STS, 24 de Febrero de 1987
| Ponente | Antonio Carretero Pérez. |
| Procedimiento | Juicio especial de Arrendamientos Urbanos. |
| Fecha de Resolución | 24 de Febrero de 1987 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la villa de Madrid, a veinticuatro de febrero de mil novecientos ochenta y siete. Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados indicados, el recurso de casación por Infracción de Ley y Doctrina Legal contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala de lo Civil, de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria, como consecuencia de autos de desahucio de Establecimiento Mercantil, seguidos ante el Juzgado de 1.a Instancia núm. 1 de Las Palmas, sobre desahucio de establecimiento mercantil por expiración del término contractual, cuyo recurso fue interpuesto por don Alfred Ernst, doña Inge-Meta Ernst y doña Erika Ernst, representados por el Procurador de los Tribunales don Isacio Calleja García y asistidos del Letrado don Rafael Martín Hernández; en el que es parte recurrida don Manuel Santana Alonso, personado, representado por el Procurador de los Tribunales don Adolfo Morales Vilanova y asistido del Letrado don Juan Antonio Cambreleng Roca.
1. El Procurador don Blas E. Toledo Marrero, en representación de don Alfred, doña IngeMeta y doña Erika Ernest, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Las Palmas de Gran Canaria Número Uno, demanda especial de Ley de Arrendamientos Urbanos, contra don Manuel Santana Alonso, sobre Desahucio de Establecimiento Mercantil, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: 1.° Que los actores son dueños de la finca número 51 de la calle Triana de esta Capital, adquirida por escritura de compraventa a don Isidro y don Andrés Ezquerra Betencourt; 2° Que en documento privado de fecha 16 de febrero de 1962, don Rafael Ezquerra Medina, anterior propietario de la finca, arrendó al hoy demandado señor Santana Alonso un establecimiento mercantil de Calzado, abierto al público y en estado de actual explotación y funcionamiento; 3.° Que la renta pactada por el arrendamiento fue de diez mil pesetas mensuales, que por revisiones posteriores alcanzó la cantidad de trece mil doscientas pesetas. El plazo establecido fue el de un año, obligatorio para ambas partes, pero teniendo el arrendatario la facultad de prorrogarlo si le conviniere durante diecinueve años más por tácita reconducción, de cuya facultad ha hecho uso hasta el pasado día dieciséis de febrero que cumplió el último año de prórroga; 4.° Que como complemento de la escritura de compraventa invocada anteriormente, los señores Ezquerra y los actores suscribieron en la misma fecha un documento privado en el que se aclaraba aquel instrumento público en el sentido de que en el precio se encontraba incluida la compra de la industria instalada en la planta baja del inmueble y que tiene arrendado el señor Alonso, el cual ha venido pagando los alquileres a los actores, a partir de dicha fecha. Terminó suplicando sentencia en la que se declare que el contrato de arrendamiento del referido establecimiento mercantil ha quedado resuelto por exclusión del término pactado y de sus prórrogas y se condene al demandado a desalojarlo y dejarlo a la libre disposición de los actores, con imposición de costas al demandado. Admitida la demanda y emplazado el demandado don Manuel Santana Alonso, compareció en los autos en su representación, el Procurador don Manuel Texeira Ventura, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis los siguientes hechos: 1.° Se atiene a la documentación que lo acredite; 2.° Que el demandado no ha ejercido en el local de autos ninguna actividad de «Calzados» ni en el momento de tomar en arrendamiento el local de la planta baja de dicha casa, ni con posterioridad en ningún momento; que tomó posesión arrendaticia para instalar allí su propio negocio, dedicado a la venta de aparatos de radio, de música y de electrodomésticos, actividad que comenzó desde que arrendó dicho local; 3.° El demandado nunca ejerció en el local de autos a que se refiere la actividad de comercio de calzados ni los actores tampoco; 4.° Que cuando los actores compraron la casa donde está situado el local litigioso no pudieron comprar ni compraron ninguna industria existente en la planta baja, pues quienes le vendieron no tenían en ella ninguna industria ni ningún comercio en el momento de la venta y tampoco después; 5.° Insiste en que cuando vendedores y compradores de la casa litigiosa, no existía en la misma ninguna clase de industria, por lo que no pudieron ni vender ni comprar tal industria. Terminó suplicando sentencia desestimando la demanda en todas sus partes, y absolviendo de ella al demandado, con imposición de las costas al actor. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y segura en las respectivas piezas. Unidos a los autos las pruebas practicadas se ordenó traerlos a la vista para sentencia, solicitándose la celebración de vista pública por la parte actora, la que tuvo lugar en su día con asistencia de los Letrados que solicitaron se dictase sentencia conforme tenían interesado en sus escritos de demanda y contestación. El señor Juez de Primera Instancia de Las Palmas de Gran Canaria número Uno dictó sentencia con fecha 16 de septiembre de 1983, cuyo fallo es como sigue: Primero: Desestimo la excepción de inadecuación de procedimiento opuesta por el demandado. Segundo: Declaro resuelto el contrato por conclusión de término pactado y sus prórrogas, condenando al demandado a desalojar el establecimiento mercantil referido en el Hecho Primero de la demanda, y ponerlo a disposición del arrendador, bajo apercibimiento de lanzamiento. Tercero: Condeno en costas al demandado.
