STS 356/2006, 7 de Abril de 2006

El Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Donostia-San Sebastián dictó sentencia de 2 de diciembre de 1998 en autos de juicio de menor cuantía 32/98 , cuyo fallo dice:

Fallo: Debo desestimar y desestimo la demanda formulada por la procuradora Sra. Marín Cano, en nombre y representación de Dª Rocío, contra la DIRECCION000 de San Sebastián, absolviendo a esta demandada de las pretensiones en su contra deducidas, sin hacer imposición de las costas procesales

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La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

PRIMERO. La demandante solicita se declare la nulidad del acuerdo adoptado por la junta de propietarios del inmueble sito en el DIRECCION000, el día 25 de noviembre de 1997, o en su defecto la nulidad parcial del mismo, en lo que se refiere a la cuota que se le fijó en dicha reunión.

Sostiene ser propietario del piso NUM000 derecha del DIRECCION000. Con fecha de 13 de diciembre de 1997, ha recibido un escrito de la Administración del citado edificio en cuya virtud se le requería el pago de la cantidad de 325.000 ptas. en concepto de pago parcial de las obras de restauración de la fachada que se van a acometer en el edificio. Al mismo tiempo se le adjunta acta de la junta celebrada el 25 de noviembre de 1997. En esa reunión, quedó aprobada la restauración de la fachada, adjudicándose la obra a la empresa REKA, según un presupuesto que los propietarios no han tenido ocasión de analizar. Pero lo más grave, es que en el Acta aparece recogido que para aclarar el carácter de elemento común o privativo de los miradores, se solicitara en el Registro de la Propiedad, copia de las normas de condominio.

»Esta alusión ha motivado que la actora haya revisado el presupuesto, comprobando que so pretexto de la reparación de la fachada, se ha incluido el montante de la reparación de diversos elementos privativos, que forman parte integrante de cada vivienda, siendo su único acceso posible por la vivienda, sin que ejerzan la función de tejado o cubierta para el conjunto del edificio. Igualmente lo son las terrazas o balcones de la fachada trasera, que aparecen incluidos en la descripción de la vivienda. En contraste con lo anterior se excluye toda actuación sobre la fachada que corresponde a la vivienda de la actora.

»Esta actuación parece tener su justificación en un pleito que la demandante se vio obligada a interponer frente a la misma comunidad, ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 que acogió sus pretensiones. Además la actora se ha visto obligada a realizar reparaciones por las filtraciones de la fachada que la Comunidad no ha sufragado.

»El acuerdo se ha aprobado de forma improcedente por la comunidad, por deficiencias formales, al no constar que se hayan cumplido los acuerdos de notificación fehaciente, ni la formación del quórum; En segundo lugar porque las obras incluyen reparaciones de elementos privativos que no deben ser sufragados con cargo a la Comunidad.

»La Comunidad de propietarios demandada se opone a la demanda negando que el pago requerido a la actora, tenga como fin realizar un pago parcial de las obras de restauración de la fachada, su finalidad no es otra que la creación de una provisión de fondos para realizar las obras de rehabilitación de la fachada. Los copropietarios han tenido ocasión de analizar el presupuesto de la empresa REKA aprobado, que ya de este tema se trató en la reunión celebrada el 20 de mayo de 1997, habiendo delegado el estudio de los presupuestos en uno de los vecinos Sr. Juan Ramón, entendido en la materia. La demandante tiene por costumbre no asistir a las reuniones de la Comunidad habiéndosele enviado convocatoria de la reunión para el día 14 de enero, para esta reunión se le remitió ya el presupuesto y tampoco acudió para dar su opinión.

»La Comunidad no ha determinado todavía si a efectos del pago de las obras de rehabilitación de la fachada, los miradores van a ser tratados como elemento común o privativo, por lo que ninguna cantidad para esa reparación se ha repercutido en la demandante.

»Es cierto que el presupuesto no incluye ninguna actuación sobre la fachada del piso 6º derecha, pero este hecho viene motivado por el pleito que la actora mantuvo con la comunidad, que tuvo como consecuencia de que en estos momentos se estén ejecutando obras de reparación en el piso NUM000, fachada principal, ejecución que se ha visto demorada por razonas ajenas a la Comunidad, puesto que la cantidad correspondiente a su pago, esta depositada en el juzgado desde el mes de agosto de 1997

»La demandante ha conocido el resultado de la junta al serle enviado junto con el requerimiento de pago de 325.000 ptas. y el acuerdo se aprobó con el quórum necesario. La Comunidad no tienen intención de imputar a los copropietarios el pago de la reparación de los elementos privativos.

