STS, 22 de Julio de 1998
| Ponente | D. ANTONIO GULLON BALLESTEROS |
| Número de Recurso | 1255/1994 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Fecha de Resolución | 22 de Julio de 1998 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a veintidós de Julio de mil novecientos noventa y ocho.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 12ª de la Audiencia Provincial de Madrid con fecha 14 de marzo de 1.994, como consecuencia de los autos de juicio declarativo de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de esta Capital, sobre reclamación de cantidad; cuyo recurso ha sido interpuesto por Probuilding I, S.L. representada por el Procurador D. Gabriel Sánchez Malingre, siendo parte recurrida Ibérica de Alumbrado, S.A. , representada por el Procurador D. Antonio Alvarez Buylla.ANTECEDENTES DE HECHO
Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Madrid, fueron vistos los autos de juicio ordinario declarativo, instados por Probuilding I, S.A., contra Ibérica de Alumbrado, S.A., sobre reclamación de cantidad.
Por la parte actora se formuló demanda con arreglo a las prescripciones legales, alegando los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, suplicando se dictase sentencia "por la que se condene al demandado a pagar a la actora la cantidad de 12.577.480 pesetas de cuya cantidad se reducirá la parte que reste de la fianza una vez pagadas las responsabilidades a que queda afectada, condenando también a la demandada al pago del interés legal desde la fecha de la presentación de la demanda así como a las costas que se ocasionen".- Admitida a trámite la demanda y emplazado el mencionado demando, su repesentante legal la contestó oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente y terminó suplicando se dictase sentencia "por la que se estime la demanda reconvencional y se condene a pagar al reconvenido la citada cantidad, más los intereses legales y las costas causadas en este procedimiento".
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 8 de octubre de 1.991, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO.- Que estimando como estimo la demanda formulada por la representación procesal de Probuilding I, S.A. y Probuilding II, S.A. contra Ibérica de Alumbrado, S.A. sobre reclamación de cantidad y rechazada la excepción formulada por la demanda y entrando a conocer del fondo del asunto; debo de condenar y condeno a la demandada a que pague a las actoras la cantidad de 12.577.480 pesetas o sea la cantidad 6.283.740 pesetas para cada una de ellas con el interés legal de dicha cifra desde la interpretación judicial y costas".
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1ª Instancia por la representación de Ibérica del Alumbrado, S.A. y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección de la Audiencia Provincial de dictó sentencia con fecha 14 de marzo de 1.994 con la siguiente parte dispositiva: "FALLAMOS.- Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Dª Paulina Monsalve Gurrea en nombre y representación de la Compañía mercantil Ibérica del Alumbrado, S.A. y confirmando y revocando la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia número 2, el 8 de octubre de 1.991 en los autos de que dimana, y rechazando la excepción de falta de legitimación activa, declaramos haber lugar parcialmente a la demanda interpuesta por la representación procesal de Probuilding I.S.A. y Probuilding II, S.A. y condenamos a la demandada, ahora apelante, a que pague a las actoras, la cantidad a cada una de dos millones quinientas trece mil cuatrocientas noventa y seis pesetas (2.513.496 ptas) con los intereses legales y del artículo 921 desde la fecha de esta sentencia, y estimando como estimamos también en parte la reconvención deducida por el mencionado Procurador Sr. Monsalve Gurrea sustituido después por el también Procurador d. Antonio María Alvarez Buylla Ballesteros, en nombre y representación de Ibérica del Alumbrado, S.A., condenamos a los demandantes mencionadas a devolver la cantidad de dos millones ochocientas cuarenta y dos mil cien pesetas, (2.842.100 ptas) como resto de la fianza prestada en su día por el arrendamiento concertado; cantidades las expresadas que pueden ser compensadas en la fase de ejecución de sentencia; y sin hacer expresa imposición de las costas en ambas instancias".
