STS 1002/1996, 30 de Noviembre de 1996

Por el trámite de los incidentes, la entidad mercantil "DIRECCION001." promovió contra la también mercantil "Financiera Benja, Sociedad Anónima. Entidad de Financiación", hoy llamada "Créditos e Inversiones Benja, Sociedad Anónima. Entidad de Financiación", el proceso de que este recurso dimana, en el que postuló se dicte sentencia, por la que "se condene a la demandada a que notifique, en forma fehaciente a la demandante las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión a su favor de las fincas arrendadas mediante contrato de fecha 1 de Abril de 1967, aportado como documento Uno con la demanda, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fué formalizada dicha transmisión".

En dicho proceso, en su grado de apelación, recayó sentencia de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, por la que, revocando la de primera instancia, desestima totalmente la demanda y absuelve de la misma a la demandada.

Contra la referida sentencia de la Audiencia, la demandante entidad mercantil "DIRECCION001." ha interpuesto el presente recurso de casación, que articula a través de cuatro motivos.

La sentencia aquí recurrida, tras la valoración de toda la prueba practicada en el proceso, declara probados los siguientes hechos, que aquí serán expuestos por el orden cronológico de ocurrencia de los mismos: 1º. La entidad mercantil "DIRECCION000." era propietaria de un edificio destinado a PLAZA000, en Villena, perteneciéndole en virtud de adjudicación de la herencia de D. Pedro Enrique.- 2º. En garantía de un préstamo, la entidad mercantil "DIRECCION000.", representada por su Consejero-Delegado D. Jesús Luis, mediante escritura pública de fecha 2 de Noviembre de 1982, constituyó hipoteca cambiaria, sobre el referido edificio, en favor de la acreedora entidad mercantil "Financiera Benja, S.A. Entidad de Financiación".- 3º. Por incumplimiento del pago de la deuda garantizada, la acreedora entidad mercantil "Financiera Benja, S.A. Entidad de Financiación", en ejecución de la referida hipoteca, en el año 1983, promovió contra la deudora "DIRECCION000.", en el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Madrid, un procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria (autos número 1886/83 de dicho Juzgado). En el referido procedimiento, por providencia de 3 de Julio de 1984, se acordó sacar a pública subasta la finca hipotecada, anunciándose la misma, en forma legal, para el 23 de Noviembre de 1984, siendo notificada la providencia antes reseñada al legal representante de la demandada DIRECCION000, D. Jesús Luis, quedando desierta la subasta por falta de licitadores, ante lo cual se solicita por Financiera Benja, S.A. que se dicte auto de adjudicación a su favor, y así se hace en fecha 12 de Julio de 1985, declarándose la aprobación de la adjudicación de la finca hipotecada y subastada en la cantidad de 23.279.456 pesetas.- 4º. Mediante escrito de la adjudicataria se solicitó la toma de posesión de la finca y se acuerda por el Juzgado de Villena, receptor del exhorto oportuno, la práctica de dicha diligencia para el día 15 de Enero de 1986, haciéndoselo saber al legal representante de DIRECCION000el 7 de Enero de 1986 y firmando la notificación el Sr. Jesús Luis, en calidad de Consejero.- 5º. El día señalado al efecto (15-Enero-86) se personó la Comisión judicial en las oficinas de la PLAZA000, en las cuales se encuentra a D. Jesús Luis, Consejero de DIRECCION000, a quien se le hizo saber el objeto de la diligencia, compareciendo el Procurador Sr. Martínez Hurtado en nombre de la mercantil DIRECCION001. (que lo es también del presente procedimiento), según poder que exhibió, y requerido el Sr. Jesús Luispara hacer entrega de la finca a Financiera Benja, S.A., manifestó que no estaba autorizado para ello y desconocer el procedimiento por el que se le requiere, y que además figura como arrendataria de la PLAZA000y sus dependencias DIRECCION001.; igualmente se niega a la entrega el Procurador.