STS 300/2007, 20 de Marzo de 2007

Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona, la mercantil FOINCRESOL, S.L. promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía contra D. Ricardo, D. Evaristo y Dña. Araceli y contra la compañía mercantil CONSTRUCCIONES FERESTA, S.A. sobre reclamación de cantidad en la que, tras alegar los hechos y fundamentos que tuvo por conveniente, terminó suplicando se dictase sentencia con los siguientes pronunciamientos: "Que, teniendo por resuelta la compraventa de autos, condene a D. Ricardo

, D. Evaristo y Dña. Araceli y a CONSTRUCCIONES FERESTA, S.A., con carácter solidario, al pago de tales cantidades a mi mandante, FOINCRESOL, S.L., con expresa imposición de las costas de este procedimiento a los demandados por ser imperativo legal, y con los demás pronunciamientos inherentes."

Admitida a trámite la demanda y comparecidos los demandados, D. Ricardo, D. Evaristo y Dña. Araceli, su defensa y representación procesal la contestó, oponiéndose a la misma, y formuló reconvención, en base a los hechos y fundamentos jurídicos que tuvo por conveniente, y terminó suplicando se dictase sentencia por la que "se desestimen los pedimentos de la demanda, y con expresa condena en costas por su temeridad". Y en la reconvención, terminó suplicando se dictase sentencia por la que "condene a la demandada reconvencional FOINCRESOL, S.L. a pagar a mis representados en concepto de daños y perjuicios la cantidad de catorce millones quinientas mil pesetas, intereses desde la interpelación judicial y las costas de la reconvención, cantidad a la que se imputará la suma de siete millones ya recibida por esta parte en tal concepto".

Comparecida la demandada, CONSTRUCCIONES FERESTA, S.A., su defensa y representación procesal la contestó, oponiéndose a la misma, y formuló reconvención, en base a los hechos y fundamentos jurídicos que tuvo por conveniente, y terminó suplicando se dictase sentencia por la que "desestime la demanda adversa, con imposición de costas a la actora". Y en la reconvención, terminó suplicando se dictase sentencia por la que "estimando íntegramente la presente Reconvención, condene a la reconvenida al pago a mi mandante de la cantidad de catorce millones quinientas mil pesetas, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, así como los intereses y costas de la reconvención, a cuyo importe se imputará el de siete millones de pesetas, ya percibida por mi mandante de la demandada, en dicho concepto." Conferido traslado a la parte actora de las demandas reconvencionales formuladas por las representaciones de D. Ricardo, D. Evaristo y Dª Araceli y de "CONSTRUCCIONES FERESTA, S.A.", esta los evacuó alegando como hechos y fundamentos de derecho los que estimó de aplicación al caso, y terminó suplicando se dictase sentencia por la que "se estime íntegramente nuestra demanda principal, imponiendo a los demandados y actores reconvencionales las costas del juicio".

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 6 de febrero de 1997, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales, D. Narciso Ranera Cahís, en nombre y representación de "FOINCRESOL, S.L." contra D. Ricardo y D. Evaristo y Dña. Araceli y "CONSTRUCCIONES FERESTA, S.A.", y estimando las reconvenciones formuladas por éstos contra aquélla, debo condenar y condeno a FOINCRESOL a que pague a D. Ricardo y D. Evaristo y Dña. Araceli y a "CONSTRUCCIONES FERESTA, S.A.", la cantidad de 7.500.000 ptas (3.750.000 ptas. a aquéllos, y 3.750.000 ptas. a esta última), e intereses legales de la misma a contar desde la fecha de las respectivas reconvenciones, imponiéndole la totalidad de las costas causadas.".

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, sustanciada la alzada, la Sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia en fecha 27 de diciembre de 1999, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "FALLAMOS: Estimamos el recurso interpuesto por FOINCRESOL, S.L. contra la sentencia de fecha 6-2-1997, dictada en los autos de juicio de menor cuantía nº 396/96, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Barcelona, cuya parte dispositiva ha sido transcrita en el primero de los antecedentes de hecho de la presente sentencia, y REVOCÁNDOLA: 1) Condenamos a los codemandados, D. Ricardo, D. Evaristo y Dña. Araceli y "CONSTRUCCIONES FERESTA, S.A." a que solidariamente abonen a la actora siete millones de pesetas,. 2) Desestimamos la demanda reconvencional interpuesta por los expresados demandados contra la actora.- 3) Se imponen a los codemandados la totalidad de las costas de la primera instancia.- No ha lugar a la imposición de las costas de la apelación."

