STS, 24 de Febrero de 1996
| Ponente | D. LUIS MARTINEZ-CALCERRADA GOMEZ |
| Número de Recurso | 2704/1992 |
| Procedimiento | RECURSO CASACIÓN |
| Fecha de Resolución | 24 de Febrero de 1996 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a
En la Villa de Madrid, a 24 de Febrero de 1.996. Visto por la Sala
Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen
indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de
apelación por la Audiencia Provincial de Toledo, como consecuencia de autos
de Juicio declarativo de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera
Instancia núm. 4 de los de dicha Capital, cuyo recurso fue interpuesto por
LA CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID, representada por el
Procurador de los Tribunales don Florencio Araez Martínez; siendo parte
recurrida DIRECCION000, representada por la Procuradora doña María
Dolores Girón Arjonilla.ANTECEDENTES DE HECHO
-
-La Procuradora de los Tribunales Sra. Rodríguez Martínez, en
nombre y representación de DIRECCION000, formuló ante el Juzgado de
-
Instancia de Toledo, demanda de juicio ordinario declarativo de menor
cuantía, contra Caja Madrid; estableciendo en base a su pretensión los
hechos que constan en autos.- Admitida la demanda y emplazada la demandada,
compareció en los autos en su representación el Procurador Sr. Vaquero
Montemayor, oponiéndose a la demanda según los hechos que constan en autos.
Señalándose para la celebración del juicio preceptivo, que tuvo lugar en
audiencia pública, con asistencia de las partes, quienes por su orden
ratificaron sus respectivos escritos de demanda, contestación a ésta,
solicitando el recibimiento del pleito a prueba, trámite que fue acordado,
proponiendo diversos medios de prueba autorizados en derecho que fueron
admitidos y declarados pertinentes, mandándose practicar para lo que se
concedieron los plazos legales necesarios y finalizados los mismos, y
habiéndose practicado las mismas, y constando unidas a los autos se
declararon conclusos para dictar sentencia.- El Sr. Juez de 1ª Instancia
núm..4 de Toledo, dictó sentencia de fecha 15 de marzo de 1991, con el
siguiente FALLO: "Que desestiman do la demanda interpuesta por la
Procuradora Sra. Rodríguez Martínez en nombre y representación de
DIRECCION000, debo absolver y absuelvo de la misma a Caja Madrid,
debiendo cada parte sufragar las costas causadas a su instancia y por mitad
las comunes".
-
-
- Interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia de 1ª
Instancia, por la representación de la Comunidad de Propietarios
DIRECCION000, adhiriéndose la parte demandada y tramitado recurso
con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Provincial de
Toledo, dictó sentencia con fecha 27 de marzo de 1992, con la siguiente
FALLAMOS: "Que debemos estimar y estimamos el recurso
de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios 'DIRECCION000' contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia
núm. 4 de Toledo en el juicio de Menor Cuantía núm. 286/90, revocando la
misma y dictando ostra por la que debemos estimar y estimamos íntegramente
la demanda interpuesta por la Procuradora doña María Dolores Rodríguez
Martínez, en nombre de la Comunidad de Propietarios 'DIRECCION000'
contra la entidad Caja de Madrid, condenando a la demandada al cierre de
los tres huecos y la retirada de la valla publicitaria, condenando a la
demandada al pago de las costas de la primera instancia y sin hacer expresa
condena en las costas de esta segunda instancia, debiendo desestimar el
recurso de apelación por adhesión interpuesto por la demandada.
-
- El Procurador de los Tribunales don Florencio Araez Martínez,
en nombre y representación de LA CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE
MADRID, ha interpuesto recurso de Casación contra la Sentencia pronunciada
por la Sala de lo Civil de la Audiencia Provincial de Toledo en fecha 27 de
marzo de 1992, con apoyo en el siguiente motivo: ÚNICO: "Al amparo de lo
que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil en su art. 1692, quinto.
Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia,
que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate.
Infracción del art. 7.1 en relación con el art. 11 de la Ley de Propiedad
Horizontal".
