STS 0955, 10 de Noviembre de 1995

Se resuelve por el Juzgado de Primera Instancia núm.1 de

Palma de Mallorca, en Sentencia de 27 de junio de 1991, la acción

resolutoria del contrato de arrendamiento concertado entre las partes. -

actora y demandada-, de 22 de mayo de 1985, en cuya demanda se ejercitaba

la acción resolutoria por la arrendadora, al amparo de lo dispuesto en el

art. 114.7 L.A.U., por la realización de obras no autorizadas, y que

alteran la configuración del local arrendado; demanda que fue debidamente

contestada por la demandada, y que se resolvió por dicha Sentencia en

sentido desestimatorio, con base a las siguientes premisas de hecho: "a),

las Entidades, ahora litigantes, concertaron en fecha 22 de mayo de 1985,

contrato de arrendamiento sobre el local de planta baja y entresuelo, sito

en el núm. 12 de la Plaza Mayor, esquina Plaza Marqués del Palmer núm. 5 de

esta Ciudad; b) la entidad demandante "Plamayor, S.A.", representada por

don Antonio Abad Sabater, aparece como propietaria del local y arrendadora,

y la entidad demandada "Damart, S.A."en calidad de arrendataria (folios 26

a 29 de autos); c) la claúsula sexta del contrato arrendaticio de

referencia plasmaba la autorización a la Entidad arrendataria para llevar a

cabo en el local arrendado las obras de adaptación o acomodación que

estimare convenientes, pero con aprobación expresa de la Entidad

arrendadora de los planos del Proyecto de reforma; d) ambos contratantes

nombraron al Arquitecto Albertocomo Director Técnico de las

obras, estipulándose como fecha tope de finalización la del 31 de diciembre

de 1985, y se adjuntaba al contrato el plano delimitador del local,

grafiando su configuración y mostrando su conformidad la arrendataria", en

el F.J. 3º, se expresa que, aunque la acción resolutoria se basa en el

ejercicio no autorizado de las dos obras que se consideran ilegales, no

obstante, por lo acontecido en el pleito, la resolución del contrato se

funda en la primera obra ilegal denunciada, por cuanto que la segunda,

consistente, -según la parte-, en lo relativo a la escalera de acceso,

había sufrido un cambio de emplazamiento y desarrollo en relación con los

planos y proyecto de la obras de adaptación, por lo que cabe decir, que ni

el emplazamiento ni el desarrollo de la escalera fue variado ante la

existencia de dificultades para su realización, -y así lo reconoce el

propio representante de la demandante al absolver la posición 6ª de la

confesión; por lo que la acción se refiere a la siguiente obra ilegal

denunciada, que es el cambio del tabique al que luego se hace referencia;

en el F.J.4º, que habida cuenta lo dispuesto en el art. 114 L.A.U., en

cuanto a la conformidad o consentimiento de la arrendadora se hace constar,

que difícilmente es atendible que la entidad actora no interviniera o

supervisara las obras realizadas, cuando la claúsula 3ª del contrato

preveía una bonificación de 25.000 ptas. mensuales, sobre la renta pactada,

que en la claúsula antedicha se facultaba a la entidad arrendataria a

realizar obras de adaptación o acomodación que estimase conveniente, aunque

no se obligase a ello, por lo que debe entenderse la autorización otorgada

en tan amplios términos para que pudiera realizarse las que considere

necesarias, en tercer lugar en cuanto a la realización del proyecto se

especifica, que el Arquitecto fue nombrado de común entre ambas partes y

así quedó plasmado en el contrato a los fines de la verificación de las

correspondientes obras; en cuarto lugar que desde la finalización de las

obras hasta la interposición de la demanda, han transcurrido

aproximadamente 5 años; en el F.J.5º, en tenor al concepto de

configuración, en la idea de si las obras realizadas alteran la

configuración del local se especifica, que aparte de otras pruebas, del

propio reconocimento judicial se desprende que desde la planta baja no

existe comunicación con el exterior, ni siquiera con el patio interior ni

directamente con otras fincas; que los tubos de ventilación no han sido

cambiados; que las ventanas de los vecinos comuneros más próximos lo están

a unos 75 metros; en definitiva, las obras realizadas se especifican a

resultas de la prueba de reconocimiento judicial, en el F.J.5º, esto es:

