STS, 21 de Mayo de 2001

1.- El Procurador D. Jesús Guerrero Laverat, en nombre y representación de la entidad Promociones Segama, S.A., interpuso demanda de juicio de menor cuantía ante el Juzgado de Primera Instancia Número 43 de Madrid, siendo parte demandada D. Benedicto , Dª. Guadalupe , D. Silvio , Dª. Silvia y Dª. Begoña , alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró oportunos para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "por la que estimando íntegramente la demanda: A) Declare válidamente celebrado el contrato de opción de compra suscrito por los litigantes, en sus respectivas representaciones legales, el día 21 de septiembre, así como el de compraventa a que el mismo se refiere, B) Declare perfeccionada la compraventa de dichos contratos preparatorio y definitivo contempla y exigible el cumplimiento de las obligaciones que contractual y legalmente incumben a los demandados-vendedores: Otorgamiento de escritura pública a favor de la demandante, Promociones Segama S.A. y entrega y puesta en posesión del inmueble objeto de venta, sito en Aranjuez (Madrid), CALLE000 (hoy CALLE000 ) núm. NUM000 , con vuelta a CALLE001 y AVENIDA000 , señalando día y hora para que tal acto tenga lugar en el Estudio del Notario de Madrid D. Carlos Villasante Santa María, sito en calle Alberto Aguilera, núm. 64, 1, Dcha, de esta Capital y, consecuentemente, condene a los demandados a: C) Estar y pasar por tales declaraciones, D) A comparecer bien personalmente, bien por medio de tercera persona que legalmente les represente, en el Estudio del expresado Sr. Notario de Madrid, al objeto de elevar a escritura pública la venta del indicado inmueble, así como proceder a su entrega y puesta en posesión de Promociones Segama, S.A., el día y hora señalados al efecto por el Juzgado. Asimismo suplico, E) Tenga a bien declarar cuantos otros pronunciamientos sean de rigor y menester en Derecho y F) Condene en costas a los demandados.".

Posteriormente se presentó escrito ampliando al anterior demanda, y suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia: "que, subsidiariamente a la condena de cumplimiento suplicada en nuestro escrito de demanda, condene a los demandados al cumplimiento por equivalencia, satisfaciendo a la Sociedad actora los daños y perjuicios causados a la misma, cuya base de indemnización es señalada en el Hecho Tercero de este escrito, previa declaración de su procedencia, y cuantos otros pronunciamientos sean de rigor.".

2. - El Procurador D. José Antonio Vicente-Arche Rodríguez, en nombre y representación de Dª. Guadalupe , Dª. Begoña , Dº. Silvia y D. Silvio y D. Benedicto , contestó a la demanda alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "estimase alguna de las excepciones opuestas, absuelva en la instancia a mis representados y si entrase en el fondo del asunto, desestime asimismo la demanda con expresa imposición de las costas.".

3. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos, las partes evacuaron el trámite de resumen de prueba en sus respectivos escritos. El Juez de Primera Instancia N´º 43 de Madrid, dictó sentencia con fecha 18 de octubre de 1994, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda entablada por PROMOCIONES SEGAMA, S.A. contra D. Benedicto , Dª Guadalupe , D. Silvio , Dª Silvia Y Dª Begoña , debo condenar y condeno a los demandados (a excepción de D. Benedicto ) a que abonen a la actora la cantidad de 16.000.000 de ptas. más los intereses legales devengados por dicha suma desde la fecha en que aparece recibida (21 de mayo de 1991) hasta su completo pago con aplicación de lo dispuesto en el artículo 291 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y sin que haya lugar a imponer las costas del procedimiento, absolviendo al propio tiempo al demandado D. Benedicto de las pretensiones formuladas contra el mismo y desestimando el resto de los pedimentos contenidos en la demanda.".

Interpuesto recurso de apelación contra la anterior resolución por la representación de D. Benedicto y otros, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Dieciocho, dictó sentencia con fecha 20 de mayo de 1997, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS: Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Vicente-Arche en nombre y representación de Don Benedicto y Doña Guadalupe , Doña Begoña , Don Silvio y Doña Silvia , DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS parcialmente la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de los de Madrid en el Juicio de Menor Cuantía nº 570/91, en el sentido de estimar parcialmente la demanda interpuesta por Promociones Segama S.A. contra los demandados, condenando a éstos a la devolución a la actora de la cantidad de DOS MILLONES DE PESETAS (2.000.000 ptas) que habían recibido como precio del contrato de opción, cantidad que se incrementará en el interés legal a partir del 17-5-1990, todo ello sin hacer imposición de costas en ninguna de las dos instancias.".