-
- Admitido el recurso y evacuado el trámite correspondiente, la
Procuradora doña María Dolores Girón Arjonilla, en nombre y representación
de La Comunidad de Propietarios "DIRECCION000", impugnó el recurso,
no habiéndose solicitado la celebración de Vista Pública, se señaló para
VOTACIÓN Y FALLO EL DÍA 8 DE FEBRERO DE 1996, en que ha tenido lugar.
HA SIDO PONENTE EL MAGISTRADO EXCMO. SR. DON LUIS MARTINEZ-
CALCERRADA GOMEZ
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D.
Por Sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm.4 de
Toledo, de 15 de marzo de 1991, se resuelve el juicio declarativo de menor
cuantía instado por la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000
contra la Caja de Madrid, en el que se ejercita una acción encaminada a que
se cerrasen por la demandada determinados huecos abiertos en una pared del
edificio, así como el anuncio cartel publicitario colocado en el mismo;
demanda que fue objeto de contestación por la demandada, y resuelta en
sentido desestimatorio, al comprobarse que, sin perjuicio de que los huecos
están abiertos en un muro común, con base a cuanto se razona como
conclusión en el F.J.5º "...en que se han realizado huecos e instalado
carteles, se da una circunstancia de especial trascendencia, cual es que el
cartel o carteles publicitarios se han instalado precisamente encima de los
huecos del aire acondicionado, como puso de manifiesto la prueba de
reconocimiento judicial, de tal modo que estos últimos por la altura a la
que se encuentran, tan sólo son apreciables si se miran desde una balconada
o voladizo existente junto al patio del edificio, pero pasan inadvertidos
si se contemplan desde el interior de dicho patio o desde las ventanas que
dan al mismo...", sentencia que fue objeto de recurso de Apelación por la
actora, estimándose por la de la Audiencia Provincial de Toledo en la suya
de 27 de marzo de 1992, conforme a la siguiente línea decisoria: en su
F.J.1º, se reflejan como hechos probados los siguientes: "...el muro donde
la demandada ha abierto los huecos es elemento común, solución a la que
llega después de un ponderado análisis de dichos elementos, y en
consecuencia al tener dicha consideración es necesario el acuerdo unánime
de los propietarios para alterar su estructura y configuración, pero no
tiene en cuenta que el cartel publicitario tiene por misión no la actividad
lícita y legítima de dar a conocer un nombre comercial y captar así
clientes; sino tapar huecos que no se han debido abrir por lo que el
mencionado cartel cuya finalidad no es la propia sino una argucia para
disimular unos huecos abiertos de forma indebida debe correr la misma
suerte máxime si tenemos en cuenta que puede calificarse cuanto menos
sumamente extraño que un cartel publicitario se coloque en el patio
interior de un edificio, salvo claro está no tenga una función anunciadora
sino más arquitectónica al hacer de mural para tapar lo que no se debía
abrir...", y se razona que, con independencia de que las obras se hubieran
realizado antes de constituir la Comunidad de Propiedad Horizontal, lo
fundamental habida cuenta la normativa aplicable, -según el F.J.2º-, y
partiendo de que el muro es elemento común, confirmando en ella los
razonamientos exactos del Juzgado de primera instancia, ha de tenerse en
cuenta lo dispuesto en los arts. 396 y 397 C.c., en relación con los arts.
11 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo cual, procede estimar el
recurso de apelación al haberse vulnerado lo prescrito en tales preceptos
al realizar las obras la entidad demandada sin la autorización preceptiva;
decisión que es objeto del presente recurso de Casación interpuesto por la
Caja de Ahorros.
En el ÚNICO MOTIVO se denuncia, por la vía del antiguo
1692.5 L.E.C., que la sentencia ha infringido las normas del ordenamiento
jurídico y la jurisprudencia contenida en los arts. 7.1 y 11 de la L.P.H.,
ya que se centra la cuestión, en determinar si para realizar las obras
ejecutadas por la recurrente ("apertura de tres huecos para la salida del
aire acondicionado, tapados con un cartel publicitario") es necesario el
consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios; que una correcta
aplicación de los preceptos que entendemos infringidos -continua el Motivo-
nos lleva a la conclusión de que no es necesario, -conforme hacia el
Juzgado de Primera Instancia-, pues la prohibición de abrir huecos al patio
exterior obedece únicamente a razones de seguridad o estructura del
edificio, razones que no concurren en el caso de autos; que si bien es
cierto deben entenderse comprendidos en la estructura o fabrica del art. 11
las alteraciones de la configuración o estado exterior del art. 7.1 L.P.H.,
esta interpretación ha de realizarse con carácter estricto; que por ello,
los casos de pequeñas obras realizadas en una pared que da al patio del
edificio no pueden tener la consideración de modificar la estructura; se
trae a colación lo dispuesto en la sentencia de 5-5-1989, en donde se
permite la colocación de una rejilla que sirva de respiradero al sótano,
así como la colocación de un aparato de aire acondicionado.