Por el Procurador de los Tribunales, D. Jose-Manuel Villasante García, en nombre y representación de "CONSTRUCCIONES FERESTA, S.A.", y de D. Ricardo y D. Evaristo, Dña. Almudena

, D. Benjamín, Dña. Consuelo, D. Luis Carlos y Dña. Juana, se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos, estando amparado el primero en el nº 3 del art. 1692 LEC., y los restantes, en el nº 4 de dicho artículo: Primero.- Por considerar infringido por la sentencia recurrida, el art. 24 de la C.E ., y el art. 359 LEC ., al incurrir la sentencia en incongruencia con el petitum de la demanda y de la contestación a la reconvención. Segundo.- Por considerar infringido el art. 45.4 del T.R. de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, en la medida que la acción cuya estimación fundamenta la resolución recurrida había caducado por haber transcurrido el plazo señalado para su ejercicio con anterioridad a la fecha de interposición de la demanda. Tercero.- Por considerar que la Sentencia recurrida ha incurrido en infracción, por estimar el ejercicio de una acción que, de conformidad con la normativa que la regula, el art. 45.1 del T.R. de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, no era aplicable al supuesto de autos. Cuarto.- Por considerar infringidos los principios básicos de la Teoría General de los Contratos, y en especial, de los arts. 1091, 1101, 1124, 1255, 1256, y 1266 del C.c . y la jurisprudencia aplicable para resolver la cuestión objeto de debate.

Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido para impugnación, las representaciones de las partes recurridas, presentaron sendos escritos con oposición al mismo.

No habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 28 de febrero y hora de las 10,30, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES

A) a) El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE BARCELONA NUM. DOCE (12), dictó SENTENCIA, con fecha 6 de febrero de 1997, en autos de Juicio declarativo de Menor Cuantía nº 395/1996, seguidos en virtud de demanda planteada por la representación procesal de la Compañía mercantil demandante, "FOINCRESOL, S.L.", contra la Sociedad, "CONSTRUCCIONES FERESTA, S.A.", y DON Ricardo, DON Evaristo y DOÑA Araceli, sobre resolución de contrato de promesa de compraventa, con entrega de cantidad a cuenta, y petición de reintegro de las prestaciones y obras realizadas, y reconvención sobre indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento, habiéndose desestimado por aquélla la demanda, de la que se absolvió a los demandados, y estimando las reconvenciones formuladas por éstos, se condenó a la actora-reconvenida a pagar a los reconvinientes, respectivamente, la cantidad de 3.750.000 ptas. a cada uno de éllos, 7.500.000 en total, más los intereses legales de las mismas desde su reclamación judicial; y con expresa imposición de las Costas procesales a la parte demandante. b) Recurrida, en APELACION, la anterior Resolución por la parte demandante-reconvenida ante la ILTMA. AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA, por la "Sección 15ª" de la misma se dictó SENTENCIA, resolviendo dicho Recurso, con fecha 27 de diciembre de 1999, por la que se estimó el mismo, revocando la recurrida, y condenando solidariamente a los demandados a pagar a la actora la suma de 7.000.000 de ptas., desestimando la demanda reconvencional, de la que absolvió al demandante, condenando a los últimos en las Costas de primera instancia, y sin hacer expresa declaración sobre las del Recurso.

2. 1º. Sobre los HECHOS PROBADOS, se dice en la Sentencia de la Audiencia:

