STS 385/2000, 13 de Abril de 2000

PRIMERO.- 1.- El Procurador D. J.L.F.R., en nombre y representación de D. J.R,.O. y Dª. A.C.O., interpuso demanda de juicio de menor cuantía ante el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Tomelloso, siendo partes demandadas la entidad "Cafetería Sol, S.L.", D. C.C.M., alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró oportunos para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "estimando en todas sus partes la demanda declarando resuelto el contrato de fecha 23 de octubre de 1990 y condenando a los demandados solidariamente a que abonen a mis representados la cantidad de tres millones doscientas cuarenta y nueve mil novecientas noventa y nueve pesetas (3.249.999 ptas.), sin perjuicio de fi jar la cantidad definitiva en ejecución de Sentencia; o subsidiariamente, para el supuesto de que no se estime la existencia de los incumplimientos contractuales alegados, se declare la resolución del contrato dada la existencia de un subarriendo inconsentido, ordenando, en cualquier caso, el inmediato desahucio y lanzamiento de los arrendatarios, e imponiendo expresamente las costas del juicio a los demandados.".

2. - El Procurador D. J.M.S.C., en nombre y representación de la entidad "Cafetería Sol, S.L." y D. C.C.M., contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró oportunos para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "en la que, previamente al examen del fondo del asunto, se desestimen totalmente las pretensiones formuladas de contrario al prosperar las excepciones propuestas, y, subsidiariamente, previa la calificación como compraventa con precio aplazado del contrato objeto del presente litigio y/o, en su caso, como contrato mixto y complejo de arrendamiento de industria con opción de compra, excluido del ámbito jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se desestime el fondo del asunto y se absuelva a mis representados de las pretensiones contenidas en la demanda promovida en su contra por Don J.R.O. y su esposa Doña A.C.O., todo ello, con expresa imposición de costas a la parte actora.".

3. - D. J.L.F.R., en nombre y representación de D. J.R.O. y Dª. A.C.O., interpuso demanda de juicio de menor cuantía ante el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Tomelloso, siendo parte demandada D. A.Z.C. y Dª. A.C.R., alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró oportunos para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "estimando en todas sus partes la demanda declarando resuelto el contrato de fecha 23 de octubre de 1990 y condenando a los demandados solidariamente a que abonen a mis representados la cantidad de tres millones doscientas cuarenta y nueve mil novecientas noventa y nueve pesetas (3.249.999 ptas.), sin perjuicio de fijar la cantidad definitiva en ejecución de Sentencia; o subsidiariamente, para el supuesto de que no se estime la existencia de los incumplimientos contractuales alegados, se declare la resolución del contrato dada la existencia de un subarriendo inconsentido, ordenando, en cualquier caso, el inmediato desahucio y lanzamiento de los arrendatarios, e imponiendo expresamente las costas del juicio a los demandados. Suplicando igualmente al Juzgado que la tramitación de la presente demanda se realice como íntegramente de la ya existente en el menor cuantía 240/92, y para el caso de que se estime que ello no es posible, se decrete su tramitación a través del trámite del reparto ordinario.".

4. - El Procurador D. J.M.S.C., en nombre y representación de D. A.Z.C. y Dª. A.C.R., contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró oportunos para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "en la que, previa la calificación como compraventa con precio aplazado del contrato objeto del presente litigio y/o, en su caso, como contrato mixto y complejo de arrendamiento de industria con opción de compra, excluido del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se desestime el fondo del asunto y se absuelva a mis representados de las pretensiones contenidas en la demanda promovida en su contra por Don J.R.O.

   y su esposa Doña A.C.O., todo ello, con expresa imposición de costas a la parte actora.".

5. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos las partes evacuaron el trámite de resumen de prueba en sus respectivos escritos. El Juez de Primera Instancia Número Uno de Tomelloso, dictó sentencia con fecha 17 de enero de 1995, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador Don J.L.F.R. en nombre y representación de Don J.R.O. y Doña A.C.O., contra Cafetería Sol, S.L., Don C.C.M., Don A.Z.C. y Doña A.C.R., representados por el Procurador Sr. S.C., declaro la validez del pacto suscrito entre las partes contratantes de fecha 1 de Enero de 1991, sin expresa imposición de costas.".

   SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior resolución por Don J.R.O. y Dª. A.C.O., la Audiencia Provincial de Ciudad Real, dictó sentencia con fecha 17 de mayo de 1995, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS: Por unanimidad, que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. J.R.O. y Dª. A.C.O., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número uno de Tomelloso, en autos de juicio de Menor Cuantía número 240/92, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición de las costas causadas en esta alzada a los apelantes.".

