STS 1267/2004, 23 de Diciembre de 2004

1.- La Procurador Dª. Nieves Mira Pino, en nombre y representación de la entidad "SIS SERVICE & CONSULTING, S.L.", interpuso demanda de juicio de cognición ante el Juzgado de Primera Instancia Número Seis de Alicante, sobre reconocimiento del derecho a prórroga legal forzosa, sobre arrendamiento de local de negocio; siendo parte demandada Dª. Angelina; alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "en el sentido de declarar nula la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 12 de agosto de 1.991, celebrado entre las partes hoy litigantes, relativa a la exclusión de la prórroga forzosa del art. 57 de la L.A.U., y, en consecuencia reconozca el sometimiento de dicha relación arrendaticia a la expresada prórroga legal forzosa, condenando en costas a la parte demandada.".

2. - Dª. Angelina, contestó a la demanda alegando hechos y fundamentos de derecho pertinente, y concluyó suplicando al Juzgado dictase en su día Sentencia "desestimando íntegramente la demanda e imponiendo las costas a la parte actora.".

3. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas a los autos, las partes evacuaron el trámite de resumen de prueba en sus respectivos escritos. El Juez de Primera Instancia Número Seis de Alicante, dictó Sentencia con fecha 30 de mayo de 1.997, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la procuradora Dª. Nieves Mira Pinos, en nombre y representación de la mercantil Sis Service & Consulting S.L., frente a Dª. Angelina, dirigida por el letrado D. Mariano Andrés Silvestre debo declarar y declaro no haber lugar a la misma absolviendo a la demandada de la pretensión en su contra formulada y todo ello con expresa condena en las costas procesales a la parte demandante.".

Interpuesto recurso de apelación contra la anterior resolución por la representación de la entidad "Sis Service & Consulting S.L.", la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Quinta, dictó Sentencia con fecha 3 de junio de 1.998, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS: Que con estimación del recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Alicante de fecha treinta de mayo de mil novecientos noventa y siete en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la mencionada resolución, y en su lugar, sin hacer pronunciamiento sobre las costas de esta alzada, que estimando la demanda formulada por la Procuradora Dña. Nieves Mira Pinos, en nombre y representación de la mercantil "Sis Service Consulting S.L." contra Doña Angelina, debemos declarar y declaramos la nulidad de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 12 de agosto de 1991, celebrado entre esas mismas partes, relativa a la exclusión de la prórroga forzosa del artículo 57 de la LAU 1964, y en su consecuencia, se reconoce el sometimiento de dicha relación arrendaticia a la expresada prórroga legal forzosa, imponiéndose las costas de la primera instancia a la parte demandada.".

1.- El Procurador D. José M. Villasante García, en nombre y representación de Dª. Angelina (posteriormente sustituida procesalmente por la entidad "Maisonnave Urbana, S.L."), interpuso recurso de casación respecto la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Quinta, de fecha 3 de junio de 1.998, con apoyo en los siguientes motivos, MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Al amparo del nº 4º del art. 1.692 de la LEC de 1.881, se alega infracción del art. 6.3 del TR de Arrendamientos Urbanos de 1964, en relación con los arts. 29 y 32 del mismo Cuerpo Legal. SEGUNDO.- Bajo el mismo ordinal, se alega infracción del art. 1.281.1 del Código Civil. TERCERO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción por aplicación incorrecta del art. 9 del RDL 2/85, en relación con el art. 1.255 del Código Civil. CUARTO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción por aplicación incorrecta de la doctrina de los actos propios.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Juan Luis Cárdenas Porras, en representación de la entidad "Sis Service & Consulting, S.L.", presentó escrito de oposición al mismo.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 16 de diciembre de 2.004, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JESÚS CORBAL FERNÁNDEZ