1.- El Procurador D. José Antonio Vicente-Arche Rodríguez, en nombre y representación de Dª. Guadalupe , Dª. Silvia , Dª. Begoña y D. Silvio , interpuso recurso de casación contra la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Dieciocho, de fecha 20 de mayo de 1997, con apoyo en los siguientes motivos, MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se alega infracción del artículo 1218.1 del Código Civil en relación con el artículo 1216 del mismo cuerpo legal. SEGUNDO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción del artículo 1218-1 del Código Civil. TERCERO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción del artículo 1461 en relación con el artículo 1462.II del Código Civil. CUARTO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción del artículo 1124 del Código Civil.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Jesús Guerrero Laverat, en nombre y representación de Promociones Segama, S.A., presentó escrito de oposición al mismo.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 3 de mayo de 2001, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JESÚS CORBAL FERNÁNDEZ

Por la entidad mercantil PROMOCIONES SEGAMA, S.A. se ejercitó el 14 de marzo de 1988 el derecho de opción de compra de un edificio sito en Aranjuez, que había sido convenido por el precio de dos millones de pesetas en documento privado suscrito el 21 de septiembre de 1987, ejercicio que se consumó el día siguiente (15 de marzo de 1988) mediante notificación a Dn. Benedicto representante de los optatarios Dña. Guadalupe , Dña. Silvia , Dña. Begoña y Dn. Silvio , los vendedores y compradores no se pusieron de acuerdo sobre la forma de pago del precio y la entrega del bien inmueble por lo que no llegó a consumarse el contrato de compraventa. El Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Madrid, ante el que se siguió el juicio de menor cuantía 570/91, estimó parcialmente la demanda entablada por PROMOCIONES SEGAMA, S.A. y condenó a los demandados Dña. Guadalupe , Dña. Silvia , Dña. Begoña y Dn. Silvio a abonar a la actora la cantidad de 16.000.000 pts., más los intereses legales, y absolvió al codemandado Dn. Benedicto porque su intervención en los hechos fue solo como representante en nombre de los codemandados. La resolución anterior fue modificada en apelación por la dictada por la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de la misma Capital, en el Rollo 294/95, y en cuyo fallo se limita la estimación parcial de la demanda a la condena de los demandados a la devolución a la actora de la cantidad de dos millones de pesetas que habían percibido como precio del contrato de opción, cantidad que se incrementará en el interés legal a partir del 17 de mayo de 1990, todo ello sin hacer imposición de costas en ninguna de las dos instancias. Por Dña. Guadalupe , Dña. Silvia , Dña. Begoña y Dn. Silvio se formula recurso de casación articulado en cuatro motivos, todos ellos al amparo del art. 1692.4º LEC 1881, que se examinan seguidamente, y a través de los que se pretende se deje sin efecto la apreciación de incumplimiento contractual por parte de los demandados, con lo que se mantendría solo el incumplimiento de la actora, sobre la que pesaría en exclusiva la responsabilidad "con la pérdida del precio entregado en su día de 2.000.000 pts. por el contrato de opción, independiente, autónomo con respecto al posterior de compraventa, aunque su precio, de haberse consumado el contrato, se computase en el pactado para ésta" (sic).

