STS 6/2003, 23 de Enero de 2003
| Ponente | Francisco Marín Castán |
| ECLI | ES:TS:2003:311 |
| Número de Recurso | 1258/2000 |
| Procedimiento | CIVIL - 01 |
| Número de Resolución | 6/2003 |
| Fecha de Resolución | 23 de Enero de 2003 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
D. JOSE ALMAGRO NOSETED. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZD. FRANCISCO MARIN CASTAN
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veintitrés de Enero de dos mil tres.
La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, ha visto el presente recurso de casación interpuesto por la Procuradora Dª Blanca Murillo de la Cuadra, en nombre y representación de D. Leonardo , contra la sentencia dictada con fecha 12 de enero de 2000 por la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso de apelación nº 606/99 dimanante de los autos de juicio declarativo de menor cuantía nº 406/96 del Juzgado de Primera Instancia nº 55 de Madrid, sobre acción reivindicatoria frente a acción declarativa de propiedad sobre un mismo piso. Ha sido parte recurrida D. Juan Francisco , representado por la Procuradora Dª. Julia Costa González.
Con fecha 15 de abril de 1996 se presentó demanda interpuesta por D. Leonardo contra D. Juan Francisco solicitando se dictara sentencia por la que: "a) se declare que el contrato de 15 de septiembre de 1.961 otorgado a favor del demandado fue un contrato de opción de compra;
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se declare que el demandado no ha ejercitado la opción de compra que se había concedido en tiempo hábil para ello, habiéndole caducado su derecho de opción desde el momento en que dejó de abonar las 1.000 ptas. mensuales que como precio de la misma se fijó en la Estipulación Quinta del contrato.
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se declare que, como consecuencia de lo anterior, el demandado se encuentra en situación de precario, careciendo de título para seguir ocupando la vivienda objeto de este procedimiento;
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se condene al mismo a reintegrar a los Sres. Leonardo en la posesión del piso que vienen ocupando y al que se ha hecho referencia en el cuerpo de este escrito; y
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se condene al demandado al pago de las costas de este procedimiento."
Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 55 de Madrid, dando lugar a los autos nº 406/96 de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, y emplazado el demandado, éste compareció y contestó a la demanda solicitando su desestimación y, además, "se declare que lo convenido entre las partes fué un contrato de compraventa, consolidada por el pago del precio, o en su caso, con la prescripción de las deudas, así como por el uso dominical ininterrumpido de la finca durante más de treinta años, existiendo justo título y buena fe, se absuelva a mi representado e impongan las costas del juicio a la parte actora".
Advertida en la preceptiva comparecencia la formulación de reconvención implícita por el demandado y conferido traslado de la misma al demandante inicial, éste solicitó su desestimación con imposición de costas al reconviniente.
Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del mencionado Juzgado dictó sentencia con fecha 14 de enero de 1997 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: "ESTIMANDO la demanda formulada por la Procuradora Dª Blanca MURILLO DE LA CUADRA, en nombre y representación de Leonardo , y DESESTIMANDO la demanda reconvencional formulada por la Procuradora Dª Julia COSTA GONZALEZ, en nombre y representación de Juan Francisco ,
DEBO DECLARAR Y DECLARO:
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- Que el contrato suscrito entre Luis Manuel y Juan Francisco , con fecha 15 de septiembre de 1.961, es un contrato de Opción de Compra.
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- Que Juan Francisco , no ha ejercitado en tiempo hábil para ello la opción de compra concedida, y en su consecuencia ha caducado su derecho de opción.
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- Que Juan Francisco , ocupa la vivienda sita en el piso NUM000 letra DIRECCION000 de la casa número NUM001 , antes NUM002 , y registralmente NUM003 de la CALLE000 de esta Capital, en situación de Precario, careciendo de título para su ocupación. Y
DEBO CONDENAR Y CONDENO a Juan Francisco a:
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- Reintegrar a los titulares registrales Leonardo , Luis Manuel y a la esposa de este último la posesión de la vivienda ya citada.
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- Al pago de las costas causadas en esta instancia."
Interpuesto por el demandado-reconviniente contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 606/99 de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dicho Tribunal dictó sentencia en fecha 12 de enero de 2000 con el siguiente fallo: "Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Juan Francisco , contra la sentencia dictada con fecha 14 de enero de 1997 por el Juzgado de Primera Instancia nº 55 de Madrid en el Juicio de Menor Cuantía nº 406/96. Revocando la expresada resolución, desestimando la demanda principal y estimando parcialmente la demanda Reconvencional, declarando que el contrato que une a las partes de fecha 15 de Septiembre de 1961, es de compraventa, debiendo por ello abonar el demandado y apelante D. Juan Francisco a la parte actora y apelada D. Leonardo , la cantidad de 280.000 ptas. como precio de la vivienda. Con respecto a las costas de ambas instancias, no cabe hacer expresa imposición".
