STS, 16 de Enero de 1987
| Ponente | Jaime Santos Briz. |
| Fecha de Resolución | 16 de Enero de 1987 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la villa de Madrid, a dieciséis de enero de mil novecientos ochenta y siete.
Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada, como consecuencia de autos de juicio declarativo de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de Marbella, sobre reclamación de contrato, cuyo recurso fue interpuesto por Stella Maris Rentabilidad, S.A., representada por el Procurador don Argimiro Vázquez Guillén y defendida por el Letrado don Francisco Galán Barranco, en el que es recurrido don Barrington Brickman, no personado.
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Ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de Marbella, fueron vistos los autos de juicio declarativo de menor cuantía, la instancia de don Barrington Brickman, contra Stella Maris Rentabilidad, S.A., sobre resolución de contrato; la representación de la parte demandante, formalizó demanda exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Primero. Que con fecha 1 de junio de 1979. Hotel Stella Maris, representado por don J. M. Ayuso, firmó con su representado un contrato de alquiler turístico de los denominados comúnmente de rentabilidad sobre los apartamentos de su propiedad, con los números 1.202, 1.402 y 1.502. Interesa destacar la condición primera del contrato: Este contrato comienza a tener efecto el día 1 de junio de 1979, hasta el 31 de mayo de 1980. Una u otra de las partes, no obstante, puede cancelar el contrato después del 31 de agosto de 1979, dando aviso por escrito y con un mes de antelación. Segundo. Pues bien, en cumplimiento de dicho contrato, a los efectos de resolverlo, el señor Brickman dirigió al señor Ayuso una carta certificada de fecha 14 de enero de 1980, estableciendo claramente su voluntad de desvinculación del acuerdo en cuestión desde el día primero de marzo de 1980. Tercero. A mayor abundamiento en el acto conciliatorio, previo a la interposición de esta demanda, que se celebró sin efecto en el Juzgado de Distrito de Fuengirola el 10 de noviembre del pasado año, quedó constancia de la papeleta de la demanda conciliatoria que se requería al Hotel Stella Maris, para que dejaran a disposición de sus propietarios las llaves de los tres apartamentos, lo que de nuevo se hacía con el aviso de un mes, sin que al cabo de dicha mensualidad los demandados hubieran depuesto su actitud de no cumplir los términos del contrato reconociendo su resolución por la comunicación fehaciente producida por el señor Brickman con el preaviso que la misma requiere. Alegó los fundamentos de derecho suplicando al Juzgado dicte sentencia por la que se declare resuelto «ex tune», (desde la fecha del mes cumplido siguiente al acto conciliatorio), el contrato atípico de arrendamiento turístico o rentabilidad, condene a la demandada a estar y pasar por dicha declaración, dejando los inmuebles de inmediato libres y a disposición del demandado bajo los correspondientes apercibimientos, y la condene asimismo al pago de las costas del juicio por su temeridad y mala fe.
Admitida la demanda, la representación de la parte demandada, la contestó exponiendo como hechos los siguientes: Primero: Rechazamos el correlativo de la demanda en cuanto no concuerda con lo que pasamos a afirmar: con fecha 1 de junio de 1979 se concertó un contrato de arrendamiento entre don Barrington Brickman, como arrendador, y a la entidad Stella Maris Rentabilidad, S.A., como arrendataria siendo objeto de tal arrendamiento los apartamentos 1.202, 1.402 y 1.502, propiedad del primero, sitos en Fuengirola, barriada de los Boliches, Paseo Marítimo, edificio Stella Maris. El plazo fijado al arrendamiento fue el de un año, pues entraba a regir el día 1 de junio de 1979, y terminaba el día 31 de mayo de 1980, prestándose una renta de 40.000 pesetas mensuales. Desde el día 1 de junio de 1979 su representada ha venido utilizando los citados apartamentos ejercitando una actividad de industria y pagando la renta pactada. Segundo. Es cierto que el contrato de arrendamiento se hizo constar que no obstante el plazo pactado para el arrendamiento, las partes pueden cancelar el contrato después del 31 de agosto de 1979, dando aviso por escrito con un mes de antelación, pero cierto que no ha habido tal pretensión aviso resolviendo el contrato por parte del arrendado con anterioridad al que se llevó a cabo en el acto de conciliación celebrado en el Juzgado de Distrito de Fuengirola el día 1 de noviembre de 1980. Esta afirmación viene avalada por la propia parte actora, la que en el suplico de su escrito de demanda solicita que en la sentencia que se dicte se declare resuelto «ex tune», desde la fecha del mes cumplido siguiente al acto conciliatorio, el contrato suscrito entre las partes. Como puede ver, la resolución del contrato de arrendamiento que une a las partes, no se pide en base al pretendido e inexistente aviso de 14 de enero de 1981, sino en base al acto de conciliación celebrado el 10 de noviembre de dicho año, por ser éste el único aviso que se ha llevado a cabo sobre pretendida resolución. Tercero. Rechazando el correlativo de la demanda e insistimos en que el único aviso que al arrendador señor Arichman dio a la entidad demandada para la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 1 de junio de 1979, que une a las partes es el que se llevó a cabo en expresado acto de conciliación celebrado el día 10 de noviembre de 1980. Es cierto que mi representada no ha hecho entrega al actor de los apartamentos alquilados el citado día 1 de junio de 1979, en contrato de la misma fecha. Tal actitud la justifica la entidad demandada en dos razones: La primera es que, por tratarse de un arrendamiento incardinado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, entiende que tiene derecho a prórroga, que es facultativa