STS, 5 de Febrero de 2001
| Ponente | ROMERO LORENZO, ANTONIO |
| ECLI | ES:TS:2001:716 |
| Número de Recurso | 145/1996 |
| Procedimiento | CIVIL - 01 |
| Fecha de Resolución | 5 de Febrero de 2001 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
D. ROMAN GARCIA VARELAD. JESUS CORBAL FERNANDEZD. ANTONIO ROMERO LORENZO
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a cinco de Febrero de dos mil uno.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el presente recurso de casación, contra la sentencia dictada en grado de apelación, por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, como consecuencia de autos de juicio de cognición, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Dos de dicha ciudad, sobre resolución de contrato de arrendamiento; cuyo recurso ha sido interpuesto por DOÑA Amanda , representada por el Procurador de los Tribunales D. Federico Pinilla Peco; siendo parte recurrida DON Jose María , representado por la Procuradora de los Tribunales Dª Myriam Alvarez del Valle Lavesque.
1.- El Procurador D. Rafael Alba López en nombre y representación de Dª Amanda , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Ciudad Real, demanda de juicio de cognición, contra D. Jose María , sobre resolución de contrato de arrendamiento, alegó los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, y terminó suplicando en su día se dicte sentencia con los siguientes pronunciamientos: "1º, Que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de Abril de 1.994 a que nos venimos refiriendo en los hechos de esta demanda y en el documento número 2 aportado a la misma, celebrado entre demandante y demandado, por incumplimiento de dicho contrato por el demandado ya que en dicho terreno no se autoriza la instalación de una discoteca-bar y parking de coches por ser una finca rústica, de lo que tenía pleno conocimiento el demandado al efectuar EL CONTRATO, CONDENANDO AL DEMANDADO A ESTAR Y PASAR POR DICHA DECLARACION, haciéndose cargo de la finca e indemnización a mi mandante de todos los daños y perjuicios que se le han ocasionado por las obras e instalaciones en él realizadas y por lo dejado de ganar en dicho local, condenando también al demandado a PASAR POR ESTA DECLARACION y dejando la determinación de la cuantía para el período de ejecución de sentencia, pero sentando en la misma las bases para su determinación con arreglo a las pruebas practicadas en el juicio.- 2º, Que se condene al demandado al pago de todas las costas del juicio por imperativo legal".
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- Admitida a trámite la demanda y emplazado el demandado, compareció en autos el Procurador D. Fernando Fernández Menor en representación de D. Jose María , quien contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos para terminar suplicando al Juzgado se dicte sentencia por la que "se absuelva a mi principal de la pretensión deducida, y todo ello con expresa imposición en costas al actor". A su vez, formuló reconvención y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó conveniente, terminó suplicando en su día se dicte sentencia: "mediante la cual se decrete la RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 1 de abril de 1.994 E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS a favor de D. Jose María , que se acrediten en ejecución de sentencia, y en su consecuencia deje DÑA. Amanda , libre y vacuo el local de negocios afectado p or el contrato, con los apercibimientos legales de lanzarla a su costa, en caso de no verificarse voluntariamente, condenando expresamente en costas al actor-reconvenido".
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- El Procurador D. Rafael Alba López en la representación que ostenta, contestó a la demanda reconvencional en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, y terminó suplicando en su día se dicte sentencia desestimando la reconvención absolviendo de la misma a mi comitente e imponiendo las costas al reconviniente.
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- Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.
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- La Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Ciudad Real, dictó sentencia en fecha diecisiete de Julio de mil novecientos noventa y cinco, cuyo fallo es el siguiente: "Que debía desestimar y desestimaba la reconvención, estimando en parte la demanda interpuesta por Amanda contra Jose María , declarando resuelto el contrato suscrito entre aquellas el día uno de abril de 1994, y condenando al demandado a que abone a la actora la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTAS MIL PESETAS, más el interés legal desde la interposición de la demanda, y condenando al demandado asimismo al pago de las costas procesales".
Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Ciudad Real dictó sentencia en fecha siete de Diciembre de mil novecientos noventa y cinco, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Jose María , y desestimando la adhesión formulada al mismo por la representación de Dª Amanda , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Ciudad Real, en el Juicio de Cognición 50/95, debemos revocar y revocamos parcialmente la misma, en el sentido de mantener la declaración que se efectúa de resolución del contrato de arrendamiento, desestimando la condena de indemnización de daños y perjuicios, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en primera instancia, y las de esta alzada".
1.- El Procurador D. Federico Pinilla Peco en nombre y representación de Dª Amanda , interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: "PRIMERO.- Lo amparamos en el número 3º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil según la Ley 10/92 de 30 de abril de 1992 sobre medidas urgentes de reforma procesal, por infracción de las normas reguladoras de la sentencia y de las que rigen los actos y garantías procesales que han producido indefensión, puesto que la sentencia recurrida viola el artículo 1218 del Código Civil. SEGUNDO.- Al amparo del número 3 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la Ley 10/92 de 30 de abril de 1992 sobre medidas urgentes de reforma procesal, por infracción de las normas reguladoras de la sentencia y de las que rigen los actos y garantías procesales que han producido indefensión, puesto que la sentencia recurrida viola el artículo 1218 del Código Civil. TERCERO.- Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que la sentencia que recurrimos, infringe y viola, por inaplicación, el art. 115, número 1º de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, vigente cuando se hizo el contrato. CUARTO.- Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que la sentencia que recurrimos, infringe y viola, por inaplicación, el art. 116, párrafo 1º de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, vigente cuando se hizo el contrato. QUINTO.- Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que la sentencia que recurrimos, infringe y viola, por inaplicación, el art. 1554, número 3º del Código Civil. SEXTO.- Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que la sentencia que recurrimos, infringe y viola, por inaplicación, el art. 1124 del Código Civil.
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- Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, la Procuradora Dª Myriam Alvarez del Valle Lavesque en nombre y representación de D. Jose María , presentó escrito oponiéndose al mismo.
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- No habiendo solicitado ninguna de las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 18 de Enero del año en curso, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO ROMERO LORENZO
Doña Amanda había concertado el 1 de Abril de 1994 con D. Jose María el arrendamiento de unas parcelas propiedad de éste con la finalidad de destinarlas al negocio de discoteca-bar el verano y parking al servicio de la misma. Se estableció, en el contrato que la obtención de permisos, licencias y autorizaciones necesarias sería a cargo de la arrendataria.
La Sra. Amanda dio comienzo a las obras de adecuación, cuya necesidad o conveniencia había determinado una sustancial rebaja durante el primer año de la renta pactada de 3.600.000 pts., a la par que solicitó la licencia municipal de apertura del negocio, la cual le fué denegada el 8 de Agosto de 1994, a pesar de que otro de naturaleza similar había venido siendo explotado en los años anteriores en la misma finca.
Como consecuencia de la denegación de licencia, la arrendataria no abonó la parte de renta que debía satisfacer en metálico, ni tampoco la fianza, procediendo a formular demanda en la que interesaba la resolución del contrato y la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.
El Sr. Jose María contestó a la demanda oponiéndose a la referida pretensión y formuló reconvención solicitando el abono de la fianza.
Por el Juzgado de Primera Instancia, fue estimada la demanda declarándose resuelto el contrato, con la condena del arrendador al abono de 2.600.000 pts. a la actora, como importe de las obras ejecutadas. La reconvención fué desestimada y se impuso al demandado al pago de las costas.
Dicha sentencia fue recurrida por el Sr. Jose María adhiriéndose al recurso la arrendataria demandante. La Audiencia Provincial acogiendo en parte el recurso del arrendador y rechazando la adhesión formulada por la arrendataria, mantuvo la declaración de resolución del contrato de arrendamiento, pero dejó sin efecto la condena a indemnización de daños y perjuicios, sin hacer expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias.
