STS 560/2008, 12 de Junio de 2008

El Juzgado de Primera Instancia Número 4 de los de Toledo conoció el Juicio de Cognición nº 396/1998 seguido a instancia de Dª. Begoña contra GARCILENT, S.C. La demandante formuló demanda de fecha 9 de noviembre de 1998, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado que se dictase sentencia «íntegramente estimatoria de la demanda por la que se declare la mala fe contractual de la demandada, se declare la ilegal resolución unilateral, se condene a la misma al abono de la cantidad de OCHO MILLONES NOVENTA Y CINCO MIL DOSCIENTAS SETENTA Y DOS PESETAS en concepto de indemnización legal tasada, más los intereses moratorios y legales, gastos y costas del procedimiento, que prudencialmente se tasan en UN MILLÓN DE PESETAS y que en este momento se interesan».

Admitida a trámite la demanda por providencia de 16 de noviembre de 1998, en fecha 3 de diciembre de 1998, la representación procesal de D. Jorge, como presidente de la Sociedad Civil GARCILENT, contestó a la demanda, oponiendo las excepciones de inadecuación en cuanto al tipo de procedimiento; falta de legitimación pasiva; y falta de litisconsorcio pasivo necesario, y, tras los argumentos que entendió de aplicación en cuanto al fondo, terminó solicitando que se dictase sentencia por la que «se declare no haber lugar a la citada demanda; se absuelva a la demandada de todas las pretensiones contra la misma ejercitadas; se condene al actor a estar y pasar por dicha resolución y se le impongan las costas procesales».

Tras la audiencia celebrada el 13 de enero de 1999, se resolvió mediante auto de fecha 26 de enero de 1999 en el sentido de desestimar la excepción de inadecuación de procedimiento, y, en cuanto a la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, siendo un defecto subsanable, otorgó plazo a la actora para que dirigiese la demanda contra el resto de personas a quienes debía traerse al procedimiento, lo cual fue finalmente verificado por la demandante mediante escrito de 29 de marzo de 1999.

En fecha 14 de diciembre de 1999, la representación procesal de D. Jorge, Dª. Isabel, Dª. Luz y D. Augusto, contestaron a la demanda, oponiendo la excepción de inadecuación de procedimiento y de falta de legitimación pasiva, terminando solicitando, tras los argumentos de fondo que entendieron de aplicación, que se dictase sentencia por la que se desestimase íntegramente la demanda contra ellos planteada.

Con fecha 14 de junio de 2000 el Juzgado dictó sentencia cuyo fallo dice textualmente: «1.- Que estimando la demanda formulada por D. Ricardo Sánchez Calvo, en nombre y representación de Dª. Begoña, contra Garcilent S.C., D. Jorge, Dª. Isabel, Dª. Luz y D. Augusto, con respecto a estos cuatro últimos, debo condenar y condeno a D. Jorge, Dª. Isabel, Dª. Luz y D. Augusto a abonar a la actora la cantidad de 8.095.272 ptas., en concepto de indemnización legal tasada, más los intereses legales de conformidad con los artículos 1100, 1101 y 1108 del Código Civil y 921 L.E.C.

2. - Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada en nombre y representación de Dª. Begoña con respecto a Garcilent S.C., al concurrir en ésta falta de legitimación pasiva.

3. - Todo ello, con expresa condena en costas a D. Jorge, Dª. Isabel, Dª. Luz y D. Augusto ».

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de GARCILENT, S.C., D. Jorge, Dª. Isabel, Dª. Luz y D. Augusto contra la sentencia de primera instancia y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Audiencia Provincial de Toledo (Sección Segunda), dictó sentencia en fecha 18 de diciembre de 2000 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «Que ESTIMANDO EN PARTE el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de Garcilent, S.C., D. Jorge, Isabel, Luz y Augusto, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS EN PARTE la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 4 de Toledo, con fecha 14 de junio de 2000, en el procedimiento núm. 396/1998, de que dimana este rollo, y en su lugar, debemos fijar como indemnización la suma de dos millones seiscientas noventa y cuatro mil trescientas treinta y seis pesetas (2.694.336 ptas.), ratificando el resto de los pronunciamientos de la resolución y sin efectuar pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias».

