STS 1031/2000, 14 de Noviembre de 2000

Se considera necesario resaltar los siguientes datos que resultan fundamentales en la controversia a que el presente recurso se refiere:

1. El 29 de Marzo de 1993 se celebró Asamblea General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios de la URBANIZACIÓN000" con objeto, entre otros, de proceder a la elección de los nuevos miembros de la Junta de Gobierno que deberán sustituir a aquellos a los que les correspondía cesar (punto 6º del orden del día).

   En el momento de la formación de la lista de asistentes y a petición de Dª Camila, que representaba a D. Eloy, el Presidente de la Asamblea aceptó otorgar provisionalmente a éste 20 votos, a reserva de comprobar la validez de 14 de ellos.

   Al llegar al punto 6º y al amparo de lo previsto en las Ordenanzas de la Comunidad, se propuso se acordase el cese de la Junta de Gobierno, lo que dio lugar a la fomulación de propuestas de renovación total y de renovación parcial.

   La primera de ellas obtuvo 179 votos entre los cuales se contabilizaron los 20 reconocidos al Sr. Eloy, y la segunda solamente 170.

2. El 27 de Septiembre de 1993 D. Juaninterpuso demanda contra D. Eloyy la Comunidad de Propietarios de la URBANIZACIÓN000interesando se declarase que la Junta de Gobierno de dicha Comunidad estaba constituida por las personas que se mencionaban y que se decían elegidas por la Asamblea General antes mencionada. A tal petición que implicaba negar validez a la propuesta de renovación total que había obtenido mayor número de votos en la Asamblea, se mostró oposición por ambos demandados.

3. En la Sentencia de primera instancia se descarta la legitimación de D. Eloypara ser llamado a la litis y soportar sus consecuencias, razonándose que dicha legitimación únicamente correspondía a la propia Comunidad cuyo acuerdo se sometía a debate.

   Ya en cuanto al fondo, el tema se centraba en la determinación de los votos que realmente podían reconocerse a D. Eloy, dado que de los 20 que provisionalmente le habían sido asignados, 14 correspondían a parcelas ubicadas en los Sectores R y S del término municipal de DIRECCION000por lo que, según el demandante, al encontrarse fuera del ámbito territorial de la Comunidad, su titularidad no podía conferir derechos de voto dentro de la entidad.

   La sentencia de instancia admitía que el ámbito territorial de la Comunidad se hallaba establecido en el artículo 4º de sus propias Ordenanzas Privadas, limitándose al perímetro de la Urbanización señalado en el plano que como anexo se incorporaba a las citadas Ordenanzas.

   Sin embargo y dado que los pactos comunales habían de subordinarse a las disposiciones legales en materia de Urbanismo y Régimen Local, según el art. 70 del referido estatuto privado, se planteaba el juzgador de Instancia si existía alguna normativa legal que determinase una ampliación del ámbito o perímetro territorial de la Urbanización que inicialmente había sido establecido en los pactos comunales.

4. En tal contexto, se consideró decisivo el hecho de que las Normas Subsidiarias de Planeamiento dictadas para el término municipal de DIRECCION000hubiesen recogido no sólo los terrenos comprendidos en el plan inicial "URBANIZACIÓN000", sino además una banda de ampliación del mismo en el que se hallaban emplazadas las parcelas controvertidas.

   Y se entendió que las referidas Normas Subsidiarias, por poseer una jerarquía Superior a los planes parciales según el art. 83 de la Ley del Suelo, modificaban el ámbito o perímetro territorial que inicialmente se había fijado por la voluntad comunitaria, sin perjuicio de que aún no hubiese sido aprobado proyecto de urbanización alguna. Como consecuencia de ello, la demanda fué desestimada, absolviendo a ambos demandados de los pedimentos de la misma, con imposición de costas a la parte actora.

5. Recurrida la mencionada resolución, la Audiencia Provincial de Segovia rechaza el planteamiento que en aquella se hace de la cuestión de fondo, afirmando que el ámbito de la Comunidad de Propietarios demandada se halla determinado por las Ordenanzas aprobadas por su Asamblea General de 29 de Mayo de 1990 y protocolizadas en escritura pública de 4 de diciembre de 1990.