"a) en el lugar indicado por la actora existía una apertura que daba a un

patio; b) el patio interior es comunitario; c) la puerta o pared donde

existía la apertura ha sido demolida; d) la superficie del patio interior

comunitario (2,40 metros por 2.04 metros, aproximadamente) ha sido

incorporada al local arrendado; e) la ocupación del patio interior

comunitario no estaba prevista sobre planos ni en el Proyecto de reforma

presentado en el Colegio de Arquitectos por el Director de la obra

realizada -croquis de folios 10 y 14, el plano de folio 33, firmado por

ambas partes contratantes, conjuntamente con los planos de folios 54 y ss,

sin firmar y el plano de folio 34, sin firmar por las partes contratantes y

que incluye la incorporación del patio comunitario-; todo ello corroborado

en el reconocimiento judicial (folio 121) de fecha 10 de junio de 1991, -y

con anterioridad cuando en el contrato de arrendamiento (folio 26) de 22 de

mayo de 1985 se adjuntaba un plano delimitador del local de negocio,

grafiando su configuración, con la conformidad de la arrendataria 'Damart,

S.A.'...", por lo cual, no habiéndose alterado dicha configuración, tampoco

procede por este motivo, la estimación de la demanda; sentencia que fue

objeto de recurso de apelación por la actora, y que se resolvió por la de

la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, Sección 3ª, de 6 de marzo de

1992, en sentido estimatorio del recurso, revocando la primera sentencia y

estimando la demanda, conforme a la siguiente línea decisoria: en su F.J.

