STS 737/1998, 16 de Julio de 1998
| Ponente | D. ALFONSO BARCALA TRILLO-FIGUEROA |
| Número de Recurso | 1658/1994 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de Resolución | 737/1998 |
| Fecha de Resolución | 16 de Julio de 1998 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a dieciséis de Julio de mil novecientos noventa y ocho.
VISTO por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Quinta de la Iltma. Audiencia Provincial de Sevilla, como consecuencia de autos incidentales sobre retracto, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número DIECINUEVE de dicha capital, cuyo recurso fue interpuesto por DOÑA Diana, representada por el Procurador de los Tribunales Don Luis Fernando Granados Bravo, en el que es recurrido DON Cornelio, representado por la Procuradora de los Tribunales Doña Rosina Montes Agusti.ANTECEDENTES DE HECHO
Ante el Juzgado de Primera Instancia número diecinueve de Sevilla, fueron vistos de autos de retracto número 788/92, seguidos a instancia de Doña Diana, contra Don Cornelio.
Por la representación de la parte actora se formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... tener por consignada la suma de un millón trescientas mil pesetas (1.300.000.- pts.), como único precio conocido por esta parte, bastante, en todo caso, a cubrir el que resulte corresponder a la finca que se retrae una vez determinado este en la fase probatoria, con ofrecimiento de abonar el pago de los demás gastos legítimos y compromiso de conservar la finca durante legal plazo, tenerme por parte en nombre y representación de Doña Diana, en que comparezco, dar traslado al demandado, Don Cornelio, para que comparezca y la conteste, a fin de que, en su día, previa la sustanciación legal procedente, se dicte sentencia por la que, con estimación de esta demanda, se declare que el local de negocio que mi representada viene ocupando ininterrumpidamente, como arrendataria, desde el 27 de Septiembre de 1.978, sito en la planta baja de la casa demarcada con el número NUM000, en calle DIRECCION000, esquina con calle DIRECCION001, de esta ciudad, cuyos linderos, superficie y descripción general se ha explicitado cumplidamente en la relación fáctica de este escrito, constituye, por las causas alegadas, una finca independiente del resto del inmueble en que se ubica. Declarándose, igualmente, el derecho de mi mandante a retraer citada finca, adquirida por el demandado, en unión de otra, en escritura otorgada ante el Notario de Sevilla, Don Ezequiel Mozo Bravo, el día 27 de Diciembre de 1.985. Condenando a dicho demandado, Sr. Cornelio, a otorgar escritura de segregación y compraventa de la misma a favor de mi representada, Doña Diana, en el breve término que al efecto se señale, por el precio que resulte de la prueba practicada y demás gastos habidos una vez sean conocidos, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio si no lo verificare, con reserva expresa de las acciones indemnizatorias que asisten a esta parte, contra el demandado y los vendedores, por los daños y perjuicios causados con tal maliciosa actuación de los mismos, que, como mínimo, en su día, habrán de cuantificarse en el importe de las rentas satisfechas desde el mes de Enero de 1.986 hasta la firmeza de esta sentencia, y todo ello con expresa imposición a repetido demandado de las costas de este procedimiento". Asimismo solicitaba el recibimiento del pleito a prueba.
Admitida a trámite la demanda, por la representación de la parte demandada se contestó a la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... con el recibimiento a prueba que desde ahora se pide, por los trámites de los incidentes, se acojan las excepciones procesales alegadas de falta de celebración del acto de conciliación y la mala formación de la relación jurídico-procesal por no constituir el litisconsorcio pasivo necesario, acordándose lo pertinente, y, en definitiva, se dicte sentencia por la que, estimando la falta de acción y acogiendo, en todo caso, la caducidad o prescripción del ejercicio de aquella, se desestime íntegramente la demanda, absolviendo totalmente al demandado, con expresa condena en costas a la actora, Doña Diana".
