STS 166/2009, 4 de Marzo de 2009
| Ponente | JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA |
| ECLI | ES:TS:2009:908 |
| Número de Recurso | 925/2004 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 166/2009 |
| Fecha de Resolución | 4 de Marzo de 2009 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a cuatro de Marzo de dos mil nueve
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 25 de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio de cognición, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Madrid, cuyo recurso fue preparado ante la Audiencia Provincial de Madrid -Sección 25- por la representación procesal Maribel, y como parte recurrida el Procurador Don José Manuel Villasante García, en nombre y representación de Dolores.
1.- El Procurador Don Jose Manuel Villasante García, en nombre y representación de Doña Dolores, interpuso demanda de juicio de cognición, contra Doña Maribel y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento del piso NUM000 letra NUM001 de CALLE000 NUM002 (antes NUM003 ) de Madrid, condenando a la demandada a desalojar dentro del plazo legal con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica, todo ello con expresa imposición de costas a la demandada.
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- Por Doña Maribel, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia, desestimando la demanda por las razones expuestas y condenando en costas a la demandante.
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- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitidas la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 44 de Madrid dictó sentencia con fecha 16 de julio de 2001, cuya parte dispositiva es como sigue:FALLO: Que estimo la demanda interpuesta en nombre de Doña Dolores, declaró resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda que ocupa la demandada Doña Maribel, piso NUM000 letra NUM001 en la CALLE000 nº NUM003 de Madrid, y condeno a esta demandada a estar y pasar por dicha declaración y a que desaloje la vivienda dentro del plazo legal, con apercibimiento de que si asi no lo hiciese se procederá a su lanzamiento, imponiendo a la demandada las costas de este juicio.
Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de Doña Maribel, la Sección 25 de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 23 de diciembre de 2003, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Doña Maribel, contra la sentencia de fecha 16 de julio de 2001, del Juzgado de Primera Instancia nº 44 de Madrid, dictada en procedimiento de Cognición número 771/00 y confirmar dicha resolución con imposición de las costas de esta alzada al apelante.
1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de Doña Maribel con apoyo en los siguientes MOTIVOS : PRIMERO.- Infracción por inaplicación del art. 54 LAU, en contradicción con la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Aplicabilidad del artículo 54 LAU aunque no se impugnara la transmisión: SSTS de 16 de febrero de 1993 y 8 de noviembre de 1994. SEGUNDO.- Infracción por inaplicación del art. 54 LAU, en contradicción con la Jurisprudencia del Tribunal Supremo. Aplicabilidad del artículo 54 LAU al contrato de 9 de agosto de 1985, SSTS de 8 de noviembre de 1994 y de 20 de febrero de 1998.
Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 27 de Marzo de 2007, se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte para que formalizen su oposición en el plazo de veinte dias.
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- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Manuel Villasante García, en nombre y representación de Doña Dolores, presentó escrito de impugnación al mismo.
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- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 25 de febrero del 2009, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA,
Los dos motivos del recurso se dirigen a denunciar la infracción del artículo 54 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Mientras el primero pretende hacer valer la aplicabilidad del citado precepto aunque no se impugnara la transmisión y se reconociera al nuevo propietario, conforme a la jurisprudencia de esta Sala que cita, el segundo plantea la misma contradicción esta vez con relación a la transmisión efectuada a favor de la actora, que le permitió ejercitar la acción de desahucio por necesidad y, concretamente,a la aplicación analógica del precepto a supuestos de partición.
Como antecedentes del caso deben señalarse los siguientes: a) La acción ejercitada en la instancia, en resolución del contrato de arrendamiento por el que la demandada ocupa la vivienda propiedad de la demandante, fue estimada en la 1ª instancia al admitir la causa de necesidad invocada de conformidad con los artículos 62-1, 63-2-2 y 114-11 de la antigua L.A.U, al ser el contrato de arrendamiento de fecha anterior a la actual Ley de Arrendamientos de 1994 ; b) A dicho pronunciamiento se opuso la demandada arrendataria, alegando, en lo que aquí interesa, la oposición al derecho ejercitado por la arrendadora al amparo de lo dispuesto en el artículo 54 de la LAU, así como invalidez de su título de adjudicación para invocar la causa de necesidad del artículo 62.1 de la LAU ; c) La sentencia de la Audiencia declara probado que la demandada reconoció en todo momento la condición de arrendadora de la parte actora " iniciada por el padre de la demandada, a cuyo fallecimiento, la demandada envió carta a la actora comunicándole la subrogación en la posición de su padre" y que dicha comunicación "fue consecuente con su consideración de propietaria del inmueble por ella ocupado, con arreglo a lo establecido en el documento 5 de la demanda, en el que a la muerte del padre y esposo de las allí intervinientes, anterior propietario del inmueble en que se ubica la vivienda ocupada por la demandada, se efectuó un reparto de las fincas entre las herederas de aquél, en virtud del cual a la demandante se le adjudicó, entre otras, la vivienda ocupada por la demandada", señalando expresamente que "la adquisición como propietaria del piso ocupado por la demandada lo obtuvo la demandante como consecuencia de los acuerdos de partición de herencia al fallecimiento de su padre, circunstancia que excluye la aplicación analógica pretendida de lo dispuesto en el artículo 54, que remite al artículo 64 de la antigua LAU, en la medida en que su adquisición a título de partición de herencia no es equiparable ni a la compraventa ni a la donación a que se refiere el artículo 54 ".