Anunciado recurso de casación por el actor-reconvenido contra la sentencia de apelación, el Tribunal de instancia lo tuvo por preparado y dicha parte, representada por la Procuradora Dª Blanca Murillo de la Cuadra, lo interpuso ante esta Sala articulándolo en ocho motivos amparados en el ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881: el primero por inaplicación de la jurisprudencia sobre el contrato de opción de compra; el segundo por infracción del párrafo segundo del art. 1281 en relación con el art. 1282, ambos del CC, y por aplicación indebida de la STS 29-11-86; el tercero por error de hecho en la apreciación de la prueba basado en documentos; el cuarto por infracción del art. 1156 en relación con el 1204, ambos del CC; el quinto por infracción del art. 1249 CC al incurrir la sentencia impugnada en error de hecho; el sexto por infracción del art. 1253 CC; el séptimo por infracción del art. 1445 CC; y el séptimo por infracción de los arts. 1108 y 1501 CC.
Personado el demandado-reconviniente como recurrido por medio de la Procuradora Dª Julia Costa González, evacuado por el Ministerio Fiscal el trámite del art. 1709 LEC con la fórmula de "visto" y admitido el recurso por Auto de 10 de octubre de 2002, el mencionado recurrido presentó su escrito de impugnación solicitando se declarase no haber lugar al recurso, se confirmara la sentencia recurrida y se impusieran las costas al recurrente.
Por Providencia de 26 de noviembre de 2002 se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 7 de enero siguiente, en que ha tenido lugar.
El presente recurso de casación es otro más de los causados por los numerosos litigios a que dio lugar una promoción de cientos de viviendas durante los años 60 y 70 en las zonas de Carabanchel Bajo y Aluche, en Madrid.
Esta Sala se pronunció al respecto por primera vez en su sentencia de 29 de noviembre de 1986 (recurso nº 641/84), a la que siguieron las de 1 de junio y 30 de diciembre de 1996 (recursos nº 2946/92 y 555/93 respectivamente). Pero ha sido en el último trimestre del recién terminado año 2002 cuando se han dictado otras muchas sentencias que, teniendo en cuenta la doctrina de las anteriores, resuelven las distintas variantes de los conflictos planteados entre los promotores de las viviendas y quienes con ellos contrataron o sus causahabientes. Tales sentencias de 2002 son las de 4 de octubre (recurso nº 851/97), 6 de noviembre (recurso nº 1028/97), 26 de diciembre (recurso nº 2880/99) y cuatro de 31 de diciembre (recursos nº 3070/97, 4851/99, 5333/99 Y 3555/98), y sus criterios de decisión son los siguientes: si antes del litigio causante del recurso de casación se siguió otro juicio declarativo entre las mismas partes en que el contrato se hubiera calificado como opción de compra y la sentencia quedó firme, hay que respetar las cosa juzgada (sentencias de 6 de noviembre y 31 de diciembre en recurso nº 3555/98); si la relación jurídica entre promotores y quien con ellos contrató se resolvió por mutuo disenso y el posterior ocupante de la vivienda no acredita título alguno de ocupación, debe prosperar la acción reivindicatoria de los promotores contra dicho ocupante posterior (sentencia de 26 de diciembre); en todos los demás casos el debate sobre la calificación de los contratos litigiosos, opción de compra según los promotores y compraventa perfecta según quienes contrataron con ellos, se resuelve, en consonancia con las sentencias de 1986 y 1996, calificándolos como compraventas perfectas; en cuanto a la posible obligación de los compradores de pagar intereses de la parte del precio pendiente aún de pago, se opta por el criterio negativo de la sentencia de 1 de junio de 1996 frente al afirmativo de la sentencia de 30 de diciembre del mismo año (sentencias de 4 de octubre y dos de las de 31 de diciembre).
Pues bien, como el recurso ahora examinado, interpuesto al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881 por solamente uno de los hermanos promotores contra la sentencia desestimatoria de su acción reivindicatoria del piso ocupado por quien contrató con él, no presenta ninguna novedad en relación con otros de los ya resueltos por esta Sala, claro está que la presente sentencia habrá de atenerse a los mismos criterios de las que la han precedido.
De lo antedicho se desprende que los motivos orientados a impugnar la calificación del contrato litigioso como compraventa perfecta proponiendo en su lugar la de opción de compra, bien en su origen, bien por una novación que el recurrente sitúa "al menos desde 1975 o 1977", han de ser desestimados porque desde su sentencia de 29 de noviembre de 1986 esta Sala, con las únicas excepciones ya indicadas, viene calificando los denominados contratos "de promesa de opción de compra", celebrados por los promotores con los primeros ocupantes de los pisos, como compraventas perfectas que transmitieron a éstos la propiedad.