Por la representación procesal de Dª. Begoña, se presentó escrito de formalización del recurso de casación ante este Tribunal Supremo con apoyo procesal en dos motivos:

PRIMERO: Error en la legislación aplicada para el pronunciamiento recaído en la Audiencia Provincial al amparo del artículo 1692.4º de la LEC de 1881, ello en clara infracción del artículo 56 del texto refundido de 24 de Diciembre de 1964, en relación con el artículo 1555.1º del Código Civil, así como errónea aplicación del artículo 1124 del Código Civil, y de la Jurisprudencia que ilustra los anteriores artículos

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SEGUNDO: Error en la legislación aplicada para el pronunciamiento recaído en la Audiencia Provincial al amparo del artículo 1692.4º de la L.E.C. de 1881 por infracción del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con el artículo 1.124, 3.2 y 1249 y 1253 del Código Civil en cuanto a la ponderación de la indemnización legal y la prueba de presunciones y de la Jurisprudencia que los ilustra

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Mediante Auto de esta Sala de fecha de 20 de enero de 2004 se admitió a trámite el recurso, y evacuado el traslado conferido, por la representación procesal de D. Augusto, D. Jorge, Dª. Luz, Dª. Isabel y "OPTICA GARCILENT, S.C." se presentó escrito de impugnación al mismo en fecha 25 de febrero de 2004.

Por la Sala se acordó señalar para la votación y fallo del presente recurso el día 29 de mayo del año en curso, en el que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. CLEMENTE AUGER LIÑÁN

El litigio del que trae causa el presente recurso de casación principió por demanda de la Sra. Begoña contra la sociedad GARCILENT, S.C. -posteriormente extendida contra sus socios- en reclamación de las anualidades de renta dejadas de percibir por la actora como consecuencia de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento de local efectuada por vía de hecho por los demandados. La actora alegó que ambas partes habían suscrito un contrato de arrendamiento de diez años de duración con una renta mensual de 100.000 ptas, actualizables conforme al IPC, que, tras cuatro años de normal desarrollo de la relación arrendaticia, había finalizado por abandono del local y devolución de las llaves, sin el preceptivo preaviso de treinta días, efectuado por la parte arrendataria. Exigía el pago de una indemnización equivalente a las rentas dejadas de percibir hasta la finalización del contrato, alegando, además, que la única causa que permitía la resolución unilateral del contrato prevista en su articulado era el cese de la actividad de la sociedad, lo cual no se había producido en este caso, habiéndose corroborado la continuación de la actividad del arrendatario en otros locales comerciales de la ciudad, entre otras cuestiones.

La demandada GARCILENT, S.C., además de las excepciones de inadecuación de procedimiento, falta de legitimación pasiva y falta de litisconsorcio pasivo necesario, en cuanto al fondo, alegó que, con anterioridad a la finalización del contrato, la demandante había sido informada de la intención de abandonar el local, dado que las ventas de la tienda en él ubicada estaban muy por debajo de las de las otras ópticas de que disponía la empresa sitas en otros lugares; que dicha comunicación fue aceptada por la arrendadora, la cual recibió las llaves en la fecha de abandono del local y colocó un cartel de "Se Alquila" en el mismo; que la fianza fue retirada por la arrendadora como consecuencia del acuerdo verbal alcanzado por los arrendatarios y como muestra de su buena voluntad; que, pese a dicho acuerdo, la actora les reclamó extrajudicialmente las rentas no devengadas, negándose a aceptar la oferta de los arrendatarios de abonar las mensualidades de febrero a junio, además de la fianza; que en este caso no es de aplicación el art. 56 LAU 1964, sino el art. 1101 CC, lo cual implica que pueda moderarse la indemnización atendiendo al perjuicio efectivamente causado y acreditado, no siendo de aplicación la condena automática al pago de las rentas dejadas de percibir, como pretende la actora. La contestación a la demanda de D. Jorge, Dª. Isabel, Dª. Luz y D. Augusto adujo los mismos razonamientos jurídicos y de hecho que la contestación de GARCILENT, S.C.

El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda presentada contra los hermanos Jorge Luz Isabel Augusto y la desestimó respecto de la Sociedad Civil GARCILENT, S.C., con acogimiento de la excepción de falta de legitimación pasiva de esta última. El fallo estimatorio se fundamenta en el hecho de que, acreditado que el contrato de arrendamiento era de diez años de duración y que la parte arrendataria decidió unilateralmente su resolución a los cuatro años de la firma, «no se acredita por la demandada que la actora consintiese la resolución, como lo prueban las cartas que se cruzan ambas partes desde el 7 de marzo de 1998 (doc. 3 a 8 que se unen a la demanda). (...) la arrendataria no ha cesado en su actividad, única causa pactada para excluir la debida indemnización legal tasada, para el caso de autos, dispuesta en el art. 56 de la L.A.U. 64, aplicable al presente contrato, atendida su fecha», reconociendo el deber de la parte arrendataria de satisfacer una indemnización equivalente al importe de las rentas dejadas de percibir por la actora hasta la finalización del contrato, esto es, de 8.095.272 ptas. solicitadas en la demanda, añadiendo que «es irrelevante que el arrendador, después de producido el desalojo, hubiese arrendado nuevamente la finca», y sin que deba compensarse la fianza depositada, por no haber sido objeto de reconvención por la demandada.