   TERCERO.- 1.- El Procurador D. J.V.G., en nombre y representación de D. J.R.O. y Dª. A.C.O., interpuso recurso de casación contra la sentencia dictada con fecha 17 de mayo de 1995, por la Audiencia Provincial de Ciudad Real, con apoyo en los siguientes motivos, MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se alega infracción por inaplicación del artículo 1281 del Código Civil. SEGUNDO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción por inaplicación del artículo 1124 del Código Civil, en relación con los artículos 1091, 1255, 1256 y 1569.3º. TERCERO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción del artículo 1124 del Código Civil, en relación con el artículo 1101 del mismo cuerpo legal, y en relación también con los artículos 1091, 1255 y 1256 del Código Civil. CUARTO.- Bajo el mismo ordinal se alega violación por inaplicación del artículo 1218 del Código Civil. QUINTO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción del artículos 1124, en relación con el 1091, 1255 y 1256, todos del Código Civil.

2. - Admitido el recurso y evacuando el traslado conferido, la Procurador Dª. A.M.P.C., en nombre y representación de la entidad "Cafetería Sol, S.L." D. C.C.M., D. A.Z.C.

   y Dª. A.C.R., presentó escrito de oposición al mismo.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 30 de marzo de 2000, en que ha tenido lugar.

PRIMERO.- Por Dn. J.R.O. y Dña. A.C.O. se formuló demanda contra la entidad mercantil "CAFETERIA SOL, S.L." y Dn. Cruz Cantón Madrigal, posteriormente ampliada contra Dn. A.Z.C. y Dña. A.C.R. en la que suplica se declare resuelto el contrato de fecha 23 de octubre de 1990 y se condene a los demandados solidariamente a que abonen a los actores la cantidad de tres millones doscientas cuarenta y nueve mil novecientas noventa y nueve pesetas (3.249.999 pts.), sin perjuicio de fijar la cantidad definitiva en ejecución de sentencia; o subsidiariamente, para el supuesto de que no se estime la existencia de los incumplimientos alegados, se declare la resolución del contrato dada la existencia de un subarriendo inconsentido, ordenando, en cualquier caso, el inmediato desahucio y lanzamiento de los arrendatarios. La expresa demanda dio lugar al juicio de menor cuantía nº

240/92 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Tomelloso, el cual dictó Sentencia el 17 de enero de 1995 en la que estimando parcialmente la demanda declara la validez del pacto suscrito entre las partes contratantes de fecha 1 de enero de 1991. La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Ciudad Real en Sentencia de 17 de mayo de 1995 desestimó el recurso de apelación formulado por los actores confirmando íntegramente la resolución recurrida. Por la representación procesal de Dn. J.R.O. y Dña. A.C.O. se interpuso recurso de casación articulado en cinco motivos, todos ellos al amparo del número cuarto del art. 1692 LEC, en los que se denuncia infracción del párrafo primero del art. 1281 CC (primero); del art. 1124 en relación con los arts. 1091, 1255, 1256 y 1569.3º CC (segundo); de los mismos preceptos, y además del art. 1101 del mismo Texto Legal (tercero); art. 1218 CC

(cuarto); y 1124 en relación con el 1091, 1255 y 1256 del mismo Cuerpo Legal (quinto).

SEGUNDO.- Los motivos primero y segundo se examinan conjuntamente porque hacen referencia a un mismo tema, de tal manera que, al ser susceptibles de una respuesta unitaria, se evitan repeticiones innecesarias.

En el motivo primero se alega que el fallo de la resolución recurrida infringe, por inaplicación, el párrafo primero del art. 1281 CC, y en el segundo se denuncia que infringe, también por inaplicación, el art. 1124 CC.

Los motivos expresados tienen como finalidad obtener la casación de la sentencia recurrida y la prosperabilidad de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento objeto del proceso por incumplimiento del pacto consignado en el escrito adicional de fecha 1 de enero de 1991 relativo a la instalación de máquinas recreativas, cuya validez, por cierto, se recoge expresamente en el fallo de la Sentencia de primera instancia, aunque no había sido objeto de concreta petición en la demanda, siquiera tal extremo devino firme desde aquella resolución al no haber sido objeto de apelación.

