STS 237/2003, 17 de Marzo de 2003
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 17 Marzo 2003 |
| Número de resolución | 237/2003 |
D. CLEMENTE AUGER LIÑAND. TEOFILO ORTEGA TORRESD. ANTONIO ROMERO LORENZO
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a diecisiete de Marzo de dos mil tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el presente recurso de casación, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Treinta y uno de dicha ciudad, sobre nulidad de derecho de retracto y nulidad de adjudicación de bienes inmuebles; cuyo recurso ha sido interpuesto por TORREJÓN, S.A., representada por el Procurador de los Tribunales D. César Frías Benito; siendo parte recurrida CAJA DE AHORROS Y PENSIONES DE BARCELONA, "LA CAIXA", representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Concepción Albacar Rodríguez; DON Juan Antonio Y DOÑA Begoña , representados por el Procurador de los Tribunales D. Mariano de la Cuesta Hernández; DON Gregorio , D. Silvio y su esposa DOÑA Virginia Y DOÑA Francisca , representados por el Procurador de los Tribunales D. Antonio Miguel Angel Araque Almendros.
Ante el Juzgado de Primera Instancia número 31 de Madrid, fueron vistos los autos de juicio de menor cuantía, número 2137/92, a instancia de TORREJON, S.A. representada por el Procurador D. César de Frías Benito, sobre nulidad de derecho de retracto y nulidad de adjudicación de bienes inmuebles, contra D. Héctor y su esposa DOÑA Francisca ; DON Vicente ; DOÑA Begoña y su esposo DON Abelardo ; DON Gregorio ; DON Silvio y su esposa DOÑA Virginia y contra CAJA DE AHORROS Y PENSIONES DE BARCELONA "LA CAIXA".
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- Por la representación de la parte actora, se formuló demanda en base a los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que se declare: "a) La nulidad de los derechos de tanteo ejercitados sobre las fincas registrales NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 y NUM004 del Registro de la Propiedad de TORREJON DE ARDOZ descritas en el Hecho Tercero, así como los Autos de adjudicación dictados posteriormente por el referido Juzgado.- b) Se declare la nulidad de las inscripciones registrales de dominio que se hayan practicado en las fincas relacionadas en el apartado a) de este Suplico, en virtud de los Autos de adjudicación dictados en el citado procedimiento hipotecario.- c) Como consecuencia de ello se ordene la devolución a los adjudicatarios definitivos del precio importe del remate con cargo a la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, la cantidad que haya recibido por el concepto de principal, intereses y costas y de TORREJON, S.A. el sobrante si existiere y le hubiera sido entregado y se declare el derecho de TORREJON, S.A., a consignar el precio del remate dentro del plazo legal.- d) Se condene a los demandados a pasar por dichas declaraciones y todo ello con expresa condena en costas a quien se oponga a la demanda, proporcionalmente al valor de los bienes adjudicados o por los que se opongan a la demanda"
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- Admitida la demanda y emplazada la demandada, se personó en autos la Procuradora Dª Concepción Albacar Rodríguez, en nombre y representación de La Caixa, S.A., quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia: "... por lo que a mi mandante se refiere, desestimando las pretensiones deducidas en la demanda con expresa condena en costas".
La Procuradora Dª Paloma Rivera González, en nombre y representación de los cónyuges D. Juan Antonio y Dª Begoña , se personó en autos contestando a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos, terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que "... se absuelva a mi representado de las pretensiones contenidas en la demanda promovida en su contra y en consecuencia se declare subsistente la inscripción registral de dominio sobre la finca NUM002 , ordenando levantar la anotación preventiva de demanda acordada, todo ello con expresa condena en costas al demandante".
La Procuradora Dª Lourdes Amasio Díaz (asignada por el turno de oficio), en nombre y representación de D. Héctor y su esposa Dª Francisca , D. Vicente , D. Gregorio , D. Silvio y su esposa Dª Virginia , contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que "... se desestime la demanda presentada por "Torrejón, S.A.", absolviendo a mis representados de los pedimentos de la misma y declarando en definitiva válidas las adjudicaciones que tuvieron lugar en su momento en el procedimiento hipotecario y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante".
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- Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.
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- El Ilmo. Sr. Juez de Primera Instancia, dictó sentencia en fecha diecinueve de Enero de mil novecientos noventa y cinco, cuyo fallo es el siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por Don César de Frías Benito en nombre y representación de Torrejón SA contra La Caixa, representada por Concepción Albacar Rodríguez, Héctor y Francisca , Vicente , Gregorio , Silvio , Virginia , representados por María Lourdes Amasio Díaz, Begoña y Abelardo representados por Mariano de la Cuesta, debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones deducidas por el actor en su escrito de demanda.- Las costas se imponen a la parte actora".
Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia en fecha veintiocho de Mayo de mil novecientos noventa y siete, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que con desestimación del recurso de apelación promovido por la parte demandante, TORREJON, S.A., contra la sentencia
dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de 1ª Instancia nº 31 de Madrid, en los autos originales de los que deriva el presente rollo, el 19 de enero de 1.995, debemos confirmar y confirmamos susodicha resolución, imponiendo las costas del recurso, imponiendo las costas del recurso a la parte apelante".
1.- La entidad TORREJON, S.A. representada por el Procurador D. César Frías Benito, interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos:
Se articula al amparo del apartado 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de lo dispuesto en el art. 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1964.
Se articula al amparo del apartado 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación por interpretación errónea de lo dispuesto en el art. 49.C.211 de la L.H. y art. 314 y 315 del Reglamento Hipotecario.
Se articula este motivo al amparo del apartado 41 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por violación, por interpretación errónea de lo dispuesto en el art. 7.1 y 2 del Código Civil y doctrina sentada, entre otros en las S.T.S. de 7/2/64, 18/1/64 y 6/4/87 entre otras.
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- Admitido el recurso y dado traslado, la Procuradora Dª. Concepción Albacar Rodríguez, en representación de La Caixa; D. Mariano de la Cuesta Hernández, en representación de D. Juan Antonio y su esposa Dª Begoña ; D. Antonio Miguel Angel Araque Almendros, en representación de D. Gregorio , D. Silvio y su esposa Dª Virginia y Dª Francisca , presentaron escritos de impugnación al recurso de casación formulado por la entidad TORREJON, S.A. representada por el Procurador D. César Frías Benito.
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- No habiendo solicitado las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 27 de Febrero del año en curso, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO ROMERO LORENZO
La entidad "Torrejón, S.A.", que era propietaria de las fincas que integraban la urbanización "El Saucar" había arrendado varias de ellas a diversas personas, identificando cada vivienda en los contratos al efecto formalizados a través de la mención del número del Bloque de que formaba parte y del de la planta en que se hallaba situada, añadiendo las letras A o B para distinguir a las dos existentes en la misma planta.
La Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona -La Caixa- concedió a "Torrejón, S.A." un préstamo que se garantizó con hipoteca sobre las fincas de la urbanización distribuyéndose su importe entre las mismas. Al incumplir la prestataria las obligaciones que le incumbían se procedió por la entidad financiera a la ejecución de las garantías, siendo adjudicadas en la subasta las viviendas de que eran arrendatarias las personas que han sido demandadas en el juicio a que este recurso se refiere a los Sres. Pedro Jesús y Eugenio , que intervinieron en el acto en interés de "Torrejón, S.A.".
Los inquilinos demandados ejercitaron el derecho de tanteo que les concedía la Ley de Arrendamientos Urbanos y al hacerse entrega de las viviendas se tuvo conocimiento de que por causas no concretadas la asignación en los contratos de arrendamiento de las letras A o B a cada una de las existentes en cada planta se había realizado de modo inverso al que figuraba en la inscripción de las mismas en el Registro de la Propiedad.
"Torrejón, S.A. como cesionaria de los derechos que a Don. Pedro Jesús y Eugenio les correspondían como mejores postores en las subastas celebradas, formuló demanda contra "La Caixa" y los inquilinos mencionados interesando se declarase la nulidad del derecho de tanteo por estos últimos ejercitado por cuanto: a) Se había continuado la ejecución hipotecaria a pesar de haberse tenido conocimiento de la divergencia existente entre la identificación registral de las fincas y la realidad.- b) Se admitió el ejercicio del derecho de tanteo a quienes no eran arrendatarios de las fincas subastadas, los cuales debido al error existente pretendían el acceso a la propiedad sobre viviendas que, de acuerdo con la inscripción registral aunque se hallaban en la misma planta no eran las que ocupaban como inquilinos.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó dicha pretensión con imposición de costas a la parte actora.
La Audiencia Provincial rechazó el recurso de apelación interpuesto por "Torrejón, S.A." a quien condenó al pago de las costas de la alzada.
Por esta sociedad se formula el presente recurso de casación a través de tres motivos, todos ellos con fundamento en el apartado 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En el primero de los motivos, se denuncia la infracción del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1.964, por cuanto la sentencia impugnada reconoce que los demandados han ejercitado el derecho de tanteo sobre fincas registrales de las que no eran arrendatarios, por lo que continúan ocupando unas fincas determinadas y a la vez acceder a la titularidad registral de otra distinta, siendo así que el derecho de adquisición preferente que concede el precepto mencionado tiene por finalidad que el inquilino pueda convertirse en propietario del piso que en tal concepto habita y no de ningún otro.
Ha de tenerse en cuenta, en orden a este supuesto conculcación del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que alega la entidad recurrente, que la Audiencia Provincial ha aceptado la posición del Juzgado de Primera Instancia respecto a que de la confusión producida solo es responsable dicha mercantil, la cual habría podido corregir los errores existentes, bien utilizando los procedimientos de rectificación registral establecidos a tal efecto, bien a través de permutas y sin embargo ha optado por promover juicio contra los inquilinos que son absolutamente ajenos al problema por aquella creado.