»Invoca la excepción de inadecuación de procedimiento al haberse interpuesto un juicio de cognición, cuando el presupuesto que se impugna es de 8.767.862 ptas. más IVA. Los acuerdos son perfectamente válidos y adoptados con el quorum necesario.

»SEGUNDO. La Ley de Propiedad Horizontal, establece en sus artículos 13 y 14 , las normas de funcionamiento de una Comunidad de propietarios, basadas en la regla de la mayoría para la adopción de aquellos acuerdos que no impliquen modificación estatutaria y la unanimidad para los de signo contrario.

»Igualmente señala en su artículo 16 los requisitos de convocatoria y quorums que han de reunir las juntas de copropietarios para que sus acuerdos sean válidamente adoptados.

»En este mismo precepto establece un régimen para la impugnación de acuerdos.

»TERCERO. La demandante copropietaria de la comunidad demandada solicita se declare la nulidad del acuerdo adoptado en junta de propietarios de fecha 25 de noviembre de 1997, en base a:

»A. Defectos de convocatorias y quorums.

»B. Defectos de fondo, por cuanto el acuerdo adoptado vulnera las normas de la propiedad horizontal al hacer recaer en los comuneros el pago de la reparación de los elementos privativos que sólo competen a los propietarios particulares.

»Procede examinar estas razones de impugnación.

»En cuanto a los defectos formales de la convocatoria, consta en autos por la declaración testifical de los Administradores de la comunidad que las juntas de copropietarios se convocan habitualmente por correo, sin que exista ningún dato en autos que permita dudar de esta afirmación puesto que los actores tampoco niegan radicalmente haber tenido conocimiento de la convocatoria de la junta, manifestando exlusivamente que no la recuerdan con exactitud y que no acostumbra a asistir a ninguna reunión. (Confesión judicial folio 480, posición sexta; Testifical folio 487)

»No consta tampoco que la copropietaria haya exigido en ningún momento a la Administración que se le convoque en otra forma a las juntas de propietarios, puesto que no le lleguen las convocatorias, actuación que en ese supuesto hubiera sido lo lógico.

»Además de su escrito de demanda se deduce que tiene perfecto conocimiento de los acuerdos comunitarios y de hecho recibe las actas de las juntas celebradas, puesto que las aporta como apoyo de su demanda y reconoce que se le comunicó el documento en el que se le requería el pago de una determinada cuota, procediendo a su impugnación en la forma prevista en la Ley de Propiedad Horizontal.

»La reunión por otro lado se celebró con el quórum que requiere el artículo 16 y para ello basta comprobar la relación de asistentes con las cuotas de participación, 8 copropietarios de 11 y entre ellos el propietario del bajo que ostenta una cuota de participación del 22%. (Documentos folio 11 y 12)

»Por ello teniendo en cuenta además, que el Tribunal Supremo en Sentencia de 2 de abril de 1990, que reitera la doctrina sentada en la de 2 de febrero de 1989 , determina que los acuerdos adoptados sin citar a alguno de los copropietarios no constituyen un supuesto de nulidad radical no susceptible de sanación por el transcurso del tiempo, sino acuerdos sometidos a la normativa del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuya regla 4ª preceptúa que el Derecho que corresponde a los propietarios disidentes para impugnar los acuerdos contrarios a la Ley o los Estatutos deberá ejercitarse dentro del plazo de 30 días, sin que dicho precepto establezca distinción acerca de la causa determinante de la ausencia, por lo que también deberá considerarse comprendido en él, el propietario cuya ausencia fue debida a una falta de citación, convalidando el defecto, el recurso que entabla o su conformidad a posteriori con los acuerdos adoptados. Por estas razones no se aprecia la nulidad solicitada por defectos formales.

»CUARTO. Solicita el actor la nulidad de la junta también por causas materiales.

»Entiende se vulneran las normas de la propiedad horizontal al exigir a los copropietarios un pago dirigido parcialmente a la reparación de elementos privativos.

»La Ley de Propiedad horizontal descansa en la diferenciación entre elementos privativos y comunes, correspondiendo a los propietarios su conservación y reparación, en forma privativa o colectiva según la naturaleza de esos elementos.

»En la comunidad de propietarios actora, se aprobó un presupuesto de los presentados, que previamente había examinado y seleccionado, por así haberlo acordado una junta anterior, uno de los propietarios conocedor de estas cuestiones. Este precepto tenía por objeto la reparación de la totalidad, de la fachada, incluyendo miradores y balcones. Esa decisión de los copropietarios se ajusta a la legalidad por cuanto pueden delegar las gestiones para la selección y elaboración de presupuesto en algún profesional de su confianza, sin que esa actuación aprobada por mayoría de ellos, vulnere ninguna norma de Comunidad, al dar cuenta esta persona posteriormente de lo que conoció o eligió, decidiendo en junta de propietarios, a la vista de esta información, la elección del presupuesto.