1. , se reflejan los hechos probados ya constatados por el juzgado, se añade

"...En la claúsula duodécima del citado anexo se pactó que simultáneamente

al otorgamiento del contrato, se firma también el correspondiente plano en

el que queda delimitado el local objeto del mismo, así como grafiada su

configuración, mostrando la arrendataria su conformidad con tales planos

así como con el local de referencia, que ha revisado y, examinado de plena

conformidad. La arrendataria, Damart S.A., a fín de llevar a cabo la obra

de reforma y adaptación del local a su nuevo destino, contrató los

servicios de los arquitectos Sres. Alberto, que realizaron el proyecto

básico y de ejecución de la reforma, visado en el Colegio Oficial de

Arquitectos de Baleares el día 8 de julio de 1985, que no fueron pasados a

la firma de la arrendadora para su conformidad, e iniciadas las obras se

procedió por la indicada locataria a demoler una pared de cierre del local

que daba a un patio interior -seguramente comunitario- de superficie

rectangular (2,40 x 2,04 metros), cubriéndolo por la parte superior a nivel

de la planta entresuelo, anexionándolo al local del que no formaba parte,

no constando en los planos firmados al suscribir el contrato -aparece en

dicha pared una ventana que daba al patio interior- delimitadoras del

objeto del arriendo, ni en el proyecto de reforma en que igualmente se

grafía la existencia de una ventana", y con base a tales antecedentes, la

Sala decide en su F.J.2º, si efectivamente la conducta de la arrendataria

se subsumió en la causa resolutoria del art. 114.7 de la Ley de

Arrendamientos Urbanos; en su F.J. 3º, se expone que el concepto de

configuración, es algo circunstancial, y se subraya sin más, "que la

supresión de una pared de cerramiento del local para comunicarlo con un

patio interior, cubrirlo a nivel de entresuelo y anexionarlo al local

arrendado con total independencia de la calificación que tenga el patio

interior de comunitario o privativo, puesto que el hecho de demoler una

pared de cerramiento del local y unirlo al patio interior, es obra, que de

modo indisputado modifica la configuración del inmueble, como lo tiene

declarado el Tribunal Supremo"; en el F.J.4º, en cuanto si estaban

autorizadas dichas obras, hay que tener en cuenta lo dispuesto en la

claúsula 6ª del contrato que autoriza a la arrendataria llevar a cabo las

obras necesarias de adaptación del local a su nuevo destino; que en ese

sentido, al haber pactado las partes de manera clara, terminante y en el

momento de iniciarse la autorización de obras a realizar por la entidad

arrendataria para adecuar el local a su nuevo destino, de venta de

mercaderías al por menor perfectamente delimitado, el local objeto del

contrato y grafiada su configuración con la firma de los planos es el

momento de concertar el arriendo (claúsula 12), la obra denunciada no

encuentra amparo en dicha autorización, por rebasar sus límites

consistentes en demoler una pared de cerramiento e incorporarlo al local

del patio interior cambiando su configuración, obra que no está prevista en

el proyecto de reforma redactado por el arquitecto; en el F.J.5º, en cuanto

a la falta de consentimiento para la realización de tales obras, se hace

constar, que en el caso que se decide "...la única intervención de la

entidad arrendadora Plamayor S.A., se limitó a firmar el encargo del

proyecto básico y de ejecución de la reforma del local, junto con la

arrendataria Damart S.A., a los arquitectos Sres. Alberto, conforme a

lo pactado en el contrato, sin que se acredite que tuviera otra

intervención en las obras de reforma, llevadas a cabo todas ellas por

técnicos y personal dependiente exclusivamente de la arrendataria,

corriendo a su cargo todos los gastos: resultando irrelevante que la

arrendadora no supervisara las obras, pues ninguna obligación asumió en

dicho sentido, siendo la cláusula de bonificación de la renta en aras a la

reforma usual en este tipo de contratos, y la amplitud de la autorización

no significa que la arrendataria pudiera unilateralmente rebasarla, pues,

como queda dicho, el perímetro del local arrendado quedó perfectamente

delimitado a raíz de lo expresamente acordado en la duodécima condición

anexa del contrato, y, por último, el transcurso del tiempo antes de

ejercitar la acción resolutoria nada implica, pues sólo discurre a efectos

de la posible prescripción de la acción; por todo lo cual procederá estimar

el recurso y revocar la sentencia atacada", por lo que, procede dictar

referida sentencia; la cual es objeto del presente recurso de Casación

interpuesto por la parte actora, con base a los siguientes motivos de

casación, de los cuales, el SEGUNDO fue rehusado en el trámite

correspondiente.

En el PRIMER MOTIVO se denuncia, a tenor del cauce

jurídico del art. 1692.5º L.E.C., la aplicación indebida del art. 114.7

L.A.U., ello, por cuanto la parte actora fundó su pretendido derecho de

resolución del contrato de arrendamiento, por obras que se realizaron en un

pequeño patio de luces de poco más de 4 metros cuadrados, patio que no

estaba incluido en el arrendamiento por hallarse fuera del perímetro del

local expresamente grafiado; en consecuencia, realizadas las obras fuera

del recinto objeto de arrendamiento debería ser estimado este motivo. No

procede su acogida, por cuanto que frente a ese relato y ubicación del

lugar en donde se practican las obras, debe prevalecer lo indicado en el

F.J.3º de la sentencia recurrida, en la cual, de manera categórica se

especifica que las obras consistente en la supresión de una pared de

cerramiento del local, (se sobreentiende arrendado), para comunicarlo con

un patio interior, cubrirlo a nivel de entresuelo y anexionarlo al local

arrendado; es evidente que el lugar exacto de la obra está perfectamente

inmerso dentro del espacio constitutivo del local arrendado, por lo que el

motivo ha de rehusarse. En el TERCER MOTIVO se denuncia, por igual vía, la

infracción de lo dispuesto en el art. 1253 C.c. y demás sentencias del T.S.

