STS 321/1995, 6 de Abril de 1995
| Ponente | D. ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL |
| Número de Recurso | 540/1992 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de Resolución | 321/1995 |
| Fecha de Resolución | 6 de Abril de 1995 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a seis de Abril de mil novecientos noventa y cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Toledo en fecha trece de octubre de mil novecientos ochenta y nueve, como consecuencia de los autos de juicio de retracto arrendaticio urbano, (venta de la totalidad de un inmueble), tramitados en el Juzgado de Primera Instancia de Toledo número uno, cuyo recurso fué interpuesto por don Paulino, representado por el Procurador de los Tribunales don Federico-José Olivares de Santiago, asistido del Letrado don Fernando Torres Villamor, en el que es parte recurrida don Marco Antonio, al que representó el Procurador don Leopoldo Puig Pérez de Inestrosa y defendió la Letrada doña María Antonia de las Hazas Carrascales.ANTECEDENTES DE HECHO
El Juzgado de Primera Instancia uno de Toledo tramitó proceso de retracto (número 106/88), que promovió la demanda admitida y presentada por don Paulino, en la que, trás exponer hechos y fundamentos jurídicos, suplicó: "Dictar en su día sentencia por la que se declare el derecho de mi mandante el retracto del inmueble que tiene arrendado, consistente en local comercial, vivienda y patio; en definitiva, la finca transmitida, excepción hecha de la nave que, conforme al contrato quedaba fuera del ámbito del mismo, adquirida por el demandado don Marco Antonio, condenándole a otorgar la correspondiente escritura de propiedad de dicho inmueble a favor de aquél, previo pago de la cantidad que se fije en su momento, más gastos legítimos, con expresa imposición de costas".
El demandado don Marco Antoniose personó en el litigio y contestó a la demanda contra él interpuesta, a la que se opuso alegando las razones fácticas y jurídicas que tuvo por conveniente, para terminar suplicando al Juzgado: "Dictar sentencia por la que se desestimen las pretensiones de la parte actora en todas sus partes, declarando no haber lugar a las pretensiones que se deducen, con expresa imposición de las costas a la parte actora, no ya solo en virtud del principio objetivo del vencimiento sino en base a la temeridad demostrada por el mismo".
Unidas las pruebas practicadas y que fueron admitidas, el Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número uno de los de Toledo, dictó sentencia el 25 de Abril de 1.989, con el siguiente Fallo literal:"Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Rosa María Gómez Calcerrada en nombre y representación de D. Paulino, contra D. Marco Antonio, representado por la Procuradora Doña Mercedes Gómez de Salazar, debo declarar y declaro no haber lugar al retracto arrendaticio ejercitado imponiendo las costas del juicio a la parte actora".
Dicha sentencia fué recurrida en apelación por el demandante de referencia ante la Audiencia Provincial de Toledo (rollo número 128/89), a la que se adhirió el demandado don Marco Antonio, habiéndose pronunciado sentencia en fecha 13 de Octubre de 1.989, la que declara en su parte dispositiva, Fallo: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sra. Gómez de Calcerrada, en nombre y representación de D. Paulino, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Toledo, con fecha 25 de abril de 1.989, el procedimiento que dimana este rollo, imponiendo expresamente las costas procesales causadas en esta segunda instancia a la parte apelante".
El Procurador de los Tribunales don Federico-José Olivares de Santiago, en nombre y representación de don Paulinoformuló recurso de casación ante esta Sala contra la sentencia pronunciada en apelación, el que integró con el siguiente motivo: Dos: Al amparo del número 5º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por in aplicación de los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La Sala por auto de 18 de Junio de 1.992 no admitió el motivo primero, que, por la vía del número 4 del artículo 1692 de la L.E.C., denuncia error en la apreciación de la prueba.
Debidamente convocadas las partes personadas en el recurso, se celebró la vista pública y oral del mismo el día veintitrés de marzo del presenta año, con la asistencia e intervención de las correspondientes partes letradas, que intervinieron exponiendo lo que tuvieron por conveniente en defensa de sus respectivas pretensiones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL
Inadmitido el primer motivo por error en la apreciación de la prueba, la decisión casacional que NOS corresponde pronunciar, se proyecta sobre base fáctica firme e inatacable y en cuanto la misma se integra por la declaración que contiene la sentencia en el sentido de que el inmueble vendido en la escritura pública de 27 de Diciembre de 1.982 al demandado don Marco Antonio, lo fué en su totalidad, y el recurrente que pretende retraer, don Paulino, es arrendatario de sólo una parte de la finca controvertida, conforme expresa el contrato arrendaticio en que se ampara de 21 de Enero de 1.969.
Resulta inoperante que hubiera sido el que recurre ocupante único de la finca en el momento de la trasmisión, por existir otros espacios físicos perfectamente delimitados e independientes no habitados. Ello no representa ni determina que haya de ser tenido como arrendatario del inmueble en su totalidad.
