STS 599/2013, 30 de Septiembre de 2013

PRIMERO.- El 28 de mayo de 2007 se presentó demanda interpuesta por D. Leovigildo y Dña. Florencia contra la compañía mercantil Marbella Vista Golf, S.L., solicitando se dictara sentencia por la que se acordara:

1) Declarar resuelto o rescindido el contrato de compraventa suscrito el 18 de diciembre de 2003, entre D. Leovigildo y Doña Florencia y la entidad mercantil Marbella Vista Golf, S.L. y, en consecuencia, declarando igualmente, la obligación de restitución de las cantidades entregadas e intereses, condenando a Marbella Vista Golf, S.L. al pago de las siguientes cantidades:

A) Ciento nueve mil setecientos veintinueve con ochenta y cuatro céntimos de euro (109.724,84 €) por el total de las cantidades entregadas a cuenta del precio.

B) Los intereses devengados de la anterior cantidad desde la fecha de sus respectivas entregas a la demandada -tal y como queda acreditado en la estipulación segunda de los contratos de compraventa de 18 de diciembre de 2003-y, hasta la de su pago o consignacion judicial, calculados al tipo de interés legal vigente en cada momento. Hasta la interposición de la presente demanda los intereses acumulados ascienden a la cantidad de 15.308,06€.

2) Condenar a la demandada al pago de las costas de este juicio

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SEGUNDO.- Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Marbella, dando lugar a las actuaciones n.º 702/2007 de juicio ordinario, y emplazada la demandada, esta compareció y contestó a la demanda argumentando, como cuestión previa, la necesidad de suspender el procedimiento por prejudicialidad administrativa (al pender la impugnación de la licencia de obras) y, en cuanto al fondo, en síntesis: a) que el breve retraso en la expedición del certificado de final de obra no amparaba la resolución instada, -emitido solo 8 días después de la fecha límite pactada para la entrega- ni era razón para acoger la resolución la circunstancia de carecer en ese momento de licencia de primera ocupación puesto que no se había pactado nada al respecto; b) que además dicha licencia debía considerarse otorgada después (en concreto, el 20 de abril de 2006) por silencio administrativo, no siendo imputable a la vendedora la falta de resolución expresa del Ayuntamiento; c) que la parte compradora no había atendido los requerimientos efectuados por la vendedora para que otorgase escritura pública de compraventa, ni había formulado objeción alguna hasta el 16 de noviembre de 2006 y d) que pese al procedimiento administrativo instado, no constaba que la licencia de obras sometida a revisión hubiera sido suspendida sino todo lo contrario, pues el TSJ de Andalucía había denegado dicha suspensión. Además, formuló reconvención solicitando se declarase la obligación de la demandante inicial de comparecer ante notario para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa y pago del resto del precio, con expresa imposición de costas a la reconvenida.

En la contestación a la reconvención, la parte demandante reconvenida adujo, en síntesis, que no había lugar a suspender el presente proceso por prejudicialidad administrativa, tratándose de una táctica dilatoria y procesalmente fraudulenta, y, en cuanto al fondo, con reiteración de similares argumentos que los expuestos en la demanda, que la obligación de entrega de la vivienda no finaliza con la certificación de final de obra sino que se precisa que el vendedor obtenga y entregue la preceptiva licencia de primera ocupación, a la que contractualmente no se renunció, lo que no hizo, siendo irrelevante para valorar ese incumplimiento la hipotética legalización futura y no pudiéndose entender obtenida por silencio administrativo positivo con arreglo a la jurisprudencia vigente.

En la audiencia previa, celebrada el día 13 de junio de 2008 no se plantearon cuestiones procesales y el pronunciamiento sobre la alegada prejudicialidad administrativa se abordó por el Juzgado en sentencia.

TERCERO.- Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el magistrado- juez titular del mencionado Juzgado dictó sentencia el 30 de junio de 2008 con el siguiente fallo:

»Que desestimando íntegramente la demanda formulada por el procurador D. Juan Carlos Palma Díaz, en nombre representación de D. Leovigildo y Dña. Florencia frente a la entidad mercantil Marbella Vista Golf, S.L., sobre resolución contractual, debo absolver y absuelvo a la entidad mercantil Marbella Vista Golf, S.L. de los pedimentos efectuados en su contra, con expresa condena en costas a la parte actora.