Frente a esta resolución se interpuso recurso de casación por la Sra. Amanda , con base en siete motivos, el primero de los cuales se ampara en el nº 3º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denunciando la infracción del art. 1218 del Código Civil -norma que califica de procesal, aunque incardinada en Ley sustantiva- ya que al afirmar la sentencia impugnada que el local arrendado era apto para el destino pretendido por el arrendatario contradice documentos públicos, como son el de denegación de licencia municipal, y dos sentencias de la Sala de lo Contencioso- Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha, en una de las cuales no se autoriza la apertura en el local de establecimiento de discoteca-bar y parking, en tanto que en la otra, precisamente aportada por el demandado, se declara que el local es finca rústica y no se puede edificar.
Dado que el demandado conocía estas circunstancias y pese a ello autorizó a la recurrente a realizar costosas obras, se concluye que procede la indemnización de daños y perjuicios.
Esta afirmación de la recurrente, basada en el contenido de los documentos antes mencionados, choca frontalmente con la valoración que de la totalidad de la prueba practicada en autos realiza la Audiencia Provincial de cuya sentencia cabe subrayar los siguientes extremos:
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En las parcelas de litis, según se desprende de la prueba documental, estuvieron instalados con anterioridad negocios destinados a discoteca-bar.
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Incluso el Ayuntamiento ha informado que la discoteca "Esencia" estuvo abierta al público en dicha finca durante el año 1993, es decir, la temporada anterior a la fecha en que se suscribió el contrato.
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En la cláusula 2ª de éste se menciona que en una de las parcelas objeto del mismo se asienta "el que fuera" negocio de discoteca-bar, y en la 7ª se habla del destino que habrá de darse a las mismas, siempre y cuando se obtengan los permisos, licencias y autorizaciones necesarias, lo que corre a cargo de la arrendataria.
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Por tanto, si la apertura de la explotación del negocio estaba condicionada a la obtención de determinados permisos, es evidente que la arrendataria, al suscribir el contrato asumió el riesgo de que la necesaria autorización no llegara a serle otorgada y que, por ello dicha explotación no pudiera ser desarrollada.
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La denegación de la licencia municipal se considera una imposibilidad sobrevenida, no achacable al arrendador, pues la explotación había sido autorizada en años anteriores.
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La arrendataria inició las obras antes de obtener los correspondientes permisos y, de hecho, llegó a abrir el negocio, lo que sin duda hubo de reportarle ciertos beneficios.
Ha de aceptarse la valoración que de la totalidad de la prueba practicada en el juicio se realiza en la sentencia impugnada, por resultar razonable y lógica en el sentido de que como señala dicha resolución no existe dato alguno que indique, aún en forma indiciaria o presuntiva, que el demandado actuara a sabiendas de que las parcelas no se podían destinar a la explotación del negocio pretendido por la arrendataria.
Por otra parte, la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia competente a la que se alude es -como ya reconoce la recurrente- de fecha 26 de Septiembre de 1994, es decir, posterior en cerca de 6 meses a la fecha del Contrato y no fué notificada a las partes, entre las que no figuraba el arrendador, hasta el 6 de Octubre siguiente.
A la vista de cuanto queda expuesto, el motivo ha de ser rechazado.
El segundo motivo, bajo idéntica cobertura procesal, denuncia la infracción de otro precepto que se dice es de contenido procesal aunque pertenezca a un cuerpo legal sustantivo: el art. 1225 del Código Civil.
La artificiosidad de este motivo ha de considerarse absoluta si se tiene en cuenta que imputa a la Sala de instancia la contradicción con el documento privado de arrendamiento, en que figura la autorización a la arrendataria para la ejecución de las obras.
La sentencia impugnada no entra en el tema, ni pone en duda que existiese autorización del arrendador para las obras aludidas, simplemente entiende que no procede la indemnización de daños y perjuicios solicitada por la arrendataria, dado que ésta inició dichas obras antes de serle concedidos los permisos que había solicitado.