El Procurador D. Gabriel Sánchez Malingre, en representación de las sociedades mercantiles "Probuilding I.S.A. y Probuilding II, S.A., interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, con apoyo en los siguientes motivos.- Primero: Al amparo del art. 1.692.3º LEC; Infracción del art. 359 del mismo Cuerpo Legal.- Segundo: Amparado en el art. 1.692.4º LEC. Se denuncia infracción del art. 1.218, párrafo 1º y art. 1.225, en relación con el 1.263.1º todos del Código civil.- Tercero: Formulado al amparo del art. 1.692.4º LEC. Infracción del art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con el artículo 1.284 del Código civil.- Cuarto: Siendo formulado al amparo del art. 1.692.4º LEC; Infracción del art. 1.255, 1.254 y 1.258 C.c.- Quinto: Al amparo del art. 1.692.4º LEC. Infracción del art. 1.218.1º C.c. y artículo 1 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1.862, así como de los artículos 197-1º y 199-1º del Reglamento Notarial, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1.l944.- Sexto: Amparado en el art. 1.692.4º LEC. Infracción del art. 1.091 del C.c. en relación con la cláusula 4º y 6ª del contrato de arrendamiento objeto de esta litis, así como de los artículos 1.561 del Código civil" .
Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido para impugnación, el Procurador D. Antonio Mª Alvarez- Buylla y Ballesteros en representación de la parte recurrida presentó escrito con oposición al mismo.
No habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 8 de julio de 1.998, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO GULLÓN BALLESTEROS
El motivo primero, al amparo del art. 1.692.4º LEC, señala como infringido el art. 359 de la misma Ley, por incongruencia de la sentencia recurrida, ya que decide sobre una cuestión que no fue planteada por los partes actora y demandada en los escritos expositivos del pleito, cual es la nulidad de la cláusula catorce del contrato de arrendamiento celebrado entre ellas el 19 de octubre de 1.984. El debate daba por válida y eficaz la cláusula, sólo se discutió su aplicación en función de la fecha en que la arrendataria preavisó la extinción del arrendamiento y sus consecuencias.
El motivo tercero, al amparo del art. 1.692.4º LEC, cita como infringido el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, en relación con el art. 1.284 C.c. Se sostiene en él, en síntesis, que la prórroga forzosa del contrato dejó de ser imperativa desde la vigencia del R.D. Ley 2/85, de 30 de abril, no siendo por tanto hoy una cuestión de ius cogens ni de orden público, sino que queda dentro del ámbito dispositivo de las partes. La aplicación de la cláusula 14 en nada se opone al derecho de prórroga forzosa y se adecua a lo dispuesto en el art. 1.284 C.c., y lo que se pretende es que cuando la arrendataria pretenda extinguir el contrato, poniendo fin al derecho de prórroga que le asista, lo notifique a la arrendadora con un plazo de preaviso de tres meses y pagar las rentas de esos tres meses.
El motivo cuarto, al amparo del art. 1.692.4º LEC, denuncia infracción de los arts. 1.254, 1.255 y 1.258 C.c. Se apoya en que la doctrina de esta Sala siempre ha admitido la validez de los pactos que tienen por objeto la extinción del arrendamiento una vez que el arrendatario ha ingresado en su patrimonio el derecho de prórroga, por lo que es válida y eficaz su voluntad de no continuar el arrendamiento, y los efectos de tal voluntad son los determinados en la cláusula 14.
El examen de estos tres motivos, que se han agrupado por su íntima conexión, requiere ante todo partir de la interpretación de la tan repetida cláusula 14 del contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, de fecha 19 de octubre de 1.984, que la sentencia recurrida da por extinguido el 31 de diciembre de 1.990, y siendo el 8 de febrero de 1.991 la fecha oficial de presentación de esta demanda.
El tenor literal de la cláusula es el que sigue: "El plazo fijado en este contrato será de dieciocho meses y podrá prorrogarse después, por tácita reconducción, en nuevos periodos de seis meses, salvo que, a la terminación del periodo inicial o de cualquiera de las prórrogas, alguna de las parte lo dé por cancelado avisando a la otra forma fehaciente con tres meses de antelación. La arrendataria se obliga al pago total del precio correspondiente al plazo de arrendamiento inicial o de sus prórrogas, en todo caso". De acuerdo con este texto, las partes fijan el procedimiento para la continuación del contrato una vez vencido (la tácita reconducción)) con carácter potestativo, y también la extinción del mismo por voluntad unilateral de cualquiera de las partes, estando obligada la que desiste a preavisar con tres meses de anticipación a la terminación del periodo contractual o de su prórroga, y también a satisfacer todo el precio pactado para cualquiera de esos períodos, es decir, la renta de los tres meses antedichos (suponiendo la satisfacción de todas las anteriores).
