STS 1320/2007, 21 de Diciembre de 2007

El Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Elche dictó sentencia número 103/2000, de 11 de abril de 2000, en autos de juicio declarativo de menor cuantía, n.º 301/1999, cuyo fallo dice:

Fallo. Que estimando parcialmente la demanda presentada por la Procuradora Sra. García Vicente, en representación de D.ª Trinidad, contra la mercantil Mecanográfica del Sureste, S.A., representada por el Procurador Sr. Castaño García, debo condenar y condeno a la referida demandada a que cumpla la cláusula adicional segunda, de conformidad con la interpretación establecida en el fundamento jurídico cuarto, del contrato de arrendamiento del local de negocio sito en la calle Cristóbal Sanz, número 41, Bajo Izquierda, de Elche, de fecha 1 de noviembre de 1984. Y alternativamente, si no pudiera o no quisiera cumplir el contrato en todos sus términos, debo declarar y declaro resuelto el referido contrato por el incumplimiento de la obligación de destinar el local arrendado al uso pactado, absolviéndola del resto de las pretensiones deducidas en su contra, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de esta instancia

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La sentencia contiene los siguientes fundamentos jurídicos:

Primero. En el presente procedimiento por la Procuradora de la parte actora se ejercita acción personal de cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con fecha uno de noviembre de 1984, en relación con las cláusulas adicionales segunda y tercera. Por tanto, la cuestión a dilucidar en la presente litis es fundamentalmente de índole interpretativa y consiste en determinar por una parte, el destino pactado del local objeto de arrendamiento y, por otra, qué rótulos luminosos quedan comprendidos dentro de la cláusula tercera y, en consecuencia, puede colocar en la fachada el arrendatario.

Segundo. La doctrina jurisprudencial establece que nuestro Código Civil basa la interpretación de los contratos en la teoría subjetivista y la intención de las partes, puesto que, si bien el primer criterio interpretativo lo es el gramatical, éste presupone la interpretación, dado que el afirmar que una cláusula es clara, implica una valoración de las palabras y de la congruencia que con la voluntad guardan por lo que la claridad, más que en los términos del contrato ha de estar y resaltar en la intención de los contratantes, siendo facultad privativa de los tribunales de Instancia el fijar el sentido y alcance de las cláusulas contractuales de conformidad con las reglas contenidas en los artículos 1281 a 1289 . La interpretación de los contratos implica la indagación de su contenido y captación de su naturaleza, como premisas necesarias para graduar sus efectos jurídicos, tomando como punto de partida la expresión del consentimiento y analizando después su repercusión legal, por lo que la tarea indagatoria presenta una primera fase de índole fáctica que se circunscribe a examinar la forma y término en que fue manifestada la voluntad de las partes, y otra de jure en la que se aprecian las normas hermenéuticas que permiten fijar lo que, de modo intuitivo, no se pudo concretar en aquella primera fase indagatoria. Deduciéndose de la doctrina jurisprudencial la síntesis de la doctrina consagrada en orden a la interpretación contractual, de las siguientes normas:

1. Que ha de prevalecer el sentido literal de las partes, cuando aparezca, con evidencia, que están en concordancia con la voluntad real, sin que sea límite, en tal caso, sustituir su significado o acepción gramatical; B) La voluntad real tiene valor preferente a la declarada cuando ésta ofrezca duda o esté en pugna con la intención; C) La interpretación de los contratos es atributo de los tribunales de instancia, la que ha de respetarse mientras no resulte por ilógica y absurda, contraria a la letra y espíritu el texto convencional; es decir, que la interpretación tiene que tomar su punto de arranque del elemento sensible externo sometido a la conclusión del intérprete, o sea, las palabras y no puede ser admitido que el resultado patente de éstas, sea sustituido por una investigación que las deja sin valor alguno en busca de un posible sentido diverso, al consagrar el precepto el principio in claris non fit interpretatio. Que al señalar el artículo 1282 que para juzgar de la intención de las partes contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato, ello ha de interpretarse en el sentido de que la interpretación de los contratos y demás actos jurídicos, aunque hayan de partir de la expresión contenida en las palabras pronunciadas o escritas, no puede detenerse en el sentido riguroso o gramatical de las mismas, y ha de indagar, fundamentalmente, la intención de las partes y el espíritu y finalidad que hayan presidido el negocio, infiriéndolos de las circunstancias concurrentes y de la total conducta de los interesados, como así viene a reconocerlo este artículo, el cual, pese a su redacción, no excluye los actos anteriores ni las demás circunstancias que puedan contribuir a la acertada investigación de la conducta de los contratantes.

»Tercero. Dicho esto y realizando una interpretación sistemática de dicho contrato, conforme previene el artículo 1281 CC que establece que las cláusulas de un contrato deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas, lo que significa la aplicación de una cláusula aislada de las demás, sino el conjunto íntegro que el todo orgánico constituye, del sentido gramatical de la cláusula segunda se desprende que el destino pactado del local objeto de arrendamiento limita el mismo a la venta, reparación, exposición y almacén de "máquinas" de escribir, sumar, calcular, de contabilidad y de oficina en general y los accesorios de las "máquinas" que señala, así como las piezas relacionadas con las mismas. Incluyéndose también los muebles para oficina, máquinas de coser y sus accesorios y aparatos electrodomésticos.