El tema controvertido consiste en que, según la parte actora-arrendadora, la parte arrendataria incumplió lo convenido negándole el derecho adquirido de instalar en el local arrendado máquinas de su propiedad, y autorizando la instalación de las de otros empresarios. La Sentencia de la Audiencia rechaza la pretensión actora con base en que existe un reconocimiento por parte de los demandados de que nunca se han negado a la colocación de las máquinas recreativas del actor y así lo aceptan siempre que se obre conforme a la legislación que regula este tipo de máquinas, de lo que desprende que no ha existido una voluntad de incumplimiento. También añade que el incumplimiento de las obligaciones estipuladas llevaría consigo no la resolución del contrato, sino la pérdida del derecho de opción de compra, acción, ésta, que no se ha ejercitado en el presente procedimiento. Del desarrollo de los motivos se deduce, en síntesis, que el recurso se basa en las siguientes apreciaciones: el pacto contractual veda la instalación de máquinas recreativas, pues la autorización de subarriendo solo lo fue hasta el 5 de junio de 1991; el propietario (que es titular de empresa operadora en la materia) tiene derecho a instalar en el local de forma exclusiva sus propias máquinas; y tanto la instalación de máquinas pertenecientes a otras personas a partir de aquella fecha, como la negativa a que lo pudiera hacer el propietario, suponen incumplimiento contractual esencial y grave que faculta para la resolución del contrato con base en el art.

1124 del Código Civil.

Los motivos que se examinan no se admiten por las razones siguientes: 1ª) La interpretación de los contratos constituye una función atribuida al juzgador de instancia, cuya censura en casación solo es posible cuando sea ilegal, totalmente errónea o contraria a las reglas de la lógica, lo que no es el caso. Resulta evidente, y ello incluso se desprende de la propia demanda, que la razón fundamental del pacto fue el derecho a la utilización del local por la empresa operadora del propietario, y no tanto (en caso de su falta de ejercicio) la prohibición de la instalación por parte de otros empresarios. Con arreglo a la doctrina antes expuesta, en el caso de que una cláusula contractual admita varios sentidos, debe prevalecer el elegido por la resolución recurrida, siempre, como se dijo, que no sea equivocado o adolezca de ilogicidad; 2ª) La afirmación del recurso de que a causa de la oposición de los demandados no han podido instalar los actores las máquinas recreativas en el local, contradice la apreciación fáctica de la resolución recurrida, por lo que, al no haberse ni siquiera intentado por la vía procesal adecuada el cambio de tal apreciación, el planteamiento casacional incurre en petición de principio o supuesto de la cuestión, que notoria doctrina de esta Sala prohibe en casación; 3ª) Una hipotética negativa a la instalación de las máquinas del propietario por parte del arrendatario evidentemente podría haber dado lugar al efecto resolutorio contractual por incumplimiento grave de lo convenido, tal y como se deduce de lo razonado anteriormente, pero no es esa la situación fáctica; sin que quepa atribuir valor alguno a la consideración efectuada en la resolución recurrida en relación a que el incumplimiento afectaría solo a la opción de compra, por tratarse de un razonamiento "obiter"; y, 4ª) Es cierto que en el local ha habido instaladas máquinas recreativas después del 5 de junio de 1991 pertenecientes a empresario distinto del propietario-arrendador, pero ha de entenderse que ello ha sido porque el propietario no realizó actuación encaminada a instalar las suyas, por lo que ante esta situación no cabe atribuir a aquella conducta la trascendencia que se pretende por la parte actora, pues no incide en el contenido esencial del contrato, ni frustra las legítimas expectativas derivadas del mismo, lo que se traduce en la inaplicabilidad de la facultad resolutoria del art. 1124 del Código Civil, cuyo efecto, de acogerse, resultaría totalmente desproporcionado en los planos jurídico y económico del contrato.

La desestimación de los motivos anteriores acarrea la del motivo tercero, en el que, con fundamento en el art. 1124, en relación con los arts. 1091, 1101, 1255 y 1256, todos ellos del Código Civil, se reclama una indemnización de daños y perjuicios como consecuencia del incumplimiento denunciado. Esta pretensión tiene carácter subordinado o condicionado respecto de la principal ejercitada en la demanda, y así también se configura el motivo, por lo que la desestimación de la acción resolutoria conlleva la de la examinada.