La Audiencia Provincial, acogiendo parcialmente el recurso de apelación de la parte demandada, desestimó nuevamente la excepción de inadecuación de procedimiento, ya resuelta en auto aparte en la primera instancia en sentido desestimatorio, por considerar aplicable la D.T. 6ª de la Ley 24/94 "que dirige al juicio de cognición todos aquellos asuntos relativos a contratos de arrendamiento de finca" al caso de autos. En cuanto al fondo, si bien acogió en su mayoría los argumentos jurídicos de la sentencia de primera instancia, entendió que, dadas las circunstancias del caso concreto, era procedente la moderación de la indemnización reclamada, puesto que se había acreditado «la existencia de un local de negocio en una la zona y c/ de Santa Bárbara (sic.), que arrendado inicialmente a los demandados y resuelto el contrato por su abandono del local en los primeros meses de 1.998, no ha vuelto a ser arrendado, pese a la disponibilidad de la arrendadora a conseguirlo, habiéndose realizado meses antes de llevarse a cabo la confesión judicial de la demandada (...) obras de adecuación para convertirlo en garaje particular de la propietaria del local controvertido». Aduce la sentencia que la necesaria moderación de la indemnización se deriva del hecho de que el local no respondió a las expectativas económicas para las que fue arrendado, lo que se corrobora por la circunstancia de que el mismo no hubiese vuelto a ser alquilado pese a los intentos de su propietaria. Por ello, «entiende la Sala ponderado conceder como indemnización dos anualidades de renta (112.264 ptas. x 24 meses), lo que supone la cantidad final de 2.694.336 ptas., la que se entiende cubre el perjuicio real sufrido».

El primer motivo del recurso, fue interpuesto por la vía del ordinal 4º del art. 1692 LEC, por infracción del art. 56 TRLAU de 24 de diciembre de 1964, en relación con el art. 1555.1º CC, así como errónea aplicación del art. 1124 CC y la jurisprudencia que ilustra ambos preceptos. El recurrente considera que la Sentencia de la Audiencia inaplica el art. 56 LAU 1964, puesto que «se salta la indemnización fijada en dicho artículo». Entiende, asimismo, que la imperatividad del citado precepto viene corroborada por la jurisprudencia contenida en las Sentencias de esta Sala de 30 de noviembre de 1992, de 28 de febrero de 1995, de 13 de febrero de 1996 y de 30 de marzo de 2000.

El motivo ha de ser desestimado.

Si bien es cierto que el art. 56 LAU 1964 establece que «Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir», y, por consiguiente, de la literalidad de la norma se deduce la atribución al arrendador de una indemnización automática y objetiva cuando se verifica el supuesto de hecho contemplado en la norma -la resolución unilateral del contrato por el arrendatario-, la jurisprudencia más reciente ha moderado el citado automatismo, estableciéndose, como norma general, la indemnización legal señalada y, en casos especiales, la fijación de una indemnización ajustada a las circunstancias del caso concreto para evitar, de esta forma, situaciones injustas.

En este sentido, ha de destacarse la Sentencia de 3 de febrero de 2006, posteriormente citada en las Sentencias de 7 de junio de 2006 y de 8 de febrero de 2007, que, para un caso similar, establece que «El art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción del Texto Refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, establece que «si antes de la terminación del contrato el arrendatario desaloja la vivienda o el local de negocio arrendado deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir». En aplicación de este último inciso del precepto, la jurisprudencia, en ocasiones observó un criterio de estricta literalidad (Ss. entre otras, 30 noviembre 1992, 28 febrero 1995, 13 febrero 1996, 26 junio 2002, 20 junio 2003, 3 junio 2005), y en otras, para evitar la notoria desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, y consiguiente enriquecimiento injusto, se inclinó por considerar correcta una prudente moderación (Ss., entre otras, 2 julio 1984, 15 junio 1993, 25 enero y 28 febrero 1996, 17 octubre 1998, 25 marzo 1999, 23 mayo 2001, 15 julio y 11 noviembre 2002 y 15 diciembre 2004 -éstas dos últimas como «obiter dictum»-). Para la aplicación de este criterio es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato- en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva (arts. 9º, párrafo segundo, LAU/1964, y 7.2 CC) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos (arts. 9º, párrafo primero, LAU 1964, 7.1 CC, 11 LOPJ y actualmente también 247 LECiv/2000)».