Por el Juzgado se dictó sentencia en fecha 3 de Mayo de 1.993, cuyo fallo es como sigue: "FALLO: Que rechazando el motivo de nulidad y excepción alegada, debo estimar y estimo la demanda origen de este procedimiento interpuesta por el Procurador Don Ignacio Pérez de los Santos, en nombre y representación de Doña Diana, contra Don Corneliosobre retracto arrendaticio urbano, declarando el derecho de aquella de retraer el local de negocio sito en planta baja, B, izquierda esquina, del inmueble sito en la calle DIRECCION000nº NUM000de esta Ciudad, que ocupa en arrendamiento, condenando al demandado, a que una vez se determine en ejecución de sentencia el precio que corresponda al local a retraer del total satisfecho, otorgue a favor de la actora escritura de segregación y compraventa, en la que constará el precio que se determine en ejecución de sentencia, con apercibimiento de que si así no lo hiciere, se hará de oficio por el Juzgado, todo ello con expresa condena en costas".
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, y sustanciada la alzada la Sección Quinta de la Iltma. Audiencia Provincial de Sevilla, dictó sentencia en fecha 3 de Marzo de 1.994, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS.- Que estimando el recurso deducido por el Procurador Don Mauricio Gordillo Cañas en nombre ya representación de Don Corneliocontra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 19 de Sevilla recaída en las actuaciones de que este Rollo dimana, y revocando consiguientemente dicha resolución, debemos absolver y absolvemos a dicha parte recurrente de las pretensiones deducidas en la demanda que contra él plantea la representación procesal de Doña Diana, a quien se imponen las costas de la primera instancia, no formulándose especial pronunciamiento respecto de las de este recurso".
Por el Procurador de los Tribunales Don Luis Fernando Granados Bravo, en nombre y representación de Doña Diana, se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:
"Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, al amparo del artículo 1.692, 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Por infracción de los artículos 47 y 48 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por decreto 4.104/1.964, de 24 de Diciembre, y Jurisprudencia interpretativa, por inaplicación de las normas que ha establecido para los supuestos de retracto arrendaticio urbano, y alcance del principio de exactitud registral, que encabeza la sentencia de 18 de Diciembre de 1.954 y siguen las de 14 de Noviembre de 1.956, 17 de Junio de 1.958, 26 de Marzo de 1.960, 7 de Mayo de 1.962, 6 de Marzo de 1.965, 31 de Marzo de 1.967, 5 de Enero de 1.981 y 26 de Mayo de 1.988".
"Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate: Por infracción, por inaplicación de los artículos 396, párrafo 1º y 1.255 del Código Civil, y artículos 7 párrafo 1º, 8 y 11 de la Ley 49/1.960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal y Jurisprudencia interpretativa de dichos preceptos, contenida, entre otras, en las sentencias de 14 de Marzo de 1.968, 25 de Mayo de 1.976 y 5 de Mayo de 1.986".
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción por la Procuradora Doña Rosina Montes Agusti, en nombre y representación de Don Cornelio, se presentó escrito impugnando el mismo.
No habiéndose solicitado por todas las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para la votación y fallo del presente recurso el día SIETE de JULIO, a las 10,30 horas, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ALFONSO BARCALA Y TRILLO-FIGUEROA
Doña Dianapromovió retracto arrendaticio urbano contra Don Cornelio, pretendiendo que la sentencia a dictar declarase que el local de negocio que viene ocupando, como arrendataria, desde el 27 de Septiembre de 1.978, sito en la planta baja de la casa número NUM000de la calle DIRECCION000, esquina calle DIRECCION001, en Sevilla, constituía una finca independiente del resto del inmueble en que se ubica, y declarase, igualmente, su derecho a retraer citada finca, adquirida por el demandado, en unión de otra, en escritura de fecha 27 de Diciembre de 1.985, con condena del demandado a otorgar escritura de segregación y compraventa de la misma a favor de la actora, en el breve término que al efecto se señale, por el precio que resulte de la prueba practicada y demás gastos habidos una vez sean conocidos, bajo apercibimiento de otorgarse de oficio si no lo verificare, con reserva expresa de las acciones indemnizatorias que asisten a la actora contra el demandado y los vendedores, por los daños y perjuicios causados por su maliciosa actuación, que, como mínimo, habrán de cuantificarse en el importe de las rentas satisfechas desde el mes de Enero de 1.986 hasta la firmeza de la sentencia, y las referidas pretensiones se hacían basar en las siguientes alegaciones fácticas, expuestas en síntesis. Primera. La actora es arrendataria de un local de negocio de 58 m2 de superficie, sito en la planta baja "B", izquierda esquina, del edificio número NUM000, en calle DIRECCION000, de Sevilla, cuyo local pertenecía al matrimonio Don Cornelioy Doña Mónica, y le fué arrendado en 27 de Septiembre de 1.978, estando, desde entonces, en la posesión del mismo y desarrollando en él su actividad comercial de venta al público de artículos de deporte. Tras diversas actualizaciones, la renta asciende a la suma anual de 1.056.156.