Es doctrina reiterada y pacífica de esta Sala que el incumplimiento por parte del arrendador de la normativa exigible en las transmisiones de viviendas arrendadas permite al arrendatario afectado excepcionar el incumplimiento de la selección y la consiguiente ineficacia del requerimiento, en el momento de pretenderse contra el la resolución del arrendamiento, si acredita que en la constitución del título en que se apoya, sin perjuicio de su validez entre los contratantes, no se ha respetado el orden de selección legal ordenado por el artículo 64, al quedar limitados los efectos de la impugnación a que meramente se prive al adquirente de la facultad de denegar la prórroga del arrendamiento por causa de necesidad (SSTS 27 noviembre 1963; 16 de febrero de 1993, entre otras). En el caso que se examina, aun admitiendo la viabilidad procesal de excepcionar la impugnación de la transmisión, a los solos efectos arrendaticios de impedir al arrendador negar la prórroga del contrato al inquilino impugnante aunque se justifique la necesidad de ocupar la vivienda, las sentencias que se citan en el motivo y la consiguiente infracción normativa, se refieren a supuestos de hecho distintos de los que regula el invocado artículo 54 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, dirigido a prohibir la elección caprichosa del piso o vivienda en perjuicio de los inquilinos protegidos por la selección y a proteger al arrendatario mediante la estabilidad y permanencia en la vivienda arrendada. Dice este artículo lo siguiente: "1.-En las ventas por pisos a que se refiere este capítulo deberá respetarse el orden de prelación que establece el artículo 64 en cuantos casos hubiere en la finca pisos de características análogas, entendiéndose que la analogía existe cuando el inmueble contare con dos o más pisos de renta, superficie, orientación y altura semejantes o parecidas.2. Del mismo modo, cuando la transmisión de viviendas se cause por donación, deberá respetarse lo dispuesto en el número anterior". Del tenor literal de la norma se desprende que para denegar la prorroga del arriendo por causa de necesidad se requiere que el demandante sea arrendador de varios pisos en el mismo edificio y que la transmisión se cause por venta o donación. Fuera quedan las transmisiones por herencia, a la que no se refiere el precepto, y a las que, aun incluyéndolas en los supuestos contemplados en el mismo mediante la utilización de criterios analógicos, por falta de previsión normativa -que no es del caso- sería aplicable el mismo régimen jurídico que sirve para excluir, tanto del artículo 54 como del 64 de la LAU, aquellos supuestos en que se ha producido la venta o donación simultánea de todos los pisos del inmueble, puesto que todos los pisos se han transmitido, sin generar la necesidad de establecer orden de prelación alguno, y puesto que lo contrario equivaldría a otorgar al inquilino, no el derecho a que se respete su situación privilegiada para permanecer en el uso del objeto arrendado, sino la posibilidad de interferir la voluntad de los propietarios en la determinación de a quien debe corresponder cada piso, facultad que no está configurada en la Ley, y que, de estarlo, se prestaría a grandes dificultades, por lo cambiante de las circunstancias momentáneas, que, en cada caso, pueden concurrir (SSTS 16 de febrero 1963; 16 de febrero de 1993 ).
Como quiera que los hechos probados de la sentencia ponen en evidencia que no estamos ante una donación, sino ante el reparto hereditario íntegro entre los coherederos de todos los pisos y locales del edificio propiedad del titular causante de la arrendadora demandante, pudo esta en el momento de denegación de la prórroga, aplicar el orden de prelación previsto en el artículo 64, entre los pisos arrendados, al disponer de varios en el edificio; razones todas ellas que determinan que no aparezca justificado interés casacional alguno ni que se vulnere la doctrina jurisprudencial a partir de una serie de sentencias que, o no se refieren al supuesto debatido o llevan a la conclusión contraria pretendida por la recurrente, como es el caso de la sentencia de 27 de noviembre de 1963 (donación de un único piso); de 16 de febrero de 1993 (donación en favor de la nueva propietaria, que niega la aplicación normativa cuando lo que se "vende o dona es la totalidad de los pisos arrendados"); de 8 de noviembre de 1994 (pisos o viviendas que fueron objeto de donación, sin referencia a ninguna acción de impugnación) y de 20 de febrero de 1998 ("si bien recibe el bien a título de herencia del causante, su padre, la adquisición de ese concreto bien se ha determinado por la asignación, no de toda la herencia entre los herederos sino de uno sólo de los inmuebles que integran el caudal relicto").
La desestimación del recurso produce los preceptivos efectos determinados en el artículo 398, en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a las costas.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Declarar no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la Procuradora Doña Dolores Uroz Moreno, en la representación que acredita de Doña Maribel, contra la sentencia dictada por la Sección Veinticinco de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 23 de diciembre de 2003, con expresa condena a la parte recurrente de las costas causadas.
Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y Rollo de apelación en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marín Castán.- José Antonio Seijas Quinta.- Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.- Firmado y Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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