En línea con la corriente jurisprudencial expuesta, ha de concluirse que la sentencia recurrida no incurre en vulneración del art. 56 LAU 1964, por cuanto se aparta del sentido rigorista del precepto sin excluir su aplicación, atendiendo a unas circunstancias concurrentes que justifican la moderación de la indemnización legalmente establecida. Por una parte, se mantiene el derecho de la arrendadora de ser indemnizada como consecuencia de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, que ha frustrado indudablemente sus expectativas económicas y le ha producido un quebranto económico por lucro cesante. Por otro lado, se elude la fijación de una indemnización equivalente a la renta dejada de percibir por los años que faltaban para la finalización del contrato de arrendamiento por excesiva, atendiendo a que los motivos por los que los arrendatarios abandonaron el local alquilado en el que desarrollaban su actividad comercial no eran arbitrarios e injustificados. La propia sentencia razona que se había producido un incumplimiento de las expectativas para las que el local fue arrendado, acreditado por la dificultad con la que se encontró la arrendadora para volver a alquilar el local, hasta el punto de renunciar a su locación para reconvertirlo en un garaje para su uso particular, por lo que, no obteniendo los arrendatarios un volumen de ventas suficiente como para entender rentable el mantenimiento del comercio que explotaban, optaron por el abandono del local. La solución dada por la sentencia aplica la interpretación jurisprudencial del art. 56 LAU 1964 y, por tanto, es adecuada y conforme a derecho, sin que pueda acogerse el motivo, al no verificarse la infracción legal y jurisprudencial alegada.

El motivo segundo fue interpuesto por la vía del ordinal 4º del art. 1692 LEC, por infracción del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con los artículos 1124, 3.2 y 1249 y 1253 CC, en cuanto a la ponderación de la indemnización legal y la prueba de presunciones y de la jurisprudencia que los ilustra.

El motivo ha de ser desestimado.

El recurrente argumenta que la sentencia impugnada incurre en error al fundamentar la indemnización en el art. 1124 CC y que, si bien es cierto que existe jurisprudencia que aplica la moderación de la indemnización establecida en el art. 56 LAU 1964, se refiere a supuestos en los que se ha vuelto a arrendar el bien inmueble. Añade que, con la resolución recurrida, se penaliza la utilización del local por la demandante «lo cual lleva al absurdo de no haber conseguido por mi representada alquilar el local y además ser penalizada con más de seis millones de pesetas de diferencia en la indemnización por utilizar su propio local abandonado por la parte demandada como garaje propio y tener que abonar las costas propias en el procedimiento judicial, máxime cuando el abandono por parte del arrendatario del local puede hacer que no se haga frente a la hipoteca que sobre dicho local pesa». Asimismo, entiende que la sentencia presume que el local arrendado no respondió a las expectativas económicas de los demandados y que se vulnera la jurisprudencia que ilustra el art. 3.2 CC, al aplicar la equidad sin que lo autorice la ley, como exige la jurisprudencia.

El motivo adolece de varios vicios casacionales. Se incurre en el vicio casacional de hacer supuesto de la cuestión, puesto que, al socaire de la mención de normas sustantivas, lo que pretende, en definitiva, es una nueva revisión total del procedimiento, eludiendo los hechos declarados probados por la sentencia impugnada para dar su propia visión, lo cual ha sido proscrito de la casación por nuestra jurisprudencia (SSTS de 28 de julio y 22 y 6 de noviembre de 2006 y de 20 y 21 de diciembre de 2007, entre otras muchas). En efecto, la recurrente impugna los pronunciamientos de la sentencia de apelación que han apreciado circunstancias excepcionales que justifican una moderación de la indemnización legal establecida por el art. 56 LAU 1964, rebatiendo sus afirmaciones en el sentido de considerar que la tesis mantenida en la demanda es la correcta y que no se dan dichas circunstancias. Ataca la justificación dada por la resolución recurrida aduciendo que la jurisprudencia de esta Sala que considera la posibilidad de moderar la indemnización se refiere a supuestos de hecho en los que el local fue arrendado posteriormente, cuando, en realidad, contrariamente a lo que sostiene el recurrente, dichas resoluciones surgen en el marco de supuestos de hecho diferentes entre sí, sin sentar una doctrina jurisprudencial unívoca, abriendo únicamente la posibilidad de que, en determinadas circunstancias apreciables únicamente por el juzgador de instancia, el automatismo del art. 56 LAU 1964 fuese apartado para dar paso a una moderación justificada y objetiva, por lo que ninguna vulneración de la jurisprudencia puede predicarse de la resolución objeto de recurso.

