STS 342/2010, 31 de Mayo de 2010

1º.- La Procuradora doña Montserrat Miro Martí, en nombre y representación de la entidad "SOCIEDAD AUXILIADORA DEL CASINO MAHONÉS", promovió demanda de juicio declarativo ordinario sobre resolución de contrato de arrendamiento de finca urbana, contra la entidad recreativa "CASINO MAHONÉS", en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Se dicte sentencia en la que se declaren los siguientes pronunciamientos: 1º.- La resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre mi representada y el demandado "CASINO MAHONÉS", relativo a la finca urbana sita en esta ciudad de Mahón, Plaza del Príncipe señalada con los números 10, 11 y 12 y calle Anuncivay nº 33, 35 y 37 accesorio y 39 accesorio, por estimar la pretensión que como principal ejercita mi mandante y que es la resolución del contrato de arriendo por destinar la cosa arrendada a usos y servicios no pactados, no sujetándose en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1555 del Código Civil. 2º .- Decretada la resolución del contrato se condene a la demandada a estar y pasar por la anterior resolución, dejando en su día y dentro del plazo legal que establezca la sentencia, la finca vacua, libre y expedita y a disposición del propietario, mi mandante. 3º .- Se haga expresa condena de costas a la entidad demandada". 2º.- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, la Procuradora doña María José Bosch Humbert, en nombre y representación del "CASINO MAHONÉS", se opuso a la misma, y, suplicó al Juzgado: " (...) En su día dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda presentada de adverso, absolviendo a mi representado de todos los pedimentos de contrario y con expresa imposición de las costas causadas a los demandantes"

3. - El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mahón dictó sentencia, en fecha 16 de mayo de 2005, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que desestimando íntegramente la demanda presentada por el Sr. Miró, en nombre y representación de "SOCIEDAD AUXILIADORA DEL CASINO MAHONÉS" contra la entidad recreativa "CASINO MAHONÉS", debo absolver y absuelvo a dicha demandada de los pedimentos efectuados en su contra y ello con la pertinente condena en costas para la parte demandante".

4. - Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca dictó sentencia, en fecha 11 de enero de 2006, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "1) Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Gabriel Buades Salom, en nombre y representación de "SOCIEDAD AUXILIADORA DEL CASINO MAHONÉS", contra la sentencia de fecha 16 de mayo de 2005, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mahón, en los autos de juicio ordinario, de los que trae causa el presente rollo. 2) Debemos confirmar íntegramente dicha resolución. No se efectúa expresa imposición de las costas de esta alzada".

1º.- Por la representación procesal de "SOCIEDAD AUXILIADORA DEL CASINO MAHONÉS", con fecha 3 de marzo de 2006 se ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia dictada, en fecha 11 de enero de 2006, por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, en el rollo de apelación nº 414/2005 dimanante de autos de juicio ordinario seguidos con el número 768/2004 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mahón.

2. - Motivos del recurso de casación . Al amparo del artículo 477.1 y 2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil : 1º) Por aplicación indebida del artículo 1255 del Código Civil, al no calificarse el contrato como de arrendamiento y decirse que es atípico vulnerando el Derecho Común. 2º) Por no aplicación de lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil, acerca de que la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de una de las partes, cuya inaplicación en la sentencia ahora combatida se considera como motivo fundamental de casación al haberse dejado al arbitrio de la parte demandada sólo la validez y cumplimiento del contrato; 3º) infracción por no aplicación de lo dispuesto en el artículo 1281 del Código Civil, en relación con lo dispuesto en los artículos 1282 y 1283 también del Código Civil, al haberse roto la esencia del contrato; 4º) infracción de normas del ordenamiento jurídico al amparo de lo dispuesto en el artículo 1261 en relación con el artículo 1274, ambos del Código Civil ; 5º) infracción por no aplicación de lo dispuesto en el artículo 1124 en relación con el 1556, ambos del Código Civil ; 6º) infracción por no aplicación de lo dispuesto en el artículo 1569 del Código Civil, al existir causa de resolución del contrato prevista en el artículo 1555 del Código Civil, que establece las obligaciones del arrendatario, y, terminó suplicando a la Sala: "(...) Que en su día dicte sentencia por la que se declare estimar los motivos de casación y haber lugar al recurso, casando y anulando la ahora combatida, acordando de conformidad con las peticiones formuladas en nuestro escrito de demanda, todo ello con cuantos pronunciamientos fueren precisos en Derecho y con expresa imposición de todas las costas a la parte contraria".