Por la entidad mercantil "SIS SERVICE & CONSULTING S.L." se dedujo demanda de juicio de cognición contra Dña. Angelina solicitando se declare nula la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 12 de agosto 1.991 relativa a la exclusión de la prórroga forzosa del art. 57 de la L.A.U., y, en consecuencia reconozca el sometimiento de dicha relación arrendaticia a la expresada prórroga legal forzosa. El argumento básico de la parte actora es que adquirió el derecho de arrendamiento sobre el local sito en la AVENIDA000 nº NUM000 de Alicante en el año 1.991 en virtud de traspaso de la entidad arrendataria anterior "Repuestos Serca, S.L." habiendo pagado por ello cuarenta millones a la traspasante, titular arrendataria desde el año 1.958, y seis millones de pesetas por prestar el consentimiento a la arrendadora Dña. Angelina. La cláusula contractual cuya nulidad se postula es la que figura con el ordinal tercero en el contrato celebrado entre los aquí litigantes el 12 de agosto de 1.991, y en la que se estipula que el contrato no queda sujeto a la prórroga forzosa establecida en el art. 57 L.A.U., sino que se acoge al RD Ley 2/1.985, de 30 de abril, renunciando ambas partes, por tanto, al régimen de la prórroga forzosa. Por la demandada en su escrito de contestación alegó, en síntesis, en lo que a este asunto interesa, que: el contrato de arrendamiento existente con Repuestos Serca S.L. se resolvió de mutuo acuerdo entre las partes; con la entidad actora se celebró un nuevo contrato el 12 de agosto de 1.991, sin ninguna relación con el anterior, y sujeto al RD-Ley 2/1.985, de 30 de abril, en el que se renuncia a la prórroga forzosa del art. 57 LAU; no existió traspaso, el cual, además, el anterior arrendatario lo tenía prohibido, ni la demandada recibió ninguna comunicación al respecto; y, finalmente, que la Sra. Angelina no recibió cantidad alguna.

La Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Alicante de 30 de mayo de 1.997, dictada en los autos de juicio de cognición nº 531 de 1.996, desestimó la demanda interpuesta por la entidad mercantil Sis Service and Consulting S.L. frente a Dña. Angelina absolviendo a la demandada.

La Sentencia de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de la misma Capital de 3 de junio de 1.998, recaída en el Rollo nº 955 de 1.997 estimó el recurso de apelación y revocó la resolución del Juzgado, y con estimación de la demanda declaró la nulidad de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 12 de agosto de 1.991 relativa a la exclusión de la prórroga forzosa del art. 57 de la LAU 1.964, y en su consecuencia, se reconoce el sometimiento de dicha relación arrendaticia a la expresada prórroga legal forzosa.

Por Dña. Angelina se interpuso recurso de casación articulado en cuatro motivos, todos ellos al amparo del nº 4º del art. 1.692 LEC, en los que, respectivamente, denuncia infracción de los arts. 6.3 de TR de Arrendamientos Urbanos de 1.964, en relación a los arts. 29 y 32 del mismo Cuerpo Legal (motivo primero); 1.281.1 del C. Civil (motivo segundo); art. 9 del Real Decreto-Ley 2/1.985, en relación con el art. 1.255 CC (motivo tercero), y de la doctrina de los actos propios (motivo cuarto).

En el motivo primero se denuncia incorrecta aplicación del art. 6.3 del T.R. de Arrendamientos Urbanos de 1.964, en relación a los arts. 29 y 32 del mismo Cuerpo Legal, aplicable a los contratos posteriores a las Leyes de Bases precedentes.

El motivo se desestima porque hace supuesto de la cuestión, y de ello es significativo el propio texto del motivo cuando dice que "no es jurídicamente admisible partir de una base equivocada [hay que entender fáctica] para luego llegar a conclusiones contrarias a derecho, como ha ocurrido con la Sentencia de la Audiencia de Alicante.".

El motivo parte de la base de que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de 20 de enero de 1.958 [el celebrado por el padre de la demandada como arrendador y Repuestos Serca S.L. como arrendataria] prohibía el traspaso -"el arrendatario se obliga a no ceder, subarrendar ni traspasar el todo o la parte"- y que con la entidad Sis Service and Consulting, S.L. se celebró un nuevo contrato. Sin embargo, la Sentencia da por sentado, con base en la prueba practicada, que hubo un traspaso con pleno consentimiento de la arrendadora que participó en su precio mediante la percepción de seis millones de pesetas, hecho, éste, negado paladinamente en el escrito de contestación y en la prueba de confesión, pero que resultó claramente demostrado por la documental incorporada a las actuaciones. Por consiguiente, si hubo aceptación por la arrendadora del traspaso hecho por la arrendataria, -lo que constituye una apreciación fáctica incólume en casación, y vinculante para este Tribunal-, no se puede traer a colación la existencia de una renuncia a la posibilidad del traspaso, pues, si libres fueron las partes para establecer dicha cláusula, también lo eran para dejarla sin efecto mediante la autorización o aprobación de la cesión del contrato efectuado por la arrendataria.