»Mantiene la actora que los miradores y balcones son elementos privativos y que por tanto su pago corresponde exclusivamente a los titulares de las viviendas. No obstante esta cuestión no es propiamente objeto del pleito porque la demandada sostiene que la Comunidad no ha adoptado todavía ninguna decisión respecto a la naturaleza común o privativa de estos elementos, y que lo único acordado fue provisionarse de una derrama inicial para poder empezar las obras, que luego se liquidarían en la forma que a posteriori se decida.

»La derrama inicial solicitada de 5.000.000 ptas, no cubre la totalidad de la obra que alcanza a 8.767.862 ptas, y tiene la naturaleza de una provisión de fondos para que la empresa que debe de realizar las obras pueda iniciar su realización.

»El carácter de derrama o anticipo, consta con claridad tanto en el Acta de la Junta impugnada como en el requerimiento de pago que se realizó a la actora, y queda además reafirmado por la propia decisión de la junta que consta en el Acta, de solicitar al Registro de la propiedad una certificación de las normas de condominio, lo que evidencia que todavía no tenían una decisión adoptada respecto al carácter común o privativo de los miradores y balcones.

»Así planteada la cuestión la decisión de solicitar una cantidad inicial, como fondo para obras, que no cubre la totalidad de al obra y que posteriormente ha de ser objeto de liquidación, no exige unanimidad de todos lo copropietarios ni vulnera las normas de la Ley de Propiedad Horizontal.

»Tampoco contradice estas normas el que esta cantidad parcial se exija con arreglo a la cuota de participación de cada comunero en la comunidad, aunque en la liquidación final unos hayan de pagar más y otros menos, en función de la correcta aplicación de las normas de Comunidad. La fijación de estos anticipos entran en el ámbito de los acuerdos que se pueden adoptar por mayoría.

»Será a posteriori cuando se haga la liquidación final de la obra, cuando deberán reajustarse las cuantías. En todo caso, el carácter privativo o común de los miradores y balcones, en una obra de rehabilitación integral de una fachada, de la que son parte integrante e importante como se puede apreciar en las fotografías, y expresión de una determinada estética de la fachada a la que tienen Derecho todos lo copropietarios, no es pacífico, y ante la falta de mención expresa del carácter de estos elementos en el título constitutivo, y la reforma total de la fachada que se pretende, resulta razonable concluir que toda su estructura externa es de carácter común, puesto que resultaría contrario a ese carácter común de la fachada de la que forman parte, que un mirador se arreglara y otro no, así como que cualquiera de los copropietarios pudiera alterar por ser privativo, un elemento tan característico de la fachada, cambiando un mirador por un balcón o eligiendo para él otra estructura totalmente diferente.

»En todo caso esta manifestación es obiter dicta, puesto que no ha sido objeto principal de este pleito, porque se ha de estimar que la junta de propietarios impugnada no tomó ningún acuerdo respecto al carácter común o privativo de los miradores y balcones (lo que exigiría se resolviera sobre este punto en esta Sentencia) sino que simplemente acordó una derrama parcial sobre un presupuesto total de obra, susceptible de posterior liquidación y ajuste, sin que tal acuerdo exija la unanimidad que reclama la actora.

»Por todo ello la demanda ha de ser desestimada

»QUINTO. Artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por el que apreciándose la concurrencia de circunstancias excepcionales que han justificado la interposición de la demanda y que han sido aclaradas en esta Sentencia no procede hacer imposición de las costas procesales».

Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia, la Audiencia Provincial de Donostia-San Sebastián dictó sentencia núm. 171/99 de 27 de mayo de 1999 en el rollo de apelación civil 1521/98 , cuyo fallo dice:

Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Rocío contra la sentencia de fecha 2 de Diciembre de 1998 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Seis de San Sebastián , debemos confirmar y confirmamos la misma en su integridad, con expresa condena en las costas causadas en la apelación a la parte apelante

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La sentencia contiene los siguientes fundamentos jurídicos:

Se aceptan los Fundamentos Jurídicos de la sentencia recurida y,

PRIMERO. La representación de Doña Rocío interpone el presente recurso de apelación en solicitud de la estimación de la demanda con la consiguiente nulidad del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios del DIRECCION000, celebrada en fecha 25 de noviembre de 1997, o en su defecto la nulidad parcial del mismo en lo que se refiere a la cuota de su representada; amén de la condena en costas de la apelación a la parte apelada.

Alega, acorde a su derecho, que si se rehabilita la fachada del inmueble se debe hacer con un presupuesto correcto, separando lo privativo de lo común, y no con el realizado, que se efectúan obras sobre elementos privativos (establecidos con ese carácter por la comunidad desde 1968). Dato revelador sobre ello es que los propietarios evacúen consulta al Registrador de la Propiedad, y que la parte de la fachada del apelante quede excluida.