   Según el artículo 4º de las mismas, dicho ámbito se corresponde con el perímetro de la urbanización, que, como expresa la Disposición Transitoria 5ª de las ordenanzas, es el señalado y delimitado en el plano de la Urbanización que queda incorporado como Anexo a ellas.

   Del examen del plano en cuestión se desprende, según la sentencia de apelación, que 14 de las 20 parcelas del Sr. Eloyestán situadas fuera del dicho perímetro, por lo que carecen de valor 14 de los votos emitidos por el mencionado comunero en la Asamblea General de 29 de Marzo de 1993, gracias a los cuales la propuesta ganadora había obtenido 179 votos, frente a los 170 que recibió la candidatura apoyada por el demandante apelante.

   En consecuencia, eliminados los votos correspondientes a las parcelas aún no integradas en la Comunidad, se concluye por la Audiencia que ha de considerarse ganadora la candidatura que en la Asamblea General obtuvo 170 votos, lo que determina el acogimiento del recurso y la estimación de la demanda.

Frente a dicha sentencia se interpone el presente recurso de casación por la representación de la Comunidad de Propietarios URBANIZACIÓN000, por cinco motivos, el primero de los cuales se formula al amparo del nº 4º del art. 1692 LEC, alegando infracción, por inaplicación, de los arts. 77 y 83.1º de la Ley del Suelo, en relación con el art. 1 de las Ordenanzas de la Comunidad recurrente, que dispone que las mismas regirán únicamente en aquello que permitan las disposiciones legales.

Se argumenta, al respecto, que la "urbanización privada" no constituye solamente una actividad privada de ordenación del suelo, sino que es una realidad jurídica, resultante de aquella, comprensiva de relaciones jurídicas actuales y futuras entre sus titulares, en la que el Plan de Ordenación Urbana, o, como en el caso de litis, las Normas Subsidiarias de Planeamiento en general, y el Plan Parcial de una urbanización concreta, en particular, alcanzan el rango de primera norma jurídica, en cuanto son el presupuesto de existencia de la misma e imponen sus límites y deberes.

Alude la recurrente a que la Audiencia Provincial ha desconocido, implícitamente, dicho superior rango jerárquico de las normas Subsidiarias de Planeamiento, olvidando que éstas, al contemplar no sólo el Plan Parcial inicial, sino además una banda de ampliación como suelo urbano en la que se encuentran comprendidas las 14 parcelas objeto de discusión, están modificando el perímetro establecido por las ordenanzas ya que la transmutación jurídica operada en materia de calificación del suelo de los terrenos en cuestión implica la incorporación "de iure" de los mismos a la Comunidad.

Esta Sala entiende que no resulta de recibo la tesis de la parte recurrente en cuanto a que una Comunidad formada por sujetos privados, que se ha constituido al amparo del art. 392.2º del Código Civil con la finalidad de regular los particulares intereses de sus componentes dentro de la URBANIZACIÓN000, y cuyo ámbito se encuentra perfectamente definido en sus ordenanzas pueda automáticamente ser modificado por el hecho de que las Normas Subsidiarias del término municipal hayan calificado como suelo urbano los terrenos comprendidos dentro de una que se denomina "banda de ampliación" del Plan Parcial inicial.

Ciertamente, a partir de tal normativa la Comunidad podrá acoger en el futuro a los propietarios de parcelas ubicadas en la mencionada banda de ampliación. Pero para que esto suceda no es suficiente el acto de la Administración que lleva a cabo la recalificación de determinados terrenos, sino que se hace precisa una decisión de la propia Comunidad URBANIZACIÓN000(que a sí misma se atribuye los caracteres de voluntaria y privada) por la que se acuerde la ampliación del ámbito espacial definido en el artículo 4º de sus Ordenanzas, con modificación no sólo de este precepto, sino también del perímetro delimitado en el plano incorporado como Anexo, según la Disposición Transitoria 5ª.

