STS 572/1997, 26 de Junio de 1997

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Alicante, fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía, núm.490/1990, promovidos a instancia de don Jose Pablo, contra doña María Purificación, doña Nieves y contra Don Íñigo, sobre cumplimiento de contrato de compraventa y otorgamiento de escritura pública.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara sentencia por la que estimando la presente demanda, se obligue a los demandados al cumplimiento forzoso del contrato de compraventa del inmueble chalet " DIRECCION000 ", sito en Campello (Playa de Muchavista), Partida de DIRECCION001, calle DIRECCION002, de Alicante y, inscrito al Libro NUM000, Tomo NUM001, Finca núm. NUM002, del registro de la Propiedad número NUM003 de Alicante y, en consecuencia, se les condene a otorgar la correspondiente escritura pública en las condiciones establecidas, con o sin subrogación en la hipoteca que grava dicho inmueble, a elección de mi mandante; o, alternativamente, se proceda por los demandados a devolver, por duplicado, la señal o arras pagadas por mi representado hasta la fecha, es decir, DOCE MILLONES DE PESETAS (12.000.000 ptas.), todo ello de conformidad a Derecho, y en virtud de las responsabilidades contraídas por cada uno de los demandados en su negligente proceder, con expresa condena en costas para los demandados, dada su evidente y manifiesta mala fe.

Admitida a trámite la demanda la representación procesal de los demandados, contestaron a la demanda, así el Procurador Sr. Pamblanco Sánchez, en nombre y representación de don Íñigo, contestó a la demanda oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia en la que estimando la buena fe existente en la actuación de su mandante, se proceda a condenar a las codemandadas Sras. Nieves y María Purificación, con expresa imposición de costas, dada su evidente temeridad y mala fe;

El Procurador Sr. Calvo Sebastia en nombre y representación de doña María Purificación y doña Nieves, contestó a la demanda oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de derecho que estimó pertinentes para terminar suplicando sentencia desestimatoria de las pretensiones formuladas en la demanda, absolviendo a mis representados de cuantas peticiones se hacen en la misma, con expresa imposición de las costas del juicio a la parte actora.

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 21 de noviembre de 1991, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que estimando el suplico de la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Bieco en nombre de don Jose Pablo DEBO CONDENAR Y CONDENO a DON Íñigo, que abone al actor la cantidad de 7.000.000 de pesetas y a DOÑA María Purificación Y DOÑA Nieves, que le abonen la cantidad de 5.000.000 de pesetas, intereses legales desde el emplazamiento hasta esta resolución, y las devengadas de conformidad con el art. 921 de la L.E.C.. Imponiéndose las costas procesales a la parte demandada por iguales partes".

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de Apelación por ambas partes codemandadas y la adhesión de la parte Actora), que fue admitido, y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Quinta, dictó sentencia con fecha 7 de junio de 1993, cuyo fallo es como sigue: "Con desestimación del recurso de Apelación deducido por el Sr. Íñigo y adhesión planteada por el Sr. Jose Pablo contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Alicante de fecha 21 de noviembre de 1991 en las actuaciones de que dimana el presente rollo y con estimación del recurso promovido por doña María Purificación y doña Nieves, debemos revocar y revocamos dicha resolución, y en su lugar, estimando parcialmente el suplico alternativo de la demanda formulada por el Sr. Jose Pablo debemos condenar y condenamos al Sr. Íñigo a que reintegre al actor la suma de 6.000.000 de pesetas, e intereses legales, sin expresa declaración respecto a las costas de la primera instancia, imponiendo al recurrente Sr. Íñigo y al adherido las derivadas de la desestimación y sin que tampoco proceda hacer expresa declaración en cuanto a las del recurso de los codemandados".

