STS 974/1998, 30 de Octubre de 1998

El recurso de Casación interpuesto por la Comunidad de Herederos codemandados, frente a la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Oviedo -Sección Sexta- de 6 de julio de 1994, que estimó la apelación interpuesta por la parte actora, frente la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Avilés, núm. 5, en 18 de febrero de 1994, se basa a los siguientes Motivos objeto de esta Casación: En el PRIMER MOTIVO, se denuncia al amparo del núm. 4 del art. 1692 L.E.C., la infracción de los arts. 432 C.c. y 24 C.E.; pues, la Sentencia recurrida, rechaza todas las excepciones propuestas por esta parte, ya que, la misma se aquietó a la Sentencia de Primera Instancia sin formular recurso por vía de adhesión, para poder interponer de nuevo las excepciones ante la Audiencia; fundamentalmente, se insiste en la pertinencia de la excepción de litis consorcio pasivo necesario, ya que, en síntesis, se aduce, que estando el local objeto de la controversia arrendado, se debía haber traído al proceso a los arrendatarios; se rechaza el Motivo pues, se ratifica el contenido del F.J. 1º, de la Sentencia recurrida, que de manera correcta, razona que no afectando el tema controvertido, sino a una relación de propiedad entre la Comunidad y los codemandados, no es preciso demandar al arrendatario del local litigioso, tesis ésta, que debe prevalecer, porque, como se dice el litigio, se refiere a aspectos dominicales y no locaticios entre la Comunidad y los codemandados; en el SEGUNDO MOTIVO, se denuncia al amparo del núm. 1 del art. 1692 L.E.C., el llamado exceso en el ejercicio de la jurisdicción, pues, la Sentencia recurrida hace constar en el F.J. 1º, "que la puesta a disposición del local objeto de litis, viene referida a la posesión jurídica, mediata o en concepto de dueño y no de otro material, inmediata o de hecho" -sic-; que esta afirmación excede ampliamente del sentido literal del pedimento tercero de la demanda, el cual ninguna referencia hace a la detentación de la posesión mediata, que todo ello aboca, -se continúa. sic- que el Tribunal sentenciador en segunda instancia, ha incurrido en ejercicio excesivo o abusivo de la jurisdicción, que va más allá de los propios planteamientos de las partes; en rigor, el Motivo tiene la inconsistencia formal, (y al igual que el primero, fueron rechazados por el dictamen del Ministerio Fiscal en el trámite de admisión) de que denuncia un posible desvío por el núm. 1º del art. 1692, cuando en realidad, lo que está censurando es una suerte de incongruencia planteaba por el núm. 3 del citado art. 1692 L.E.C., en la Sentencia recurrida, y así se dice "que va más allá de los propios planteamientos de las partes", lo cual, es inexacto, porque, en ese particular, cuando la Sala sentenciadora en su Fallo condena a los demandados a poner a disposición de la Comunidad actora, el local cuyo uso detentan, así como cualquier derecho sobre el mismo del que hayan dispuesto, está prácticamente recogiendo la estimación del "petitum" 3º de la demanda, en donde se postulaba que, debe obligarse a los demandados a poner a disposición de la Comunidad, el local cuyo uso detentan, esto es, se ajusta perfectamente al planteamiento de la pretensión ejercitada, por lo cual, el Motivo se rechaza.