No existiendo constancia de que dichas Ordenanzas, aprobadas en Asamblea General de 29 de Mayo de 1990 y protocolizadas en escritura pública de 4 de Diciembre del mismo año hubieran sido modificadas antes de la celebración de la Asamblea de 29 de Marzo de 1993 no es posible conceder a los acuerdos de ésta última la trascendencia que por la recurrente se pretende, pues como afirma la sentencia apelada, la publicación de la Norma Subsidiaria no implica la automática inclusión en el perímetro de la Comunidad anteriormente constituida de los terrenos que estando fuera del mismo hayan sido objeto de recalificación adquiriendo la condición de suelo urbano.

Por ello, en tanto el órgano de la Comunidad con competencia para ello (la Asamblea General) no modifique el acuerdo adoptado en 1990, no es posible aceptar que se confieran votos en atención a la titularidad de parcelas que en el futuro, pero no actualmente, lleguen a integrarse en el ámbito de la Comunidad.

Y esta afirmación, que es la que en parecidos términos realiza la Sentencia de apelación, no significa desconocer la importancia ni el rango que evidentemente corresponde a los Planes Parciales y a las Normas Subsidiarias o Complementarias de Planeamiento, sin duda superiores a las decisiones de la Comunidad en cuanto se refiere a la calificación de suelo urbano y a los extremos mencionados en el artículo 70 y siguientes del Texto Refundido de la Ley del Suelo, de 1976.

Pero dichas Normas, de acuerdo con el art. 83 del mismo Texto (vigente en la época en que el litigio se plantea y hoy sustituido por el art. 14 de la Ley 6/1998, de 13 de Abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones) no alcanzaban a convertir automáticamente las superficies de suelo urbano en solares, en tanto no concurriesen las condiciones que aquel precepto y el que le precedía imponían, ni tenían la virtualidad de suplir determinaciones que sin duda corresponden con exclusividad a la esfera de decisión privada de los miembros de la Comunidad recurrente.

Por las razones que acaban de exponerse, debe ser rechazado el motivo de casación objeto de estudio.

El segundo motivo, igualmente al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC, denuncia la infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, aplicables y concretamente del art. 1281, párrafo primero del Código Civil, que señala que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas.

Se alega que no es atinado el criterio interpretativo de la sentencia de apelación al deducir que la remisión del art. 1º de las Ordenanzas a lo dispuesto al Plan Parcial de Ordenación Urbana que dió origen a la urbanización "con las modificaciones que en su caso aprueban los Organismos competentes respecto de dicho Plan" se refiere a los sistemas de prelación de normas por las que debe regirse la Comunidad, dando lógica preferencia a las legales urbanísticas y de régimen local sobre las privadas de las ordenanzas, "lo cual es muy distinto de lo que es la delimitación de los integrantes de la comunidad privada de propietarios".

Afirma la recurrente que los términos del art. 1º de las Ordenanzas evidencian claramente la voluntad de los integrantes de la Comunidad respecto a la normativa aplicable a la misma y no requieren recurrir a otros preceptos para su correcta interpretación.

De alguna forma se están reiterando los argumentos en que se apoyaba el primer motivo del recurso. Procede por ello insistir en que el Tribunal de apelación no niega la superior jerarquía -respecto a las Ordenanzas- de las Normas Subsidiarias de Planeamiento, sino que afirma que la calificación de determinados terrenos como suelo urbano no presupone que los mismos se conviertan ya en "solares" (art. 83.1 de la Ley del Suelo, Texto Refundido de 1976) ni que automáticamente se integren en la Comunidad, puesto que la condición de miembro de ésta deriva de ser propietario de un inmueble en la urbanización, según el artículo 6º de las Ordenanzas.

En consecuencia ha de estimarse correcta la interpretación de la sentencia impugnada, al reconocer la existencia de dos espacios de decisión distintos e independientes; uno, de naturaleza pública, en cuanto se refiere a la atribución de carácter de suelo urbano a determinada parte de territorio municipal; otro, absolutamente privado, respecto a la integración en la Comunidad recurrente, como miembro de la misma.

La conclusión que antecede impone el decaimiento del presente motivo.