»El término controvertido en el caso de autos es en particular cuál es el alcance de la frase "y de oficina en general y sus accesorios" en relación a los objetos que se pueden entender comprendidos dentro de ella. Para ello, basta con realizar el análisis sintáctico de la frase para comprender que en dicho primer párrafo la palabra máquina es el "sujeto" y que las otras palabras u elementos que cita son el "complemento". Por ello no cabe la interpretación que sostiene la parte demandada sobre que cuando se dice en la misma "y de oficina en general" significa que se extiende a todos aquellos productos propios de una oficina entre los que se encuentran todo aquello utilizable para tal menester además de la maquinaria incluida la informática, pues el anterior análisis sintáctico de dicha cláusula claramente se deduce que se refiere a aquellos objetos que tengan la consideración de "máquinas de oficina y los accesorios de las mismas". Así como que con dicha cláusula se estaba concretando y enunciando la de actividad a realizar en el local arrendado por la mercantil arrendataria, hecho que se constata si se pone en relación la misma con la que figura en el contrato de arrendamiento del local del bajo derecha, en la que se incluyó la frase "así como a cualquier otra actividad lícita a que en el futuro pudieran dedicarse la expresada sociedad".

»Por ello, no cabe sino estimar que la mercantil arrendataria actualmente está incumplimiento la obligación prevista en el artículo 1555.2 CC de destinar la cosa arrendada al uso pactado en el contrato, con la venta de todos aquellos artículos que no estén incluidos en dicha cláusula con el alcance que anteriormente se le ha dado a la frase "y de oficina en general y sus accesorios". Por lo que procede estimar la demanda en este punto.

»En cuanto a la cláusula tercera la misma establece la posibilidad de colocar rótulos luminosos para que el arrendatario anuncie su marca y "sus productos". Para interpretar el sentido y alcance de éste último término es necesario ponerlo en relación con la cláusula segunda, con lo que se llega a la conclusión que dichos productos son los que detalla como objeto de la actividad el local. Y una vez concretado lo anterior, procede examinar si existe o no incumplimiento de dicha cláusula con el rótulo luminoso que existe actualmente en el local objeto de arrendamiento. Del reconocimiento judicial practicado y de la documental obrante en los autos se observa que en dicho luminoso figura el nombre de "Picking Pack". Y permitiendo dicha cláusula que el arrendatario anuncie sus "productos" mediante la utilización de rótulos luminosos, hay que examinar si dentro de los artículos que se detallan en la cláusula segunda se encuentran los que comercializa dicha marca, pues en tal caso no se estaría incumplimiento la misma. Y en tal sentido, dado que en la guía acompañada con la demanda como documento número 4 contiene algunos de los artículos comprendidos en la referida cláusula (muebles de oficina, máquinas para oficinas, ordenadores, impresoras etc.), se estima que la colocación del referido rótulo queda dentro de las facultades del arrendatario de anunciar los productos que vende y que dicha marca comercializa, y por ello la demanda debe desestimarse en este extremo.

»Cuarto. Sobre la indemnización de daños y perjuicios solicitada no habiéndose acreditado los mismos en el periodo probatorio, no procede dejar diferido al periodo de ejecución de sentencia su determinación, pues la declaración y prueba de los daños y perjuicios no puede ser suplida por la remisión del problema a la fase de ejecución de sentencia, ya que el artículo 360 LEC presupone la necesidad de que las partes prueben en el proceso declarativo y el Juez investigue y estime en la sentencia la existencia de los daños y perjuicios causados realmente.

»Quinto. En materia de costas es de aplicación 10 dispuesto en el artículo 523 LEC, por lo que estimándose parcialmente la demanda, no procede hacer especial pronunciamiento».

La Sección Séptima de Audiencia Provincial de Alicante dictó sentencia número 279, de 12 de septiembre de 2000, en el rollo de apelación n.º 281/2000, cuyo fallo dice:

Fallamos. Que con estimación del recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Elche, de fecha 11 de abril de 2000, en las actuaciones de que dimana el presente rollo, debemos revocar y revocamos parcialmente la expresada resolución, absolviendo a la mercantil de demandada de la pretensión actora, con imposición de las costas causadas en primera instancia a la demandante, y sin hacer especial pronunciamiento respecto a las causadas en esta alzada

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La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

La sentencia que pone fin al anterior grado jurisdiccional estima parcialmente la demanda por entender tan sólo acreditado el incumplimiento por parte de la mercantil demandada de la obligación prevista en artículo 1555.2 CC, de destinar la cosa arrendada al uso pactado en el contrato, al haber procedido a la venta de artículos no incluidos en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, no estimando las restantes pretensiones ejercitadas en la demanda, y con cuyo pronunciamiento desestimatorio se ha aquietado la parte actora.

Dicha resolución constituye el objeto del presente recurso de apelación al haber sido recurrida por la dirección letrada de la mercantil demandada, que acusa a la juzgadora de instancia de haber hecho una interpretación errónea de la referida cláusula adicional segunda, ya que según afirma a modo de conclusión, no ha existido cambio del destino o uso pactado sino una ampliación de la actividad comercial derivada de las nuevas técnicas de venta y estrategia comercial de los proveedores, debiendo considerarse los elementos no expresamente contemplados en ella como absolutamente complementarios y accesorios de la actividad principal, afirmando asimismo en el cuerpo de su escrito de alegaciones, que desde el momento que la citada cláusula contempla una variopinta relación de productos y actividades y dadas las facilidades que el propio contrato contempla, la única conclusión que cabe extraer, atendiendo también a los actos coetáneos y posteriores de las partes, es que la intención de los contratantes, lejos de ser limitativa, fue de un evidente deseo de favorecer la actividad comercial que se pretendía desarrollar por la demandada, solicitando en base a ello la revocación parcial de la sentencia con la consiguiente desestimación íntegra de la demanda y expresa imposición de costas a la parte actora en ambas instancias.

Segundo. El conflicto de intereses que enfrenta a las partes en este proceso, cuyo conocimiento tiene ahora atribuido este tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto, como hemos visto, por la empresa demandada, es eminentemente jurídico, por cuanto la cuestión nuclear se centra en la interpretación que se haga de la tan mentada cláusula adicional segunda del contrato de arrendamiento de local de negocio, base de la demanda, ya que de tal tarea interpretativa dependerá el éxito o decaimiento de la pretensión actora.