La Sala sienta como "facta" no controvertidos los
siguientes: a) La Sociedad demandada, y con las debidas licencias
municipales, después de la construcción del edificio del que forma parte el
local comercial de su propiedad, y antes de haberse constituido la
Comunidad en régimen de Propiedad Horizontal, abrió tres huecos en el muro
posterior de aquel que cierra su patio interior. b) Dichos huecos se
abrieron para la instalación del aire acondicionado, y, las dimensiones de
cada uno son aproximadamente de 0,60 ctms. por 0,40. c) Constituida la
Comunidad por acuerdo de su Junta de Propietarios se decidió que la
demandada procediera al cierre de aquellos huecos así como del cartel con
el anuncio publicitario que los envolvía, a lo que se negó la entidad.
En línea de principio, y versando la controversia y por
ende, el recurso en la idoneidad o no de los huecos abiertos para, en su
caso, actuar conforme a lo dispuesto en los arts. 7 y 11 de la L.P.H:, ha
de reflejarse este elenco de obras contempladas en citados preceptos: 1º)
Obras permitidas a todo propietario: según citado art. 7-1º, comprenden: a)
las realizadas sobre el piso o elemento privativo de que sea titular (tanto
se refieran a la modificación de sus elementos arquitectónicos, v.g.,
colocación de tabiques, o cambios de los existentes , apertura o cierre de
puertas; siempre que sean en el interior del piso; o bien, las referidas a
instalaciones o servicios del mismo, esto es, supresión o adición de
elementos indispensables para el uso del elemento privativo: electricidad,
fontanería, etc). La procedencia de estas obras se supedita a que con las
mismas "no se menoscabe o altere la seguridad del edificio -o sea, no
perjudique, debilite o cambie su solidez, cimentación, paredes o muros
maestros-, su estructura general -o composición o conjunto de lo
edificado-, su configuración o estado exteriores -forma o aspecto que
presenta en su conjunto visto hacia afuera-; a propósito de estas
circunstancias, la jurisprudencia existente es profusa, (sin perjuicio de
que la equivalencia entre "estructura y configuración" que se sienta por la
versión del D.R.AE. no sea muy atendible), y se resume según Sentencia de
30-1-91 "...Partiendo de lo que según el Diccionario de la Real Academia,
los conceptos de 'configuración y estructura' definen una virtual
sinonimia...'. Finalmente en Sentencia de 20-4-93 se aborda el problema de
la configuración de un inmueble, si bien a propósito de la aplicación del
art. 7 L.P.H., especulándose sobre aquel concepto como dato para dirimir si
su alteración afecta a los elementos comunes, la configuración externa del
edificio indudablemente queda alterada por la colocación de cubrimientos,
aunque sólo el 5% de los materiales empleados se hayan sujetado con obras
de albañilería. La configuración externa de un edificio se varía también
con adherencias que alteran sensiblemente su forma geométrica o volumen.