Es claro que la prórroga del contrato no es la forzosa que ordena imperativamente el art. 57 LAU de 1.964 para el arrendador, éste es el que tiene la posibilidad, mediante el requerimiento previsto en el art. 1.566 C.c., de darlo por finalizado. Por ello, no es dudoso que la cláusula vulnera de una manera directa el citado art. 57 y se opone al art. 6 de la misma LAU de 1.964. Evita la aplicación imperativa de las normas que imponen al arrendador la prórroga forzosa del contrato y hacen por lo tanto irrenunciable por el arrendatario aquel "beneficio" en la celebración del contrato. De ahí que la nulidad de la cláusula pueda ser declarada de oficio, por infracción terminante de un precepto legal que, además, está sancionada en el art. 6º LAU con la nulidad e ineficacia (sentencias de 17 de febrero de 1.992, 15 de diciembre de 1.993 y 24 de abril de 1.997).
Sin embargo, en atención a que la prórroga forzosa dejó de ser desde el R.D. Ley 2/85, de 30 de abril, una norma imperativa impuesta en los contratos de arrendamientos urbanos por desaparición de las necesidades económicas y sociales que justificaron su implantación, y en atención también a que el art. 3.1 C.c. indica al intérprete y aplicador del Derecho que la interpretación de la norma jurídica ha de hacerse en atención a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, la declaración de la nulidad de la cláusula discutida no es proporcionada ni a el espíritu ni finalidad del art. 57 LAU de 1.964 ni a la realidad social del tiempo en que se declara. No parece acorde con tales datos que el 14 de marzo de 1.994 (fecha de la sentencia recurrida que contiene la declaración, no así en la de primera instancia) se estime nula la cláusula en defensa de un inexistente interés legítimo en el mantenimiento del contrato, pues el arrendatario no alega el precepto legal infringido para ello ni para nada, sólo que puede desistir de él unilateralmente sin ningún efecto económico de acuerdo precisamente a la cláusula controvertida. Si este pleito hubiera tenido como objeto determinar si el contrato tenía que ser prorrogado obligatoriamente para el arrendador, es indudable que las normas protectoras del arrendatario hubieran desplegado su fuerza y plenitud jurídica. Pero si a dicho arrendatario no le interesa para nada esta protección, cuando ha desistido del contrato con abandono de lo arrendado y sólo se discute la indemnización que por ello ha de pagar, parece exorbitante y fuera de lugar declarar la nulidad de la cláusula porque no respeta la prórroga forzosa, y además, declararla por entero, siendo así que hay partes de ella no afectadas por la nulidad (las referentes al desistimiento unilateral, que es admitido precisamente por el art. 56 LAU de 1.964). Cuando la nulidad por contravención a un precepto legal protege el interés de un determinado grupo social, a los pertenecientes a él se deja el cuidado de que esa protección sea efectiva, pero en modo alguno se le impone velis nolis. Además de todo lo expuesto, la Audiencia debió de tener en cuenta que el arrendatario renunció a la prórroga legal al desistir unilateralmente del arrendamiento, conducta que jurídicamente no conculca el art. 6 LAU de 1.964, pues el continuar o no la relación ya depende de él.
Por todo ello han de estimarse los tres motivos examinados, ya que su espíritu es coincidente con la tesis que se ha expuesto con anterioridad, si bien ha de advertirse el error de apoyar la incongruencia en el ordinal cuarto del art. 1.692 LEC, no en el tercero, defecto formal porque es perfectamente salvable en tanto se puede hacer sin duda.
El motivo segundo, al amparo del artículo 1.692.4º LEC, acusa infracción de los arts. 1.218, párrafo 1º, 1.225 y 1.262.1º, todos del Código civil. En su fundamentación se combate la apreciación que hace la sentencia recurrida de la carta de 13-12-1990, remitida por la arrendataria a las arrendadoras, que no contiene más que manifestaciones unilaterales de voluntad, sin que exista ningún "acuerdo" de extinción del arrendamiento el 31-12-91 que hiciera inútil el mecanismo del preaviso pactado en la cláusula catorce.