3. - Por Providencia de fecha 6 de marzo de 2006 se acordó la remisión de los autos originales a la Sala Primera del Tribunal Supremo, previo emplazamiento de las partes ante la misma, habiéndose notificado la misma a los Procuradores de los litigantes con fecha 7 de marzo de 2006.

4. - Recibidos los autos en este Tribunal y formado el presente rollo, el Procurador don José Manuel Villasante García, en nombre y representación de "SOCIEDAD AUXILIADORA DEL CASINO MAHONÉS", presentó escrito de fecha 28 de marzo de 2006, personándose en concepto de parte recurrente . El Procurador don Jaime Briones Beneit, en nombre y representación de "CASINO MAHONÉS", presentó escrito ante esta Sala con fecha 17 de marzo de 2006, personándose en calidad de parte recurrida.

5. - Mediante Providencia de fecha 1 de julio de 2008, se pusieron de manifiesto a las partes recurrente y recurrida las posibles causas de inadmisión. Mediante escrito presentado con fecha 3 de septiembre de 2008, la parte recurrente se opuso a la inadmisión del recurso, señalando que el procedimiento había sido tramitado por razón de la cuantía y no por razón de la materia por lo que no era preciso acreditar la existencia de interés casacional. La parte recurrida no ha verificado dicho trámite. 6º.- La Sala dictó auto, en fecha 11 de noviembre de 2008, cuya parte dispositiva dice literalmente: "1º) ADMITIR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de "SOCIEDAD AUXILIADORA DEL CASINO MAHONÉS" contra la sentencia dictada, en fecha 11 de enero de 2006, por la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (Sección Quinta), en el rollo de apelación nº 414/2005 dimanante de los autos de juicio ordinario 768/2004, del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mahón. 2º) Y entréguese copias del escrito de interposición del recurso de casación formalizado, con sus documentos adjuntos, a la parte recurrida personada ante esta Sala, para que formalice su oposición en el plazo de veinte días, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría".

Evacuando el traslado conferido, el Procurador don Jaime Briones Beneit, en nombre y representación de "CASINO MAHONÉS", formuló oposición al recurso de casación interpuesto de contrario, mediante escrito de fecha 22 de diciembre de 2008, suplicando a la Sala: " (...) Dictar sentencia por la que se rechace el recurso de casación por los razonados motivos de oposición expuestos y los de la sentencia de instancia; y todo ello con imposición de costas al recurrente".

La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 13 de mayo de 2010, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Antonio Seijas Quintana,

La Sociedad Auxiliadora del Casino Mahones es propietaria de la finca sita en la Plaza Príncipe números 6, 7 y 8, hoy 10,11 y 12, esquina calle Anunciavay números 33, 34 y 37 accesorio y 39 accesorio, en la ciudad de Mahon. Esta sociedad fue constituida el día 4 de octubre de 1870 y tenía como uno de los objetos la compra de la aludida finca para tenerla constantemente arrendada a la sociedad de recreo Casino Mahones, ahora demandada, que abonaba en concepto de renta la suma de 8,66 euros. Como quiera que la arrendataria realizó en el año 1991 diversas modificaciones sustanciales en el edificio, que afectaban a la estructura, para dedicar parte del local mismo a un negocio de Sala de Fiestas, bar, restaurante y similares, y como quiera también que ha venido realizando contratos de subarriendo o cesiones inconsentidas con terceros, beneficiándose de unas rentas muy actualizadas, formula acción resolutoria del contrato celebrado el día 4 de octubre de 1870.

Dicha acción fue desestimada en ambas instancias. En lo que aquí interesa, la sentencia de la Audiencia Provincial considera que Sociedad Auxiliadora nació como una sociedad instrumental con la única finalidad de favorecer a los socios del Casino Mahonés, y que el contrato suscrito con la demandada no puede calificarse como de arrendamiento, aunque se le dé tal "nomen iuris", sino como un contrato atípico, admisible conforme al principio de la autonomía de la voluntad del artículo 1.255 del Código Civil, que se regirá por lo específicamente estipulado, y, en su defecto, por las normas generales de las obligaciones y contratos.