La Procuradora de los Tribunales, doña Rocío Sampere Meneses, en nombre y representación de don Jose Pablo, formalizó recurso de Casación que funda en los siguientes motivos: PRIMERO: "Por infracción de ley y de Doctrina Legal, al amparo del Artículo 1692.4º L.E.C., por infracción de los Artículos 1.281, párrafo primero y 1.727 párrafo primero del C.c., infringidos por el concepto de violación por inaplicación...".- SEGUNDO: "Por infracción de Ley y de Doctrina Legal, al amparo del Art. 1692.4º de la Ley Procesal Civil, por infracción de los Arts. 1.709, 1.710 y 1.713, párrafo segundo del Código Civil, infringidos por el concepto de violación por inaplicación...".- TERCERO: "Por infracción de Ley y Doctrina Legal, al amparo del Artículo 1692.4º de la ley Rituaria, por infracción del Artículo 1.727, párrafo segundo del Código Civil, infringido por el concepto de violación por inaplicación...".- CUARTO: "Por infracción de Ley y de Doctrina legal, al amparo del Artículo 1692.4º de la Ley de Enjuiciar, por infracción del Artículo 1.719, párrafo primero, del Código Civil infringido por el concepto de violación por inaplicación...".- QUINTO: "Por infracción de Ley y de Doctrina Legal, al amparo del Artículo 1692.4º de la Ley de Enjuiciar, por infracción del Artículo 1.719, párrafo segundo, del Código Civil infringido por el concepto de violación por inaplicación...".- SEXTO: "Por infracción de Ley y de Doctrina legal, al amparo del Artículo 1692, 4º de la Ley de Enjuiciar, por infracción de los Artículos 1.445, 1.450 y 1.468 del Código Civil, infringidos por el concepto de violación por inaplicación...".- SÉPTIMO: "Por infracción de Ley y de Doctrina Legal, al amparo del Artículo 1692.4º de la Ley de Enjuiciar, por infracción del Artículo 1.454 del Código Civil infringido por el concepto de violación por inaplicación...".

Admitido el recurso y evacuando el traslado conferido para impugnación, el Procurador de los Tribunales, don Gabriel Sánchez Malingre, en nombre y representación de DOÑA María Purificación Y DOÑA Nieves, impugnó el mismo.

Habiéndose solicitado la celebración de VISTA PÚBLICA, SE SEÑALÓ PARA EL DÍA 10 DE JUNIO DE 1997, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. LUIS MARTÍNEZ-CALCERRADA Y GÓMEZ