La sentencia del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1988 estableció respecto a la hermenéutica contractual el llamado "canon de la totalidad", pero ello, para el supuesto de no ser posible atenerse a sentido estrictamente literal de las cláusulas del contrato, reconociendo así la preferencia que, en materia interpretativa de los contratos, haya de concederse al criterio gramatical, es decir, al recogido el artículo 1281 CC, lo cual está en la línea de la consolidada doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo respecto a que las normas de interpretación consignadas en dicho texto tiene carácter de subsidiariedad en su aplicación, de forma que cuando la literalidad de las cláusulas sean claras, no son de aplicar otras diferentes a las correspondientes al sentido gramatical, y entre las sentencias más recientes que preconizan tal carácter subsidiario para los artículos 1281 y siguientes del Código civil, a modo de relación jerarquizada entre sí, cabe citar las sentencias de 23 de marzo y 2 de julio de 1993 y 25 de abril y 9 de julio de 1994 . Según reiterada doctrina jurisprudencial manifestada en numerosas sentencias y que se recoge en la sentencia de 2 de julio de 1993, "las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289, ambos inclusive, del Código Civil, constituyen un conjunto cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencia ni prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no deja dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de lo que preconizan la interpretación literal", siendo igualmente doctrina constante y reiterada de nuestro Tribunal Supremo la concerniente a que la interpretación contractual es facultad privativa de los tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer a menos que fuese ilógico o carente de racionalidad.

Tercero. A la vista de lo anterior, y en el caso que nos ocupa, esta Sala no puede compartir las consecuencias que extrae la juez a quo, tras realizar la labor interpretativa, que en el fundamento jurídico tercero de su sentencia, hace de la cláusula adicional del contrato de referencia, debiendo ser habidos en consideración los argumentos y asertos obstativos desarrollados por la recurrente en detrimento del fallo, pues a juicio de este Tribunal es errónea la interpretación que el jugador de instancia hace de la referida estipulación en la que se determina el destino pactado del local objeto de litis, mediante el enunciado concreto de una serie de actividades divididas por meros signos ortográficos, como son las comas -venta, reparación, exposición y almacén de máquinas de escribir, sumar, calcular, de contabilidad, de oficina en general y accesorios para las mismas, muebles para oficina, máquinas de coser y sus accesorios, aparatos electrodomésticos y piezas relacionadas con los artículos detallados...-, pues atendiendo a su literalidad, se desprende que no está enunciando distintas actividades, sino aspectos de una sola, cual si se tratase de una "actividad integrada", pues lo contrario y prescindiendo de la significación ortográfica de las comas, supondría dejar sin sentido las amplias facultades que en el contrato se confieren a la arrendataria, así en la cláusula tercera la autorización para que ésta efectuase las reformas precisas en los locales para la instalación de "su negocio" y las que quisiera realizar en la futura en un futuro sin previa autorización... y a colocar rótulos luminosos para anunciar sus marcas y sus productos, y en la 5.ª al autorizar asimismo a la arrendataria a comunicar el local con otro situado a la derecha, de distinta propiedad, lo cual vienen a corroborar, y no a desvirtuar, los actos coetáneos y posteriores, cuales son el uso del local para la actividad de venta de maquinaria de oficina y accesorios y la circunstancia de no establecerse en el contrato limitación ni condicionante alguno en cuanto a tal destino pactado, cuyo cambio del uso asignado solo cabe entenderlo referido a aquel que implique cambio de la clase de negocio, pero no alcanza al cambio de objeto de una misma clase de negocio, como sucede en el supuesto presente, en que ni siquiera se han variado los artículos objeto de venta, sino que se ha ampliado a otros objetos y productos estrechamente relacionados con la actividad principal, conforme a la evolución que se ha producido en los últimos años en lo relacionado con la maquinaria de oficina en propias palabras de la actora en su demanda, y los actos coetáneos que refiere la actora corroboran tal interpretación; ni ha desaparecido la actividad de venta, ni la finalidad propia del local arrendado (actividad de comercio), por lo que la mera ampliación, en función complementaria, que no cambio, de artículos objeto de venta en el local no supone incumplimiento de la obligación prevista en el artículo 1555.2 CC, a cargo del arrendatario, de destinar la cosa arrendada al uso pactado, ni de la establecida en el contrato en el mismo sentido de destinar el local a la venta de "máquinas de oficina en general y sus accesorios", termino amplio dentro del cual pueden tener cabida según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española todo instrumento o aparato para realizar un trabajo -máquina-, en un sitio donde se haga, prepare o trabaje alguna cosa -oficina-, sin especificar o individualizar los objetos, aunque sean de naturaleza diferente -en general-, definiéndose el material como el conjunto de máquinas, herramientas u objetos de cualquier clase, necesario para el desempeño de un servicio o el ejercicio de una profesión -material de oficina.

Lo arriba expuesto conduce directamente a la estimación del recurso de apelación con la consiguiente revocación de la sentencia apelada y la desestimación de la demanda.

Cuarto. Al estimarse el recurso de apelación no procede imposición de costas en esta alzada conforme a lo dispuesto en el artículo 710 LEC, debiendo ser abonadas las de primera instancia por la parte actora al estimarse íntegramente sus pretensiones, según lo establecido en el artículo 523 precitado texto legal».

QUINTO. - En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de D.ª Trinidad se formulan los siguientes motivos de casación:

Motivo primero. «Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate y que se recoge en el art. 1692.4 LEC ». El motivo se funda, en resumen, en lo siguiente:

Se considera infringido el art. 1555.2 CC en relación con la cláusula adicional 2 .ª del contrato de arrendamiento de local de negocio conforme al cual la arrendataria se compromete a la venta, reparación, exposición y almacén de maquinas de oficina en general y accesorios para las mismas, muebles para oficina, máquinas de coser y sus accesorios, aparatos electrodomésticos y piezas relacionadas con los artículos detallados, pudiendo también dedicar el local a la enseñanza y manejo de las máquinas u otros elementos mencionados, no pudiendo, por tanto, a sensu contrario, destinarlo a otra actividad que no sea las anteriormente indicadas.