Son varias las razones que permiten a la Audiencia alcanzar dicha calificación, todas ellas extraídas tanto del contrato de constitución de la sociedad actora, como de la certificación registral de la finca y del propio contrato: A) La sociedad tiene por objeto la compra de una casa para tenerla constantemente arrendada a la sociedad de recreo que lleva el nombre de Casino Mahonés; B) La sociedad. durará tanto tiempo cuanto subsista el Casino Mahonés, a no ser que, por cualquier otro motivo, antes del arriendo se le otorgue la finca que ha de adquirirse, cesando dicho arriendo, se liquidará desde luego la Sociedad Auxiliadora; C) El capital social es de 8.200 escudos y se divide en 48 acciones nominativas. Se establece un derecho preferente de adquisición de acciones a favor de los socios del Casino Mahonés; D) Una vez transcurridos doce años, se establece un régimen de adquisición forzosa por la sociedad demandada de las acciones de la Sociedad Auxiliadora a un ritmo de una año; E) La sociedad Auxiliadora adquirirá la casa por un precio de 17.000 escudos, y se pagará, además, los gastos de transmisión y de instalación de la sociedad mediante el importe del capital social y de un contrato de préstamo; F) Existe un préstamo suscrito como prestataria por la Sociedad Auxiliadora por un importe de 8.200 escudos más 2.276 escudos de intereses a abonar en doce años (en total 10.476 escudos) y a amortizar en doce años a razón de 873 escudos al año; G) La estipulación sobre su duración indica que "el arrendamiento durará todo el tiempo que subsista el Casino Mahonés, no pudiendo antes de la disolución de la misma ser rescindido, anulado, ni modificado, a no ser que medie el consentimiento expreso y unánime de ambas partes"; H) El precio del arriendo queda fijado en los doce primeros años en 873 escudos, y 576 euros hasta su terminación. La arrendataria pagará las contribuciones y toda clase de gabelas que se impongan a la casa, y los gastos de la Sociedad Auxiliadora con un máximo de diez escudos al año, "para que el importe de la renta pueda repartirse íntegramente entre los socios"; I) La sociedad arrendataria deberá realizar todas las obras de conservación, y "podrá, a su costa, hacer en la finca todas las obras de mejora o transformación que crea convenientes, siempre que con ellas no se perjudique el valor intrínseco de la casa"; J) "La Sociedad Auxiliadora se ha fundado con el único objeto de impedir que el Casino Mahonés haya de trasladarse a otro local distinto del que actualmente ocupa"; K) Se fija un meticuloso procedimiento de adquisición preferente de acciones en casos de enajenación onerosa de acciones de la sociedad,y L) Se establece un sistema de adquisición forzosa de una acción al año, a instancias del Casino Mahonés, para que ésta (y no sus socios personalmente) las adquiera, de modo que cuando el Casino Mahonés llegue a poseer las 48 acciones, quedará disuelta la Sociedad Auxiliadora y el Casino único dueño de la finca de que se trata.

La sentencia niega que las obras realizadas, aun numerosas, y alguna de ellas con la finalidad de posibilitar la explotación separada de negocios instalados en los locales arrendados, hayan alterado la estructura del inmueble, que sean ilegales y que se hayan efectuado destrozos en el mismo. Las obras, dice la sentencia, " no alteran la esencia del inmueble, ni su estructura, ni su configuración; todo ello teniendo en cuenta además la amplitud de la cláusula octava, que permite al Casino Mahonés la realización de obras de cualquier tipo, no limitadas a conservación y mantenimiento, sin someterla a autorización previa alguna, con el único límite de que no altere la esencia del inmueble... siendo las modificaciones habidas muy puntuales, de escasa entidad, y autorizadas por la autoridad administrativa competente".

La sentencia niega, también, que no se permitieran los subarriendos y que los mismos no han desnaturalizado la finalidad de la sociedad demandada.

La Sociedad Auxiliadora del Casino Mahones formula recurso de casación.