El tercer motivo, con el mismo amparo legal (art 1692, 4º LEC) denuncia la infracción de la doctrina jurisprudencial contenida en las Sentencias de esta Sala de 4 y 10 de Marzo y 7 de Julio de 1986, 1 de Abril y 26 de Noviembre de 1987 y 20 de Diciembre de 1988 según la cual cuando son claros los términos de las cláusulas contractuales, sin ofrecer duda racional acerca de la intención de las partes, ha de estarse a su sentido literal, sin que sea procedente aplicar otras normas hermenéuticas ni otros argumentos interpretativos que desvirtúen las expresiones claramente reveladas por la voluntad de quienes contrataron.

Se está planteando de nuevo por la recurrente el mismo tema de la claridad del art. 1º de las Ordenanzas y la innecesidad de proceder a su interpretación, ahora acogiéndose a la doctrina jurisprudencial que ha desarrollado la norma del párrafo primero del art. 1281 del Código Civil.

Y ha de volver a manifestarse que la lectura que de la norma privada mencionada se hace en la Sentencia recurrida es absolutamente correcta al atribuir a la misma la dimensión y el alcance que realmente han querido asignarle los asistentes a la Asamblea General de 1990 que lo aprobaron, como sistema de prelación de normas cuya proclamación resultaba prácticamente innecesaria, al ser evidente que la voluntad privada de los componentes de la Comunidad no puede ser superior a las normas legales y reglamentarias que se dicten en materia de urbanismo y de régimen local.

Pero dicha superioridad no puede ir más allá, en cuanto atañe a las Normas Subsidiarias de Planeamiento municipal, del objeto que a las mismas les asignan el art. 91 y siguientes del Reglamento de Planeamiento para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, aprobado por Real Decreto 2159/1978 de 23 de Junio, que se concreta en la delimitación del suelo urbano, la definición del núcleo de población, la asignación de usos pormenorizados, el trazado y características de la red viaria, etc. y en modo alguno alcanza, ni puede alcanzar, a cuestiones que, como se ha dicho, pertenecen indiscutiblemente al círculo de atribuciones de entes privados constituidos por sujetos igualmente privados que voluntariamente se agrupan para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes que como titulares de suelo urbano les corresponden (art. 83, de la Ley del Suelo de 1976, vigente en la época a que el litigio se refiere).

En consecuencia el presente motivo ha de ser igualmente rechazado.

El cuarto de los motivos del recurso, también basado en el número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia la aplicación indebida de los artículos 9, 10 y 77 de la Ley del Suelo, en relación con el artículo 4 y Disposición Transitoria quinta de las Ordenanzas de la Comunidad recurrente.

Se hace referencia a que si bien las 14 parcelas de los sectores R y S. de que era titular el Sr. Eloy, no se hallaban inicialmente calificadas como suelo urbano ni figuraban en el plano que como anexo se incorporaba a las Ordenanzas de la Comunidad, sí que debían entenderse integradas en esta, pues formaban parte de la Urbanización planeada y figuraban en su plano inicial, habían sido vendidas por la misma promotora que llevó a cabo el planeamiento y devengaba impuesto de Contribución Urbana.

La recurrente está mezclando indebidamente conceptos y hechos a los que no cabe atribuir análoga significación ni la trascendencia que por aquella se pretende.

Ha de reputarse de absolutamente irrelevante, en primer lugar, el que por los terrenos a que se alude se pagara contribución rústica o urbana, así como a la circunstancia de que los mismos hubiesen sido adquiridos a la misma promotora que llevó a cabo el planeamiento, en el que se proyectaba inicialmente que formasen parte de la urbanización.

Lo que aquí ha de estimarse relevante, conforme señala la sentencia recurrida es la voluntad expresada por los componentes de la Comunidad cuando a la vista de las circunstancias realmente concurrentes en el momento en que han de ser aprobadas sus ordenanzas y delimitado su ámbito (Asamblea General de 1990) proceden a la concreta definición del perímetro de la urbanización que se señala en el plano incorporado a las Ordenanzas que la Asamblea aprueba y que se protocolizan en escritura pública de 4 de Diciembre de 1990.