   a') F.J. 1º: El 12 de enero de 1995, DON Ricardo ... DON Evaristo ... y DOÑA Araceli y "CONSTRUCCIONES FERESTA, S.A.", prometieron vender (a) "FOINCRESOL, S.L.", que prometió comprar un local comercial de 1.800 mts.2, ubicado en la planta baja del inmueble sito en la c/ París 127 de esta Ciudad (inscrita en el Registro de la Propiedad nº 15 de Barcelona, Tomo y Libro 1516, Folio 145, Finca nº 42.938), en el que, en régimen de arrendamiento, se explotaba una industria de estacionamiento de vehículos; por precio de 112.000.000 de ptas., de los que 7.000.000 fueron entregados a cuenta a la firma del documento privado en que quedó plasmado el contrato (ap. 1º). Resuelto el mismo por la promoviente-compradora, se demanda el reintegro de la suma entregada a cuenta del total precio, mientras que por los promovientesvendedores se reclama, por vía reconvencional, 14.000.000 de ptas., en concepto de daños y perjuicios, causados por el incumplimiento (ap. 2º).- La Sentencia apelada, afirma, en el Fallo, que desestima la demanda de la compradora, y estima la reconvención de los vendedores (ap.3º).- En la apelación, la controversia se ha reproducido en los mismos términos en los que se planteó en la primera instancia, por lo que, para el ordenado desarrollo del conflicto, conviene analizar por su orden, la demanda y la reconvención (ap. 4º).

   b') En relación con lo anterior, y las "pretensiones" de las partes:

   -F.J. 2º: ... no se ha planteado cuestión en orden a la procedencia de la demanda, pese a que la posición de los codemandados, y la decisión sobre la misma, han quedado oscurecidas, al "solapar" la pretensión actora con la reconvención, lo que ... ha provocado: a) una clara contradicción interna entre lo decidido y lo que se afirma decidir; y b) un pronunciamiento erróneo sobre la condena en costas.- En efecto: 1/.- La actora interesó el reintegro de los 7.000.000 de ptas. que, como compradora, había entregado a los vendedores a la firma del contrato, y a cuenta del total precio del inmueble; 2/ tal pretensión se fundamentó en los pactos 2º y 6º, cuyo tenor literal dice:

   "SEGUNDO: La suma de 7.000.000 de ptas., son entregadas en este acto por la compradora, en efectivo metálico, sirviendo el presente documento como la prueba más cabal y cierta carta de pago;"

   SEXTO: En caso de incumplimiento de la parte compradora, los vendedores podrán escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con devolución de la suma percibida en este acto.

   3/ Los vendedores codemandados, pese a que formal y aparentemente se oponen, de hecho se aquietan a tal pretensión, incluso en cuanto se interesa la condena solidaria -lo que, desde otra perspectiva, se deduce de la estructura de la obligación, y se evidencia porque las dos partes que litigaron separadas en la posición de vendedoras reclamaron íntegramente los daños sufridos por todas-, y reconvinieron por una cantidad superior a aquella que entendían tenían derecho a retener, pero precisamente en pago a lo reclamado en la reconvención; y 4/ La sentencia de la primera instancia, siguiendo la posición de los co-demandados, pese a que afirma que desestima la demanda, lo que ha hecho es estimar la reconvención y proceder a la compensación judicial de las cantidades debidas por los vendedores a la compradora y por ésta a aquéllas, fijando en el último párrafo del F.J. 4º el saldo resultante a favor de los vendedores ....

   c') Respecto a la reclamación de reconvención:

   1. / F.J. 3º: ... los vendedores co-demandados formularon reconvención, en reclamación de 14.500.000 ptas., en concepto de daños y perjuicios causados por el incumplimiento.- Esta es la única cuestión realmente litigiosa ... (pues) no se ha discutido que, en caso de que la compradora deba indemnizar a los vendedores, procede compensar los respectivos créditos.- Para oponerse a la reconvención, la demanda-reconvencional alegó: 1.- Que así se pactó en el contrato de 12 de enero de 1995; 2.- Que la resolución fue consecuencia del error dolosamente provocado por los vendedores sobre las condiciones de la finca objeto de la compraventa;

      3. - Que estaba facultada para resolver unilateralmente el contrato, dada la vulneración de lo que dispone el art. 45 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 (y el 94 del Decreto Legislativo 1/1990, de 12 de julio ); y 4.- Que la cuantía de los eventuales daños y perjuicios no ascendía a la suma pretendida de adverso.

   2. / F.J. 4º: El 1º de los motivos de oposición a la indemnización ... lo fundamenta la compradora en que el tenor del pacto sexto ... (antes recogido) ..., supone la renuncia a los mismos, en justa compensación con la exoneración de los mismos, caso de incumplimiento por la vendedora.- Aunque la interpretación ... (de) la recurrente no carece de lógica, no puede ser admitida ...:

      1/ El primer párrafo del pacto:

      "Si dentro del plazo fijado para ello, la parte vendedora no hubiera podido desalojar al inquilino, no tendrá (la) consideración de incumplimiento culposo de dicha parte vendedora, y, de común acuerdo con el comprador, podrán optar entre resolver el contrato, restituyendo al comprador la suma percibida en este acto, o prorrogarlo".