- 6º. Nuevamente se solicita por la adjudicataria la toma de posesión en escrito de 23 de Enero de 1986, y por el Juzgado de Madrid se acuerda la expedición de exhorto al Juzgado de Villena para que se lleve a efecto la diligencia, señalándose por éste el día 14 de Marzo de 1986; se notifica al Sr. Jesús Luisy en el día fijado, constituida la comisión judicial, no se lleva a efecto; se requiere al Sr. Jesús Luispara que deje libre la finca en el plazo de 20 días, apercibiéndole de lanzamiento, y transcurrido dicho plazo, se acuerda el desalojo para el día 6 de Mayo de 1986, si bien no se encuentra a nadie en las dependencias; por lo que nuevamente se señala la diligencia para el día 24 de Septiembre de 1986; si bien antes de esa fecha se presentó por DIRECCION001. demanda de juicio de menor cuantía, concretamente el 8 de Agosto de 1986 (a lo que después nos referiremos), solicitándose por esta mercantil ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Madrid la suspensión de la diligencia señalada, que fué denegada por dicho Juzgado.- 7º Ante nuevas peticiones de suspensión de la diligencia, realizadas por el Sr. Jesús Luis, se señala nuevamente el 13-Diciembre-86.- 8º. El 21 de Julio de 1986 el Sr. Jesús Luisactúa como Consejero-Delegado de DIRECCION001. a través de un requerimiento notarial que efectúa a DIRECCION000., y al cual contesta D. Jose Franciscoen calidad de Secretario de la Compañía.- 9º. Con fecha 8 de Agosto de 1986 se presentó demanda de juicio de menor cuantía ante el Juzgado de Primera Instancia de Villena por la mercantil DIRECCION001. contra Financiera Benja, S.A. Entidad de Financiación y contra DIRECCION000., y en la cual se solicitaba que se declarase la existencia de un contrato de arrendamiento sobre locales anexos y finca de la PLAZA000de Villena, de fecha 1 de Abril de 1967, dando lugar a los autos número 179/86 de dicho Juzgado, y en fecha 30 de Julio de 1987 se dictó sentencia desestimando dicha demanda, y apelada ante la Audiencia Territorial de Valencia, se estimó parcialmente la demanda formulada, declarando la existencia del contrato de arrendamiento del local de negocio suscrito el 1 de Abril de 1967 hasta el 24 de Noviembre de 1987, y ello mediante sentencia de dicha Audiencia Territorial de 23 de Mayo de 1988.- 10º. En fase de ejecución de sentencia se solicitó por la actora DIRECCION001. que habiéndose adjudicado en subasta Financiera Benja, S.A. el bien arrendado, de acuerdo con el art. 48-1º de la L.A.U., se le requiera a la adjudicataria para que notifique a la actora las condiciones para ejercitar el retracto. Dicha solicitud fue denegada por el Juzgado de Villena mediante providencia de 3 de Octubre de 1988, y recurrida en reposición, se dictó auto de 18 de Octubre de 1988, desestimando el recurso, el cual fué apelado y confirmado por la Audiencia de Valencia en fecha 21 de Marzo de 1990.- 11º. El 28 de Octubre de 1988, D. Jesús Luis, actuando en nombre y representación como Presidente y Consejero-Delegado de la Sociedad DIRECCION001., requirió notarialmente a la Mercantil Financiera Benja, S.A., haciendo constar que habiéndose adjudicado la finca dicha Mercantil al amparo del artículo 131 de la L.H., número de procedimiento 1886/83 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Madrid, y estando dicha finca arrendada al requirente por DIRECCION000., le solicitó que al no haberse cumplido lo previsto en el art. 47 de la LAU, al amparo del art. 48, le requiere para que le notifique en forma fehaciente las condiciones esenciales de la transmisión efectuada, para poder ejercitar el retracto.- 12º. A dicho requerimiento contestó el legal representante de Financiera Benja, S.A., aduciendo que D. Jesús Luisotorgó el 2 de Noviembre de 1982 escritura de reconocimiento de deuda e hipoteca en nombre de DIRECCION000., a favor de su mandante..., estando presente el Sr. Jesús Luisen el procedimiento del art. 131 L.H. en todas sus fases, incluso en el acto de subasta... que dicho señor era igualmente Consejero-Delegado de DIRECCION000.- 13º. D. Jesús Luisera Consejero-Delegado de la Mercantil DIRECCION001. en virtud de nombramiento de fecha 17 de Septiembre de 1977, y en base a ello, otorga poderes en favor de Procuradores el 8 de Julio de 1980; poder que está vigente, ya que se acompañó con el escrito de demanda objeto de estas actuaciones, y así "consta aportado en el presente rollo de apelación"; declarando el Letrado director de esta litis que el poder otorgado por D. Jesús Luisen representación de DIRECCION001. es bastante para que el Procurador inste demanda incidental, y ello el 7 de Mayo de 1990.