para el arrendatario y obligatorio para el arrendador. La segunda es que, si el arrendamiento ha de regularse por las normas de derecho común, el arrendador con posterioridad el día 31 de mayo de 1980, el actor ha venido consintiendo en que continuara el arrendamiento y ha admitido el pago de las rentas hasta el mes de octubre de 1980. Existe una realidad que no se puede negar y es que durante los quince días siguientes al día 31 de mayo de 1980, fecha que se fijó como finalización del arrendamiento el señor Brickman no ha interpuesto acción alguna contra la entidad arrendataria, lo que demuestra claramente que ha consentido el arrendamiento, habiéndose producido una tácita reconstrucción. Alegó los fundamentos de derecho suplicando al Juzgado dicte sentencia por la que se desestime la demanda en su caso, por estar el contrato incardinado dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y por tanto, prorrogable de forma forzosa para el arrendador, desestime la demanda y absuelva a mi representado de todos sus pedimentos, imponiendo todas las costas de este procedimiento al actor en ambos casos.
Por el Juzgado, se dictó sentencia con fecha 26 de mayo de 1982, cuya parte dispositiva es como sigue: «Fallamos: Que estimando como estimo la demanda interpuesta por el Procurador don José Ortiz, en nombre y representación de don Barrington Brickman, contra Stella Maris Rentabilidad, S.A., representada por el Procurador don Rafael Luque Jurado, debo declarar y declaro resuelto el contrato de rentabilidad de fecha 1 de junio de 1979, entre las partes y a que se refiere la demanda, condenando a la sociedad demandada a estar y pasar por esta declaración así como a entregar los inmuebles objeto del contrato libres y a disposición del actor, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verificare dentro del plazo legal, y sin hacer expresa condena en costas a ninguna de las partes.»
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Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sala de lo Civil de la Audiencia territorial de Granada, dictó sentencia con fecha cinco de diciembre de mil novecientos ochenta y tres, cuya parte dispositiva es como sigue: «Fallamos: Que confirmando la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Marbella,
de que este rollo dimana, debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de apelación interpuesto contra la misma, sin hacer mención especial de las costas causadas en esta alzada.»
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Por el Procurador don Argimiro Vázquez Guillén, en representación de Stella Maris Rentabilidad, S.A., formalizó recurso de casación por infracción de ley, que funda en los siguientes motivos:
Por infracción de ley y doctrina legal concordante al amparo del artículo 1.692-1.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil; Por infracción del artículo l.°-l de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por inaplicación.
Por infracción de ley y doctrina legal concordante al amparo del artículo 1.692-1.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Por infracción del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por inaplicación.
Se formula el presente motivo por infracción de ley y doctrina legal concordante al amparo del artículo 1.692-7.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil por cuanto la Sala sentenciadora ha cometido error de derecho en la apreciación de la prueba que resulta de documento auténtico que demuestra la equivocación evidente del juzgador.
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Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción se declararon conclusos los autos, y se señaló para la vista el día ocho de enero actual en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz.
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Por referirse a la cuestión de hecho, ha de examinarse en primer lugar el motivo tercero, que al amparo del artículo 1.692-7.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil aduce que la Sala sentenciadora ha cometido «error de derecho en la apreciación de la prueba que resulta de documento auténtico que demuestra la equivocación evidente del Juzgador». El motivo aparece defectuosamente formulado, por mezclar el error de derecho, resultante de la infracción de normas de valoración de la prueba, y el error de hecho derivado de documentos auténticos a efectos de la casación. Dada la redacción del motivo, se refiere solamente a error de derecho, y alega como infringidos los artículos 1.225 en relación con el 1.218 y 1.226, todos del Código Civil; preceptos relativos ciertamente a la apreciación de la prueba por documentos; pero no obstante, el motivo no puede prosperar, porque no deduce consecuencias, ni indica en qué consiste esa supuesta infracción, sino que se desarrolla tratando de impugnar la interpretación que la Sala «a quo» ha dado al documento en que consta el contrato de arrendamiento debatido, para deducir una conclusión contraria a la obtenida por la sentencia recurrida, es decir, persigue que el contrato se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos y no por la legislación común. Siendo ése el objetivo de este motivo, es evidente que debió formularse considerando como infringidas las normas que contiene el Código Civil sobre interpretación de los contratos, cuyo cauce es el del número primero del artículo 1.692 de la anterior redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y no el del número 7.° del mismo artículo, que ha sido el erróneamente elegido. Por último, aun sin concurrir ese defecto formal, no deriva del documento a interpretar que por el solo hecho de concretarse en él un contrato de arrendamiento de apartamentos, necesariamente haya de regirse por la legislación
especial de arrendamientos urbanos, como se verá en los fundamentos de derecho que siguen. Por todo ello este motivo ha de perecer.