»Que estimando íntegramente la demanda reconvencional formulada por la procuradora Dña. Inmaculada Sánchez Falquina, en nombre representación de entidad mercantil Marbella Vista Golf, S.L. frente a D. Leovigildo y Dña. Florencia , sobre resolución contractual, debo declarar y declaro la obligación de D. Leovigildo y Dña. Florencia de comparecer ante notario para el otorgamiento de escritura pública de compraventa y pagar el resto del precio de la compraventa, cantidad que asciende a la suma de 256.036'29 euros, en cumplimiento de lo pactado en el contrato suscrito entre las partes el 5 de febrero de 2004 a la entidad mercantil Marbella Vista Golf, S.L. de los pedimentos efectuados en su contra, con expresa condena en costas a la parte actora».

CUARTO.- Interpuesto por la parte demandante-reconvenida contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el n.º 19/09 de la Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Málaga , esta dictó sentencia el 20 de julio de 2009 con el siguiente fallo:

»Que estimándose íntegramente el recurso de apelación entablado por D. Leovigildo y Dña. Florencia , representados en esta alzada por el procurador Sr. Medina Godino, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Marbella, debemos revocar y revocamos dicha resolución y, en consecuencia, dejando sin efecto la misma, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa suscrito por las partes con fecha 18 de diciembre de 2003, condenando a la entidad demandada, Marbella Vista Golf, S.L. representada en esta alzada por el procurador Sr. Rosa Cañadas, a estar y pasar por esa resolución y a que abone a los actores la suma de ciento nueve mil setecientos veintinueve euros con ochenta y cuatro céntimos (109729,84 euros), más sus intereses legales y las costas causadas en la instancia tanto por la demanda como por la reconvención. Sin pronunciamiento sobre las ocasionadas en este recurso».

QUINTO.- Anunciado por la demandada-reconviniente Marbella Vista Golf S.L. recurso de casación contra la sentencia de apelación, el tribunal sentenciador lo tuvo por preparado y, a continuación, dicha parte lo interpuso ante el propio tribunal mediante un solo motivo fundado en infracción del art. 1124 en relación con el 1461, ambos del CC , y alegando interés casacional por existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

SEXTO.- Recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma ambas partes por medio de los procuradores mencionados en el encabezamiento, el recurso fue admitido por auto de 29 de junio de 2010, a continuación de lo cual la parte recurrida presentó escrito de oposición solicitando la desestimación del recurso con expresa imposición de costas a la parte recurrente.

SÉPTIMO.- La representación procesal de la parte recurrente presentó escrito de fecha 5 de junio de 2013 poniendo en conocimiento de esta Sala que por auto del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Granada, de fecha 10 de mayo de 2013 , se había declarado el concurso de acreedores de la citada entidad, Marbella Vista Golf, S.L.

OCTAVO.- Por providencia de 13 de septiembre del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 25 de septiembre siguiente, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Marin Castan,

PRIMERO .- El presente litigio presenta gran similitud con el resuelto por la STS de Pleno de 10 de septiembre de 2012, rec. n.º 1899/2008 , y con otros recursos en que ha sido parte la misma entidad aquí recurrente, recientemente resueltos por esta Sala en aplicación de los mismos criterios jurisprudenciales (rec. n.º 576/2010, resuelto por STS 11 de marzo de 2013; rec. n.º 1569/2009 , resuelto por STS de 20 de marzo de 2013, y rec. n.º 627/2010 , rec. n.º 1535/2010, rec. n.º 1652/2010 y rec. n.º 21/2001, estos últimos, respectivamente resueltos por las SSTS n.º 398/13 , 399/13 , 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013 ), habida cuenta de que en todos ellos se encuentran afectadas viviendas de la misma promoción (Santa María Green Hills), en cuya venta fue parte vendedora la promotora hoy recurrente (Marbella Vista Golf, S.L.) y en cuyos respectivos contratos de compraventa constan idénticas estipulaciones en cuanto a plazo máximo de entrega -el mismo en todos los casos-, concurriendo también similares circunstancias respecto de la falta de entrega de los inmuebles en plazo y, fundamentalmente, en lo que aquí interesa, respecto de las razones que obstan a la obtención -y consiguiente entrega- de la licencia de primera ocupación (principalmente, la incertidumbre generada a los compradores por una situación urbanística irregular). En todos estos litigios acontece, como en el presente, que la controversia que conformó el debate en la instancia y que ahora integra el objeto del recurso de casación gira -bien con carácter exclusivo o en unión a otros posibles incumplimientos que se imputan a la promotora vendedora-, en torno a la relevancia resolutoria de la falta de licencia de primera ocupación en supuestos en que las partes no quisieron pactar expresamente su carácter esencial. De aquí que, por coherencia, el presente litigio deba ser resuelto con arreglo a la doctrina y argumentos contenidos en la sentencia de Pleno referida y en las posteriores que aplican sus mismos criterios.