Tampoco se contradicen los recibos aportados por la actora como correspondientes a los pagos efectuados en relación a los trabajos ejecutados en las parcelas arrendadas. La sentencia ni siquiera ha entrado en el análisis de la eficacia de estos documentos, por cuanto su argumento fundamental para rechazar la procedencia de la indemnización radica en el hecho del comienzo de las referidas obras con anterioridad a la obtención de los permisos, decisión de la arrendataria que, como se ha dicho, comportaba la asunción por la misma de los riesgos inherentes a la eventual denegación de aquellos.
El motivo, por tanto, ha de ser desestimado, sin que esta Sala deba entrar en el tema de la liquidación del estado posesorio de la finca de litis, por no haber sido oportunamente planteado.
En los motivos tercero y cuarto, ambos fundados en el apartado cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la infracción de los artículos 115.1º y 116, párrafo primero de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que se hallaba vigente en la fecha de celebración del contrato.
Como ya se había advertido por el Juez de Primera Instancia el contrato de litis no se halla comprendido en el ámbito de dicha norma, por cuanto el objeto del mismo no era, en modo alguno, una edificación habitable sino una finca rústica.
En tal contexto, la denuncia de la infracción de preceptos absolutamente inaplicables al negocio jurídico celebrado por los litigantes hace decaer los motivos aducidos.
En los tres restantes motivos, todos ellos con base en el número 4º del artículo 1692 de la Ley Procesal se denuncia, sucesivamente, la infracción de los siguientes preceptos del Código Civil: a) el artículo 1554-3º, que obliga al arrendador a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, por todo el tiempo del contrato.- b) el art. 1124 del que se desprende que quien incumple lo que le incumbe en una obligación recíproca tiene que resarcir a la otra parte los daños y perjuicios causados.- c) el art. 1106, que establece que la indemnización de los daños y perjuicios comprende no sólo la pérdida sufrida, sino también la ganancia dejada de obtener.
Como puede observarse, se está partiendo en todas estas alegaciones de que la imposiblidad de explotar la discoteca-bar, como proyectaba el arrendatario, ya era conocida por el arrendador quien no puso reparo a la celebración del contrato de arrendamiento pese a constarle que no iba a ser concedida la licencia de apertura para aquel negocio.
Ya se ha dicho que tras una detenida valoración de las pruebas practicadas se ha llegado por la sentencia impugnada a la conclusión de que nos hallamos ante una situación de imposibilidad sobrevenida no achacable al arrendador, por no existir dato alguno del que pudiera deducirse que el Sr. Jose María hubiera actuado a sabiendas de que no habría de ser concedida la autorización administrativa para el ejercicio de las parcelas de litis de la actividad industrial que pretendía la arrendataria y que en anteriores temporadas había sido permitida.
Dichos motivos han de ser desestimados, por cuanto el Tribunal de apelación, como ha tenido ocasión de declarar reiteradamente esta Sala, tiene auténtica potestad en la apreciación de la prueba, no siendo admisible la conversión de la casación en una tercera instancia en que pueda llevarse a cabo una nueva valoración probatoria, salvo que se acredite -lo que aquí no sucede- que en la resolución de instancia se ha incurrido en ilegalidad o en notoria falta de lógica.
A tenor de lo prevenido en el art. 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede declarar no haber lugar al recurso, con preceptiva imposición de costas al recurrente.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Se declara no haber lugar al recurso de casación formulado por Dª Amanda contra la sentencia dictada el siete de Diciembre de mil novecientos noventa y cinco por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, conociendo en grado de apelación de los autos de juicio de cognición nº 50/1995 del Juzgado de Primera Instancia nº Dos de Ciudad Real.
Con imposición a la recurrente de las costas del recurso.
Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos : Román García Varela.- Jesús Corbal Fernández.- Antonio Romero Lorenzo. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Romero Lorenzo, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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