- pesetas.- Segunda. Citado local, aún cuando forma una unidad registral con el colindante, figurando ambos en el Registro de la Propiedad, como si de uno solo se tratara, finca 3.231, tomo 312, folio 65, por sus condiciones físicas, naturaleza, límites y destino, tiene absoluta individualidad e independencia en relación con el resto de tal unidad registral, como resulta del contrato de arrendamiento, estando, además, arrendados a personas diferentes que desarrollan distinta actividad comercial, así, en el local colindante, desde 1.978, se han ubicado distintos negocios, siendo distinta la contribución urbana en uno y otro y satisfaciendo cada uno de ellos los respectivos impuestos de radicación, como así mismo es distinta su estructura interior, teniendo entradas independientes, contando con servicios propios, así como contadores de suministro eléctrico independientes, y careciendo de comunicación interior alguna entre ellos.- Tercera. El 8 de Octubre de 1.992, la actora tuvo conocimiento de que en 27 de Diciembre de 1.985, el matrimonio ya mencionado vendió al demandado los locales de referencia en escritura pública, en el precio total de 1.300.000.- pesetas, y Cuarta. No obstante ignorar la actora el precio exacto de la venta del local que se retrae, al haber sido transmitidas ambas fincas por un solo precio, se hace necesario establecer, por otros medios de la escritura de compraventa, en atención a la ubicación, extensión y características físicas de las mismas, la parte de aquel que corresponde a la finca objeto de retracto, no obstante consignarse la titularidad del precio señalado contractualmente. El Juzgado de Primera Instancia número Diecinueve de Sevilla, en sentencia de 3 de Mayo de 1.993 rechazó la nulidad de actuaciones invocada por el demandado por la falta de celebración del acto de conciliación y la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, también, invocada, y procediendo a estimar la demanda, declaró el derecho de la actora a retraer el local de negocio sito en planta baja, B, izquierda esquina, del inmueble sito en la calle DIRECCION000, número NUM000de Sevilla, que ocupa en arrendamiento, condenando al demandado a que, una vez se determine en ejecución de sentencia el precio que corresponda al local a retraer del total satisfecho, otorgue a favor de la actora escritura de segregación y compraventa, en la que constará el precio que se determine en ejecución de sentencia, con apercibimiento de hacerse de oficio, en su caso, cuya sentencia fué revocada por la dictada, en 3 de Marzo de 1.994, por la Sección Quinta de la Iltma. Audiencia Provincial de Sevilla, al absolver a Don Corneliode las pretensiones deducidas en su contra por Doña Diana. Y es esta segunda sentencia la recurrida en casación por la Sra. Dianaa través de la formulación de dos motivos amparados en el ordinal 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Al plantearse en el escrito de recurso y en el de impugnación al mismo la cuestión relativa a su procedencia, semejante cuestión debe ser estudiada y resuelta previamente al examen de los motivos de casación formulados, pues al tratarse de una cuestión de orden público, la Sala tendría, incluso, que planteársela de oficio. A este respecto, y aunque ello no haya sido objeto de controversia, procede puntualizar, en primer término, que no cabe duda alguna acerca de la naturaleza de la acción ejercitada por Doña Diana, al ser la propia del retracto arrendaticio urbano sobre determinado local de negocio, bastando para comprenderlo así la lectura del encabezamiento, la narración de hechos, la fundamentación jurídica y el suplico de la demanda, y no representa ningún impedimento a la expresada calificación el hecho de que en el suplico se solicite un pronunciamiento declarativo acerca de constituir el local una finca independiente del resto del inmueble que se ubica y otro condenatorio acerca del otorgamiento de escritura de segregación, a la vez que la de la compraventa específica del retracto, en tanto que uno y otro pronunciamiento carecen de propia sustantividad y son meramente accesorios y circunstanciales en relación con el retracto ejercitado, del que dependen total y absolutamente.