El espíritu del contrato es precisamente la actividad de comercio como manifiesta la sentencia de apelación en su fundamento de derecho tercero, y a pesar de que no ha desaparecido la actividad de venta, cuestión que no es discutida, es cierto que se ha cambiado la finalidad propia del contrato ya que como igualmente reconoce la sentencia de apelación ha habido por la mercantil demandada una ampliación de artículos objeto de venta en el local distintos de los permitidos por el contrato y que no se encuentran incluidos dentro de los taxativa y concretamente enumerados en su cláusula adicional 2 .ª que tiene por finalidad determinar de forma concreta e indubitada el uso o actividad a que debe destinarse el local arrendado y que fue expresamente aceptada por la arrendataria pero la incumple al comercializar artículos de papelería de forma generalizada.

Por tanto, hay que estar al tenor literal del art.1555.2 CC al margen de cualquier interpretación de la cláusula adicional 2 .ª del contrato de arrendamiento, lo que significa que ha habido un incumplimiento de la obligación prevista en el referido artículo, pues la sentencia de apelación interpreta la expresión de la cláusula adicional 2 .ª del contrato, «máquinas de oficina en general y sus accesorios».

En materia de contrato de arrendamiento de industria o negocio, la STS de 27 de febrero de 1995 estima como causa resolutoria el destinar la industria a actividades distintas de las previstas y autorizadas en el contrato de arrendamiento.

Mantener el criterio del tribunal de apelación de no estimar como incumplimiento de la obligación prevista en el art. 1555.2 CC, la ampliación de la actividad realizada por la arrendataria por la interpretación amplia que del término «maquinas de oficina en general y sus accesorios» realiza el tribunal, supondría dejar sin sentido, el tenor literal de la Ley, lo expresamente pactado por las partes, e igualmente dejar al arbitrio de la parte arrendataria la posibilidad de incumplir dicho contrato tantas veces como quiera con el simple hecho de buscar una interpretación del contrato capaz de relacionar mínimamente los artículos que pretendiera comercializar en un futuro con los expresamente pactados en el contrato, creando una situación de indefensión a la arrendadora, al no poder exigir que se cumpla el contrato en todos sus términos por la amplia libertad que permite a la arrendataria la sentencia de apelación al permitirle ampliar el uso a la comercialización de artículos no contemplados en el contrato.

Motivo segundo. «Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, que se recogen en el art. 1692.4 LEC ».

Se considera infringida la regla hermenéutica del art. 1281.1 CC por inaplicación. Los términos del contrato de arrendamiento de local de negocio y de sus cláusulas adicionales, son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes. Ha de estarse al sentido literal de sus cláusulas. No es ajustada a derecho la interpretación de la sentencia de apelación.

Es doctrina reiterada de esta Sala que la interpretación de las cláusulas de los negocios jurídicos es privativa del tribunal sentenciador de instancia y debe ser respetada.

En este sentido, cita las STS de 27 de marzo de 1990 y de 2 de noviembre de 1995 .

El juez "a quo" después de tener en cuenta y ponderar lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento de local de negocio y tras su interpretación sistemática concluye, con acertado criterio, que la mercantil arrendataria incumple la obligación del art. 1555.2 CC con la venta de todos aquellos artículos que no están incluidos en dicha cláusula con el alcance que se le ha dado "de oficina en general y sus accesorios".

El juez "a quo", en su función la interpretación y calificación de los contratos, ante la controversia surgida, realiza un análisis sintáctico de la frase atribuye la calificación de sujeto a la palabra "máquina" y el complemento son las otras palabras u elementos que se citan, refiriéndose a aquellos objetos que tengan la consideración de maquinas de oficina y los accesorios de las mismas. La arrendadora realiza una errónea interpretación; entiende que dicha frase controvertida significa que, accesorio a la maquinaria de oficina, se extiende a todos aquellos productos propios de una oficina y todo lo utilizable para tal menester incluida la informática.

La sentencia de primera instancia indica que con la cláusula adicional 2 .ª se enuncia la actividad a realizar en el local arrendado. Esta cláusula es suficientemente clara, no necesita ningún tipo de interpretación que no sea estar a su sentido literal, pero a pesar de su claridad y ante la interpretación interesada que la arrendataria realiza del contrato, al objeto de encuadrar los artículos de papelería que comercializa, el juez de primera instancia se siente en la obligación de realizar una interpretación que aclare, aun más si cabe, el significado de dicha cláusula.

Debe prevalecer el criterio del juzgado de primera instancia frente a la sentencia impugnada que estima equivocado el criterio del juez "a quo" y realiza igualmente una interpretación de la cláusula controvertida a pesar de lo preceptuado en el art. 1281 CC en el sentido de favorecer a la arrendataria, tergiversando la acertada interpretación que realiza el juez de primera instancia.

Según el fundamento tercero de la sentencia recurrida es errónea la interpretación que hace el juzgador de instancia de la estipulación en la que se determina el destino pactado del local objeto de litis mediante el enunciado concreto de una serie de actividades divididas por meros signos ortográficos (comas): venta, reparación, exposición, y almacén de máquinas de escribir, sumar, calcular, de contabilidad, de oficina en general y accesorios para las mismas, muebles de oficina, máquinas de coser y sus accesorios, aparatos electrodomésticos y piezas relacionadas con los artículos detallados, pues atendiendo a su literalidad, se desprende que no está anunciando distintas actividades sino aspectos de una sola cual si se tratase de una «actividad integrada», pues lo contrario y prescindiendo de los signos ortográficos «comas», supondría dejar sin sentido las amplias facultades que en el contrato confiere a la arrendataria.