En síntesis, en el presente litigio los compradores de una vivienda y su garaje anejo demandaron a la entidad promotora- vendedora en ejercicio acumulado de acción resolutoria del contrato privado de compraventa suscrito entre ambas partes y de condena a la devolución de las sumas entregadas y al pago de los intereses legales de la citada cantidad -computados desde que se efectuó dicha entrega-, fundando tales pretensiones en el incumplimiento de la obligación de entrega por falta de licencia de primera ocupación e imposibilidad de obtenerla dada la presunta ilegalidad urbanística de la licencia de obras concedida.

La vendedora demandada contestó a la demanda alegando, en lo que aquí interesa, que el contrato preveía una posibilidad de prórroga de la fecha de entrega hasta el 31 de octubre de 2005, que la obra estaba finalizada el 8 de noviembre de 2005 y, en fin, que la licencia de primera ocupación se había obtenido por silencio administrativo positivo, por lo que interesó la desestimación total de la demanda. Además formuló reconvención pidiendo se declarase la obligación de la compradora de comparecer ante notario para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública y el pago del resto del precio convenido.

La sentencia de primera instancia desestimó totalmente la demanda inicial de la compradora y estimó íntegramente la reconvención de la vendedora. Las razones fueron, en esencia, las siguientes: 1) el pequeño retraso en la entrega (el certificado final de obra se expidió apenas una semana después de concluir el plazo máximo) no constituía un incumplimiento relevante a efectos resolutorios; 2) tampoco la falta de licencia de ocupación podía valorarse como incumplimiento esencial pues su otorgamiento no dependía de la vendedora sino del Ayuntamiento, cuyas posibles irregularidades no habían de perjudicar la validez del contrato de compraventa, además de que en todo caso debía entenderse concedida por vía de silencio al no ser razón para denegarla la supuesta ilicitud de la licencia de obras, cuya impugnación, ante la falta de prueba, impide un pronunciamiento en este proceso a efectos prejudiciales; 3) quien si incumplió sus obligaciones fue la parte compradora, al negarse sin motivo a otorgar escritura pese a los requerimientos efectuados por la parte vendedora desde la finalización de las obras, lo que es razón bastante para estimar la demanda reconvencional.

Interpuesto recurso de apelación por la compradora demandante-reconvenida, el tribunal de segunda instancia, revocando totalmente la sentencia apelada, estimó íntegramente la demanda inicial y desestimó totalmente la reconvención, de modo que declaró resuelto el contrato y condenó a la promotora-vendedora a pagar a la compradora la cantidad de 109.729,84 euros. Fundamentos de este fallo son, en esencia, los siguientes: 1) al cumplirse la fecha límite fijada en el contrato privado para la entrega de la vivienda y del garaje anejo (31 de octubre de 2005), las obras no estaban finalizadas, pues su conclusión requería, según contrato, la expedición por la Dirección Técnica del correspondiente Certificado Final de Obras, el cual fue expedido después de aquella fecha; 2) ni antes ni después de expedirse esta certificación contaba la vivienda con licencia de primera ocupación, pues esta fue solicitada el 19 de enero de 2006 y al momento de dictarse la sentencia de apelación, no consta resolución favorable del Ayuntamiento de Marbella sino, por el contrario, que por el Pleno de la Comisión Gestora de 29 de septiembre de 2006 se acordó iniciar la revisión de oficio de la licencia de obras; 3) la licencia de primera ocupación constituye un presupuesto para el acceso a los servicios del inmueble, y por tanto, para el uso del mismo para el fin que le es propio, siendo así que en su ausencia la vivienda no puede ser objeto de uso ni de ocupación legal. Incumbe al promotor cumplir con el deber de gestionar su obtención a fin de que la vivienda se entregue en condiciones para ser usada; 4) el certificado de final de obra es requisito para la obtención de la licencia de primera ocupación. Aquel acredita la terminación material de la obra, pero es esta la que posibilita su ocupación y que se pueda hacer uso adecuado de ella, de manera que la terminación material sin disponer de licencia supone que no puede considerarse cumplido el deber de entrega del vendedor. Como la vendedora se obligó a hacer entrega efectiva de la vivienda, es obvio que no le bastaba con el certificado acreditativo de su terminación material, sino que debió obtener la preceptiva licencia de primera ocupación, indispensable para poder acceder a los suministros de luz y agua; 5) estos hechos permiten atribuir a la parte vendedora un incumplimiento esencial con efectos resolutorios ( artículo 1124 CC ), pues, aun a falta de pacto expreso al respecto, la obtención de la licencia formaba parte de sus obligaciones como forma de garantizar la entrega efectiva de la vivienda a fin de que pudiera servir para todos los usos a que se destina.