Se resuelve por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Alicante, Sentencia de 21 de noviembre de 1991, la demanda interpuesta por don Jose Pablo, contra los codemandados que constan en la que interesaba se declarase la validez del contrato de compraventa y la elevación a escritura pública del documento privado suscrito entre los interesados, esto es, el actor y las codemandadas a través de su intermediario apoderado Sr. Íñigo -hoy también codemandado- si bien alternativamente solicitaban la devolución duplicada de la cantidad recibida en concepto de señal, esto es, SEIS MILLONES DE PESETAS (6.000.000 ptas.), o sea en total DOCE MILLONES DE PESETAS (12.000.000 ptas.); Sentencia estimatoria con el fallo descrito, con base a la siguiente "ratio decidendi": en el F.J. 2º, el Juez hace constar que ha quedado probado que "...en primer lugar, los codemandados, Sra. María Purificación y Sra. Nieves son propietarios de un chalet, denominado ' DIRECCION000 ' sito en playa Muchavista (Campello) Partida DIRECCION001 y calle de DIRECCION002 ; en segundo lugar, y por mandato expreso, según documento núm. 1 de los acompañados con escrito de contestación a la demandada del codemandado Sr. Íñigo, autorizan a vender a dicho Sr. el chalet de su propiedad; en tercer lugar, que el actor, Sr. Jose Pablo concierta con fecha de 29-XI-1989, un acuerdo de adquisición del chalet, con el Sr. Íñigo por la cuantía de 18.000.000 de pesetas, entregando en concepto de arras y como parte del precio, en dicha fecha 5.000.000 de pesetas, y en fecha 5-XII-1989, la cantidad de 1.000.000 de pesetas...", indicándose a continuación, que de lo anterior se desprende ha existido entre las partes litigantes un contrato de mandato, estipulado entre los codemandados Sr. Íñigo y Sra. María Purificación y Sra. Nieves, al que le son aplicables los Arts. 1709 y ss. C.c., por otra parte, se acredita la existencia de un contrato de compraventa del bien inmueble del actor (Sr. Jose Pablo ) y los Srs. María Purificación y Sra. Nieves, a los que son aplicables los Arts. 1445 y ss. C.c., del contrato de compraventa, pues reúne los requisitos del Art. 1450 -F.J. 3º-; que ha quedado acreditado que se entregaron al Sr. Íñigo en 23-XI-1989 la suma de 5.000.000 de pesetas y en fecha 5-XII-1989, la suma de 1.000.000 de pesetas de lo cual se deriva, que si -como se califica-, fuese una compraventa la citada cantidad sería entregada o bien a cuenta del precio, o bien en concepto de arras o señal; en el -F.J. 4º- se analiza la existencia del mandato de las dueñas del chalet, otorgado al codemandado el 16 de octubre de 1989; con las demás circunstancias que se añaden respecto a ese mandato y a su supuesta revocación de 1-12-1991 -sic-, por lo que procede dictar la Sentencia con la parte dispositiva que ha quedado transcrita; decisión que fue objeto de recurso de Apelación interpuesto por ambas partes (codemandados, Sr. Íñigo y adhesión de la Actora), resuelto en Sentencia de 7-6-93 de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Alicante, con la parte dispositiva transcrita, esto es, desestimando los recursos del actor adherido y del codemandado Sr. Íñigo, y estimando el de las dueñas del inmueble: razonándose al respecto -F.J.1º- que se debe dirimir si el documento núm. 1 de la contestación a la demanda (f.39), contiene un mandato expreso, como entiende la Sentencia apelada, o bien un contrato de comisión o corretaje, o venta en exclusiva, y cuyo documento es del siguiente tenor literal "...Doña María Purificación... y doña Nieves... autorizamos por el presente escrito a don Íñigo... a vender, con carácter de exclusiva, y por una cantidad no inferior a dieciocho millones de pesetas netas la propiedad conjunta que tenemos denominada chalet " DIRECCION000 ", Alicante a 16-10-89...", que la Sala entiende que en tal documento se plasmó no un mandato expreso para vender, sino un contrato de agencia inmobiliaria, esto es, de gestión mediadora en donde el Agente actúa como intermediario, por lo que el mismo, salvo apoderamiento expreso no interviene en la conclusión de la compraventa, pues su función es predominantemente pregestatoria, a lo que coadyuvan las siguientes circunstancias "...el Sr. Íñigo es Gestor Intermediario de Promociones y Edificaciones, actúa en el marco de la entidad denominada Gestión Inmobiliaria DIRECCION003 y el mismo reconoce al absolver la posición 3ª del pliego de los codemandados que la intención de dichos Sres. era que buscara un comprador para el chalet de su propiedad, por lo que el criterio de la juzgadora 'a quo' al calificar como mandato expreso para la venta el documento transcrito no puede ser compartida ya que en realidad se quiso pactar un contrato de agencia, aunque la redacción al no ser efectuada por persona técnica, no sea muy afortunada...".. que sentado lo anterior. -F.J. 2º- tampoco puede compartirse la opinión del Juez de que los documentos núm. 1 y núm. 2 de la demanda configuran un contrato de compraventa, pues los mismos son solamente recibos del codemandado, en donde declara haber percibido 5.000.000 de pesetas, en concepto de señal, arras o en su caso, cantidad a cuenta por la compra del chalet, y después 1.000.000 de pesetas antes referidos; constando asimismo, que en 1-XII-1989, habían retirado las dueñas del inmueble la autorización conferida al Sr. Íñigo ; en el F.J. 3º, se analiza el ingreso que hizo el Sr. Íñigo el 29-XI-1989, de 2.705.871 pesetas, en el Banco de Santander, en la cuenta de las codemandadas; aduciéndose la intrascendencia que tiene dicho ingreso a los fines de la tesis sustentada por el actor; en el F.J. 4º, se razona que no es posible estimar la adhesión al recurso, pues ya se ha argumentado que inexiste la compraventa, ni tampoco procede el recurso del demandado que pretende que sean condenadas las codemandadas a la devolución duplicada de lo entregado, ya que sólo el Sr. Íñigo ha tenido en su poder desde finales de 1989 los 6.000.000 de pesetas entregados por el actor, salvo la cantidad a que se ha hecho referencia en el fundamento anterior y por escaso tiempo y que la misma fue reintegrada a citado Sr. Íñigo -F.J. 5º- según se constata en el final del F.J. 3º, y por eso, el Sr. Íñigo debe ser compelido a la devolución de lo entregado, sin que proceda la duplicación de dicha cantidad a tenor de lo dispuesto en el Art. 1454 C.c., por cuanto que al inexistir la compraventa no juega la institución de las arras; dictándose dicha decisión, que es objeto del presente recurso de Casación, interpuesto exclusivamente por la parte actora (o presunta compradora), con base a los motivos que se examinan por la Sala.