Sin embargo, es el tribunal de apelación el que hace una interpretación errónea de la cláusula adicional

2. al entender según el fundamento de derecho tercero que lo que la arrendadora pretende, con la estipulación indicada, es ampliar las facultades de la arrendataria cuando el objetivo es el contrario, es decir, concretar al máximo dentro de la actividad de comercio que la arrendataria puede realizar tanto los artículos como las funciones permitidas, sirviendo los signos ortográficos "comas" para enumerar taxativamente las indicadas funciones y artículos, con la consecuencia de que la realización de cualquier otra función o venta de artículos no incluido en dicha enumeración conllevaría un incumplimiento contractual.

Incurre en un error la sentencia impugnada con su interpretación de la frase «máquinas de oficina en general y sus accesorios» al indicar que dentro de dicho término puede tener cabida todo instrumento o aparato para realizar un trabajo -máquina-; sin embargo, posteriormente habla de material de oficina, al que define como el conjunto de máquinas, herramientas u objetos de cualquier clase, necesarios para desempeñar un servicio o ejercicio de una profesión. La sentencia de apelación intenta equiparar el término "máquina de oficina", al término "material de oficina" justificando dicha identidad en el sentido de que se trata de objetos necesarios para el desempeño de un servicio o profesión, cuestión ésta que no se discute, pues si bien es cierto que para que una oficina funcione es necesario un conjunto de objetos entre los que se encuentran las máquinas y sus accesorios y el resto de material, es igualmente cierto, que estos objetos se venden en comercios distintos al no tratarse de los mismos artículos.

La sentencia recurrida incluye dentro del término general de material de oficina todos los artículos descritos en la estipulación y los identifica con cualquier otro objeto que sea necesario para el desempeño de una profesión y omite la finalidad última del contrato de arrendamiento que es totalmente lo contrario, es decir, separar de forma concreta la comercialización de máquinas de oficinas y sus accesorios como actividad permitida del resto del material de oficina que se comercializa en otros establecimientos denominados papelerías.

Si la intención de las partes hubiese sido permitir la comercialización de material de oficina en general se habría hecho constar de forma expresa y tendría sentido, en este supuesto, la interpretación de la Audiencia, sin embargo, no ha sido esta la intención de las partes pues en el contrato no aparece en ningún momento la expresión material de oficina por lo que carece de lógica la interpretación del tribunal de apelación.

La arrendataria ha reconocido implícitamente a lo largo de todo el procedimiento como manifiesta literalmente en los sucesivos escritos el incumplimiento contractual, así, ha manifestado que además de la actividad pactada en el contrato de arrendamiento también realiza otra actividad no contemplada en el mismo, aunque quiere restarle importancia, haciéndola aparecer como accesoria de la actividad principal, irrelevante económicamente, a pesar de que no ha demostrado que ingresos corresponden a la venta de productos autorizados y cuales a la venta de los no autorizados (artículos de papelería y telefonía móvil) y, aun en el supuesto de que hubiese demostrado que la venta de productos de papelería era muy pequeña comparado con el resto del negocio, ello significa igualmente un incumplimiento del contrato pues no podemos hablar como pretende la arrendataria de un gran o pequeño incumplimiento sino de incumplimiento en general.

La sentencia de apelación reconoce expresamente que la arrendataria amplía los artículos objeto de venta en el local de negocio en función complementaria a los productos relacionados con la actividad principal que realiza. No tiene sentido que manifieste que la arrendataria destina la cosa arrendada al uso pactado, cuando expresamente reconoce que realiza una actividad de las no incluidas dentro de la estipulación pues carece de relevancia el hecho de que se trate de una actividad principal o accesoria pues aunque se trate de una actividad accesoria no quiere decir que esté permitida, pues cualquier arrendataria pudiera realizar cualesquiera actividades accesorias siempre que de forma simultánea realizara la actividad principal pactada en el contrato.

La sentencia recurrida infringe por inaplicación el art. 1281.1 CC, al realizar una interpretación del contrato de arrendamiento incoherente y al margen de la interpretación del juez de primera instancia, por lo que infringe también la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Termina solicitando de la Sala «Que habiendo por presentado este escrito y los documentos acompañados, con sus copias, se sirva tenerme por personado y parte en la representación que ostento, disponiendo se entiendan conmigo las sucesivas actuaciones; por interpuesto en tiempo y forma en nombre de mi mandante el recurso de casación preparado contra la sentencia dictada en fecha 12 de septiembre de 2000 por la Sección Séptima del Audiencia Provincial de Alicante en el procedimiento de que dimana; admitir a trámite el recurso y en definitiva dictar sentencia dando lugar al mismo y casando la resolución recurrida, con los pronunciamientos que corresponda conforme a Derecho.»

En el escrito de impugnación presentado por la representación procesal de Mecanografía del Sureste, S. A., se formulan, en resumen, las siguientes alegaciones:

Al motivo primero.

Se justifica la infracción del artículo 1555.2 CC por la subjetiva interpretación que de la cláusula adicional 2 .ª del contrato se efectúa. Expresa el desacuerdo con la interpretación del tribunal de apelación de la discutida cláusula del contrato de arrendamiento como si se tratara de una cuestión estrictamente jurídica, pero obvia la situación fáctica acreditada en el proceso; pretende acceder por la vía del recurso interpuesto a una tercera instancia, aunque la Sala ha manifestado en múltiples sentencias que la casación no lo es pero con esa intención se ha utilizado.

Se impugna en este motivo la interpretación de la cláusula adicional 2 .ª del contrato de arrendamiento de la sentencia de apelación, pero hace supuesto de la cuestión, práctica también rechazada por la Sala en numerosas sentencias. Obvia la cuestión fáctica acreditada en autos y reitera que la enumeración de actividades de la cláusula es una relación taxativa, cuando se ha acreditado que la enumeración de actividades dentro del uso pactado no ha de considerarse cerrada ni taxativa, pues la propia cláusula no lo expresa, no incorpora limitación o prohibición alguna a la variación del destino pactado.