Por otra parte, la alusión en el motivo a que el importe recibido por Dña. Angelina fue en concepto de prima por el acuerdo verbal de permitir hacer obras de adaptación del nuevo negocio, distinto al existente con anterioridad, y sobre todo por aceptar su oferta de arrendamiento frente a otras de mejor renta mensual, no tiene fundamento, porque, además, de constituir un hecho nuevo, y carecer de soporte probatorio alguno, no resulta sostenible, en el plano de la coherencia formal, la habilidad argumentativa recogida en la locución "de ahí que siempre se haya negado que la recepción del importe tuviera como motivo un traspaso inexistente", pues lo que se negó no fué esta interrelación, sino el cobro de cantidad alguna, de ahí que sea oportuno transcribir la clarividente apreciación de la resolución recurrida cuando dice "se entiende ahora la pertinaz negativa por parte de la propietaria acerca de que no había cobrado nunca esos seis millones de pesetas como insiste reiteradamente en su confesión (folio 109), porque si lo reconocía abiertamente, sabía que ello significaba su asentimiento a un traspaso".

Finalmente, las alusiones recogidas en la parte final del motivo referentes a la inexistencia del traspaso, y del cumplimiento de sus requisitos legales, inciden en petición de principio, por contradecir la base fáctica de la resolución recurrida, por lo que nada significan en orden a una eventual fundamentación del motivo (arts. 29 y 32 LAU 1.964).

En el motivo segundo se alega la infracción del art. 1.281.1 del Código Civil en cuanto a la interpretación jurídica de los contratos y la libertad para ello.

El motivo se desestima.

En primer lugar, la decisión del pleito no tiene su fundamentación determinante en una apreciación de hermenéutica contractual, sino básicamente de valoración probatoria, es decir, la resolución recurrida toma en cuenta la declaración del representante legal de Repuestos Serca S.L., la documental del folio 34 del Rollo de Apelación (contestación al oficio remitido a la Oficina principal de Alicante de la entidad Bankinter), y la conducta de las partes (tanto la extra como la endoprocesal) que, como sus alegaciones, pueden ser, en ciertas coyunturas, elementos valiosísimos para argumentar la convicción judicial, y sienta que hubo un traspaso y que fue aceptado por la arrendadora. Para combatir esta apreciación sólo era idónea la denuncia del error en la valoración de la prueba, que, obviamente, no ha tenido lugar.

Por otro lado, el juzgador de instancia no rehuye el razonamiento sobre los términos del contrato y sobre el tenor literal, sino que con base en "la simultaneidad de los actos" -"todos ellos realizados el día 12 de agosto de 1.991"-, los cuales expresa en cuatro apartados, deduce -"vienen a evidenciar", dice- que "la verdadera intención de todas las partes intervinientes (propietaria, arrendataria cedente y arrendataria cesionaria) fue la de un traspaso, de modo que debe declararse nula la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado el día 12 de agosto de 1.991 entre Dña. Angelina y la mercantil "Sis Service Consulting, S.L.", relativa a la exclusión de la prórroga forzosa del art. 57 de la LAU 1.964, debiendo someterse esa relación arrendaticia a la expresada prórroga legal forzosa". Nada obsta que unos términos literales que constan en un documento puedan entenderse contrarios a la verdadera intención de los contratantes, deducida ésta de otros elementos distintos del documento; y resulta innegable que lo verdaderamente trascendente en la perspectiva jurídica es la verdadera y común voluntad de todos los intervinientes en el negocio jurídico. Por lo demás, no existe impugnación de los actos tomados en cuenta para revelar el consentimiento -"sentire cum"- en lo que hace referencia a la perspectiva fáctica (tema probatorio), y resulta coherente y razonable la significación jurídica extraída, único aspecto susceptible de revisión, por entenderse incluible dentro del ámbito casacional de la "questio iuris".