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Desestimado el motivo examinado, ha de partir esta Sala de casación de los hechos que sirviera de base a la estimación de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento de inmuebles en ambas instancias, hechos que fundamentalmente son los siguientes: a) En fecha 1 de junio de 1979 el demandante y ahora recurrido señor Brickman da en alquiler al Hotel Stella Maris tres apartamentos, desde 1 de junio de 1979 al 31 de mayo de 1980; b) dicho contrato locativo, cuya finalidad no se expresa en el documento aludido, se hizo para que el arrendatario diese en subarriendo un hospedaje en los apartamentos a terceras personas, todo ello en ejercicio de la industria hotelera del propio arrendatario, entidad demandada y ahora recurrente, denominada «Stella Maris Rentabilidad, S.A.»; c) el contrato expresado es denominado por ambas sentencias de instancia «contrato atípico de rentabilidad», y se acordó su resolución por estimarlo excluido de la legislación especial sobre arrendamientos urbanos como contrato de alquiler turístico de los denominados «de rentabilidad».
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Ante la resultancia probatoria sucintamente expuesta es evidente que el punto decisivo para el recurso es el de la calificación del contrato arrendaticio contemplado, y, examinado tal como deriva de lo actuado en la instancia, ha de considerarse como contrato excluido de la aplicación de la expresada legislación especial, a virtud de las siguientes razones: a) el artículo l.°-l de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que regular el arrendamiento de fincas urbanas, y comprende el de viviendas o inquilinato, y el de locales de negocio, refiriéndose esta última denominación a los contratos que recaigan sobre edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas con establecimiento abierto una actividad de industrial, comercio o enseñanza con fin lucrativo; b) ante ese texto legal se aprecia que el recurrente no utiliza el inmueble arrendado como vivienda propia, y éste le excluye del arrendamiento de viviendas; ni como local de negocio, pues no tuvo por objeto un establecimiento «abierto» en relación directa con la clientela, ni el público en general tiene acceso a las dependencias arrendadas, lo que le excluye del arriendo de local de negocio sometido a la legislación especial; c) más bien se trata, coincidiendo con el criterio de la sentencia recurrida, de un arriendo de apartamentos para que el arrendatario los dedique a cederlos por precio a terceros con fines de hospedaje ejercido como industria; es decir, para cederlos por temporada de verano u otra, circunstancia fáctica que conforme al artículo 2.°-l de la Ley de Arrendamientos Urbanos también los excluye de la legislación especial; d) las relaciones del hotelero con sus huéspedes se rigen también por el Derecho común, salvo limitaciones administrativas reguladoras de la industria hotelera y turística; pudiendo aceptarse que se denominen contratos atípicos de alquiler turístico, que usualmente se califican «de rentabilidad»; en todo caso excluidos del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos y regulados por el Código Civil, según ha declarado con reiteración esta Sala (sentencias, entre otras, de 29 de mayo de 1950 y 21 de abril de 1951), pues si el contrato no es de arrendamiento simple y ordinario no queda comprendido en la legislación especial, y si alguna duda surgiese en cuanto a la aplicación de la ley civil común o la especial de Arrendamientos Urbanos, habrá de ser resuelta otorgando preferencia a aquélla, por su carácter general y atrayente. Todo ello evidencia lo erróneo del recurso al calificar el objeto del arriendo debatido como de establecimientos
abiertos al público, y, como tales, de locales de negocio; debiendo en consecuencia ser desestimado este motivo primero que, al amparo del número 1 del antiguo articulo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, alega «la infracción del artículo 1.º-1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos por inaplicación».
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La desestimación del motivo primero acarrea la del 2.°, el que, con idéntico apoyo procesal que el anterior, alega «la infracción del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos por inaplicación»; toda vez que si se parte de que el contrato litigioso no está sometido a la legislación especial de arrendamientos urbanos, es evidente que no se somete tampoco a la prórroga legal que el artículo 57 establecía para todos los contratos que regulaba.
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La desestimación de todos los motivos da lugar a la del recurso con imposición de costas al recurrente y pérdida del depósito, al que se dará el destino legal.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por Stella Maris Rentabilidad, S.A., contra la sentencia que en 5 de diciembre de 1983, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada; condenando a dicha parte recurrente al pago de las costas y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal; y líbrese a la mencionada audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se publicará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Jaime Santos.- Rafael Casares.- Cecilio Serena.- Antonio Carretero.- Antonio Sánchez.- Rubricado.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública en el día de hoy, de lo que, como Secretario de la misma, certifico.- Juan José Vizcaíno.- Rubricado.
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