Fundada tal calificación más en el propio contenido de los documentos en que se plasmaron los correspondientes contratos que en los actos de las partes, nada pueden frente a la sentencia recurrida los motivos primero (infracción de la jurisprudencia sobre el contrato de opción de compra), segundo (infracción del párrafo segundo del art. 1281 en relación con el art. 1282, ambos del CC, y aplicación indebida de la STS 29-11-86), cuarto infracción de los arts. 1156 y 1204 CC), sexto (infracción del art. 1253 CC) y séptimo (infracción del art. 1445 CC) del recurso, porque el contrato litigioso tiene el mismo contenido que otros muchos ya sometidos a la consideración de esta Sala y calificados como compraventas en virtud de tal contenido, donde destacan la coincidencia entre las cantidades fijadas como entrada del precio según la cuarta modalidad de pago y precio de la opción, la condición resolutoria expresa por impago de cualquiera de las letras, la obligación del "optante" de responder de la conservación del piso en tanto no pague la totalidad del precio o, en fin, la renuncia del "optante" a la evicción o vicios por defectos de cualquier índole una vez que ocupara la vivienda. De ahí que, como se decía en la sentencia de 31 de diciembre de 2002 resolutoria del recurso de casación nº 3070/97, no constituyan óbice alguno a la calificación de compraventa pequeñas variantes en los actos de los respectivos contratantes antes y después de cada contrato, actos a los que se aferra el recurrente para rebatir la calificación resultante del propio contenido contractual: así, el posible error de la sentencia impugnada al fijar la parte del precio pendiente aún de pago y la circunstancia de que el recurrido se haya aquietado no sería en su caso más que un error aritmético, pero no una razón para modificar la calificación del contrato; los pagos del recurrido a la Recaudación de Hacienda se explican perfectamente por el lógico temor del comprador a ver embargado su piso, pero no tienen por qué implicar un reconocimiento de que el contrato era de opción ni, muchos menos, una novación del contrato inicial; los razonamientos de la sentencia impugnada sobre la publicidad de la promoción como destinada a la venta de viviendas y sobre la cédula de calificación definitiva de la vivienda litigiosa como destinada a la venta no entrañan presunción alguna del art. 1253 CC sino argumentos que refuerzan la calificación del contrato documentado en las actuaciones; y la alegada ausencia de precio cierto pugna, en fin, con lo declarado por esta Sala desde su sentencia de 1986, sin que el aquietamiento del recurrido con un posible error de la sentencia recurrida al fijar la parte pendiente aún de pago pueda equivaler, como también pretende el recurrente, a la falta de precio cierto como requisito de la compraventa.
En cuanto al motivo tercero del recurso, fundado en error de hecho en la apreciación de la prueba basado en documentos obrantes en autos, su desestimación se impone con toda evidencia por apreciarse ahora la causa de inadmisión consistente en inobservancia del art. 1707 LEC de 1881, prevista en el art. 1710.1-2ª de la misma ley, ya que tras su reforma por la ley 10/92 dicho motivo fue eliminado de la lista del art. 1692. Y otro tanto sucede con el motivo quinto, fundado en infracción del art. 1249 CC por "error de hecho", pues según doctrina retirada de esta Sala dicho precepto, desde la indicada reforma, dejó de ser apto para rebatir los hechos base de una presunción, sólo atacables por la vía del error de derecho en la apreciación de la prueba con cita inexcusable de alguna norma que contuviera regla legal de valoración probatoria (SSTS 6-3-98, 5-11-98, 5-3-99 y 27-12-99), como por demás se razonó ya ante un motivo prácticamente idéntico en la sentencia de 4 de octubre de 2002.
Finalmente, el motivo octavo y último del recurso, fundado en infracción de los arts. 1108 y 1501 CC por no haberse condenado al demandado-reconviniente a pagar intereses de la parte del precio pendiente aún de pago, ha de ser desestimado por las mismas razones que las sentencias de 1 de junio de 1996 y 4 de octubre y 31 de diciembre de 2002 aplicaron para rechazar motivos idénticos que, por ende, planteaban indebidamente, como éste, una cuestión nueva no debatida en las instancias.
No estimándose procedente ninguno de los motivos del recurso, debe declararse no haber lugar al mismo y, conforme dispone el art. 1715.3 LEC de 1881, imponer las costas al recurrente.
NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la Procuradora Dª Blanca Murillo de la Cuadra, en nombre y representación de D. Leonardo , contra la sentencia dictada con fecha 12 de enero de 2000 por la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso de apelación nº 606/99, imponiendo a dicha parte las costas causadas por su recurso de casación.
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-José Almagro Nosete.-Xavier O' Callaghan Muñoz.-D. Francisco Marín Castán.-FIRMAMOS Y RUBRICAMOS. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marín Castán, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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STS 501/2004, 11 de Junio de 2004
...grandes similitudes con los examinados por esta Sala en sus sentencias de 31 de diciembre de 2002 (recurso nº 3070/97) y 23 de enero de 2003 (recurso nº 1258/00), pues también en éstos los promotores de una urbanización, aunque en otra ciudad, pretendían el abono de intereses de un precio c......