No ha existido ningún cambio del uso pactado sino una adaptación de la actividad de comercio contemplada en el contrato a las nuevas tecnologías y los nuevos accesorios que conllevan que, a su vez, incorporan actividades complementarias de aquéllas, aspectos que hay que tener presente, pues no podemos obviar la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento de 1 de noviembre de 1984.

Del análisis de la cláusula se desprende que existe una variopinta relación de productos y actividades que denota con claridad más que una intención limitativa un evidente deseo de las partes de favorecer, en los más amplios términos, la actividad comercial que se pretendía desarrollar en el local arrendado y, en ningún caso, está expresamente limitado, sino más bien al contrario, como se desprende del conjunto del clausulado incorporado al citado contrato. En este sentido, el fundamento de derecho tercero de la sentencia de apelación es la aplicación conceptual de la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo, sentencia de 30 de octubre de 2002 cuyo fundamento de derecho primero "in fine", se trascribe.

El tribunal de apelación efectúa una labor hermenéutica conforme a los arts.1281 y siguientes CC a efectos de indagar la intencionalidad de las partes deduciéndola del conjunto del clausulado del contrato y de la realidad del uso al que se destina la cosa arrendada así como de los actos coetáneos y posteriores de las partes y concluye que no existe incumplimiento del contrato ni de la cláusula examinada ni del art. 1555.2 CC, pues la interpretación literal o gramatical de la cláusula como manifiesta la sentencia no supone limitación ni prohibición expresa respecto de la variación, ampliación o, incluso, modificación respecto del destino pactado.

Al motivo segundo.

Se alega que la interpretación de la sentencia de apelación atenta contra el contenido de la referida norma, lo que es una afirmación sin consistencia. El recurso de casación no es una tercera instancia y la parte recurrente interesa una nueva revisión del material fáctico acreditado mediante el análisis de sus tesis parciales y subjetivas, amparándose nuevamente en una supuesta cuestión jurídica.

La cláusula en la que reside el conflicto plantea la necesidad de su interpretación desde el momento en el que la parte recurrente ha querido ver una limitación del uso y finalidad de la cosa arrendada donde no existía, ha pretendido una interpretación extensiva de una prohibición cuando no hay dudas de su inexistencia para obtener una resolución contractual sin causa.

Obvia que el contrato que nos ocupa se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos 40/1964 y, en consecuencia, las causas de resolución de estos contratos están reguladas de forma taxativa y cerrada en su art. 114, por lo que no cabe invocar causas distintas para conseguir tal fin resolutorio (STS de 11 de julio y 12 de diciembre de 1990, 23 de febrero y 10 de julio de 1991 y 12 de marzo de 1992 ).

Cita la STS de 30 de enero de 1991, según la cual la mutación del destino comercial dado al local arrendado según la LAU no tiene virtualidad suficiente para operar la resolución arrendaticia, únicamente posible cuando concurre alguna de las causas del art. 114 de la Ley, entre las que no se encuentra el cambio de destino del local arrendado.

La sentencia de primera instancia efectúa una interpretación excesivamente restrictiva de las facultades del arrendatario en el contrato y en la cláusula adicional 2 .ª referida al destino del local y, además, extrae una consecuencia jurídica no ajustada a Derecho, pues de haberse dado el incumplimiento procede el cumplimiento, no la resolución del contrato, aun cuando tal pronunciamiento se haya establecido de forma subsidiaria, por lo que tanto la interpretación como la consecuencia jurídica del fallo son ilógicas y contrarias a la ley.

La doctrina de la Sala es reiterativa en cuanto a que la interpretación y calificación de los contratos es función propia del tribunal de instancia, cuyas conclusiones han de ser mantenidas y respetadas en casación salvo que sean ilógicas o contrarias a la Ley o hayan incidido en manifiesta equivocación, sin que pueda pretenderse sustituir por el criterio del recurrente la interpretación judicial realizada, y así lo tiene declarado la Sala en innumerables sentencias, entre otras, STS de 17 de marzo y 23 de mayo de 1983, 24 de julio de 1997, 14 de marzo de 2000, 30 de octubre, 10 y 22 de noviembre de 1982, 4 de mayo de 1984, 26 de septiembre de 1985 y 28 de febrero de 1986 .

Se plantea una nueva revisión de la interpretación de la sentencia de apelación sin que exista argumento racionalmente válido que pudiera llevar a pensar que las consideraciones de sus fundamentos jurídicos segundo y tercero, que revocan la interpretación del juez de primera instancia, sean o pudieran parecer en algún punto carentes de lógica, equivocadas o contrarias a la Ley, sin olvidar que el tribunal en segunda instancia, a diferencia de la casación, ostenta plena facultad revisora respecto de la primera instancia.

La recurrente pretende que se proceda en la casación como si de una tercera instancia se tratase, así, afirma que se limita la sentencia de la Audiencia a realizar una interpretación de la cláusula controvertida tergiversando la acertada interpretación del juez de primera instancia, pero en el sentido de favorecer a la arrendataria, o cuando afirma que se ha efectuado una interpretación interesada al objeto de encuadrar artículos de papelería en la indicada cláusula o que está realizando otra actividad, queriendo hacer creer que es irrelevante económicamente a pesar de que no ha sido demostrado.