En el PRIMER MOTIVO, se denuncia por la vía del Art. 1692.4 L.E.C., -al igual que el resto-, la infracción de los Arts. 1281 y 1727 C.c., porque del examen literal del documento núm. 1 que el demandado aporta en su contestación, se desprende la propia voluntad de las demandadas (propietarias del inmueble) en cuanto autorizan a aquél para las gestiones oportunas de venta de dicha propiedad, lo cual supone, que la actuación del Sr. Íñigo obligaba a las codemandadas; pues, éste, no hizo otra cosa que actuar en nombre de las mismas. En el SEGUNDO MOTIVO, se denuncia por igual cobertura, la infracción de lo dispuesto en los Arts. 1709, 1710 y 1713 C.c., dado que la Sentencia dictada en grado de apelación al analizar el contenido del documento núm. 1, al conceptuarlo como contrato atípico del corretaje o mediación, olvida sin embargo que, en cualquier caso, las normas aplicables al mismo no son otras que las propias del contrato de mandato contenido en el Código Civil; que en definitiva, se trata de un mandato expreso, cuya única finalidad es la venta del inmueble litigioso, y no simples gestiones de orientación inmobiliaria. En el TERCER MOTIVO, se denuncia la infracción de lo dispuesto en el Art. 1727 párrafo 2º C.c. y ello en el caso de que se estime que el demandado actuó excediéndose de los límites del mandato, por cuanto existió posteriormente una ratificación tácita, al aprovecharse las codemandadas de los actos ejecutados por el demandado, como lo prueba el ingreso hecho en el Banco de Santander, en la cantidad referida. En el CUARTO MOTIVO, se denuncia la infracción del Art. 1719.1º C.c., ya que la ejecución del mandato expreso contenido en el documento suscrito por los demandados "contiene instrucciones de venta, en un caso imperativas por cuanto el Sr. Íñigo se debe atener al mínimo precio indicado, pero también facultativas, en cuanto autoriza a vender el inmueble en litigio, lo que conlleva un margen de obrar". En el QUINTO MOTIVO, se denuncia la infracción de lo dispuesto en el Art. 1719.2º C.c., por cuanto, no existe limitación alguna a la autorización para vender, nada supone obstáculo alguno a que el Sr. Íñigo pudiera obrar a falta de instrucciones por parte de las propietarias según la naturaleza del negocio, y nada puede objetarse pues, a la conducta del Sr. Íñigo, aún en el caso de inexistencia de instrucciones para cancelar el préstamo de los codemandados en el Banco Santander; y a este respecto, -se concluye- queremos manifestar que en cualquier caso, eran los demandados quienes debían probar la existencia o no de instrucciones en dicho sentido". En el SEXTO MOTIVO, se denuncia que de todo lo actuado se deduce la existencia de un contrato de compraventa, y que existe dicho contrato desde el momento que el actor contacta con el Sr. Íñigo y en fecha 23 de noviembre de 1989, realiza la primera entrega de dinero; que estamos ante una venta de cosa ajena, y como es sabido, en nuestro Código no se exige que el vendedor sea el propietario. En el SÉPTIMO MOTIVO, se denuncia la infracción del Art. 1454 C.c., pues se debe entender que las cantidades entregadas por el actor deben considerarse como arras o señal y que "no existe duda entonces que deben funcionar dichas arras o señal, y habida cuenta la facultad de desistimiento unilateral por parte de uno de los contratantes, surge la obligación de devolverlas duplicadas para las vendedoras, pero obviamente "...surgirá tal obligación de forma solidaria entre los demandados que deberán responder todos ellos frente al comprador, quien no debe verse perjudicado en ningún caso. Queda claro así el por qué, tanto de nuestro suplico alternativo de demanda, como nuestra adhesión a la apelación, ya que de esta forma se plasma con claridad cuál es la voluntad del actor, en cuanto no se aparta en ningún instante del negocio jurídico existente."

La Sala antes de dar respuesta a los citados motivos, especifica los hechos relevantes acontecidos en el litigio:

1. ) En fecha 16 de octubre de 1989, por las codemandadas se suscribió el siguiente documento "...Doña María Purificación... y doña Nieves... autorizamos por el presente escrito a don Íñigo... a vender, con carácter de exclusiva, y por una cantidad no inferior a dieciocho millones de pesetas netas la propiedad conjunta que tenemos denominada chalet " DIRECCION000 ", Alicante a 16-10-89...".