Con base en los referidos hechos que declara probados y que aquí han de ser mantenidos incólumes, al no haberse articulado ningún motivo con idoneidad casacional para poder desvirtuarlos, la sentencia aquí recurrida basa su pronunciamiento desestimatorio de la demanda en los razonamientos que, no obstante su extensión, para que quede suficientemente explicitada la "ratio decidendi" de su dicho pronunciamiento, consideramos oportuno transcribir literalmente y que dicen así: "De todo cuanto antecede, hay que establecer que D. Jesús Luisha actuado tanto como Consejero-Delegado de la Mercantil DIRECCION001., demandante-apelada, como de DIRECCION000., en virtud de sendos nombramientos; actuando en nombre de dichas mercantiles, tanto para otorgar poderes en favor de Procuradores, como para efectuar requerimientos representando a la primera de ellas, y asimismo otorgando escritura de constitución de hipoteca en nombre de DIRECCION000, y recibiendo las notificaciones oportunas en el procedimiento seguido al amparo del art. 131 de la L.H., y concretamente la subasta que fué declarada desierta por la falta de licitadores; asimismo, se le notificaron las resoluciones de toma de posesión de la finca; encontrándonos por tanto con que el Sr. Jesús Luisen fechas paralelas ocupaba los cargos de Consejero delegado tanto de DIRECCION001., como de DIRECCION000, siendo la primera de dichas mercantiles la arrendataria de la finca, y la segunda la que la hipotecó en escritura pública. Con lo cual, ha estado interviniendo como representante legal en todas las actuaciones, estando vigente su nombramiento incluso en esta alzada, al haberse presentado en este rollo el poder de representación procesal, en el que consta que actuando en representación de DIRECCION001, otorga poderes en favor de Procuradores" (Fundamento jurídico cuarto de la sentencia recurrida). "A través de la demanda que nos ocupa (prosigue diciendo la referida sentencia), se alegó por la actora DIRECCION001. que desconocía las condiciones de la transmisión efectuada a Financiera Benja, S.A., por parte de DIRECCION000, solicitando la notificación fehaciente para que de acuerdo con los arts. 47 y 48 de la LAU pueda ejercitar su derecho de retracto, al ser titular del contrato de arrendamiento sobre la finca transmitida. En este sentido, hay que tener en cuenta, que consta suficientemente acreditado en autos, y así se ha expuesto en el Fundamento de Derecho 3º de la presente resolución, que la actora retrayente tenía perfecto conocimiento de la transmisión efectuada en el procedimiento del art. 131 de la L.H., mediante el auto de adjudicación que se dictó en fecha 12-7-85, y ello como consecuencia de haber intervenido en dicho procedimiento en calidad de parte demandada la Entidad DIRECCION000, que estaba representada como persona jurídica por D. Jesús Luis, en calidad de Consejero Delegado, quien igualmente ostentaba tal cargo (y según consta está vigente), en nombre de la Mercantil aquí demandante- apelada, DIRECCION001. Y todo ello implica notificación fehaciente, pues si una persona obtiene el nombramiento de una entidad no es precisamente para que no ponga en su conocimiento los actos que se realicen en orden a su perjuicio, sino más bien al contrario; y en consecuencia, el representante legal autorizado por la Mercantil tenía la obligación de comunicar a su mandante todas las notificaciones que se hubieren practicado, pues la notificación a que se refieren los arts. 47 y 48 de la LAU es una medida precautoria para garantizar el derecho del arrendamiento (sic), y según reiterada jurisprudencia del T.S., cuando la conducta observada revele no sólo el pleno conocimiento de la relación jurídica creada por la transmisión a tercera persona, sino además el asentimiento a dicha transmisión, no se hace imprescindible la notificación (sentencia de 11-2-72), implicando por tanto una verdadera notificación desde el momento en que el representante legal de la hoy demandante conoció a través de otro procedimiento (art. 131 L.H.) la transmisión efectuada, y ello con independencia de que en dicho procedimiento actuara en representación de otra Mercantil; siendo por otro lado ocioso hacer saber a la actora que tiene a su disposición los medios legales para exigir responsabilidades si considera que su representante legal (que añadimos sigue actuando en esta litis) ha incurrido en responsabilidad" (Fundamento jurídico quinto de la sentencia recurrida). "En conclusión (termina diciendo textualmente la referida sentencia), y considerando que al Sr. Jesús Luisle fué notificada la providencia de fecha 3-7-84, dictada en el juicio especial y sumario del art. 131 de la L.H., seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Madrid, y en la cual se acordaba sacar a pública subasta para el día 23- 11-84 la finca objeto de este litigio, y que el 12-7-85 se dictó así mismo auto por el que se aprobaba la adjudicación de dicha finca a favor de Financiera Benja S.A., notificándole igualmente la providencia de 7-1-86 en que acordó la toma de posesión por parte de la adjudicataria para el día 15-1-86, resulta que, desde que se tiene perfecto conocimiento de esa adjudicación (auto de 12-7-85) hasta que el día de la toma de posesión (15-1-86) se alega el desconocimiento de la transmisión y decide solicitar las condiciones de la misma en aplicación de los arts. 47 y 48 de la LAU, transcurrió un período de tiempo, por lo que, de modo tácito se dió por notificado, y en consecuencia no puede ahora pretender a través de esta demanda que se le notifique en forma la transmisión, cuando ya ha tenido conocimiento de ella, y en todo caso su derecho de retracto habría caducado al amparo del art. 48-2º de la LAU. Por todo ello, procede estimar el recurso de apelación promovido, se revoca la sentencia de instancia, y en consecuencia no se da lugar a la demanda" (Fundamento jurídico sexto de la sentencia recurrida).