En materia arrendaticia urbana, tanto en viviendas, como en locales de negocio, la regla general es la de no tener acceso a la casación, a tenor de lo dispuesto en el artículo 135 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción por la Ley 10/1.992, de 30 de Abril, con la particularidad recogida en dicho precepto de admitirse tal recurso en los litigios sobre contratos referidos a local de negocio, cuya renta contractual exceda de un millón de pesetas, pero junto a semejante regla se encuentra la contenida en el artículo 1.687 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo apartado 3º permite que los juicios de retracto tengan acceso a la casación cuando alcancen la cuantía requerida para esta clase de recurso en los declarativos ordinarios, es decir, la superior a seis millones de pesetas, y, por supuesto, la referida cuantía es la correspondiente al valor asignado al retracto, valor éste que es el predominante y excluye, a su vez, al de la renta en los supuestos de retracto, puesto que lo que debe ser tenido en cuenta es el precio de la transmisión efectuada.
Cuanto antecede, permite entender, sin requerir de mayores consideraciones, que el retracto que nos ocupa no es susceptible de recurso de casación, toda vez que el precio de la transmisión efectuada por el matrimonio arrendador a Don Cornelioascendió, como máximo, a la cantidad de 1.300.000.- pesetas, la cual, es notoriamente inferior a la de 6.000.000.- de pesetas a que se refiere el artículo 1.687.1º.c) de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y de aquí, que el recurso, con arreglo al artículo 1.710.1, regla 4ª, de la precitada Ley, no debiera haber sido admitido. El fracaso dicho, hace innecesario entrar en el estudio de los motivos en que se apoya el recurso, al ser doctrina consolidada de la Sala la relativa a que: "los motivos legales en que puede fundarse la no admisión de un recurso son pertinentes, al resolver en el fondo, para desestimarle, aún cuando se hubiese admitido, pues las razones de inadmisión son suficientes, si resulta demostrada su existencia, para que los recursos deban ser desestimados" (Sentencias de 17 de Junio de 1.919; 19 de Febrero de 1.921; 27 de Noviembre de 1.922; 3 de Enero y 5 de Febrero de 1.934; 21 de Febrero de 1.942; 14 de Diciembre de 1.946; 4 de Junio de 1.947; 14 de Junio de 1.955; 30 de Septiembre de 1.985; 20 de Febrero de 1.986; 5 de Octubre de 1.987; 30 de Septiembre de 1.989; 21 de Marzo y 7 y 18 de Diciembre de 1.990, 8 de Marzo y 5 de Julio de 1.991; 14 de Mayo de 1.992, y 5 de Septiembre y 14 de Diciembre de 1.996; 22 de Septiembre de 1.997, y 8 y 23 de Mayo de 1.998), doctrina la reseñada que puede aplicarse de oficio por afectar a normas de contenido imperativo, siendo de decir, por último, que la desestimación del recurso, lleva consigo la imposición de costas a la parte recurrente, a tenor de lo establecido en el rituario artículo 1.715.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por el Procurador Don Luis Fernando Granados Bravo, en nombre y representación de Doña Diana, contra la sentencia de fecha tres de Marzo de mil novecientos noventa y cuatro, que dictó la Sección Quinta de la Iltma. Audiencia Provincial de Sevilla, y condenar, como condenamos, a referida parte recurrente al pago de las costas del recurso. Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- J. L. ALBACAR LOPEZ.- L. MARTINEZ-CALCERRADA Y GOMEZ.- A. BARCALA Y TRILLO-FIGUEROA.- RUBRICADOS.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Barcala y Trillo-Figueroa, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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