      (el que) tan sólo se refiere a un concreto incumplimiento del pacto 3º:

      "La parte vendedora se obliga a resolver, en el plazo de 60 días ..., los derechos arrendaticios sobre la parte del local ocupado por el garaje ...", y además, únicamente, "si ... la parte vendedora no hubiera podido desalojar al inquilino ...".

      Es decir, ni suponía una exoneración para cualquier incumplimiento, ni el mismo quedaba al arbitrio de los vendedores; y

      2/ La jurisprudencia ... (dice) que la renuncia de derechos ..., ha de ser, además de personal, clara, terminante, inequívoca, sin condicionante alguno, y con la expresión indiscutible de la voluntad determinante de la misma, lo que no acontece en este caso ....

   3. - F.J. 5º: El 2º y (el) 3º argumento de oposición ..., sitúa la controversia en el ámbito de cuáles deban ser las consecuencias de la resolución del contrato, y, en concreto, en defecto de pacto, de las reglas que deben regir la liquidación, ya que, de concurrir causa justificada de resolución, aquel contratante que dió lugar a élla, deberá indemnizar a la contraria de los daños y perjuicios causados.- Por lo que se refiere al primero de los argumentos, sostiene la compradora :1/ que la compra del inmueble tuvo lugar en la errónea creencia de que, en el mismo, y en toda su superficie, podría explotarse un negocio de aparcamiento de vehículos; 2/ que el local no reúne las condiciones precisas al efecto, dada su calificación urbanística; y 3/ que fue inducida a error dolosamente por los vendedores que, para tan concreto destino, ofertaron el mismo.- No cabe descartar que en el pacto 7º:

      "La compradora, declara conocer y aceptar el estado físico, situación registral y calificación urbanística de la finca, vendida, exonerando de saneamiento y evicción a los vendedores", no fuese, como afirma la apelante, una simple cláusula de estilo (aps. 1º, 2º y 3º ).- ... en el presente caso (es) aconseja(ble) que alteremos el orden del estudio de los argumentos revocatorios, y examinemos el 3º, silenciado por la sentencia de la primera instancia, que ha incurrido en "incongruencia omisiva" (ap. 4º).

   4. - En el F.J. 6º, siguiendo lo dicho anteriormente, se hace cita del art. 94-1 del D. Legislativo 1/1990, de 12 de julio (aprobatorio del Texto Refundido en materia de Urbanismo, de la Comunidad Autónoma de Cataluña, coincidente con el 45-1 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, nacional, aprobado por el R.D. Legislativo 1/1992, de 26 de junio : "Información Urbanística y enajenación de terrenos) diciendo aquél que: "Quien enajenare terrenos no susceptibles de edificación según el Plan, o edificios o industrias fuera de ordenación, deberá hacer constar expresamente estas calificaciones en el correspondiente título de enajenación", sancionándose la infracción de tal deber, facultando al adquirente, para rescindir el contrato en el plazo de un año a contar desde la fecha de su otorgamiento, o exigir la indemnización de los daños y perjuicios que se hubieren irrogado". Y aplicándolo al caso de autos, dice:

      -1/ -No se ha cuestionado que, en virtud del Plan General Metropolitano de Ordenación Urbana (aprobado definitivamente por la Comisión Provincial de Urbanismo, de Barcelona, de 14 de julio de 1976), el inmueble se encuentra en suelo urbano, calificado, en parte, como zona 13-a) (o densidad urbana intensiva), en parte como sistema 7-b) (o equipamiento comunitario y dotación de nueva creación a nivel local), y en parte como sistema 7-a) (o equipamiento comunitario y dotación actuales), y está incluido en el "Sector de Conservación en la Ordenanza de Mejora y Rehabilitación del Ensanche", de 24 de abril de 1986 (modificada el 14 de diciembre de 1994), sobrepasando la actividad actual la normativa, unos 5 mts., con posibilidad de continuidad hasta que se lleve a cabo la actuación pertinente ....- 2/ -En el contrato no se hace constar la calificación urbanística, ni que el edificio está parcialmente fuera de ordenación. En consecuencia, asistía a la compradora (el) derecho a resolver el contrato ..., con indemnización de daños y perjuicios.