Por el motivo primero, con apoyatura procesal en el ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia textualmente "violación por no aplicación de los arts. 6 y 76 de la Ley de Sociedades Anónimas de 17 de Julio de 1951; 7 y 128 de la Ley de Sociedades Anónimas, aprobada por R.D.L. de 22 de Diciembre de 1989; y 116 del Código de Comercio". En el extenso alegato integrador de su desarrollo, después de relacionar los componentes de los diversos Consejos de Administración que, desde su fundación en 1967, ha tenido la entidad mercantil "DIRECCION001." (de todos los cuales, menos del primero, ha sido miembro D. Jesús Luis, ostentando en los últimos el cargo de Consejero-Delegado), la entidad recurrente parece que pretende sostener que el conocimiento que el referido D. Jesús Luis, en su calidad de Consejero y representante legal de la entidad "DIRECCION000.", tuvo, en su momento, de las condiciones en que, en el procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, se produjo la adjudicación a la acreedora hipotecaria entidad "Financiera Benja, S.A. Entidad de Financiación", del inmueble hipotecado y subastado en dicho procedimiento, no implica que la entidad mercantil "DIRECCION001.", arrendataria de algunos locales del referido inmueble, hubiera también de conocer las condiciones en que se llevó a efecto dicha adjudicación o transmisión, aunque D. Jesús Luisfuera también Consejero-Delegado de esta última entidad mercantil.

El expresado motivo, la artificiosidad de cuyo planteamiento es evidente, ha de ser desestimado, ya que si D. Jesús Luis, en su calidad de Consejero y representante legal de la entidad "DIRECCION000.", tuvo pleno conocimiento, en el momento oportuno (año 1985), de todas las condiciones en que se produjo, en el procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, la adjudicación a favor de la acreedora hipotecaria entidad "Financiera Benja, S.A. Entidad de Financiación" del inmueble hipotecado y subastado en dicho procedimiento, igualmente lo tuvo en su carácter de Consejero-Delegado de la entidad mercantil "DIRECCION001.", arrendataria de algunos locales del expresado inmueble, cuyo conocimiento de todas las condiciones de la expresada adjudicación o transmisión hubo de participarlo lógica y necesariamente esta última entidad, por cuyos intereses estaba obligado a velar, dada su referida cualidad de Consejero- Delegado de la misma, por lo que ha de concluirse, como acertadamente hace la sentencia recurrida, que la demandante y aquí recurrente, entidad mercantil "DIRECCION001." tuvo conocimiento de todas las condiciones de la repetida adjudicación o transmisión al mismo tiempo que lo tuvo (año 1985) su Consejero-Delegado y representante legal, Sr. Jesús Luis.

Por el mismo cauce procesal que el anterior, aparecen formulados los motivos segundo, tercero y cuarto, por los que, respectivamente, se denuncia "violación por no aplicación del art. 48.2 de la L.A.U. en relación con el art. 1524 del C.C. y jurisprudencia concordante" (en el segundo), "violación del art. 48.2 de la L.A.U. en relación con el plazo de caducidad de la acción" (en el tercero) y "violación del art. 48.2 de la L.A.U. en relación con los arts. 1088, 1094, 1096 y 1097 del C.C." (en el cuarto).