2. ) En 23 de noviembre de 1989, por parte del actor se entrega al Sr. Íñigo la suma de 5.000.000 de pesetas, para la compra del chalet en el precio de 18.000.000 de pesetas, en concepto de arras y como parte del precio, y en fecha 5 de diciembre de 1989, la cantidad de 1.000.000 de pesetas.

3. ) Por sendas comunicaciones de 1 de diciembre de 1989 y 20 de diciembre de 1989, se deja sin efecto la autorización que habían efectuado las demandadas al codemandado Sr. Íñigo ; igualmente consta, que en 21 de noviembre de 1989, por parte del Sr. Íñigo se ingresó en la cuenta de las vendedoras la suma de 2.705.871 pesetas, que le fue devueltas al mismo posteriormente -f.51-.

Habida cuenta dichos antecedentes, procede la desestimación de todos y cada uno de los motivos del recurso, por las siguientes consideraciones:

1. Porque ha de mantenerse la correcta calificación que la sala ha efectuado del contenido de la supuesta autorización de 16 de octubre de 1989, entre las codemandadas y el codemandado Sr. Íñigo, en la idea de que no se contenía en la misma un mandato expreso para vender, sino, como se razona en el F.J. 1º, una especie de contrato de agencia inmobiliaria al uso, para a través de la gestión mediadora, la llamada función pregestatoria, se procediera por parte de dicha persona autorizada a verificar los trámites correspondientes para proceder a la venta del referido inmueble, máxime cuando la misma era Gestor Intermediario de Promoción y Edificaciones, y se habla de venta en exclusiva (así aparece en la carta de 11-1-90 -f. 55 vto-, en que actúa en nombre de Gestión Inmobiliaria DIRECCION003 " y la inserción de anuncios por la venta del inmueble en que se reitera en el Hecho 1º de su contestación a la demanda (f. 34 vto.) por lo que, no es posible atender al contenido de dichos motivos, que habrán de rechazarse, además por: el PRIMERO y el SEGUNDO, porque insisten en que se califiquen como tal mandato expreso para vender, y por lo tanto, que el acuerdo entre las partes interesadas de 23-XI-1989, encerraba un auténtico contrato de compraventa, aunque fuese de compraventa de cosa ajena. Igualmente procede el rechazo del TERCERO, ya que, en caso alguno, existió ratificación tácita por parte de las vendedoras del contenido de dicho acto realizado por la persona así autorizada, en los términos que verifica la Sala en su F.J. 3º. EL CUARTO, igualmente se rechaza, porque esa actuación del intermediario supuso rebasar las instrucciones contenidas en el mismo, ya que, en definitiva, se referían a hacer las gestiones correspondientes para proceder a la venta del citado inmueble. El QUINTO decae en cuanto que no cabe viabilizar las actuaciones del Sr. Íñigo, a falta de instrucciones concretas al respecto, pues, se reitera, su actitud de vender, no ya excedía, sino que desnaturalizaba su encargo de intermediario conferido. En el SEXTO, se insiste igualmente, en la calificación de contrato de compraventa, que antes ha quedado desmontado. En el SÉPTIMO, igualmente hay que ratificar lo decidido por la Sala sentenciadora en cuanto no es posible aplicar el concepto de arras o señal a la suma entregada por el actor y en su consiguiente exigencia de doblarlas o duplicarlas cuando se desiste del negocio, ya que, es obvio, ello es únicamente aplicable cuando se trate de un contrato de compraventa, y aquí, como se ha dicho, se trata de una especie de contrato de intermediación o de comisión; por lo cual, procede, reiterar el cabal juicio calificador de la Sala "a quo", sobre todo, teniendo en cuenta que debe prevalecer en tema de calificación de un contrato, el criterio expuesto por el órgano sentenciador, siguiendo al respecto jurisprudencia del T.S., entre otras en Sentencia de 23-10-95, que decía: "Conviene recordar como dice la S. 10-10-89, que la calificación jurídica de todo contrato responde a una labor de interpretación y esta es facultad privativa de los Tribunales de instancia y su criterio ha de prevalecer en casación, aún en caso de duda, a no ser que el resultado fuese notoriamente ilógico, la S. 20-2-90, que rechaza la recalificación de un contrato debidamente conformado por la Sala en uso de su soberanía enjuiciadora sin que hubiere dado lugar a revisar la calificación al no incurrir la Sala sentenciadora en ningún desvío de ilegalidad o de irrazonabilidad..."; por lo cual, con el rechazo de los Motivos procede la desestimación del recurso con los demás efectos derivados.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español