TERCERO.- Los motivos cuarto y quinto se examinan conjuntamente por versar sobre el mismo tema y poderse cobijar en la misma respuesta. En el cuarto se denuncia error de derecho en la apreciación de las pruebas que resulta de la infracción, por inaplicación, del art. 1218 del Código Civil, y en el quinto se alega error por inaplicación del art. 1124, en relación con los arts. 1091, 1255 y 1256, todos ellos del Código Civil,

"pues estando expresamente pactado entre las partes que los arrendatarios no instalarían los altavoces en la zona que se correspondía con los dormitorios de la vivienda de los actores, y habiéndose quebrantado este pacto por los arrendatarios, procedía la resolución del contrato".

Los motivos hacen referencia a la cláusula sexta del contrato en la que se establece que "el arrendatario se compromete a no instalar altavoces musicales en la zona del local que se corresponde en el piso superior con los dormitorios", la que se considera incumplida por los demandados.

La sentencia recurrida desestima la pretensión con base en tres argumentos: que la finalidad del compromiso, por lógica, no puede ser otra que la de evitar los ruidos molestos que dicha ubicación podría causar a los moradores de la vivienda, por lo que si dichos ruidos no se producen, la simple instalación no es motivo suficiente para alegar un incumplimiento con efecto resolutorio contractual; que la prueba pericial revela que la situación de los altavoces se corresponde con la sala de estar y el salón; y que el sonido producido por los aparatos no sobrepasa los decibelios permitidos.

En el desarrollo de los motivos se contradice la resolución recurrida argumentando que los altavoces se encuentran instalados bajo los dormitorios de los actores; que tal simple ubicación supone utilización e incumplimiento grave; y que, en cualquier caso, se probó que los ruidos producidos superan los decibelios permitidos.

Los motivos expresados deben seguir la misma suerte desestimatoria de los anteriores.

Las afirmaciones fácticas de la resolución recurrida son impugnadas en el recurso con base en el art. 1218 del Código Civil. Por un lado se alega que no se valoró el acta notarial aportada como documento número once con la demanda, demostrativa de que la ubicación de los altavoces se corresponde con la afirmada por la parte actora (debajo de los dormitorios), y no con la indicada en la sentencia de la Audiencia, la cual se apoya en la prueba pericial, en cuyo dictamen no se hace mención alguna del lugar en que están situados los aparatos, sino que se refiere al punto en que se ha medido la intensidad de los sonidos. Por otro lado, se aduce que la Sentencia de instancia no valora los documentos números catorce y quince presentados con la demanda, consistentes en actas de medición de ruidos levantadas por Agentes de la Policía Local, que, a juicio de la recurrente, tienen un valor superior al dictamen pericial porque cuando se efectuaron no estaba advertido el titular arrendaticio. Los planteamientos del recurso no pueden ser acogidos. La carga de la prueba de los hechos controvertidos le incumbía a la actora por tratarse de hechos constitutivos; y los medios de prueba en que se apoya para denunciar el error de apreciación no tienen idoneidad suficiente para se rvirle de fundamento. Sin perjuicio de reconocer la aptitud probatoria de las actas notariales para determinadas hipótesis, sin embargo no la tienen para acreditar aquellos hechos cuya demostración puede realizarse en el juicio -periodo de prueba- con sujeción al principio de contradicción. Y sin perjuicio de reconocer también las reflexiones que efectúa la parte recurrente sobre la oportunidad probatoria en relación con la medida de la intensidad de los ruidos, sin embargo es obvio que caben otras posibili dades probatorias, así como de control, con superior grado de eficacia y fehaciencia, tanto más si se tiene en cuenta que el precepto afirmado como denunciado no ampara la infracción alegada. Al faltar la base fáctica, no puede darse el efecto jurídico, de ahí la desestimación de la pretensión resolutoria ejercitada.

CUARTO.- La desestimación de todos los motivos, conlleva la del recurso de casación, con imposición a la parte recurrente de las costas causadas en el mismo y la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en el artículo 1715, apartado tres, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Que declaramos no haber lugar al recurso de casación formulado por el Procurador Dn. J.V.G. en representación procesal de Dn. J.R.O. y Dña. A.C.O. contra la Sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Ciudad Real el 17 de mayo de 1995 en la que se confirma la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Tomelloso, en los autos de juicio de menor cuantía 240/92, el 17 de enero de 1995, y condenamos a los recurrentes al pago de las costas procesales causadas en el recurso y a la pérdida del depósito constituido al que se le dará el destino previsto en la ley. Publíquese esta resolución con arreglo a derecho, y devuélvanse a la Audiencia los autos originales y rollo de apelación remitidos con testimonio de esta resolución a los efectos procedentes.

.- R.G.V.-.L.M.Y.G.-.J.C.F.

.- Rubricados.