El examen conjunto de los tres referidos motivos viene determinado por la circunstancia de ser una y la misma la tesis impugnatoria contenida en los reiterativos alegatos de sus respectivos desarrollos, que no es otra que la de sostener que, por no haberle la entidad adquirente del inmueble subastado hecho entrega de copia de la escritura o documento en que se formalizó la transmisión, ella (la recurrente) no ha tenido todavía conocimiento de las condiciones en que se produjo la transmisión del referido inmueble, sin que el hecho, dice, de que su Consejero-Delegado D. Jesús Luisconociera dichas condiciones no ha de implicar que ella tuviera conocimiento de las mismas, por lo que el plazo de caducidad de la acción de retracto, parece que pretende concluir, no puede empezar a contarse desde que su Consejero-Delegado, Sr. Jesús Luis, tuvo conocimiento de las condiciones en que se efectuó la transmisión, sino que ha de serlo, agrega, desde que la entidad adquirente le entregue a ella la escritura o documento en que se formalizó la transmisión, cuya entrega aún no se ha producido.

Los tres expresados motivos, con los que la recurrente, en definitiva, se limita a hacer supuesto de la cuestión, también han de claudicar, por las siguientes razones: 1ª Como ya se ha dicho al desestimar el motivo anterior, aparece probado que D. Jesús Luis(por su doble condición de Consejero-Delegado de la entidad aquí recurrente "DIRECCION001." y de la entidad deudora hipotecaria y propietaria del inmueble subastado, "DIRECCION000."), a través del procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, en el que fué subastado dicho inmueble y en el que, en su referido carácter de representante legal de dicha entidad deudora, le fueron notificadas todas las resoluciones recaídas en dicho procedimiento, tuvo conocimiento, en 1985, de todas las condiciones en que se efectuó la adjudicación a la entidad acreedora "Financiera Benja, S.A. Entidad de Financiación" del inmueble subastado en el repetido procedimiento, por lo que ha de entenderse que, desde esa misma fecha, la entidad "DIRECCION001." tuvo conocimiento de todas las condiciones de dicha transmisión, pues necesaria y lógicamente hubo de comunicárselas su Consejero-Delegado D. Jesús Luis, dada la obligación legal que, por su aludido cargo, le incumbe de velar por los intereses de la misma, cuyo conocimiento, en dicha forma, por la entidad actora, aquí recurrente, "DIRECCION001." de las condiciones de la meritada transmisión, lo declara probado la sentencia recurrida, siendo dicho conocimiento una cuestión de hecho, que no ha sido adecuadamente impugnada en este recurso de casación, por lo que hay que atenerse a las apreciaciones del Tribunal "a quo", como reiteradamente tiene declarado esta Sala (Sentencias de 6 de Junio, 22 de Septiembre y 27 de Diciembre de 1988, 20 de Febrero y 10 de Noviembre de 1992, entre otras).- 2ª Es, asimismo, doctrina pacífica y uniforme de esta Sala (Sentencias de 27 de Mayo de 1960, 25 de Junio de 1962, 22 de Marzo de 1963, 26 de Junio de 1964, 11 de Mayo de 1966, 30 de Octubre de 1969, 12 de Febrero de 1981, 24 de Mayo de 1982, 27 de Marzo de 1989, 23 de Enero de 1990, 17 de Julio de 1991, 10 de Noviembre y 23 de Diciembre de 1992, entre otras) la de que deviene innecesaria la práctica de la notificación en la forma que establece el artículo 48.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1964 (que es la aplicable al caso de autos), cuando aparece probado que el arrendatario ya ha tenido pleno y exacto conocimiento de las condiciones de la venta o transmisión, a partir de cuyo momento ha de contarse el plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto (60 días), cuyo plazo ha transcurrido con exceso en el presente supuesto litigioso, pues aparece probado, como ya se tiene dicho, que la entidad actora, aquí recurrente, "DIRECCION001.", desde 1985, conoció todas las condiciones en que se efectuó la transmisión o adjudicación a la demandada, aquí recurrida, "Financiera Benja, S.A. Entidad de Financiación", por el conocimiento que de tales condiciones tuvo, en la fecha indicada, su Consejero-Delegado D. Jesús Luis.

El decaimiento de los cuatro motivos aducidos ha de llevar aparejada la desestimación del recurso, con expresa imposición de las costas del mismo a la entidad recurrente, sin que haya lugar a acordar la pérdida del depósito, al no haber sido constituido el mismo, por no ser las sentencias de la instancia conformes de toda conformidad.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al presente recurso de casación, interpuesto por la Procuradora Dª María-Teresa Puente Méndez, en nombre y representación de la entidad mercantil "DIRECCION001.", contra la sentencia de fecha cuatro de Noviembre de mil novecientos noventa y dos, dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante en el proceso a que este recurso se refiere, con expresa imposición a la recurrente de las costas de dicho recurso; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Ignacio Sierra y Gil de la Cuesta.- Francisco Morales Morales.- Pedro González Poveda. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.