La Sala ha admitido los seis motivos del recurso de casación formulados (aunque se articulen únicamente cinco). No obstante lo cual en trámite de resolución de todos ellos, no va a entrarse en el analisis de la argumentación que sustenta los motivos 1ª, 2º y 4º. El primero, incurre en el defecto, tan largamente denunciado por esta Sala, de fundar la casación en preceptos genéricos, como es el art. 1255 Código Civil sobre la autonomía de la voluntad y sus límites, y como tal no apto para articular la casación pues se convertiría a este extraordinario recurso en una tercera instancia del pleito en la que pudiese examinarse todo el a modo de revisión general (SSTS 5 de diciembre 2008; 10 de febrero y 18 de marzo 2009, entre otras). Lo mismo sucede con el segundo, por no aplicación del artículo 1256 del Código Civil, sobre la imposibilidad de que la validez y el cumplimiento de los contratos se dejen al arbitrio de uno de los contratantes, al margen de que no es posible fundar un motivo de casación en la infracción de dicho precepto para eludir el conocido rigor de la jurisprudencia de esta Sala sobre la revisión de la interpretación contractual en casación, a la que se extiende el contenido y eficacia de las distintas cláusulas del contrato, como la octava, sobre el alcance de las obras. Finalmente, el cuarto, al amparo del artículo 1261, en relación con el artículo 1274, ambos del Código Civil, puesto que dichos preceptos que no han sido tenidos en cuenta en la sentencia, ni han sido invocados en la demanda para instar la nulidad del contrato por falta de la causa original y por ende uno de los requisitos esenciales por los que se convino el venerable contrato en el año 1870. Se introduce no solo una cuestión nueva, inaceptable en casación, al no haber sido objeto de debate y prueba en las instancias anteriores, sino que resulta además contradictoria con los términos de la propia demanda en la que se parte de la validez del convenio para pedir su resolución, siendo evidente la diferente naturaleza jurídica de una y otra institución, diferenciadas fundamentalmente en que la primera supone la inexistencia del contrato y la otra la existencia de un contrato válido que posteriormente es resuelto por incumplimiento de una de las partes.

El motivo tercero denuncia infracción del artículo 1281 del Código Civil, en relación con lo dispuesto en los artículos 1282 y 1283 del mismo Texto. En el se ataca la interpretación que hace la sentencia del contrato, así como su calificación como atípico para mezclar en su argumentación cuestiones que nada tienen que ver con la interpretación demandada, como es la indefensión que le origina una calificación de esta naturaleza sobre la certeza de los derechos y obligaciones que corresponden a las partes intervinientes en el mismo, cuando es lo cierto: a) que la calificación contractual forma parte de la función soberana del juzgador de instancia, y únicamente es susceptible de ser modificada en sede de casación cuando se aprecie que es ilegal, arbitraria, o equivocada por contraria a las reglas del buen sentido o del raciocinio lógico, lo que en el caso no ha sido puesto de manifiesto, y b) que ninguna indefensión ha podido producir esta calificación a la recurrente cuando la pretensión formulada no ha sido desestimada en razón a la atipicidad del contrato sino a la falta de prueba de los hechos determinantes de la misma, singularmente la realización de obras en el inmueble y el subarriendo de diversos locales por la demandada, en cuanto no comporta un incumplimiento relevante de sus obligaciones contractuales con respecto a la actora, que implique la resolución contractual.

Tampoco se infringen los artículos 1124 y 1556, ambos del Código Civil, preceptos de los que resulta la facultad de cualquiera de los recíprocamente obligados de resolver el contrato para el caso de que el otro no cumpliere lo que le incumbe, puesto que ningún incumplimiento contractual se ha producido por parte de la demandada, y lo que realmente se pretende en el motivo es una nueva valoración de la prueba, sobre el contenido, alcance y ejecución de las obras y el uso y disfrute del edificio, lo que resulta inaceptable en casación.

Finalmente, el sexto motivo denuncia infracción por no aplicación de lo dispuesto en el artículo 1569, al existir causa de resolución del contrato prevista en el artículo 1555, ambos del Código Civil

, que establece las obligaciones del arrendatario. Se desestima como los anteriores puesto que no resulta de los hechos de la sentencia que haya habido algún desmerecimiento de la cosa ni que el inmueble entregado en arrendamiento no se emplee para las actividades propias del casino y de sus socios, habiendo perdido el contrato su equilibrio económico y contractual, ya que no se ha puesto en duda la supervivencia de la actividad recreativa y de esparcimiento de la sociedad, que ocupa una parte relevante del local para sus fines propios, destinando los ingresos obtenidos por el importe de las rentas a la finalidad de conservación y gastos generales del inmueble y disminución de las cuotas que de otro modo abonarían los socios.

Consecuencia de lo expuesto es la desestimación del recurso formulado, y la expresa imposición de las costas a la parte recurrente, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.