Más que el planteamiento de una cuestión jurídica, pretende del tribunal de casación una nueva valoración del material fáctico y una nueva revisión integral de las resoluciones dictadas en base al incumplimiento del uso pactado, argumento que decae por su propia inconsistencia, pues no se ha acreditado, en ningún momento, que el local se hubiera convertido en centro de otras ocupaciones en tal escala que hubiera convertido en residual y accesorio el destino pactado; más bien se ha acreditado lo contrario, siendo los hechos probados inamovibles, por lo que no existe un cambio de destino ni se ha modificado la actividad principal por la de papelería, pues la actividad principal desarrollada en el establecimiento sigue siendo la misma desde 1984 con las adaptaciones propias del mercado, siendo cualquier actividad accesoria de la principal residual y complementaria como se ha acreditado. Como acertadamente manifiesta el fundamento de derecho tercero de la sentencia impugnada, de la literalidad de la cláusula se desprende que no se ha establecido una taxativa y cerrada serie de actividades, sino acepciones de una sola actividad como es la comercial, como si de una actividad total e integrada se tratara, todo lo cual puesto en relación con la intencionalidad de los contratantes, de las facultades tan amplias que se conceden al arrendatario en el contrato, evidencian que la mera ampliación en función complementaria de la principal, que no modificación o cambio de negocio, no implica incumplimiento del contrato ni del art. 1555.2 CC, y que la interpretación del contrato de la sentencia es lógica, justa, acertada y ajustada a Derecho con adecuada aplicación de la ley y de la jurisprudencia y de la doctrina que la interpreta, por lo que el motivo ha de ser desestimado por la Sala dada su improcedencia.

Termina solicitando de la Sala «que tenga por presentado este escrito, por evacuado el traslado conferido impugnado el recurso de casación interpuesto por D.ª Trinidad en base a las alegaciones que anteceden y, en su virtud, dicte sentencia por la que desestime el recurso de casación interpuesto y confirme la resolución recurrida, imponiendo a dicha parte recurrente las costas del recurso.»

Para la deliberación y fallo del recurso de fijó el día 29 de noviembre de 2007, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JUAN ANTONIO XIOL RÍOS, quien expresa el parecer de la Sala.

1. El Juzgado de Primera Instancia condenó a la sociedad arrendataria demandada a cumplir la cláusula del contrato de arrendamiento de local de negocio y, en caso de no hacerlo, declaraba resuelto el contrato.

2. La sentencia se fundaba, en síntesis, en que, habiéndose pactado como destino del local (en la cláusula adicional segunda ) la venta, reparación, exposición y almacén de máquinas de escribir, sumar, calcular, de contabilidad y oficina en general, muebles la oficina, máquinas de coser y sus accesorios y aparatos electrodomésticos, y accesorios y piezas relacionadas con las mismas, la arrendataria había incumplido la obligación de destinar la cosa arrendada al uso pactado en el contrato. En la demanda se alegaba que en el local arrendado se comercializaban otros productos no contemplados en la cláusula controvertida, consistentes en papelería, telefonía móvil fija e inalámbrica y un servicio de publicidad mediante mailings.

3. La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación y absolvió a la arrendataria por entender que de la enumeración de actividades y de las amplias facultades concedidas en el contrato a la arrendataria se infería que como destino del local de negocio se contemplaba una actividad integrada, y que sólo existía cambio de uso asignado cuando se producía un cambio de la clase de negocio; que el caso enjuiciado no se habían variado los artículos objeto de venta, sino que se habían ampliado a otros objetos y productos estrechamente relacionados con la actividad principal conforme a la evolución producida en los últimos años en relación con la maquinaria de oficina, según confirmaban los actos coetáneos de las partes.

4. La cláusula adicional segunda del contrato controvertido dice así:

   El arrendatario destina los locales objeto de este contrato a la venta, reparación, exposición y almacén de máquinas de escribir, sumar, calcular, de contabilidad, de oficina en general y accesorios para las mismas, muebles para oficina, máquinas de coser y sus accesorios, aparatos electrodomésticos y piezas relacionadas con los artículos detallados, pudiendo también dedicar el local a la enseñanza y manejo de las máquinas u otros elementos mencionados.

5. Contra la anterior sentencia interpuso recurso de casación la representación procesal de D.ª Trinidad .

El motivo primero de casación se introduce con la siguiente fórmula:

Por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate y que se recoge en el art. 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil [LEC 1881 ]

.

El motivo se funda, en síntesis, en que se ha infringido el art. 1555.2 del Código civil [CC ] en relación con la cláusula adicional 2 .ª del contrato de arrendamiento de local de negocio, pues ha habido por la mercantil demandada una ampliación de artículos objeto de venta en el local distintos de los permitidos por el contrato. El motivo segundo se introduce con la siguiente fórmula:

Por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, que se recogen en el art. 1692.4 LEC

.

El motivo se funda, en síntesis, a) en la prevalencia de la literalidad del contrato, dada su claridad; b) en que la interpretación del juez a quo debió ser respetada en apelación; y c) en que la sentencia de apelación realiza una interpretación errónea, pues admite que se ha producido una extensión del uso de local de negocio a aspectos no previstos en el contrato, extremo admitido por la parte arrendataria.

Ambos motivos, relacionados entre sí, deben ser estudiados conjuntamente.

Ambos motivos deben ser desestimados.

A) El cambio de uso de la cosa arrendada no está previsto en la legislación arrendaticia urbana como causa de resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio (salvo en el caso de transformación de vivienda en local de negocio o viceversa, según el art. 114.6.ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 ). Sin embargo, el arrendatario está sujeto a las cláusulas del pacto contractual, en virtud del principio de autonomía de la voluntad, y a lo establecido en artículo 1555.2.º CC, que lo obliga a usar la cosa como diligente padre de familia, destinarla al uso pactado y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra. Además de la acción de cumplimiento contractual que establece el art. 1124 CC, el artículo 1556 CC permite la resolución por el incumplimiento de las obligaciones establecidas, y este precepto es de aplicación supletoria en caso de silencio en el documento contractual y en las normas legales que regulan los arrendamientos urbanos.