Aunque el "thema decidendi" que ha de afrontar este Tribunal, como consecuencia de la admisión del recurso de los demandados y la inadmisión a trámite del recurso de la entidad actora, se concreta en si ha habido o no el incumplimiento de aquellos apreciado en la sentencia recurrida, la existencia de notables imprecisiones en los escritos de las partes y las sentencias de ambas instancias exige una breve clarificación previa para centrar el ámbito de la cuestión sometida al conocimiento de esta Sala. En primer lugar es de señalar que las diversas vicisitudes conflictivas entre las partes se produjeron en el "iter" consumativo de la compraventa. Se quiere decir que no hay ningún problema en relación con el contrato de opción, puesto que ejercitado el derecho correspondiente en tiempo y forma por el optante, a partir de la notificación a los optatarios se consumó (y agotó) el contrato de opción de compra y al tiempo se perfeccionó el contrato de compraventa (Sentencias 22 noviembre 1993, 4 febrero 1994, 4 febrero y 18 mayo 1995, 29 mayo y 31 julio 1995, 13 y 14 febrero y 31 diciembre de 1997, 20 marzo y 1 abril 2000), que nació a la vida jurídica por concurrencia de los requisitos esenciales para su generación con sujeción a la regulación jurídica prevista en el contrato de opción. Cosa distinta es que con posterioridad los contratantes hayan modificado (novación, o transacción) las obligaciones correspondientes (concretamente el importe del precio de la venta); y nada obsta a lo dicho que no se pusieran definitivamente de acuerdo en cuanto a la forma de pago del precio (al contado, o fraccionado) y la entrega de la finca, todo lo que obviamente hace referencia al sinalagma funcional (consumación) de la compraventa, y no al contrato de opción. Por ello no resulta acertado hablar de incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato privado de opción; y, de proceder una resolución, la misma habrá de referirse a la compraventa. Por otra parte, produce una cierta perplejidad que se aprecie la resolución contractual ("habrá de entenderse que la resolución se ha producido por incumplimiento de ambas partes", se dice en el fundamento segundo "in fine" de la Sentencia de la Audiencia) y que no aparezca recogida en el fallo, por lo que necesariamente habrá de considerarse pronunciamiento implícito, el que en cualquier caso va a resultar inalterable, no ya porque los demandados hayan vendido la finca a terceros, sino porque del suplico y contenido del escrito del recurso de casación, claramente se deduce que la única modificación que se postula de la Sentencia recurrida es la declaración de no haber lugar a devolución de cantidad alguna, extremo al que quedó reducido el problema litigioso.

En el primer motivo se denuncia error en la valoración de la prueba documental con referencia al documento de la propia parte indicado con la letra D, señalando como precepto infringido el art. 1218, párrafo primero, en relación con el 1216, ambos del Código Civil.

Se argumenta que la apreciación de la Sentencia recurrida que fundamenta el incumplimiento de los demandados en no hallarse los vendedores en condiciones de cancelar la hipoteca supone el desconocimiento del documento público de 16 de enero de 1989 que acreditaba el levantamiento de la carga, por lo que en la fecha de 17 de mayo de 1990, de comparecencia en la Notaría para la consumación del contrato, los vendedores sí estaban en condiciones de cancelar la hipoteca legal que pesaba sobre el objeto vendido, quedando pendiente únicamente la cancelación registral.

Con carácter previo a la respuesta casacional conviene observar que el tema planteado es verificable en casación porque la doctrina general que excluye de la misma los temas de cumplimiento e incumplimiento contractual debe ser circunscrita a los límite que corresponden a la "questio facti", pues además del error en la valoración de la prueba que permite la modificación de la base fáctica (entre otras, Sentencias de 20 de julio y 30 de diciembre de 1996, y 18 de abril, 17 de octubre y 8 de noviembre de 1997), también cabe verificar en el recurso extraordinario la trascendencia o significación jurídica de los hechos ejecutados (Sentencias 23 abril y 7 julio 1992, 26 mayo, 31 mayo y 31 diciembre 1996, 30 junio 1997, y 19 enero y 30 octubre 1998), todo ello sin perjuicio de que, en su caso, prevalezca la hermeneusis del juzgador de instancia a menos que sea ilógica o falta de la más mínima racionalidad (por todas, las Sentencias de 2 y 30 diciembre de 1999

Por lo que respecta al fondo del tema suscitado ciertamente hay que convenir que el razonamiento de la Sentencia recurrida adolece, cuando menos, de una cierta oscuridad, pues la doctrina de esta Sala ha diferenciado en la perspectiva del incumplimiento contractual, aparte matices, entre la venta de la finca con ocultación o sin la liberación de gravámenes (Sentencias 17 abril 1989, 22 mayo 1990, 27 marzo 1991, 30 enero, 23 abril y 7 julio 1992, 21 mayo y 30 julio 1993, y 7 junio y 24 octubre 1996, entre otras) y los supuestos en que si bien estaba extinguida la carga falta solamente la cancelación registral (ad ex. Sentencia 26 enero 1988 y 2 junio 1989), respecto de los que no se considera se dé una hipótesis de incumplimiento (grave), y en el caso ocurre que la carga estaba liberada en el aspecto sustantivo, y solo pendía de la supresión registral.