El motivo estima porque la referida carta no manifiesta más que la voluntad de la arrendataria de poner fin al contrato de uno de los locales arrendados para oficinas el 31-12-91, diciendo que el otro contiguo también arrendado lo había puesto a disposición de las arrendadoras el día 30 de octubre de 1.990. No hay ningún "acuerdo" entre las partes de extinción de la relación arrendaticia, ni lo implica el que las arrendadoras se limiten a reclamar las rentas debidas por los dos locales de noviembre y diciembre de 1.990, ya que no habían aceptado que el objeto arrendaticio se parcelase porque se entendió como una unidad, y las de los tres meses de preaviso según la cláusula catorce. Las arrendadoras carecían de la facultad de oponerse al desistimiento unilateral del contrato, sólo si ésta no se ejercitaba adecuadamente, y así lo hicieron antes del 13- 12-90, exigiendo que si el arrendatario desistía, debía de ser de todo, no de una parte.
Los motivos quinto y sexto del recurso de dedican a combatir los pronunciamientos que sobre la reconvención, instada por la sociedad demandada, contiene la sentencia recurrida. Dado que la reconvención no supera la cifra de seis millones de pesetas para el acceso a la casación (art. 1.687.1º c LEC) y que ha de valorarse con independencia de la demanda principal (art. 489.17º LEC), los antedichos motivos son inadmisibles, y causa por la que en este trámite son de desestimación, según reiterada y notoria doctrina de esta Sala.
La estimación de los motivos primero, segundo, tercero y cuarto del recurso implica la estimación de éste, y obliga a casar y anular parcialmente la sentencia recurrida, dejando de ella únicamente incólumes los pronunciamientos sobre la demanda reconvencional. A salvo estos extremos, se confirma la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia, con condena en costas de la apelación a la sociedad apelante en cuanto a la demanda principal, y sin condena en ellas a ninguna de las partes en este recurso.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos HABER LUGAR EN PARTE al recurso de casación interpuesto por Probuilding I, S.L. contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 12ª de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 14 de marzo de 1.994, la cual casamos y anulamos en parte, según los pronunciamientos contenidos en el fundamento jurídico cuarto de esta sentencia, que se dan por íntegramente reproducidos. Sin hacer declaración sobre el depósito al no haberse constituido. Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia con devolución de los autos y rollo que remitió.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Pedro González Poveda.- Antonio Gullón Ballesteros.- Alfonso Barcala y Trillo- Figueroa.- Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Gullón Ballesteros, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
-
STS 689/2016, 23 de Noviembre de 2016
...el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, ( STS de 13-05-1986 y 22/07/1998 , documentos 1 y Segundo.- Infracción, por incorrecta aplicación, del artículo 78 bis, apartado 1 y 2 de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del ......
-
SAP Navarra 926/2021, 6 de Julio de 2021
...ante la falta de prueba de un hecho relevante para la decisión judicial, sigue siendo éste incierto o dudoso para el tribunal ( SSTS 22 de julio 1998, RJ 1998, 6197, 29 de marzo de 1999, RJ 1999, 2357, y 9 julio 2001, RJ 2001, 5000), y señala para quién han de producirse las consecuencias d......
-
SAP Salamanca 226/2022, 18 de Marzo de 2022
...la "carga de la prueba" tan sólo es aplicable, como repetidamente ha puesto de relieve la jurisprudencia ( SSTS de 9 de abril de 1997, 22 de julio de 1998 y 9 de marzo de 1999) cuando, ante la "falta de prueba" de un hecho relevante para la decisión judicial, sigue siendo éste incierto o du......
-
SAP Navarra 733/2021, 8 de Junio de 2021
...ante la falta de prueba de un hecho relevante para la decisión judicial, sigue siendo éste incierto o dudoso para el tribunal ( SSTS 22 de julio 1998, RJ 1998, 6197, 29 de marzo de 1999, RJ 1999, 2357, y 9 julio 2001, RJ 2001, 5000), y señala para quién han de producirse las consecuencias d......