Las paredes externas del edificio, aun las que delimitan el piso propio...
son elementos comunes del inmueble y no se pueden abrir huecos ni modificar
las dimensiones de los abiertos sin contar con el consentimiento unánime de
los comuneros (art. 7 L.P.H., SS del T.S. de 3-2-87, 19-1-89 y 14-7-
92)...", finalmente, es preciso que aquellas obras "permitidas" tampoco
perjudiquen los derechos de otros propietario: v.g. si se causan daños o
molestias al colindante con las obras interiores -humedades, ruidos...- En
cualquier caso esta posibilidad requiere la formalidad de "dar cuenta"
previamente a su ejecución al representante de la Comunidad, exigencia que
si se incumple no atrae automáticamente la inviabilidad de lo así
ejecutado. b) Las obras realizadas para "mantener en buen estado de
conservación su propio piso e instalaciones privativas...", en los términos
que habla el art. 9-2º de la Ley, o sea las clásicas obras de conservación
o de actualización de buen estado del propio piso o aptas siempre que no
perjudiquen a los demás ni a la propia Comunidad; y en las que, en una
versión de tolerancia, por razones explicables, es posible incluir aquellas
que, sin perjudicar a los otros o a la comunidad, supongan un beneficio o
satisfagan alguna necesidad al propietario ejecutor, o sea, se realicen por
causa justificada y no por mera arbitrariedad.
-
) Obras no permitidas a todo propietario: las anteriores siempre
que no respeten esas exigencias, así como las que se ejecutan "en el resto
del inmueble "que impliquen su alteración -art. 7-2º-, o bien las que
recaigan en las "cosas comunes", art. 11 o incluso las reparaciones
urgentes en el edificio -art. 7-2-2-, sobre las que, además tiene el
propietario "deber de comunicarlo sin dilación al administrador"; tampoco
puede, ni siquiera "exigir", y cuando menos, ejecutar por su cuenta, obras
consistentes en nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos por
la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble "según su rango";
luego si le cabe "exigir" esas innovaciones cuando lo requieran esas
conservación o habitabilidad... según su art. 10-1º; es llano que las obras
no permitidas, solo podrán ejecutarse bajo el dictado u observancia en los
artículos, 11 y 10,13-3º -sobre obras de mejora- 16-1 o acatando las
obligaciones impuestas en el 9 de citada Ley; y tampoco por supuesto, puede
ejecutar obras en su propio piso cuya finalidad sea la de "desarrollar en
él o en el resto del inmueble, actividades no permitidas en los estatutos",
dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres,
variedad de actividades cuya diferencia conceptual es bien elemental.
Aplicando esa doctrina al caso del litigio, en que se
dilucida la pertinencia o no de las obras de la demandada consistentes en
la apertura de esos tres huecos en muro común que cierra el patio posterior
de la finca -amén del cartel que lo envuelve, que viene a ser como un
aditamento de impedimento visual de aquellos huecos-, con las dimensiones
apuntadas y por causa de proporcionar la adecuada ventilación artificial al
local comercial, ha de resaltarse que, las obras se ejecutan en un elemento
común, y "ab initio" debía subsumirse esa conducta en el art. 11-1 de la
L.P.H., o, hasta, si se entiende, que también los huecos se inician o
penetran en la parte de ese muro que cierra por su interior el elemento
privativo o local comercial de la demandada, la proyección en el repetido
art. 7 es evidente; por lo que ha de compulsarse si las mismas vulneran la
normativa antedicha y por ello no están permitidas, para lo que, por su
misma naturaleza, habrá de especularse sobre si esos huecos "alteran la
configuración o estado exterior -art. 7.1- o alteran la estructura de la
cosa común" -art.11-1-, o en todo caso, perjudican los derechos de los
demás art. 7-1-2º, y en su variante permisiva, si los mismos amen de esa
"no alteración", pueden considerarse como equivalentes a las obras precisas
para mantener en buen estado el propio piso o sus instalaciones privativas
que habilitan su actualización a las modernas técnicas de habitabilidad, en
términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios a que
se contrae el art. 9-2. La respuesta habrá de tener en cuenta que la
convicción de la Sala en su decisión hoy recurrida, se basa en los hechos
incontrovertidos, de que se abrieron esos tres huecos en la parte exterior
del muro comunitario de la comunidad actora; muro que, a su vez, forma
parte del perímetro del patio interior de la finca que funciona como zona
ajardinada, por lo que llano es, que la construcción de esos huecos en
pared comunal, con independencia de que afecte o no a la estructura o
fabrica del edificio, altera la configuración de dicho muro, y, por lo
tanto, para su verificación se debían haber cumplido los requisitos que