Sin embargo el motivo no puede ser estimado, pero no por razón de la fecha de la liberación de la carga o porque lo convenido hubiera sido la cancelación registral, como se discurre ampliamente en el escrito de impugnación del recurso, sino porque, como también en éste se razona, la parte demandada no presentó la acreditación de la liberación en el momento en que debía tener lugar la consumación y se produjo la ruptura contractual, por lo que no le constaba a los compradores, constituyendo la versión contraria un tema de orden fáctico cuyo "onus probandi" correspondía a la parte demandada.

En el motivo segundo se denuncia también error en la valoración en la prueba documental con relación al documento señalado con la letra I, indicándose como precepto infringido el art. 1218.1º (sic) del Código Civil.

Se combate el argumento de la Sentencia recurrida en el que se fundamenta el incumplimiento de los vendedores en "carecer de inscripción de dominio en su totalidad de la finca que se pretendía vender, puesto que la inscripción no se produce sino hasta el 30 de abril de 1991, no pudiendo exigirse a Promociones Segama que aceptara el otorgamiento de una escritura pública de venta otorgada por quién a la fecha de suscripción de dicha escritura no era titular registral". En el cuerpo del motivo se señala que en la fecha señalada para la consumación del contrato (17 de mayo de 1990) se había ya otorgado la escritura pública de aceptación parcial y adjudicación en proindiviso como herencia del bien objeto del contrato, por lo que nada obstaba a la entrega instrumental del inmueble vendido, sin que fuere preciso la previa inscripción que podía tener lugar perfectamente a nombre de la compradora con base en el art. 20, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria.

Igual que sucedía en el fundamento anterior la Sentencia de la Audiencia adolece de una cierta imprecisión. Dejando a un lado que la eficacia de la venta no exige la previa inmatriculación (salvo pacto expreso), como ya declaró la Sentencia de 10 de diciembre de 1992, aunque no es éste el caso sujeto a enjuiciamiento, y que tampoco puede afirmarse que la falta de acceso al Registro de la Propiedad de la titularidad dominical pueda considerarse en cualquier caso como un verdadero incumplimiento -esencial o grave-, sin embargo resulta incuestionable, como declaró la Sentencia de 26 de abril de 1994, la obligación de facilitar la correcta titulación de los inmuebles que se vendieron para adecuar el Registro a la realidad jurídica, y en el caso no consta que se haya realizado en el momento oportuno a pesar del requerimiento de la otra parte, sin que baste con acreditar en el pleito que se tenía la titulación, y que se practicó la inscripción antes del mismo, porque lo ha sido posteriormente a la fecha señalada para la consumación.

Por todo ello decae el motivo, como también el tercero en el que se denuncia violación por no aplicación del art. 1461 en relación con el art. 1462, párrafo segundo, ambos del Código Civil, al que es aplicable mutatis mutandis el razonamiento anterior, y a lo que solo cabe añadir que en las Sentencias de las instancias (la de la Audiencia da por reproducidos los antecedentes de hecho de la apelada) se aprecian datos que revelan de modo significativo la voluntad de la parte demandada de obstaculizar el cumplimiento de lo convenido, apreciación que contribuye a reforzar la solución adoptada por la resolución recurrida y desestimar el recurso.

En el cuarto y último motivo se denuncia infracción del art. 1124 del Código Civil, y aunque también se menciona en el cuerpo del motivo el art. 1504 del propio Texto Legal, éste no tiene nada que ver con lo que se plantea en el motivo, ni en el recurso.

La "ratio" que mueve a la parte recurrente es la de considerar improcedente la condena a devolver la cantidad de dos millones de pesetas que constituyó el precio por el contrato de opción (contraprestación a la concesión del derecho de opción de compra), aunque con la previsión que, de haberse consumado el contrato, se computase en el pactado para ésta.

El motivo no puede ser estimado.

De los dos argumentos esgrimidos, el primero, mediante el que se insiste en que no hubo incumplimiento carece de consistencia por las razones ya expuestas en fundamentos anteriores, y el segundo con el que parece que se quiere aludir a la autonomía del precio del contrato de opción respecto del de la compraventa, aunque en parte es cierto, carece igualmente de solidez suficiente porque no se contradice adecuadamente la apreciación del juzgador de instancia que valora la actitud obstativa e incumplidora de la parte vendedora no solo en la perspectiva de la frustración de la compraventa, sino también en definitiva del fin propuesto con el contrato de opción.

La desestimación de todos los motivos conlleva la declaración de no haber lugar al recurso de casación, con imposición de las costas causadas en el mismo a la parte recurrente, de conformidad con el art. 1715.3 LEC 1881.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español