A la vista de las alegaciones planteadas procede un nuevo estudio de las actuaciones al objeto de determinar si debe o no revocarse la resolución recurrida.

SEGUNDO. Reitera la parte apelante las alegaciones evacuadas en cuanto al fondo del asunto en Primera Instancia, referidas al carácter privativo de los miradores, puertas y ventanales de la fachada a restaurar. Pero lo cierto es que el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, cuya declaración de nulidad se solicita, o en su defecto la nulidad parcial, no se refiere al carácter común o privativo de dichos elementos, sino que lo que se acuerda es una derrama de 5.000.000 de pesetas, con la naturaleza de una provisión de fondos para iniciar la realización de unas obras presupuestadas en 8.767.862 ptas.

Queda acreditado en autos dicho aserto, ya que en el acta de la reunión celebrada el día 25 de noviembre de 1997 y fechada el 12 de diciembre de 1997, textualmente se recoge en su punto 3. Restauración de la fachada: " Don. Juan Ramón, que ha estudiado los presupuestos presentados por las empresas Teusa, Gofra y Reka, expone sus conclusiones al respecto. Técnicamente son todos parecidos y cualquiera de las tres empresas están cualificadas para hacer un buen trabajo. Por otra parte el presupuesto más económico es el de Reka. El presupuesto de Reka asciende a 8.767.862 ptas., I.V.A. no incluido. La única variante es el tratamiento que se decida dar para la impermeabilización de la fachada del piso NUM001. Queda aprobado realizar la obra de rehabilitación de fachadas de la finca. Así mismo, queda aprobado adjudicar a la empresa Reka la realización de la misma. Se enviará el presupuesto detallado a cada uno de los propietarios. Se aprueba realizar una derrama inicial de 5.000.000 ptas. En tanto no se haya recaudado esta cantidad, no se empezará la obra. Queda aprobada la apertura de una nueva cuenta corriente en la Kutxa, para obras. Se tratará con Reka las condiciones de pago, fecha de comienzo de las obras y plazo de realización de la misma. Se informará sobre la posibilidad de acogerse a las ayudas económicas que concede el Gobierno Vasco. Para aclarar el carácter de elemento común o privativo de los miradores, se solicitará en el Registro de la Propiedad copia de las normas de condominio". El acta fue enviada a la Sra. Rocío, que como alega en su demanda no pudo asistir a dicha reunión por motivos personales, junto con el citado presupuesto y una carta (folio 11 de las actuaciones), encabezada de la siguiente manera: "Sr. Copropietario: Por la presente le enviamos esta Liquidación Extraordinaria correspondiente a la derrama aprobada en reunión de Copropietarios celebrada el día 25 de Noviembre de 1997, para las obras de rehabilitación de fachada que va a realizar la empresa REKA. TOTAL DERRAMA 5.000.000 de pesetas."

La Presidenta de la DIRECCION000 de San Sebastián, Doña Amparo, depone en prueba de confesión que en dicha reunión "acordaron hacer la obra de las dos fachadas, que no hablaron nada de privativos ni comunes, que sobre eso no han decidido nada" (posición primera), y a la posición segunda sobre si de acuerdo con la aprobación del presupuesto presentado por REKA se procedió a reclamar a los vecinos una derrama, responde que "sí es cierto, que se acordó poner un fondo de cinco millones, para que pudiera empezar el constructor".

Finalmente, la Administradora de Fincas Doña Amparo, administradora del DIRECCION000, manifiesta en prueba testifical al folio 486 de las actuaciones que la derrama "se trata de una provisión de fondos pendiente de una liquidación final para atender a las obras de reparación de la fachada" y "....cuando se decidiera por la comunidad el carácter privativo o común de los miradores si había habido exceso de provisión por parte de los comuneros se procedería a su devolución".

TERCERO. Tal y como certeramente recoge la resolución recurrida "la decisión de solicitar una cantidad inicial, como fondo para obras, que no cubre la totalidad de la obra y que posteriormente ha de ser objeto de liquidación, no exige unanimidad de todos los propietarios ni vulnera las normas de la Ley de Propiedad Horizontal". En estos casos, basta que el acuerdo se tome por mayoría conforme a las previsiones del art. 16.2ª, en relación al 13.32 L.P.H ., que es lo que sucedió en el caso de autos, pues se trata de obras de conservación, no de mejora; sin que se produzca una alteración de los elementos comunes. En cuanto al carácter de los miradores, puertas y ventanales, la presente Sala no debe entrar a valorar el mismo. La Comunidad de Propietarios no se pronunció sobre el carácter privativo o común, con lo que tampoco es misión de la Sala resolver sobre dicho punto, ya que la nulidad aducida sólo se predica de la derrama referente a las obras en rehabilitación de las fachadas, según un presupuesto cuyo estudio se delegó en uno de los vecinos en una reunión anterior, cuyos resultados y elección se decidió en la Junta ahora impugnada.

