subsistir cuando el vendedor afiance la devolución del precio, lo que no podría hacer si no se le notifica el ejercicio de esta facultad suspensiva. Pues bien, en el supuesto que nos ocupa el comprador, que había solicitado por dos veces la suspensión del otorgamiento de su escritura pública, se negó a tal otorgamiento en 30 de diciembre de 1986 y desde entonces dejó de pagar, sin previa notificación al vendedor y sin que existiese un peligro actual y fundado de que se ejercitase una acción reivindicatoria o hipotecaria, pues, aunque se otorgó escritura de ésta última clase, no se inscribió en el Registro, nada aparecía como debido por el impuesto de transmisiones patrimoniales y el Ayuntamiento no seguía expediente de apremio contra Costa Cala Figuera, S.A., por plus valía, según reconoce la sentencia recurrida, de manera que D. Germán no estaba legitimado para suspender el pago de parte del precio por acto de propia autoridad con base en un precepto de interpretación restrictiva y cuyos presupuestos no se cumplen, debiendo, por ello, acogerse el motivo.

Y en íntima relación con lo anteriormente expuesto, ha de acogerse también el motivo segundo que, por igual cauce procesal que el anteriormente examinado, considera infringido el art. 1504, dado que, según la S. de 5 de mayo de 1983, partiendo de la conexión entre los arts. 1504 y 1124 del Cc., ha declarado éste Tribunal Supremo (S. de 8 de noviembre de 1982) que la obligación que tiene el comprador de satisfacer el precio de la cosa vendida es tan esencial en la figura de la compraventa, que una vez recibida aquella (la cosa) no existe otra posibilidad jurídica de suspender el pago que la contempla en el art. 1502 del Cc., siendo esto así porque, según doctrina reiterada y constante, que por serlo nos evita hacer una cita interminable, bastando por su concreción y claridad la S. de 23 de mayo de 1981, según la cual el requerimiento a que se refiere el art. 1504 del Cc. presupone la expresión formal del acto volitivo del vendedor de dar por resuelto el contrato de compraventa por el incumplimiento del comprador de pagar el precio, aunque para producir plenos efectos es necesario que el comprador tenga conocimiento de tal efecto volitivo, que puede exteriorizarse por conducto notarial o por acto de conciliación, siendo el requerimiento la expresión formal de la voluntad del vendedor de resolver, pues al vendedor de bien inmueble, que practica el requerimiento del art. 1504 del Cc. al comprador incumplidor, no se le puede imponer la obligación de requerir previamente el pago, pues ello contrariaría el fin del art. 1504 del Cc., al implicar una petición de cumplimiento contractual, que sí contempla en cambio el art. 1124 del Cc. con una opción que no admite el art. 1504 del Cc., criterio sostenido en muchas sentencias al decir que el requerimiento del art. 1504 del Cc. "tiene el valor de una intimación referida no al pago del precio, sino a que se allane el comprador a resolver la obligación y a no poner obstáculo a este modo de extinguirla, ya que si tuviera por objeto el pago del precio, se opondría a la rescisión del contrato y pediría su incumplimiento", es decir, el requerimiento a que se refiere el precepto tiene el fin de obstar formalmente al pago hecho fuera del término convenido, quedando resuelto el contrato ipso iure desde el requerimiento, si bien en el caso de que la resolución hecha por una parte no se acate por la otra, dicha resolución queda sometida al examen y sanción de los Tribunales, que habrán de declararla, en definitiva, bien hecha o, por el contrario, no ajustada a Derecho, produciéndose en el caso que nos ocupa la primera alternativa, ya que el comprador se encuentra en posesión de la finca desde la fecha del contrato (12 de julio de 1985), pidió dos prórrogas para el otorgamiento de la escritura, no fue perturbado en su posesión, dejó de pagar el precio sin que su conducta pudiese justificarse por el art. 1502 del Cc. y ofreció el pago después de verificado el requerimiento resolutorio.

En definitiva, dando por reproducidos todos los razonamientos del juzgado de primera Instancia,procede casar la sentencia de la Audiencia y anulándola, confirmar íntegramente la de aquel.

Al haber lugar a la casación, cada parte satisfará sus costas en este recurso; se mantiene el pronunciamiento en cuanto a las de la Primera Instancia; y lo mismo respecto a las de la apelación, que no realizó imposición expresa, sin duda por ir los entonces recurridos amparados por una sentencia que les era favorable.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por el Procurador D. Carlos Ibáñez de la Cardiniere, en representación procesal de "Costa Cala Figuera, S.A."; casamos y anulamos la sentencia dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona en 9 de mayo de 1991 (Rollo 136/91) y en su lugar confirmamos íntegramente la dictada, en 24 de enero de 1991, por el Juzgado de Primera Instancia nº 22 de la propia Ciudad (autos 484/89-3ª). En cuanto a las costas de casación, cada parte satisfará las suyas; se mantiene el pronunciamiento sobre costas del juzgado; e igualmente el de la apelación, en cuanto que no realizó imposición expresa.

A su tiempo, comuníquese esta resolución a expresada Audiencia, devolviéndole los autos y rollo de Sala que remitió.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Eduardo Fernández-Cid de Temes, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.