Esta Sala ha de aceptar tal conclusión, dado que la discordancia entre Registro y realidad obedece a actos propios de "Torrejón, S.A.", como son la redacción de los contratos de arrendamiento, el otorgamiento y la inscripción de la escritura pública de constitución de propiedad horizontal, la fijación del tipo de licitación correspondiente a cada una de las fincas sobre las que se distribuyó la hipoteca constituida en garantía del préstamo hipotecario solicitado a "La Caixa" y el incumplimiento de las obligaciones asumidas con motivo de la concesión del mismo.
Por ello ha de reputarse legítimo el ejercicio del derecho de tanteo por parte de los inquilinos, pues los mismos desconocían tanto la falta de diligencia y cuidado de la recurrente en los momentos en que tomó decisiones relativas a la descripción de las viviendas de su propiedad, como el procedimiento de ejecución hipotecaria instado por "La Caixa".
Por otra parte, la recurrente tenía y tiene a su disposición los medios que establecen el artículo 40 y concordantes de la Ley Hipotecaria para obtener, con o sin el consentimiento de los interesados, la rectificación de aquellos asientos que puedan resultar erróneos por diversas causas.
El motivo, en consecuencia, ha de ser desestimado.
En el segundo motivo se denuncia la violación por interpretación errónea de lo dispuesto en los artículos 49-C (ha de entenderse 40-C), 211 y 212 de la Ley Hipotecaria y 314 y 315 del Reglamento Hipotecario, afirmando que no nos hallamos ante un simple error material que pueda ser subsanado mediante expediente de rectificación registral.
Esta Sala entiende, con la recurrente, que no se ha producido un simple error material, sino, más exactamente, un error de concepto.
Pero no debe olvidarse, ampliando lo ya expuesto en el anterior apartado que tal error es rectificable bien a instancia de todos los interesados (artículo 329 del Reglamento Hipotecario) bien, en caso de oposición del Registrador o de alguno de aquellos, acudiendo al juicio ordinario correspondiente, según previene el artículo 218 de la Ley Hipotecaria.
El motivo, por ello, ha de ser igualmente rechazado.
En el último de los motivos se alega la violación del artículo 7 del Código Civil y de la Jurisprudencia que interpreta dicho precepto, señalándose que la Audiencia Provincial si bien afirma que la recurrente ha actuado de mala fe al promover el presente juicio, en realidad le imputa abuso de Derecho o ejercicio antisocial del mismo.
Se añade que desde el momento en que se tuvo conocimiento de lo sucedido "Torrejón, S.A." había solicitado la nulidad de lo actuado a fin de que no se llegase a situaciones más complicadas, pero no ha sido oída y ha resultado perjudicada pues fue despojada de diez viviendas y solo percibió el precio de cinco.
En relación con esta argumentación de la recurrente debe advertirse que la Audiencia Provincial ha sintetizado una amplia exposición del Juzgado de Primera Instancia en que se aludía a la deslealtad de la demandante al intentar aprovecharse de un error provocado por ella misma para obtener elevados beneficios, adquiriendo unas fincas por precios mucho más bajos de los que deberían haber resultado de la subasta si los licitadores no hubiesen creído que estaban arrendadas.
Pero, en realidad, tal manifestación no es el fundamento de la decisión adoptada por los órganos de instancia, para los cuales la solución del problema creado no debe establecerse a base de que las personas que en interés de "Torrejón, S.A." habían participado en la subasta mantengan las adjudicaciones hechas a su favor beneficiándose la entidad de las consecuencias de una confusión originada por su propio descuido, sino a través de una rectificación que elimine la falta de coincidencia que actualmente existe entre los Libros del Registro y la realidad jurídica.
El motivo ha de ser asimismo desestimado, pues no parece dudoso que la salida correcta a la inconveniente situación producida ha de consistir en una rectificación registral en virtud de la cual en los asientos correspondientes a las fincas respecto a las cuales los demandados en su calidad de inquilinos han ejercitado el derecho que les atribuía el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se hagan figurar los mismos datos que sirven para su cumplida identificación en la urbanización de la que forman parte.
A tenor de lo prevenido en el artículo 1.715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debe ser condenada la recurrente al pago de las costas causadas y a la pérdida del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Se declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por "Torrejón, S.A." contra la sentencia dictada el veintiocho de Mayo de mil novecientos noventa y siete por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, conociendo en grado de apelación de los autos de juicio de menor cuantía nº 2137/1992, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Treinta y Uno de los de Madrid.
Se condena a la recurrente al pago de las costas y a la pérdida del depósito constituido.
Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos : Clemente Auger Liñán.- Teófilo Ortega Torres.- Antonio Romero Lorenzo. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Romero Lorenzo, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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