En el caso examinado la arrendadora recurrente considera que concurre la expresada causa de incumplimiento contractual cifrada en la alteración del uso o destino de la cosa arrendada previsto expresamente en el contrato.

La cuestión, como reconoce la parte recurrente y admite la sentencia recurrida, se cifra, en consecuencia, en la interpretación de la cláusula contractual que previene el uso o destino la cosa arrendada. Esta cláusula ha sido transcrita en el primer fundamento de esta sentencia.

2. La interpretación de los contratos realizada por la sentencia de instancia no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquélla, en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario y, con ello, la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. La alegación como infringidos de los preceptos del CC sobre interpretación de los contratos está sujeta a este límite, por lo cual la jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que, en principio, salvo que sea arbitraria o ilógica, debe estarse a la interpretación formulada en la instancia (SSTS, entre las más recientes, de 24 de enero de 2006, 12 de febrero de 2006, 8 de febrero de 2006, 8 de marzo de 2006, 13 de junio de 2006, 23 de junio de 2006, 20 de julio de 2006, 14 de septiembre de 2006 y 22 de diciembre de 2006 ).

   En el caso examinado la sentencia interpreta que la cláusula controvertida no excluye la realización de actividades auxiliares accesorias respecto de la venta de maquinaria de oficina, siempre que no exista un cambio de la actividad mercantil considerada en conjunto. Para ello se apoya en que la cláusula enumera diversos conceptos separados por comas, que tienen el sentido de definir una actividad económica o comercial integrada; en las amplias facultades que se conceden a la parte arrendataria (realización de obras sin autorización para su negocio, colocación de carteles para anuncio de sus marcas y actividades, apertura a local adyacente), las cuales no resultarían coherentes con una interpretación restrictiva del destino de local arrendado ajena a la consideración de una actividad comercial en conjunto susceptible de ampliaciones; y en los actos coetáneos de las partes.

   Esta interpretación no infringe las normas del CC sobre interpretación de los contratos, pues tiene en cuenta el tenor literal de la cláusula contractual (artículo 1281 CC ) y confirma la interpretación resultante de la misma atendiendo a la finalidad del contrato (artículo 1283 CC ), a las restantes cláusulas contractuales en aplicación del llamado canon de la totalidad (artículo 1285 CC ), a los actos coetáneos de las partes para juzgar sobre la intención de los contratantes (art. 1282 CC ), y al sentido atribuido comúnmente, de acuerdo con la evolución sufrida a lo largo del tiempo por la actividad comercial, a la actividad descrita en el contrato. Este último elemento, consagrado por la práctica de Derecho comparado (verbigracia, los Principios sobre los contratos comerciales internacionales Unidroit se refieren al «significado comúnmente dado a los términos y expresiones en el respectivo ramo comercial», art. 4.3 c]), no se halla recogido en el Código civil expresamente como regla de interpretación, pero puede considerarse implícitamente acogido en el art. 1286 CC, que se refiere a la naturaleza y objeto del contrato como elemento para interpretar las cláusulas que puedan tener distintas acepciones y en el art. 1287 CC, que admite el uso o costumbre del país para interpretar las ambigüedades del contrato, supliendo la omisión de cláusulas que de ordinario suelen establecerse.

   En conjunto, la interpretación a que llega la sentencia de apelación no aparece como arbitraria o irrazonable, según se desprende de la argumentación en que se apoya, ni se advierte que haya infringido alguna de las reglas legales que el juzgador debe tener presentes.

3. La parte recurrente aduce, en primer lugar, que la Audiencia no respeta la interpretación sentada por el Juzgado. Con ello, sin embargo, no se infringe principio alguno, pues cuando esta Sala afirma que debe prevalecer la interpretación sentada por los tribunales de instancia se refiere a la interpretación fijada por el tribunal de apelación cuando éste ha tenido ocasión en virtud de este recurso de decidir con pleno conocimiento la cuestión planteada. Por el contrario no puede fundamentarse un recurso de casación en la comparación argumental entre los razonamientos de la sentencia de primer instancia y los de la sentencia de apelación (SSTS, entre otras, de 9 de mayo de 2007, rec. 2097/2000, y 27 de mayo de 2007, rec. 2613/2000).

   En segundo lugar, la parte recurrente considera que se ha infringido la regla contractual que ordena estar al tenor literal de las cláusulas del contrato cuando éstas no dejan lugar a dudas sobre la intención de los contratantes (art. 1281 CC ). Para ello cita una sentencia de esta Sala (STS 27 de febrero de 1995 ). En ella se observa, sin embargo, que la cláusula contractual en aquella ocasión controvertida se presentaba con un tenor literal muy distinto de la cláusula a que se hace referencia a los presentes autos -particularidad que no pasa inadvertida a la sentencia recurrida-. En efecto, lejos de contener una enumeración acumulativa en sentido positivo de un conjunto de actividades en torno a una actividad comercial («El arrendatario destina los locales objeto de este contrato a...»), como ocurre en el caso examinado, se refería específicamente a una única actividad de cine o teatro, mediante una cláusula que imponía con sentido negativo la prohibición de realización de otras actividades («no pudiendo dedicarla [la industria] a otra actividad que no sea la exhibición de películas o teatro»).

   Finalmente, la parte recurrente aduce que se ha reconocido una ampliación de actividades por parte del arrendatario, pero ya se ha razonado sobre el significado irrelevante de dicha ampliación en relación con la finalidad contractualmente asignada al local arrendado.

   Esta Sala, en suma, considera que no concurren razones suficientes para estimar que la sentencia recurrida, al proceder a la interpretación del contrato de arrendamiento, haya incurrido en la infracción que se le reprocha.

La desestimación de todos los motivos de casación comporta la procedencia de declarar no haber lugar al recurso de casación e imponer las costas a la parte recurrente, de acuerdo con el art. 1715 LEC 1881 .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español