establece la L.P.H., en citados preceptos a saber, el art. 7-1º y 11 pues
se repite, no cabe discutir que los huecos abiertos en pared comunal
alteran su configuración o estado exterior por lo que la limitación legal
acogida por la Sala es indiscutible; en cuanto a la supresión de los
carteles, es evidente que, -como dice la Sala-, la colocación de los mismos
es una argucia -sic- para impedir la vista desde el exterior de la apertura
de tales huecos, sin que, por lo demás, sean equiparables tales obras a las
que se reflejaron, en su día, en la sentencia de 5-5-89 que se cita de este
Tribunal, en las que razones, incluso, de satisfacción de necesidades
perentorias, pueden justificar lo que, en esa singular sentencia se
viabilizaba como posibilidad individual de abrir una rejilla, o, hasta un
hueco para colocar un aparato de aire acondicionado, con independencia de
que ello implica una auténtica jurisprudencia casuística que, en caso
alguno, puede vincular para resolver supuestos distintos como el presente,
y así en la más reciente de 6-11-95 se afirma que "...esos límites, en
cuanto a la facultad de realizar obras, aparecen reguladas en los arts. 7,
11 y 16.1 de los que resulta que el propietario sólo puede modificar los
elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si
no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general,
configuración o estado exteriores ni perjudica los derechos de otros
propietarios, mientras que, en el resto del inmueble no puede efectuar
alteración alguna, salvo que lo consientan todos los demás dueños, dado que
se entiende que ello afecta a título constitutivo y debe someterse al
régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que
el de exigencia de unanimidad (al respecto, Ss. 7 mayo de 1974, 15 de abril
de 1978, 23 de diciembre de 1982, 3 de febrero de 1983, 10 de marzo de
1983, 9 de mayo de 1983, 3 de octubre de 1983, 3 de abril de 1990, 26 de
noviembre de 1990, 10 de diciembre de 1990...). De conformidad con lo
expuesto es claro que las obras realizadas en el muro que separa el patio
de luces del edificio del local, consistentes en la ejecución de una
apertura para instalar un aparato de aire acondicionado (que es lo que
efectivamente han hecho: documentos, folios núms. 6, 44 y 45) produjeron la
alteración de un elemento que es común (Ss. 10 de octubre de 1989, 23 de
diciembre de 1982, 8 de mayo de 1983)..." con lo cual, con el fracaso del
motivo, procede DESESTIMAR EL RECURSO, con las demás consecuencias
derivadas.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida
por el pueblo español.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE
CASACIÓN interpuesto por CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID,
contra la Sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia
Provincial de Toledo en fecha 27 de marzo de 1992; condenamos a dicha parte
recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso. Y a su tiempo
comuníquese esta resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma
de los Autos y Rollo de Sala en su día remitidos.
ASÍ por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN
LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos,
mandamos y firmamos.JOSE LUIS ALBACAR LOPEZ.-TEOFILO ORTEGA TORRES.-LUIS
MARTINEZ-CALCERRADA GOMEZ.-RUBRICADO.-PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue
la anterior sentencia por el EXCMO. SR. DON LUIS MARTINEZ-CALCERRADA GOMEZ,
Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando
celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el
día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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SAP A Coruña 526/2010, 27 de Diciembre de 2010
...obras puede realizar cualquier propietario en un inmueble en propiedad horizontal, puede partirse de la didáctica sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 1996 (RJ Aranzadi 1590), que sistematiza la correcta interpretación de los artículos 7 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal ......
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SAP Guipúzcoa 106/1998, 24 de Abril de 1998
...la cubierta del inhmueble, sin embargo no supone perjuicio para ninguno de los condóminos." 2) La sentencia argumenta, basándose en la S.T.S.24-II-96 , que la demandada puede, al amparo del art. 7 de laL.P.H ., "suprimir o adicionar los elementos indispensables para el uso y habitación del ......
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SAP Tarragona, 24 de Enero de 2002
...representaba a la Comunidad, ya que como viene reiterando la doctrina jurisprudencia] (S.S.T.S. 4-7-81, 9-5-83, 9-1-84, 4-3-85, 8-6-86 y 24-2-96 entre otras), aún cuando concurra la hipótesis de necesidad de realizar determinadas obras en algún elemento común, queda vedada su unilateral eje......