Finalmente, y en cuanto a la nulidad parcial respecto a la cuota cuyo abono corresponde a Doña Rocío, dicha cantidad se solicita en función de la cuota de participación de cada comunero, y, como también se establece en la sentencia impugnada, la fijación de estos anticipos entran en el ámbito de los acuerdos que se pueden adoptar por mayoría. Con respecto al tema de que dicho presupuesto no incluye la reparación de la fachada del piso NUM001, ello es debido a la existencia del juicio de Cognición núm. 67/90, que actualmente se encuentra en trámite de ejecución.

Por todo lo expuesto, debe confirmarse íntegramente la resolución recurrida, manteniéndose los razonamientos contenidos en la misma.

CUARTO. Al desestimar íntegramente el recurso de apelación interpuesto, procede realizar la expresa condena en las costas causadas en la apelación a dicha parte apelante».

QUINTO. - En el escrito de interposición del recurso de casación formulado por la representación procesal de Dª Rocío se formulan los siguientes motivos de casación:

Motivo primero. «Al amparo del número tercero del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuanto al pronunciamiento de la sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, respecto a la consideración del acuerdo recurrido como "decisión de solicitar una cantidad inicial, como fondo para obras", por incongruencia de este pronunciamiento de la sentencia con respecto a las pretensiones de la demanda.»

El motivo se funda, en síntesis, lo siguiente:

En la demanda se solicitó la «nulidad del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios del inmueble de autos, el día 25 de noviembre de 1997, o en su defecto, la nulidad parcial del mismo» y se aludió a la procedencia de incluir como obras a cargo de la comunidad la reparación de diversos elementos privativos (miradores de madera, puertas, ventanales, herrajes, manillas, cristales, etc.). Sin embargo, la sentencia dictada por la Audiencia, prescinde de los distintos aspectos del acuerdo adoptado y resuelve que el objeto de la impugnación ha sido únicamente la derrama aprobada. Pero lo pedido era la tutela judicial al haberse aprobado un acuerdo por el que, infringiendo las disposiciones legales vigentes en la materia, se imputan a la recurrente unos gastos que no le corresponden y tampoco se resuelve la impugnación por los defectos del acta (no consta cuál fue el resultado de la votación, ni quiénes de los asistentes votaron a favor o en contra del acuerdo).

Frente a la argumentación de la sentencia de que la Comunidad no se pronunció sobre el carácter privativo o común, hubieran bastado unos sencillos cálculos matemáticos, para comprobar que el presupuesto aprobado, y también obviamente la derrama, parte de la repercusión sobre la recurrente de las reparaciones sobre los elementos privativos como si fueran comunes.

Tampoco llama la atención a la Sala, el que se haya excluido a la recurrente de las citadas reparaciones. Al respecto, señala como justificación «la existencia del juicio de cognición n° 67/90, que actualmente se encuentra en trámite de ejecución». Lo que tampoco es así, pues una lectura cuidadosa de estos autos hubiera mostrado que el objeto de este pleito, en el que resultó vencedora la recurrente frente a la Comunidad demandada, fue la reparación de la zona amansardada (prolongación del tejado), pero no de los balcones, que sí fueron pagados como tales elementos privativos por la propia afectada.

Resulta incomprensible que se diga que lo impugnado fue tan sólo una derrama de 5.000.000 ptas., pues además de no tener en cuenta que esta derrama fue repartida presuponiendo el carácter común de elementos que son privativos, olvida que éste no fue el límite cuantitativo que llevó a la adopción del presente procedimiento de menor cuantía.

Cita la STS de 21 de marzo de 1998 sobre incongruencia y las SSTS de 4 de diciembre de 1986, 2 de abril de 1988, 15 de febrero de 1991 y 23 de junio de 1992 sobre nulidad parcial. La recurrente, en efecto, nada tenía que objetar a la reparación de la fachada, pero sí a la inclusión de elementos privativos a cargo de la comunidad en el presupuesto y en la derrama aprobados, especialmente injustificada cuando ella misma se había visto obligada a sufragarlos a su costa en la parte que le correspondía.

También llegamos a la misma conclusión de quebrantamiento de las normas reguladoras de la sentencia, al estimarse infringidos los artículos 120.3 y 24 de la Constitución , invocables directamente al amparo del artículo 5.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Cita la STS 7 de marzo de 1992 sobre motivación de las sentencias.