que cita; al respecto se hace constar, que la obra realizada por Damart,

S.A. -por importe superior a los 13.000.000 ptas., se hizo conjuntamente

tanto la del local en sí, como la pequeña del patio llamado de carácter

comunitario; que se hizo a la vista de todos y bajo la dirección y

vigilancia de los arquitectos designados contractualmente; que al deducir

de los hechos anteriores que la propiedad lo consintió, no es absurdo ni

ilógico, ni inverosímil, por lo que cabía estimar autorizada la obra por

presunción de lo dispuesto en el art. 1253 C.c., a lo que se responde que

ese juego presuntivo en caso alguno la Sala ha utilizado, y que no cabe

sobreponer a su juicio categórico que se establece en el F.J.5º antes

transcrito, por lo que el motivo ha de rehusarse; en el CUARTO MOTIVO, se

denuncia la doctrina jurisprudencial entendedora que las obras iniciales de

adaptación deben considerarse autorizadas, admitiéndose que a través de

todo el procedimiento quedó probado, -además de no resultar contradicho por

la parte actora-, que todas las obras realizadas por la actora lo fueron

simultáneamente y con inmediatez total a la firma del contrato de

arrendamiento sin interrupción alguna; y es en este cuarto motivo, donde se

plantea la cuestión fundamental de si tratándose de obras de adaptación del

local arrendado a las nuevas necesidades del negocio del arrendatario,

deben las mismas prevalecer, incluso, frente a cualquier posible

apartamiento del diseño autorizante que, en su caso, pudiese existir

expresamente pactado al respecto; al punto, acerca de la interpretación

jurisprudencial de las llamadas "obras de adaptación conviene destacar por

un lado, el criterio sentado en la sentencia de 14 de febrero de 1989, en

la cual se especifica acogiendo básicamente lo dispuesto en la sentencia de

22 de noviembre de 1962, que ante la realidad de que se trata de obras de

adaptación, no cabe estimar la acción de resolución del contrato por

realización de obras inconsentidas, por ser más bien obras de adaptación

realizadas en fechas próximas a la celebración del contrato, por lo que se

entienden autorizadas, o autorizadas expresamente después, o impuestas por

autoridad municipal, en cualquier caso, procede la desestimación de la

acción resolutoria; criterio igualmente reflejado en la posterior sentencia

de 4 de julio de 1991, en donde se especifica que la doctrina de esta Sala,

en relación con las obras de adaptación, es que aunque sean expresamente

permitidas, han de realizarse próximas a la fecha de celebración del

contrato, lo cual no se da, pues se ejercitan tres o cuatro años después de

dicha celebración; tesis ésta, ratificada por la Sentencia de 27 de abril

de 1994, en la cual se argumenta: "...Podría admitirse incluso que la

conversión de huecos en escaparates, colocación de rótulos, pintura de

fachada, apertura de huecos en muros interiores, saneamiento y distribución

del interior, obras todas autorizadas en la estipulación quinta del

contrato, si presentan el carácter de obras de acondicionamiento al tener

por finalidad la disposición o preparación del local para mejor adecuarlo

al uso comercial para el que fue arrendado y, siendo así, sería aplicable

al caso la jurisprudencia -S.4-7-91, reiterativa de doctrina anterior-

declarativa de que las obras de adaptación, aunque sean expresamente

permitidas, han de realizarse con proximidad a la fecha de celebración del

contrato, circunstancia no concurrente cuando, como aquí sucede, se

ejecutan transcurridos más de cinco años desde aquella fecha", y, se

reitera en la de 30.5.95, "...Por otra parte, como dice la Sentencia de 20

de diciembre de 1991, 'para la resolución de la cuestión que plantea el

motivo ha de dejarse sentado que la doctrina de esta Sala (contenida no

sólo en las sentencias en que se apoya la aquí recurrida -las de 17 de

diciembre de 1951, 28 de diciembre de 1961, 13 de febrero de 1962 y 25 de

junio de 1969- sino también en otras de fecha más reciente como las de 27

de noviembre de 1985, 15 de diciembre de 1987 y 17 de abril de 1989) con

arreglo a las cuales las obras que han de entenderse autorizadas en todo

arrendamiento de local de negocio son las necesarias para la instalación,

adaptación o acondicionamiento del local arrendado para poder servir al

destino pactado y ha de considerarse referida dicha autorización al tiempo

de puesta en marcha del negocio, siempre que ello sea preciso para el

desarrollo del mismo, pero sin que pueda en modo alguno estimarse

indefinida la facultad del arrendatario de establecer o introducir en el

local, durante la vida del contrato cambios que afecten a la configuración

del mismo sin autorización del dueño..."; la anterior doctrina

jurisprudencial parte pues de dos consideraciones, que al tratarse de obras

de adaptación, esto es, las que se realizan a seguido o con vistas a la