   5. - F.J. 7º: El derecho de la parte a instar la resolución lleva implícito el de oponerse al propio cumplimiento, y el de aquietarse a la resolución instada de contrario, sin que, en este caso, al allanamiento pueda dársele otro alcance, que el del contrario consenso o consentimiento en dar por extinguida la resolución contractual, pero no el de conformidad con la liquidación de la misma, o consecuencias que la contraparte pretenda derivar de élla ... (que) imponen que aquella parte que dió lugar a la resolución indemnice a la contraria de los daños y perjuicios causados.- F.J. 8º: En el caso de autos, la compradora se ha limitado a interesar el reintegro de la cantidad entregada a cuenta del precio (sobre cuya procedencia ya nos hemos pronunciado), por lo que ... (en) el análisis de la reconvención ..., procede su desestimación.

3. Por la representación procesal de la parte demandada reconviniente, se plantea Recurso de CASACION, ante esta Sala, contra la anterior Resolución, en petición de que, previa estimación del mismo, se case y anule la recurrida, y se dicte otra, confirmatoria de la de primera instancia, y para ello propone 4 motivos, los que conduce casacionalmente, el 1º, por el cauce procesal del nº 3º del art. 1692 LEC . (quebrantamiento de las formas esenciales del juicio, atinentes a la Sentencia) y los otros 3, por el del nº 4º del mismo precepto legal (infracción de las normas jurídicas, o de la jurisprudencia, que sirvan para decidir los puntos objeto del debate), los que articula así:

   El 1º, por infracción del art. 24 C.E., en relación con el 359 LEC., por "incongruencia" con el "petitum" de la demanda y del de contestación a la reconvención, pues la demanda reclama el reintegro de los 7.000.000 de ptas. entregados a cuenta del precio, pero sólo en base al pacto 6º del contrato, no aduciendo "error", por la falta en el consentimiento, y aunque desconocía las circunstancias urbanísticas de la finca (lo que no le excusaba de su conocimiento, por su profesión de gestión inmobiliaria), en la contestación a la reconvención vuelve a insistir en que su demanda no ejercita la acción de rescisión derivada del error en la calificación urbanística u otra similar, sino en la determinada en la cláusula 6ª indicada, y no obstante, la Audiencia decide por aquélla, incurriendo así en "incongruencia extra-petita", con indefensión para la recurrente.

   2. Por infracción del art. 45-4 de la Ley Reg . Suelo y Ordenación Urbana, en cuanto la acción ejercitada, basada en el mismo, había caducado, por el transcurso del plazo establecido en él para su ejercicio, antes de la fecha de presentación de la demanda, ya que ha hecho dejación expresa de la misma, dejando transcurrir dicho plazo, pues no ejercita la acción en demanda, y aunque se refiere a élla en la contestación a la reconvención, en realidad no la ejercita en tiempo.

   3. Por infracción del mismo precepto enunciado en el motivo anterior, por no ser aplicable al caso de autos, ya que el art. 45 referido, que se refiere a la enajenación de terrenos no susceptibles de edificación, o a edificios o industrias fuera de ordenación, pero no a la transmisión objeto de la litis, referente a un local comercial sito en unos bajos de un edificio, es decir, no hay enajenación sino un mero contrato de promesa de venta, y la norma, en todo caso, la otra parte la declaraba conocida en el propio contrato.

   Y el 4º, por infracción de los arts. 1091, 1101, 1124, 1255, 1256 y 1266 C.c . y de la jurisprudencia aplicable, puesto que la controversia planteada sólo se refiere a si el incumplimiento del recurrido estaba o no justificado, y si al recurrente y a los litisconsortes se les debía indemnizar por los daños y perjuicios sufridos y los promitentes cumplieron con dejar vacío y expedito el local que se iba a vender, y la otra parte se negó a cumplir lo que le correspondía, no haciéndolo la otra parte, que declaró sin más su resolución, no existiendo error alguno, y de existir, el mismo era irrelevante, y pedía las consecuencias, conforme a la reconvención, de tal incumplimiento.