Motivo segundo. «Al amparo de lo previsto en el ordinal 4° del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia que son aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate. La sentencia recurrida vulnera el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 396 del Código Civil y jurisprudencia concordante.»

El motivo se funda, en síntesis, en lo siguiente:

El art. 9.5 de la citada Ley resulta infringido ya que la reparación de elementos privativos no puede ser exigida entre «los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble». Al mismo tiempo se pone de manifiesto una actividad insolidaria con la propietaria del piso NUM001. al pretender imputarle unos gastos que no le corresponden y que ella se ha visto obligada a sufragar respecto de sus balcones. Además, consta en los autos la existencia de un acuerdo expreso de la comunidad demandada, por el que se establece el carácter privativo de los miradores y balcones.

El presupuesto aprobado y que ha servido de base a la realización de las obras, incluye partidas que no corresponde abonar a la comunidad como tal. Los miradores, a diferencia de las fachadas y de las paredes maestras, son elementos privativos. También lo son las ventanas y persianas, ya que no se encuentran entre los elementos comunes que aparecen enumerados en el artículo 396 del Código Civil y, además, sobre ellos, los propietarios de las viviendas tienen un derecho pleno de uso, disfrute y disposición con independencia de los demás, como corresponde a tal carácter. Cita la STS de 11 de noviembre de 1991 . Respecto a los balcones de la fachada trasera, que también fueron incluidos en el presupuesto que se aprueba por la Comunidad demandada, también cabe defender su carácter privativo, al incluirse en la descripción del título constitutivo.

Constan en autos actas de la Comunidad en que expresamente se reconoce el carácter de elementos privativos de todos estos elementos. Al no haberse pronunciado el juzgador sobre esta cuestión, remite a los litigantes a la sustanciación de nuevos procesos para aclarar la misma cuestión, lo que implica la indefensión de la recurrente. Si no hubiera impugnado el acuerdo, la aprobación del presupuesto hubiera devenido firme; al hacerlo ahora, como lo aconsejaba la propia redacción del orden del día de la reunión, se le indica que el acuerdo no tenía más valor que el de aprobación de una derrama, aunque se reconoce que lo impugnado fue la totalidad del presupuesto para fijar el presupuesto.

Termina solicitando de la Sala que «se sirva tener por presentado este escrito con los documentos acompañados y sus copias en nombre de Dª Rocío, se le tenga por personada en la representación que acredita, entendiéndose conmigo las sucesivas actuaciones y se acuerde tener por interpuesto en tiempo y forma legales el recurso de casación contra la sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, en los autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, sea admitido a trámite y, previa la sustanciación legal, se dicte sentencia por la que se estime el mismo, casando la sentencia recurrida, dictándose otra ajustada a Derecho y acordándose la devolución del depósito constituido.»

En el escrito de impugnación del recurso de casación presentado por la representación procesal de la DIRECCION000 de Donostia-San Sebastián, tras formular las alegaciones que se estiman oportunas, se termina solicitando de la Sala que «teniendo por presentado este escrito, se sirva admitido y, en su mérito, tener por formalizada, en tiempo y forma, por la DIRECCION000 de San Sebastián, impugnación al recurso de casación interpuesto por Dª Rocío contra la sentencia dictada con fecha 27 de mayo de 1999, por la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa y, en su día, dictar sentencia dando lugar al mismo y confirmando la sentencia impugnada, con imposición de las costas del presente recurso a la parte recurrente.»

Para la deliberación y fallo del presente recurso se fijó el día 22 de marzo de 2006, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JUAN ANTONIO XIOL RÍOS

1) En el acta de la junta general de la comunidad de propietarios se acordó realizar la obra de rehabilitación de fachadas de la finca y adjudicar la realización a una determinada empresa, enviando el presupuesto detallado a cada uno de los propietarios y añadiendo que «se aprueba realizar una derrama inicial de 5 000 000 ptas. En tanto no se haya recaudado esta cantidad, no se empezará la obra. Queda aprobada la apertura de una nueva cuenta corriente en la Kutxa, para obras. Se tratará con Reka las condiciones de pago, fecha de comienzo de las obras y plazo de realización de la misma. Se informará sobre la posibilidad de acogerse a las ayudas económicas que concede el Gobierno Vasco. Para aclarar el carácter de elemento común o privativo de los miradores, se solicitará en el Registro de la Propiedad copia de las normas de condominio».