En el TERCER MOTIVO, se denuncia al amparo del art. 1692-4 L.E.C., la vulneración del art. 396 C.c., en relación con el art. 5,13 y 16-1º L.P.H. y 1261 C.c.; por las siguientes razones 1º) que el F.J. 2º de la Sentencia recurrida, parece sostener el carácter inamovible del local objeto de litis, en cuanto elemento común, sustentado por el título constitutivo de propiedad; que ello, no es correcto, pues es sólo sostenible, respecto a las partes del edificio necesarias o esenciales, lo que no es el caso de la NUM001controvertida; que en el presente caso, el local litigioso "aún suponiendo que hubiese venido siendo utilizado por la Comunidad demandante, no es un elemento esencial, puesto que, siempre fue concebido inicialmente, para almacenar coches de niños y bicicletas"; que por tanto se vulnera el art. 396 del C.c., y que, según la Ley de Propiedad Horizontal la propia Comunidad demandante, es soberana para decidir el cambio de destino de un elemento común o esencial o la transmisión del mismo; 2º) Que la Comunidad de Propietarios demandante, siempre se dirigió al causante primero y mi mandantes después en concepto de dueños, exigiendo de estos el cumplimiento de las obligaciones propias de todo copropietario, tales como contribuir a los gastos ordinarios en función de su cuota de participación, cumplimiento de los reglamentos internos, etc.; 3º) Que la actora, no puede desvirtuar la presunción "iuris tantum" de veracidad de la transmisión y en su caso de propiedad sobre el local a favor de mis mandantes, argumentando simplemente un desconocimiento de la situación aclarada por la notificación catastral de datos, pues, no puede alegarse desconocimiento, cuando aporta en su defensa la Escritura de división horizontal otorgada hace más de treinta años; que tampoco puede justificar el supuesto desconocimiento de la actora en base a la no notificación de datos catastrales, pues, el Catastro notifica obligatoriamente cualquier dato; 4º) Que no obra en autos prueba alguna que desvirtúe la presunción "iuris tantum" a favor de mis mandantes, pues, prácticamente toda la actividad probatoria de la actora gira en torno de la Escritura de división horizontal; que se vulnera, asimismo, el art. 1261 C.c., por cuanto que al no haber sido desvirtuada la transmisión al causante de mis mandantes, es evidente la existencia de un contrato verbal entre las partes, al existir consentimiento, objeto y causa, siendo evidente que en otro caso, la actora no hubiese esperado durante casi treinta años para reclamar la finca; el Motivo, en síntesis, debe prevalecer, porque, con base a las circunstancias "facticas", especificadas en el F.J. 3º, de la primera Sentencia, que se pueden dar por reproducida y, que dice así: "...la parte actora, pretende la titularidad del local objeto de litis en base a la presunción de veracidad que le otorga la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad y a la calificación que en dicha escritura se da al local como elemento común; la parte demandada, centra su actividad probatoria en intentar acreditar la realidad extrarregistral que es la que ha de prevalecer sobre la otra en caso de antinomia entre las dos realidades jurídicas, y ante la imposibilidad de obtener datos de una persona ya fallecida, excepciona la prescripción adquisitiva contra tabulas por concurrir los requisitos exigidos al efecto; así, concurren indudablemente la buena fe, que ni siquiera fue cuestionada por la parte actora, y que concurre tanto en el causante, don Eduardocomo en los herederos aquí demandados; se acredita también en la posesión en concepto de dueño, que se vino ejerciendo desde el principio (1963) mediante actos de disposición tales como el arriendo del local en diversas ocasiones, pago de gastos de comunidad, abono de impuestos y tasas, etc., siendo dicha posesión pública e ininterrumpida como se acredita tanto por los recibos de comunidad y el registro de hacienda y el catastro, como por el propio reconocimiento de la parte actora en su escrito de demanda; mayores dificultades presenta el requisito de justo título, que según la doctrina, se constituye en criterio de legalidad e implica la validez de los medios admitidos en derecho para justificar la esencia de la usucapión, constituyendo título para justificar la posesión "ad usucapionen", no solamente la compraventa, donación, transacción, etc., sino también otros documentos que atribuyen el criterio de legalidad; en el presente caso, el testamento de 15 de junio de 1982, se constituye en criterio de legalidad suficiente, y es título idóneo seguido en lo necesario del modo o tradición; y aún sin añadir para el cómputo de la prescripción el tiempo ganado por el causante que inscribió la finca objeto de litis en el Registro Público del Catastro en 1974, la fecha del testamento es suficiente y válida en virtud de lo dispuesto en el artículo 1957 del C.c., no habiendo interrumpido en ningún momento la actora el plazo de dos meses a que hace referencia el artículo 1947 C.c., pues la papeleta de conciliación fue presentada en abril de 1992, el acto de conciliación se celebró el 8 de junio de 1992 y la demanda origen del presente procedimiento, fue recibida en este juzgado y admitida a trámite el 17 de noviembre de 1992, transcurriendo por tanto sobradamente el plazo de dos meses tanto desde la presentación de la papeleta de conciliación, como desde la celebración del acto de conciliación, así que por todo lo expuesto, ha de concluirse que al haber operado la prescripción adquisitiva contra tabulas por concurrir todos los requisitos, procede la desestimación de la demanda"); ha de concluirse en que los argumentos de apoyo de la parte demandada hoy recurrente, se basan, literalmente, en una realidad extrarregistral, que ha de prevalecer frente a la registral, pues, en el caso de autos, concurren los requisitos exigidos para esa, supuesta, prescripción adquisitiva "contra tabulas", en virtud de esas circunstancias, ya que hasta la propia Sala sentenciadora, no discrepa del soporte material de las mismas, con independencia de cuál sea el juicio de valor emitido por la misma, lo que demuestra una realidad posesoria "ad usucapionem", -como se desarrolla en el Motivo siguiente- que, en todo caso, deberá imperar frente a la posible titularidad formal que se cita, según su Título constitutivo, a favor de la Comunidad de Propietarios.