formalización del contrato de arrendamiento para adecuar el contrato a las

necesidades del arrendatario, hay que entender que tales obras, al

referirse a obras de adaptación no pueden considerarse como obras

inconsentidas, sobre todo, porque están realizadas a fechas próximas a la

celebración del contrato, según la sentencia de 22 de noviembre de 1962, o

autorizadas expresamente después, o impuestas por autoridad municipal; que

dichas obras para que puedan considerarse en razón a su calificación de

obras de adaptación, han de ejecutarse en fechas próximas a la celebración

del contrato y no cuando transcurren varios años tras su celebración; es

evidente pues, que aplicando dicha doctrina al caso de autos, por un lado,

no existe duda de que por la misma Sala en sus diversos fundamentos

jurídicos, sobre todo en el F.J.4º se califica a esas obras, como obras de

adaptación, esto es, las que son necesarias para adaptar el local al nuevo

destino del arrendatario; y tampoco existe cuestión de que repetidas obras

según la expresa autorización a que se refieren las claúsulas del contrato,

fueran realizadas inmediatamente tras la celebración del mismo, y sobre

todo, antes del término en que estaba previsto (31-12-1985), con lo que, se

concluye en que, ello debe prevalecer, máxime cuando, en el caso de autos,

se da la circunstancia peculiar de que tampoco se ha discutido que la mayor

parte de las obras ejecutadas por la arrendataria se acomodaron

perfectamente a la expresa autorización, por lo que hay que derivar en que

lo relativo a la obra secundaria de también adaptación del patio interior,

en torno a la supresión de la pared y su unión con la supuesta zona

comunal, en caso alguno, puede enturbiar que se trata también de una obra

de adaptación tendente a utilizar ese espacio para cualquier acomodo a las

necesidades de la propia arrendataria; en todo caso, lo que se quiere

subrayar, es que este posible exceso según el pacto expreso de obra

autorizada, referido a la alteración de su patio interior, de escasos 5

metros cuadrados, no puede apartar el beneficio de la interpretación laxa

que la repetida jurisprudencia realiza de las denominadas obras de

adaptación (su sentido justo y razonable resplandece: pues se presupone que

tales obras responden a las exigencias de adecuar el local a las

necesidades para lo que se arrienda, causa y fin de la locatio que pervive

al contrato y que justifica su implícita autorización en todo caso), sobre

todo, cuando ello se ha practicado a seguido de su celebración; a lo que

cabe añadir como razona el juzgado, la tardanza en la propia reclamación de

la acción al transcurrir 5 años -F.J.5º. , desde la verificación de las

mismas, (lo que no se explica en mor a la significación y constancia de la

claúsula 3ª que compensaba en la renta el importe de todas las obras de

adaptación), todo lo cual debe conducir a la admisión del motivo, y sin

necesidad de examinar el resto, y actuando conforme a lo dispuesto en el

art. 1715.3 L.E.C., según los términos en que está planteado el debate

considerar correcta la línea de razonamiento decisorio expuesto por la

primera sentencia (y hasta reproducir su F.J.6º, cuya solución sirve para

eventuales acciones en torno a la titularidad del susodicho patio),

confirmando la misma y con la ESTIMACIÓN DEL RECURSO, dejar sin efecto la

sentencia recurrida, con las demás consecuencias derivadas, sin que a tenor

del art. 1715.2º L.E.C., proceda imposición de costas en ninguna de las

instancias, al hacer uso el Tribunal que juzga de la salvedad que

preceptúan los arts. 523, 710 y 873 de dicha Ley, aplicables en su caso, al

litigio.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida

por el pueblo español.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE

CASACIÓN interpuesto por la Entidad DAMART, S.A., contra la Sentencia

pronunciada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de

Mallorca, en fecha 6 de marzo de 1992, la que dejamos sin efecto,

confirmando íntegramente la de Primera Instancia, sin expresa imposición de

costas en ninguna de las instancias. Y a su tiempo comuníquese esta

resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma de los Autos y

Rollo de Sala en su día remitidos.

ASÍ por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN

LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos,

mandamos y firmamos.EDUARDO FERNANDEZ CID DE TEMES.-LUIS MARTINEZ-

CALCERRADA Y GOMEZ.-ANTONIO GULLON BALLESTEROS.-RUBRICADO.- PUBLICACIÓN.-

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. DON LUIS

MARTÍNEZ-CALCERRADA GÓMEZ, Ponente que ha sido en el trámite de los

presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del

Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma,

certifico.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.