2) Dª Rocío, propietaria de uno de los inmuebles, demandó a la comunidad de propietarios solicitando que se declarase la nulidad del acuerdo adoptado en la junta, o en su defecto, la nulidad parcial del mismo en lo que se refiere a la cuota que le correspondía. Alegó que si se rehabilitaba la fachada del inmueble se debía hacer con un presupuesto correcto, mientras que el aprobado incluía elementos privativos, establecidos con ese carácter por la comunidad, y que la parte de la fachada de la demandante quedaba excluida.

3) El Juzgado desestimó la demanda.

4) La Audiencia Provincial confirmó esta desestimación, fundándose, en esencia, en que, de acuerdo con la prueba practicada, como recogía la resolución recurrida, existió una decisión de solicitar una cantidad inicial, como fondo para obras, que no cubría la totalidad de la obra y que posteriormente había de ser objeto de liquidación teniendo en cuenta la decisión que se adoptase sobre el carácter común o privativo de los elementos discutidos.

En el motivo primero, formulado «al amparo del número tercero del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuanto al pronunciamiento de la sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, respecto a la consideración del acuerdo recurrido como "decisión de solicitar una cantidad inicial, como fondo para obras", por incongruencia de este pronunciamiento de la sentencia con respecto a las pretensiones de la demanda», se denuncia, sustancialmente, que mientras en la demanda se solicitó la nulidad del acuerdo de la Junta, o, en su defecto, la nulidad parcial del mismo fundándose en la improcedencia de incluir a cargo de la comunidad la reparación de diversos elementos privativos, la sentencia resuelve, de manera incongruente, que el objeto de la impugnación ha sido únicamente la derrama aprobada, cuando del presupuesto se desprendía que se repercutían sobre la recurrente las reparaciones sobre los elementos privativos, como si fueran comunes y se la excluía de determinada reparaciones, añadiendo que igualmente resultaban infringidos por defectuosa motivación de la sentencia los artículos 120.3 y 24 de la Constitución [CE ], susceptibles de ser invocados directamente al amparo del artículo 5.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

El motivo debe ser desestimado.

Según la jurisprudencia de esta Sala, la concordancia entre las pretensiones aducidas en la demanda y la parte dispositiva de la sentencia no debe ser entendida de manera literal y rígida, sino que basta que se produzca con la racionalidad necesaria una adecuación sustancial, pues el concepto de incongruencia es flexible y viene determinado por la adecuación de la sentencia a los motivos del recurso planteado ( SSTS de 4 de noviembre de 1994, 28 de octubre de 1994 y 18 de julio de 2005 , entre otras).

Por otra parte, según la jurisprudencia, en términos generales, las sentencias absolutorias o totalmente desestimatorias de la demanda no incurren en el vicio de incongruencia, salvo que dicho pronunciamiento lo basen en una alteración de la causa o razón de pedir -que forma, junto con el petitum [lo pedido], el elemento objetivo del objeto del proceso- (o en la estimación de una excepción no aducida por la parte demandada y no apreciable de oficio), alterando el debate procesal con vulneración del principio de contradicción y consiguiente situación de indefensión de una de las partes, como declaran, entre las más recientes, las SSTS de 17 de febrero de 2005, 31 de febrero de 2005 y 22 de septiembre de 2005.

La parte recurrente, so pretexto de incongruencia de la sentencia, pretende hacer valer por medio de este motivo su discrepancia con la solución a que la misma llega sobre la interpretación del acuerdo de la comunidad de propietarios, dentro de las facultades de interpretación de los negocios jurídicos propias de los tribunales de instancia, no discutibles en casación. Esta interpretación se hace en el sentido de que la aportación económica fijada para la restauración de la fachada constituye una simple derrama pendiente de liquidación posterior, sujeta, entre otros extremos, a la determinación del carácter privativo o no de ciertos elementos a efectos de determinar la contribución o no de la comunidad a su reparación. Además, a juicio del tribunal de instancia, la exclusión de determinados elementos correspondientes a la demandante se halla justificada por ser objeto de un proceso independiente.

En efecto, la sentencia analiza cuidadosamente la alegación de que el acuerdo de la comunidad incluye a cargo de ésta la reparación de elementos privativos y llega a la conclusión, a la vista de la redacción del acuerdo litigioso y de la prueba practicada, de que no es así. La parte recurrente se limita a alegar diversos extremos y circunstancias, de los cuales infiere que la decisión de la Comunidad comporta necesariamente atribuir carácter común a los elementos que ella juzga como privativos, partiendo para esta calificación de la afirmación de haber sido obligada a su reparación en cuanto al piso de su propiedad con este carácter; pero con ello se opone a la interpretación que realiza la sentencia del acuerdo de la comunidad, que podrá ser acertada o no, pero se desenvuelve sin duda dentro del ámbito objetivo del proceso delimitado por las pretensiones de las partes; y que por ello no puede ser tachada de incongruente.