En el MOTIVO CUARTO, se denuncia por la vía del art. 1692-4º L.E.C., la infracción de los arts. 1, 34, 36 y 38 L.H., y 7,1.940, 1941, 1.947, 1.950, 1.952, 1953 y 1.957 del C.c.; ya que el Tribunal sentenciador en segunda instancia, considera tercero hipotecario a la Comunidad demandante, por el simple hecho de obrar dicha Comunidad como titular del local litigioso en la escritura de división horizontal otorgando a la inscripción un efecto constitutivo, según se desprende del tenor literal del F.J. 3º del Fallo aquí recurrido, lo que supone una vulneración del art. 34 y 35 L.H., pues, estos artículos establecen un sistema de protección a favor del titular inscrito, que hubiere actuado de buena fe, denegando esta protección cuando es desvirtuada esta presunción a favor del titular inscrito, -sic- que no puede obrar de buena fe, y por tanto ser considerado tercero hipotecario, quien fundamenta su pretensión en una Escritura de división horizontal que obra en su poder desde hace más de 28 años, en el momento de presentar la demanda rectora; que la Comunidad, conocía por tanto y ya desde 1963, la inexactitud entre la realidad jurídica registral y extrarregistral, y así lo reconoce en su demanda, al manifestar que el local siempre fue ocupado como un copropietario más por el causante de los demandados; que la Comunidad demandante, siempre se dirigió al causante de los demandados y a éstos, como copropietarios del local litigioso; que en sí misma, la propia afirmación de la Comunidad demandante de que '...el causante poseyó desde el primer momento el local litigioso...' rompe la presunción de buena fe que pudiera darse a favor de dicha Comunidad; que la buena fe del causante y de sus herederos, es incuestionable, pues, no en vano siempre ejercieron la posesión de forma pública, notoria y pacífica, lo que denota una forma de actuar durante mas de 28 años, contraria a la ocultación o cualquier otro tipo de maquinación; que la titularidad de la finca litigiosa, obra inscrita en el Registro Público del Catastro correspondiente desde 1974; en cuanto al justo título, el Juzgador "ad quem", no sólo ignora el acuerdo de voluntades entre la Comunidad y el causante de los demandados, todo ello en base, a la ocupación del causante a título de dueño durante más de dieciocho años, hasta que falleció el 25-10-82, sino que invalida el testamento de fecha 15-6-82, a pesar de que dicho testamento no fue impugnado; que todos estos actos relatados anteriormente fueron ejecutados tanto por los recurrentes como por su causante a título de dueño; y por último que, cuando la Comunidad adquirió, al menos, formalmente el local litigioso a través de Escritura de división horizontal, consistió expresamente y durante más de 18 años, la posesión a título de dueño a favor de los codemandados, operando automáticamente la prescripción adquisitiva "contra tabulas" del art. 36 L.H. en favor del causante de los demandados, se concluye; el Motivo, igualmente, prospera, ya que, efectivamente, las circunstancias que se indican, han quedado perfectamente acreditadas, por la precedente transcripción del F.J. 3º de la primera Sentencia no desvirtuada por la recurrida, en donde se demuestran unos hechos relativos a la posesión en concepto de dueño, pacífica, pública y no interrumpida, durante el tiempo preciso para la usucapión, sobre todo, la prevista en el art. 1957 C.c., y así en efecto destaca: Que la posesión de los recurrentes era la auténtica "ad usucapionem" porque al amparo del art. 1957 C.c., prevalece en los términos que luego se refiere sobre el art. 36 a) L.H.; a saber: en torno a la exigencia del art. 447 C.c., o sea:

1) Posesión en concepto de dueño: desde la construcción del edificio por su promotor en 1963 y otorgamiento de escritura, constitución Comunidad en 12-6-1993 (f.6 Autos).

2) En esta escritura, consta además que el local controvertido, se describe no como elemento común, sino como "rellano de uso común" para guardar coches de niños y bicicletas; así la propia actora habla de un elemento común por destino en el F.J. 2º de su demanda; luego, perfectamente adaptable al uso exclusivo de los demandados como se describe.