Por ello, el hecho de que las Normas Subsidiarias hayan suprimido -como dice la recurrente- la barrera jurídica existente que impedía la incorporación "de iure" de las fincas litigiosas a la Comunidad de Propietarios, no implica, como la Audiencia Provincial señala, la automática integración de los terrenos afectados por la recalificación en la Comunidad ya existente, por las razones que anteriormente han sido expuestas y que aquí han de darse por reproducidas en evitación de innecesarias reiteraciones.

En consecuencia, debe ser rechazado también este cuarto motivo del recurso.

El quinto y último motivo, al amparo del ordinal 4º del artículo 1692 LEC denuncia la aplicación indebida del artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de la doctrina jurisprudencial que lo interpreta contenida en las sentencias de 6, 18 y 25 de Julio de 1994 y de 15 y 21 de Febrero de 1995, entre otras.

Se argumenta que por auto de fecha 23 de Junio de 1995 se aclaró y modificó el fallo de la sentencia de apelación en un doble sentido: a) Suprimir en el mismo la expresión "y contra Camila", incluida por error material de redacción.- b) Entender que el genérico pronunciamiento condenatorio sobre el pago de las costas de primera instancia está referido a la Comunidad de Propietarios, como único demandado condenado.

En la sentencia de primera instancia habían sido absueltos los dos demandados. En la de apelación se revoca aquella resolución pero -dice la recurrente- solo parcialmente, por cuanto únicamente se condena a la Comunidad demandada y, por tanto, se confirma la absolución de Dª Camila, quien había sustituido a su padre, D. Eloy, que falleció en el curso del procedimiento.

Se plantea así el problema (que cierta ambigüedad de la redacción del art. 523 LEC no permite solucionar de forma categórica) de determinar cual ha de ser el criterio prevalente para la imposición de costas, a uno de los litigantes: si el rechazo total de sus pretensiones, según parece deducirse del primer párrafo del precepto, lo que conllevaría la condena en las costas de primera instancia a la Comunidad de URBANIZACIÓN000; o bien la total estimación de las pretensiones de la contraparte, pues según el párrafo segundo del art. 523 LEC, si dicha estimación fuere parcial, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, salvo que hubiera méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad. De atenerse a esta posibilidad y a falta de declaración alguna de temeridad en la sentencia impugnada y en su auto aclaratorio, no sería procedente la condena en cuanto a las costas de primera instancia que dicha resolución establece.

Debe optarse por la primera de las soluciones, pues realmente la demanda ha sido totalmente estimada en lo que se refiere a la pretensión dirigida contra la Comunidad ahora recurrente. Sin embargo la condena de ésta al pago de costas ha de reducirse a las devengadas por la parte demandante, con exclusión de las correspondientes al demandado D. Eloy, posteriormente sustituido por su hija Dª Camila.

Procede, en consecuencia, acoger el quinto motivo del recurso.

En materia de las costas del presente recurso ha de estarse a lo prevenido en el artículo 1715.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que estimando el recurso de casación interpuesto contra la Sentencia dictada el catorce de Junio de mil novecientos noventa y cinco por la Audiencia Provincial de Segovia conociendo en apelación de los autos de juicio declarativo de menor cuantía nº 126/93 del Juzgado de Primera Instancia de Santa María de Nieva, casamos y anulamos la misma y con revocación de la dictada por el referido juzgado con fecha diez de Octubre de mil novecientos noventa y cuatro y estimando la demanda interpuesta por D. Juancontra la Comunidad de Propietarios URBANIZACIÓN000" debemos declarar y declaramos que la Junta de Gobierno de dicha Comunidad de Propietarios válidamente elegida en la Asamblea General de 29 de Marzo de 1993 es la formada por D. Juan Manuel, D. Plácido, D. Emilio, D. Juan María, D. Ramón, Dª Claray D. Francisco, con los derechos y obligaciones derivados de sus Ordenanzas reguladoras.

Se condena a la Comunidad de Propietarios URBANIZACIÓN000al pago de las costas devengadas en primera instancia por la parte demandante.

No se hace especial imposición de las costas de apelación ni de las causadas en este recurso.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos : Román García Varela.- Jesús Corbal Fernández.- Antonio Romero Lorenzo. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Romero Lorenzo, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.