El debate casacional se plantea por inaplicación de los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuanto se argumenta que adveran y facilitan la acción retractual promovida por el demandante. No se respetan los hechos probados, sino que se lleva a cabo, con no autorizada actividad casacional, pues el cauce adecuado es el número 4º del artículo procesal 1692, crítica con apreciación y valoración propia e interesada de las pruebas, lo que compete al Tribunal de la Instancia, haciendo así supuesto de la cuestión. Tampoco procede desvirtuar la naturaleza propia y especifica procesal de la casación, para hacer de la misma una tercera instancia, lo que esta Sala viene reprochando continuamente, por ser vicio y corrupta técnica en la que constantemente se incurre y aporta, y que rotundamente hay que rechazar.
El artículo 47 de la Ley arrendaticia contiene la exclusión legal a la procedencia del derecho de retracto que establece, cuando la venta del inmueble lo es en su totalidad, como el supuesto de autos, partiendo de una unidad física, integrada y suficientemente constatada, por conformarla diversas dependencias y edificaciones de varias plantas, dentro de una linde registrada y que se corrobora con la constancia de revestir también unidad registral, como declara la sentencia que se recurre, independientemente de que presente construcciones que el Registro de la Propiedad no refleja, pues nuestro Registro no es propio de fincas sino de títulos, al carecer de base física fehaciente (sentencias de 17-11-1987, 1-10-1991 y 27-5-1994, entre otras).
El recurrente no probó en forma alguna que los locales que lleva en arriendo constituyeran finca independiente del resto y como tal hubiera sido objeto de trasmisión onerosa al recurrido, ya que, por contrario, se acreditó que el objeto inmueble arrendado se integraba y conformaba, en razón a lo que se deja dicho, por la finca urbana en controversia, lo que ocasiona que su posible derecho de adquisición preferente por vía de retracto, (artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), carezca de apoyatura legal, pues el precepto 47 de la Ley especial es bien claro, en cuanto exige imperatívamente que en los casos de venta del propietario a terceros, podrá el arrendatario o inquilino ejercitar los derechos preferenciales sobre "el piso o local que ocupe", es decir, que no puede desgajarse del resto del inmueble, al trasmitirse este en su plenitud física, como es la pretensión del recurrente en el actual proceso; por lo que resultó desarticulada su acción, para acceder a la subrogación como retrayente en lugar del adquirente.
Por otra parte, resulta que se impide conocer el precio de los espacios objeto del arrendamiento, desde el momento en que el precio de la venta fué global y no se es arrendatario de la finca entera, sino de una porción menor del total vendido, pues la Ley de Arrendamientos Urbanos sólo concede la facultad de acceder exclusivamente a la propiedad de lo que efectivamente se lleva en arriendo cuando se enajena. En la trasmisión pública referida (escritura de 27 de Diciembre de 1.982), falta individualización que pudiera afectar a los locales ocupados por el recurrente, en razón al contrato locativo válidamente concertado y que persiste.
En conclusión, el rechazo del motivo deviene por la falta de coincidencia plena de lo vendido con lo arrendado y la acción retractual es improcedente (sentencias de 30-4-1985, 31-1- 1992, 9-2, 25-4 y 24-6-1994) y aún teniendo en cuenta la trasmisión de la mitad de la finca al demandado por documento privado de 7 de Marzo de 1.975, pues sin entrar a considerar la posible caducidad de la acción derivada de este contrato particular, tampoco en el mismo se comprendió, con la correspondiente individualización y dependencias, los locales poseídos a título arrendaticio por el recurrente, manteniéndose una comunidad dominical que la escritura pública de 27 de Diciembre de 1.982 consolidó como titularidad única a favor del interpelado, lo que no viene a suponer haberse realizado una agrupación de pisos o dependencias, sino una consolidación unitaria del dominio de las edificaciones del pleito.
El rechazo del recurso ocasiona que las costas correspondientes al mismo sean de cuenta y abono por el litigante que lo promovió, conforme al artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con la pérdida del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
DESESTIMAMOS EL RECURSO DE CASACIÓN Que formalizó don Paulinocontra la sentencia pronunciada por la Audiencia Provincial de Toledo en fecha trece de Octubre de 1.989, en las actuaciones procedimentales de referencia. Se imponen a dicho recurrente las costas del presente recurso y pérdida del depósito constituido, al que se le dará el destino legal.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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SAP Castellón 130/1997, 3 de Octubre de 1997
...las cosas comprendidas en, el arrendamiento y a las cuales llega únicamente la posesión arrendaticia...", con cita de otras varias; o la STS. de 6-4-1995 (R. 3417 ); y en el presente caso es evidente que se ejercita el retracto sobre una concreta finca registral de 85 m2., la n°. NUM000 en ......