En el motivo tercero se acusa que la infracción se produce por una incorrecta aplicación del art. 9 del Real Decreto Ley 2/85, en relación con el art. 1.255 del Código Civil, que permiten la libertad de pactos.

El motivo se desestima porque hace supuesto de la cuestión al verter una serie de afirmaciones contradictorias con las apreciaciones de la sentencia recurrida, las que, en absoluto, contradicen los preceptos legales del enunciado, pues también forma parte del principio de libertad de pacto efectuar un traspaso de local de negocio con autorización de la arrendadora y sujección de la duración del contrato de arrendamiento al régimen de prórroga forzosa. Por otro lado, una vez más es preciso hacer hincapié en que el juzgador de instancia, en ejercicio de su función soberana de valoración de las pruebas y de la conducta de las partes, apreció la que considera verdadera intención común negocial, y esta conclusión, por lo demás coherente y razonable con las reflexiones efectuadas, debe ser mantenida en casación, a la cual no cabe tratar de convertir en una tercera instancia situando al juzgador casacional en el trance de un nuevo juicio jurisdiccional del asunto, en lugar de su auténtica función, circunscrita a la comprobación de la correcta interpretación y aplicación del ordenamiento jurídico por la resolución impugnada.

En el cuarto y último motivo se denuncia la infracción por incorrecta aplicación de la doctrina de los actos propios, pues conforme la jurisprudencia consolidada nadie puede unilateralmente actuar en contra de sus actuaciones, hechas con conocimiento y plenitud de facultades. En el cuerpo del motivo se señalan como hechos en que se apoya la fundamentación jurídica del motivo: "a) firmar documento con el anterior arrendatario, Repuestos Serca, S.L., con el fin de que este RESOLVIERA el contrato existente con la arrendadora, para luego hacer NUEVO arrendamiento, con las cláusulas que libremente acuerden entre las partes; b) que en base a dicho documento, el anterior arrendatario, Repuestos Serca, comunicó la RESOLUCION DEL ARRENDAMIENTO, por escrito de fecha 12 de agosto de 1.991; y, c) firmar NUEVO CONTRATO con la arrendadora, de la misma fecha de 12 de agosto de 1.991, con determinadas condiciones, entre ellas la duración del arrendamiento, fijada en cinco años. Este documento no contiene ninguna reserva, ni remisión al anterior contrato resuelto por «Repuestos Serca»".

El motivo se desestima porque prescinde de la base fáctica de la sentencia de instancia, en donde se contiene una versión diferente de la que pretende la recurrente, tanto en relación al contrato de 8 de julio de 1.991 con al del 12 de agosto siguiente. La resolución recurrida entiende que hubo un convenio a tres bandas, por virtud del que "Repuestos Serca, S.L." se desprendía de su condición de arrendataria a cambio de cuarenta millones de pesetas, y "Sis Service Consulting" adquiría tal condición con derecho a la prórroga forzosa pagando, además de la suma expresada, la de seis millones a la arrendadora por autorizar la sucesión arrendaticia en tales términos. Esta es la apreciación que devino incólume en casación; debiendo, únicamente, añadirse que mal puede invocar la doctrina de los actos propios, quien con su conducta errática, incursa en la deslealtad y mala fe procesal, dio lugar en buena medida a la convicción judicial del tribunal "a quo", pues tal calificación merece quien niega haber recibido una suma de dinero -tanto en la contestación a la demanda como al absolver posiciones-, para después en el recurso de casación, y como consecuencia de verse descubierta por la incontestable prueba documental aportada en la apelación, dar una versión contradictoria con la anterior, cual la de admitir el cobro aunque por un motivo distinto, al que razonablemente se consideró apropiado por la resolución impugnada.

La desestimación de los motivos conlleva la declaración de no haber lugar al recurso de casación, con imposición a la parte demandada de las costas causadas (art. 1.715.3 LEC).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español