Desde la perspectiva del deber de fundamentar las sentencias -en cuya infracción el motivo se funda alternativa o complementariamente-, no resulta alterada la conclusión a que acaba de llegarse. Según la jurisprudencia, la motivación, en abstracto, de la sentencia significa dar los argumentos correspondientes al fallo, es decir, la explicación jurídica de la resolución acordada, sin necesidad ni de una especial extensión, ni de dar respuestas a cada una de las razones que da la parte en apoyo de sus pretensiones. Así se colige de la doctrina del Tribunal Constitucional ( SSTC 187/2000, de 10 de julio y 214/2000, de 18 de septiembre ) y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo (SSTS de 2 de noviembre de 2001, 1 de febrero de 2002, 8 de julio de 2002, 17 de febrero de 2005 y 27 de septiembre de 2005 , entre otras).

En el motivo segundo, formulado «al amparo de lo previsto en el ordinal 4° del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia que son aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate», añadiendo que «la sentencia recurrida vulnera el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 396 del Código Civil y jurisprudencia concordante», se alega, en síntesis, que la reparación de elementos privativos no puede ser exigida entre «los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble», y se pone de manifiesto una actividad insolidaria con la demandante al pretender imputarle unos gastos que no le corresponden y que ella se ha visto obligada a sufragar respecto de sus balcones, mientras consta en los autos la existencia de un acuerdo expreso de la comunidad demandada, por el que se establece el carácter privativo de los miradores y balcones, mientras que se pone de manifiesto que en el presupuesto se incluyen estos elementos privativos, expresamente reconocidos por la comunidad como tales.

El motivo debe ser desestimado.

Desde el prisma del fondo del proceso la parte recurrente invita a esta Sala a pronunciarse sobre el carácter común o privativo de determinados elementos sobre los que debe recaer la actividad de reparación de la fachada.

Sin embargo, con ello incurre en el irremediable defecto procesal de hacer supuesto de la cuestión.

En efecto, la quaestio iuris [cuestión de derecho] que resulta determinante para establecer la ratio decidendi [razón de decidir] de la sentencia impugnada versa sobre la interpretación del acuerdo de la junta general de la comunidad de propietarios y reside en la necesidad de fijar si dicho acuerdo impugnado comporta la inclusión de determinados elementos de la fachada, sobre los que se discute su naturaleza común o privativa, en el ámbito económico de la reparación de ésta, y por ello a cargo de la comunidad -como sostiene la parte demandante y ahora recurrente-, o, por el contrario, la reparación y la derrama acordadas está pendiente de liquidación sujeta, entre otros extremos, a lo que se decida por la propia comunidad acerca del carácter común o privativo de los elementos discutidos y su consiguiente inclusión o exclusión.

Si la quaestio iuris se resuelve en contra de la pretensión de la recurrente, resulta obvio que carece de sentido determinar en este proceso si los elementos litigiosos son o no privativos, pues esta decisión será objeto de un posterior acuerdo de la comunidad, y el impugnado no puede ser anulado por algo sobre lo que la comunidad aún no se ha pronunciado. Y así ocurre: la sentencia recurrida resuelve la cuestión en sentido desfavorable a la recurrente, puesto que interpreta que la derrama acordada y, en general, el acuerdo comunitario adoptado no prejuzga la inclusión de los elementos discutidos en el ámbito de contribución a cargo de la comunidad, ya que no se establece un presupuesto definitivo ni un pago adelantado, sino, simplemente, un abono a cuenta pendiente de liquidación y sujeto a la determinación futura de la procedencia de incluir o no los elementos controvertidos.

Este pronunciamiento no ha sido combatido eficazmente por la parte recurrente, que trata ahora de desplazar la discusión en casación hacia si procede considerar como privativos estos elementos controvertidos. Esta discusión sólo tendría sentido partiendo del supuesto de que la quaestio iuris hubiera sido decidida de forma favorable a sus pretensiones (el acuerdo de la comunidad habría incluido en la reparación los elementos discutidos). La realidad revela que ha sido resuelta de modo distinto (no ha habido pronunciamiento sobre su inclusión o exclusión). Al formular el motivo partiendo del supuesto de que la cuestión ha sido resuelta favorablemente a su tesis la parte recurrente hace supuesto de la cuestión.

El motivo es, pues, inadmisible y, en el trance de dictar sentencia en que nos encontramos, debe ser desestimado.

La desestimación de los motivos de casación en que se funda el recurso de casación que acaba de examinarse determina la procedencia de imponer las costas de este recurso a la parte recurrente, por ser preceptivas, junto con la pérdida del depósito constituido, por idéntica razón, conforme a lo dispuesto en el artículo 1715.3 LEC 1881 , aplicable a este recurso por razones temporales.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español