Además, debe insistirse, en cuanto a la facultad moderadora del Juzgador en estos casos, lo ya dicho en el anterior fundamento, con ocasión del examen del primer motivo del recurso, en el que ya se expresó la conformidad de esta Sala con la posible moderación de la indemnización ex art. 56 LAU 1964.

En relación con la alegada vulneración del art. 1124 CC, además de que carece el recurso de la suficiente fundamentación sobre esta cuestión, causa ya de desestimación del motivo por falta de claridad expositiva, de su lectura parece deducirse que se denuncia una supuesta infracción del art. 56 LAU 1964, que entiende debe ser de aplicación, frente al art. 1124 CC, directamente aplicado por la sentencia, por entender ésta que es la norma verdaderamente aplicable al caso de autos. En este particular, ha de decirse que la sentencia, tras una introducción doctrinal, aplica el art. 56 LAU 1964, rechazando el automatismo en los términos ya expuestos en el Fundamento Jurídico anterior, por lo que no existe tal vulneración normativa.

Por otra parte, tampoco hay vulneración de los artículos 1249 y 1253 CC en la sentencia recurrida. En este sentido, la Sentencia de esta Sala de 17 de abril de 2007 (Recurso 1007/2000 ), con mención de otras sentencias, establece qué ha de entenderse por la prueba de presunciones del art. 1253 CC al afirmar que «la presunción, como ha dicho la Sentencia de 24 de mayo de 2004, "se conforma en torno a tres datos o parámetros: la afirmación base (el hecho demostrado), la afirmación presumida (el hecho que se trata de deducir) y el nexo entre ambas afirmaciones con arreglo a un lógico criterio humano, que está constituido (Sentencia de 4 de mayo de 1998 ) por una reglas de la sana crítica de las usadas para la valoración de otros medios de prueba".

Pues bien, sentado lo anterior, en este caso no se produce la invocada vulneración, pues, si bien la sentencia dice textualmente que «no cabe duda de que dicha indemnización debe ser moderada, puesto que si de un lado, aún cuando no se haya probado suficientemente ese extremo, si puede perfectamente ser presumido que el local no respondió a las expectativas económicas para las que fue arrendado, pues nadie deja sin funcionamiento un negocio a pleno rendimiento, lo que se corrobora por la circunstancia de que luego, pese a varios intentos, no haya sido nuevamente arrendado; de otro, el abandono por parte de la propiedad del destino inicial (...) presuponen el cese de ese inicial destino económico para el que fue destinado», las conjeturas, deducciones lógicas y presunciones aducidas por la Sala de Apelación no vulneran las leyes de la lógica y del sano criterio humano, puesto que la conclusión alcanzada es compatible con los indicios acreditados. La verdadera problemática radica en que la parte recurrente entiende que la Sala parte de conjeturas equivocadas y hechos inciertos. Dicha cuestión no puede ser rebatida en casación a través de la denuncia casacional planteada en el motivo sino, en su caso, a través de la mención de los preceptos procesales relativos a la prueba que entienda vulnerados, lo cual no ha sido planteado en este recurso.

Finalmente, también ha de rechazarse la pretendida infracción del art. 3.2 CC, invocada por entender la recurrente que la jurisprudencia no permite la aplicación de la equidad cuando una norma sustantiva sea de aplicación -como en este caso, según entiende la parte, sería el art. 56 LAU 1964 --. En primer lugar, porque lo que se entendería vulnerado no es el art. 3.2 CC, aplicado correctamente por la sentencia, sino el 56 LAU 1964, por falta de aplicación, en su caso. En segundo lugar, porque, pese a la mención expresa del precepto denunciado, la Sala de Apelación no se ha basado en la equidad, sino en la aplicación del art. 56 LAU 1964 conforme a la jurisprudencia más moderna, que permite a los juzgadores atemperar la consecuencia jurídica de su literalidad, atendiendo a las circunstancias del caso concreto. Si los hechos base de la sentencia eran erróneos a juicio del recurrente, debió utilizar la vía adecuada para denunciar error de derecho en la valoración de la prueba, con mención de los preceptos procesales oportunos.

En materia de costas procesales y en esta clase de recursos se seguirá la teoría del vencimiento, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; por lo que en el presente caso las mismas se impondrán a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español