Contra la sentencia de apelación ha recurrido en casación la promotora-vendedora, demandada-reconviniente, mediante un solo motivo fundado en infracción del art. 1124 en relación con el art. 1461, ambos del CC . En su desarrollo se defiende, con apoyo en sentencias de esta Sala y de la propia Audiencia Provincial de Málaga con un criterio que se afirma contrario al sostenido en la recurrida y jurisprudencia por ella invocada, que la obtención de licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, a falta de pacto expreso al respecto, no constituye una obligación esencial del vendedor sino accesoria del deber esencial de entrega, siendo así que su incumplimiento no permite estimar la resolución instada de contrario. La recurrente añade como argumento secundario que la Audiencia Provincial no valoró que dicha licencia, tras la solicitud cursada, debe considerarse finalmente obtenida por vía del silencio administrativo positivo.

TERCERO .- Como se anticipó, la cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre , fijando una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos relacionados con viviendas de la misma constructora y enclavados en la misma urbanización.

Como declaran las más recientes SSTS 398/13 , 399/13 , 400/13 y 401/13 de 10 de junio , de la doctrina fijada por la STS de Pleno de 10 de septiembre de 2012, rec. n.º 1899/2008 se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

La STS de 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010 , abundando en estos mismos criterios, añade además, en lo que aquí interesa, y en síntesis, las siguientes razones: 1ª) que la Sala Tercera, en STS de 28 de enero de 2009, rec. n.º 45/2007 , se ha pronunciado en contra de la posibilidad de que la licencia de primera ocupación pueda haber sido obtenida por silencio administrativo positivo, al constituir doctrina consolidada que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística; 2ª) que la obligación de entrega del promotor-vendedor ha de entenderse en su aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular, y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales; 3ª) que la incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la vivienda en un determinado plazo -por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública -una vez finalizadas las obras-, como en el presente caso-, todo lo cual impide que pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus obligaciones (recepción de la obra, elevación a escritura pública y pago del resto del precio); y 4ª), que siendo la seguridad de la propiedad inmobiliaria uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún, si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una vivienda en España desde la confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de propiedad.

CUARTO .- De aplicar la referida doctrina de esta Sala al único motivo del presente recurso se desprende que debe ser desestimado. Mientras que a efectos resolutorios del contrato de compraventa carece de relevancia el ligero retraso en que incurrió la promotora-vendedora, al expedir el 8 de noviembre de 2005 el certificado final de obra -que las partes habían configurado como requisito para entender finalizada la obra y en condiciones aptas para ser entregada-, apenas una semana después de que se agotara el plazo máximo de entrega (31 de octubre de 2005), por el contrario, como en los supuestos enjuiciados por las sentencias citadas, también aquí debe reputarse la falta de licencia de primera ocupación como incumplimiento esencial del vendedor, una vez probada la existencia de iniciativas de la Administración (impugnación de la licencia de obras) tendentes a poner de manifiesto el incumplimiento de normas urbanísticas que podían impedir su definitiva concesión, sin que, por el contrario, la parte promotora acreditara en su momento -como era su deber en atención a las reglas que disciplinan la carga probatoria y el principio de facilidad probatoria- que la falta de licencia de primera ocupación obedeciera a una simple demora, y no, por lo que se ha dicho, a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se funda su otorgamiento. Esta circunstancia, ya analizada en las anteriores sentencias sobre viviendas de la misma promoción, ampara la pretensión resolutoria de la parte compradora, pues el previo incumplimiento de la parte vendedora abocó a la compradora a una situación de incertidumbre y fundado temor de frustración de las legítimas expectativas que tenía al contratar -ratificada por la no obtención de dicha licencia durante todo este tiempo, que ni siquiera palia su obtención tardía e incompleta- que justifica que pudiera liberarse de su obligación de escriturar y pagar el resto de precio.

QUINTO .- Conforme a los arts. 487.2 y 398.1 en relación con el 394.1, todos de la LEC , procede confirmar la sentencia recurrida e imponer las costas a la parte recurrente, que además, conforme a lo previsto en el apdo. 9 de la D. Adicional 15.ª LOPJ , perderá el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

1. - DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la compañía mercantil demandada-reconviniente MARBELLA VISTA GOLF S.L. contra la sentencia dictada el 20 de julio de 2009 por la Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Málaga en el recurso de apelación n.º 19/09 .

2. - Confirmar la sentencia recurrida.

3. - E imponer las costas a la parte recurrente, que además perderá el depósito constituido.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marin Castan. Jose Antonio Seijas Quintana. Francisco Javier Arroyo Fiestas. Francisco Javier Orduña Moreno. Xavier O'Callaghan Muñoz. Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marin Castan, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.