De los cuatro motivos de los que se compone el presente Recurso, los tres primeros afectan a la normativa urbanística del Sector de Barcelona, en el que se ubica el local comercial que las partes prometieron ser el objeto de la compraventa a concertar entre éllas, y como en el 1º, se plantea la posible "incongruencia extra-petita" de la Sentencia, por entenderse que en la demanda no se ejercita acción alguna referida a un posible incumplimiento contractual, que tuviera su origen en la afectación urbanística a que queda sometido tal local, y que la sentencia recurrida sí trata de dicho tema, basando en él el origen del incumplimiento, en cuanto se considera no imputable al comprador prominente, entiende el motivo que se resuelve la controversia por una acción no ejercitada, dado que ésta lo fue, y basada en la cláusula 6ª del contrato, ap. 2º, la de devolución de la cantidad (7 millones de ptas.) inicialmente entregada a cuenta, por lo que se produce un cambio de acción no permitido, resolviéndose el pleito por la no ejercitada. De ser estimado este motivo, no se podría entrar, pues, a conocer de los dos siguientes, dado que, si la acción que se ejercitó es la ajena a tal planteamiento (de la reserva dotacional del edificio objeto de discusión, en el Plan Urbanístico del Sector, al que en el contrato se le incluye en el Barrio de Gracia de la Capital catalana), no procedería ya insistir en ese tema. De denegarse aquél, y entrarse a conocer de estos dos, entre éllos existen facetas de planteamiento distintas, aunque las dos partan de la aplicación del art. 45-1 y 4 de la aplicable Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (Texto Refundido por Real-Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, y en realidad, del 94-1 del Decret Legislatíu 1/1990, de 12 de julio de la Comunitat Autonoma de Catalunya), en cuanto en el 2º se propone la aplicación de la caducidad de la acción civil incluida en el precepto, es decir, de la acción de resolución de los contratos privados que sean incumplidores de tal normativa; mientras que en el 3º, se propone que dicha normativa no es aplicable al presente supuesto, y que lo es sólo a terrenos no urbanizables o a inmuebles e industrias, vendidas, entendiendo el recurrente que el "local" que se prometió vender, no es un "inmueble".

El 4º motivo, parte del hecho de que el incumplimiento contractual se dió, y que es imputable, por serlo sin causa justificada, al pretendido comprador, por lo que, de resultas de tal declaración, debe surgir, tras la debida exigencia del contrato, la indemnización de daños y perjuicios, reclamados en reconvención, a partir de los arts. 1101 y 1124 C.c .

El motivo 1º de los indicados, debe fenecer, por cuanto, como se dice, y basado en la pretendida infracción del principio procesal de la congruencia, ex art. 359 LEC ., con el alcance constitucional que emana del art. 24-1 C.E ., sobre el principio de la "interdicción de la indefensión", no es cierto que se haya producido un cambio prohibido de acción respecto a la ejercitada en demanda:

1. La demanda se refiere, y así se dice, partiendo además de tal dato la Sentencia recurrida, a una resolución contractual en la que están conformes las partes, y de ello deriva que se deba producir la devolución de la cantidad inicial entregada (7 millones de ptas.), en cumplimiento de la cláusula 6ª del contrato, y de que en la propia demanda se solicita que la Sentencia declare la resolución del contrato, que llevaría consigo la devolución pedida; no obstante, tanto en la demanda, como en la reconvención, y en los demás escritos de las partes, se discute -para determinar si la resolución dicha estaba o no justificada por las especificaciones urbanísticas concretas de la Zona de referencia- sobre ello, pero no se determina la resolución sobre la base de esa acción, sino por los términos mismos del contrato, que, en la cláusula 6ª establece el posible incumplimiento de una de las partes, y las consecuencias que de ello derivan, resolviéndose, pues, por la cláusula dicha, que sólo obliga, no obstante, a la devolución de la cantidad entregada.

2. De cualquier forma, si bien es planteable en casación el incumplimiento de un precepto, con su sanción, incluíbles en un Texto normativo administrativo, en cuanto que la norma en él establecida tiene causa civil, ya que se refiere a una expresión obligada en los contratos de las cargas urbanísticas de los inmuebles transmitidos, el tema de la caducidad de la acción, lo sería "nuevo", y no planteable en casación.