3) Concurren los requisitos del art. 1951 C.c., o sea:

1. Posesión de buena fe, pública, pacífica y no interrumpida:

Por disfrute desde esa fecha y con tales circunstancias, a saber: arrendado el local (último arrendamiento de 1-1-82 -f. 76 Autos-) pago de impuestos y constatación catastral desde 1974 (f. 54 Autos); Aquiesciencia de la Comunidad a esta posesión como se reconoce en la propia demanda durante el dilatado lapso de tiempo (desde la citada fecha de 12-6-1963, hasta el 25-10-82 en que falleció el causante de los demandados y desde esta fecha y la de su testamento en 15-6-82 hasta la presentación de la demanda en 16-11-92, por los actores/demandados sus causahabientes); según el relato de su prolijo hechos 1º, y 2º (ff. 1 vto.) y así es expresivo citado Hecho Primero de la demanda: "...Desde la constitución de la Comunidad de Propietarios del mencionado edificio, se vino considerando por todos los sucesivos copropietarios como a un propietario más a don Eduardorespecto de un local existente en la NUM001o NUM002. Dicho hueco, fue utilizado por éste en tanto se procedía a la venta de los distintos predios que configuran el edificio, como oficina de obra, ya que a la vez y como se dijo fue el constructor del mismo. Con posterioridad, siguió siendo utilizado por éste que incluso llegó a alquilarlo a terceras personas. Fallecido el constructor, su esposa y demás herederos, continuaron detentando el uso del mencionado hueco, hasta la actualidad, subrogándose en los derechos que se atribuyó el fallecido...".

4) Por último en cuanto al justo título del art. 1957 en relación con el 1952 C.c., es claro que se integra por esa actuación posesoria legitimadora de un derecho de uso exclusivo, indiscutible, si bien, su defecto en pos a su constitución como titulo determinante de la propiedad privativa de los recurrentes, se obtiene por el lapso en ese disfrute en pos a la asunción dominical "ad usucapionem".

Finalmente, se debe descartar, por completo el juicio de valor que emite la Sala sentenciadora en su F.J. 3º, en cuanto considera, que no es posible apreciar esta prescripción "contra tabulas" a favor de los demandados -hoy recurrentes-, por cuanto que, el art. 36 de la L.H., y el art. 1949 del C.c., veda el juego de tal institución, fundamentalmente, porque considera que los adquirentes de los diferentes pisos o locales ostentan esta cualidad de terceros hipotecarios, lo que debe revisarse en los siguientes términos: efectivamente, porque, según la Sala "a quo" esa condición puede otorgarse a la propia Comunidad en base, acaso, a que en el título constitutivo aparece tal local como elemento común y así se procede a su inscripción; lo que es bien endeble ya que esa cualidad de tercero hipotecario del art. 34 se resquebraja, pues, inexiste, el que sea una inscripción subsiguiente a otra precedente, y si lo que se quiere pretender es que los distintos posteriores partícipes de dicha Comunidad, esto es, los que después adquirieron los distintos elementos privativos o inmuebles o locales o independientes que constituyen la Comunidad, adquirieron del titular inscrito como es la Comunidad, y luego inscribieron su propio derecho, también se objeta, que no es posible, por las circunstancias antes descritas, afirmar que, efectivamente, se cumplen los requisitos del apartado A del art. 36 de la L.H., pues, por esas circunstancias antes de hecho transcritas y no cuestionadas, es evidente que por la notoriedad de la posesión a título de dueño, y con los demás requisitos que se han hecho constar anteriormente, de que gozaban los demandados, no cabe afirmar que esas circunstancias exhibidas de forma palmaria o notoria eran ignoradas por esos adquirentes, ya que, es indiscutible que hoy, existen medios racionales y motivos suficientes para que por los mismos se conociese que antes de perfeccionar su adquisición la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente (según exige susodicho art. 36 a) L.H.) y, en todo caso, es claro que consintieron esa posesión de hecho durante más de 1 año, desde su adquisición, por lo que la sanción de citado art. 36 en su apartado b) es bien significativa; todo ello, pues, determina, que con la apreciación también del motivo, debe actuarse a tenor de lo dispuesto en el art. 1715.1-3ª, y dejando sin efecto la Sentencia de la Audiencia, confirmar en todos sus contenidos la del Juzgado de Primera Instancia con los efectos derivados, sin que a tenor del artículo 1715.2º L.E.C., proceda imposición de costas en ninguna de las instancias, al hacer uso el tribunal que juzga de la salvedad que preceptúan los arts. 523, 710, 873 y 896 de dicha Ley, aplicables en su caso, al litigio.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de LA COMUNIDAD DE HEREDEROS DE DON Eduardoy de DOÑA Asunción, contra la Sentencia pronunciada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Oviedo en 6 de julio de 1994, que dejamos sin efecto, confirmando la del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Avilés, de 18 de febrero de 1994; Sin expresa condena en costas en ninguna de las instancias ni en este recurso, debiendo cada parte satisfacer las por ellos causadas y las comunes por mitad. Y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma de los Autos y Rollo de Sala en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL.- LUIS MARTÍNEZ-CALCERRADA Y GÓMEZ.- ALFONSO BARCALA Y TRILLO FIGUEROA.-RUBRICADO.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Luis Martínez-Calcerrada y Gómez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.