3. En cualquier caso, no se ejercita, como se dice, la acción resolutoria, dado que la resolución extraprocesal se ha dado, la comparten las partes, y ello se recoge en la Sentencia recurrida.

y D) Por todo ello, se dice, con carácter previo en el Fallo de la Sentencia, que la resolución se dá (se ha dado) y se resuelve sobre la verdaderamente ejercitada, la de devolución establecida en la cláusula 6ª del contrato.

El 2º motivo del Recurso decae asimismo, por lo antes dicho, ya que la posible "caducidad" de la acción no se ha discutido, y se reconoce una resolución contractual ya producida, en la que están conformes las partes; y el motivo 3º, si la acción no se ha dado, es también incontestable, aunque se justifique la postura de la parte que va a ser compradora, al comprobar las cargas urbanísticas que pesan sobre el local a adquirir, y dado que el precepto invocado, de la Ley del Suelo, sí impone establecer "expresamente" en los contratos la existencia de esas cargas, que afectan al objeto que se pretende ceder, pues haciéndose en él referencia a los inmuebles, éste, el local comercial, participa de esa cualidad.

En el último motivo, y como corolario de los anteriores, se achaca el incumplimiento contractual a los futuros compradores, y se exige la imposición de sus consecuencias (indemnización de daños y perjuicios: arts. 1101 y 1124 C.c .), pero estando justificada la resolución, por no estar inserta "expresamente" la carga en el contrato (al dársele facultades al mismo -cláusula 3ª, párr. 2º - para pedir, en el periodo suspensivo, permisos municipales, etc., es cuando aparece el informe urbanístico, que motivó justificadamente el incumplimiento, por lo que la cláusula 7ª no avala el tal conocimiento, por causa profesional), no existe motivo legal del que pueda traer causa la indemnización, la que, por otro lado, queda no incluida en la cláusula 6ª, ap. 2º, que sólo impone, cuando el incumplimiento derive de la voluntad del futuro comprador, la devolución de la cantidad entregada, que es lo que se pide en demanda, ya que la otra opción que se concede al que iba a ser vendedor, es la imposición de la continuación del contrato, que no se ha dado.

Para un mayor entendimiento de todo lo que se dice, es conveniente recoger aquí, puntual y literalmente, lo que dicen las cláusulas del contrato de promesa de compraventa, de 12 de enero de 1995, aportado a los autos, y firmado por las partes, en cuanto aquí se han comentado:

"2ª.- El precio se fija en la suma de 112.000.000 de ptas., que serán satisfechas por la parte compradora, en la siguiente forma: -en cuanto a la suma de 7.000.000 de ptas., son entregadas en este acto por la compradora, en efectivo metálico, sirviendo el presente documento como la más cabal y cierta carga de pago; -en cuanto a la suma de 105.000.000, será satisfecha por la compradora a los 60 días de la firma de ese documento, y a la firma de la correspondiente escritura de compraventa y al contado".

"3ª.- La parte vendedora se obliga a resolver, en el plazo de 60 días, desde la firma de este documento, los derechos arrendaticios sobre la parte del local ocupado por el garaje, constituyendo dicha circunstancia condición suspensiva de la perfección y consumación de la presente compraventa. Mientras tanto, la parte vendedora autoriza a la compradora a solicitar los debidos permisos municipales de obras, proyectos, etc.".

"6ª.- Si dentro del plazo fijado para ello, la parte vendedora no hubiera podido desalojar al inquilino, no tendrá la consideración de incumplimiento culposo de dicha parte vendedora, y de común acuerdo con el comprador, podrán optar entre resolver el contrato, restituyendo al comprador la suma percibida en este acto, o prorrogarlo.

En caso de incumplimiento de la parte compradora, los vendedores podrán escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con devolución de la suma percibida en este acto".

"7ª.- La compradora declara conocer y aceptar el estado físico, situación registral y calificación urbanística de la finca vendida, exonerando de saneamiento y evicción a los vendedores".

La desestimación de todos los motivos planteados, lleva consigo la del Recurso en sí, debiendo ser impuestas las COSTAS procesales correspondientes al mismo, a la parte recurrente (art. 1715-3 LEC .).

VISTOS los preceptos legales citados y de general y pertinente aplicación al caso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español