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Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación del demandado don Manuel Santana Alonso, y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria, dictó sentencia con fecha 6 de febrero de 1984, con la siguiente parte dispositiva: Fallamos: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Manuel Texeira Ventura, a nombre de don Manuel Santana Alonso, y con revocación de la sentencia recurrida, se estima la excepción de inadecuación de procedimiento opuesto por el demandado, dejando sin efecto la sentencia recurrida de 16 de septiembre de 1983, sin hacer condena en costas en ambas instancias. 3. El 11 de julio de 1984, el Procurador don Isacio Calleja García, en representación de don Alfred, doña IngeMeta y doña Erika Ernst, ha interpuesto recurso de casación por Infracción de Ley y Doctrina legal, contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria, con apoyo en los siguientes motivos: Primero: Error de Derecho en la apreciación de la prueba. Que invocamos al amparo del número 7.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: La Sala de instancia, al calificar lo arrendado como local de negocio, en abierta contradicción con el espíritu y la letra del contrato suscsrito entre las partes, ha infringido las normas relativas a la valoración de las pruebas de confesión judicial, documental y testifical contenidas en los artículos 1.232 del Código Civil y 580 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1.225 y 1.218 del Código Civil, y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 1.248 del Código Civil y 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, respectivamente. La Ley sanciona la plena libertad del Juzgador en la interpretación de algunos medios de prueba, pero para otros establece determinadas reglas a las que el Juez está vinculado cuando trata de determinar el carácter legal de los hechos, cual sucede en la confesión judicial y en la documental. Como la Sala de instancia, pese a la claridad de la prueba, no considera probado que lo arrendado es un negocio, infringe los preceptos relativos a la hermenéutica procesal y llega a un resultado ilógico y contrario a los propios términos del contrato y al resto de la prueba, solicitamos la admisión de este motivo de casación. Segundo: Infracción de Ley por violación de los artículos 1.281, 1.°, y 1.282 del Código Civil. Al amparo del artículo 1.692, 1.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil por tratarse de una cuestión de hermenéutica contractual, es decir de Derecho Positivo. El artículo 1.281 dice que si los términos de un contrato son claros y no dejan lugar a duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Difícilmente un contrato puede ser más claro que el de autos, en que se habla de un negocio preexistente de venta de calzado, del que se hace cargo el arrendatario, con sus dos empleados, sin necesidad de nuevas licencias administrativas, sin cambiar ni mejorar los elementos del negocio y sin agregar otros nuevos y manteniéndolo abierto sin solución de continuidad al momento del arriendo. A pesar de ello, el fallo de la sentencia recurrida dice simplemente que se estima la inadecuación del procedimiento. Invocamos también, al amparo del mismo número 1.° del artículo 1.692 del Código Civil, la infracción de Ley cometida en la sentencia recurrida por violación de lo establecido en el artículo 1.282 del Código Civil. Por lo que vemos que los actos coetáneos y posteriores al contrato confirman categóricamente que lo arrendado fue un negocio. Por ello, consideramos que el Tribunal «a quo» ha violado este precepto y solicitamos que se admita este motivo de casación. Tercero: Infracción, por aplicación indebida, del artículo 3, apartado número 2.° de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al amparo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Lo que hay que dilucidar es si la finalidad del contrato fue o no el establecimiento por el arrendatario de su propio negocio o industria. Es evidente que el arrendador tenía instalado su comercio de calzado desde hacía más de 30 años. Es decir, que el arrendatario no ha creado nada, salvo la singularidad de los objetos de venta, autorizado por el arrendador su cambio, pero continuando con la venta de calzado. El negocio preexistía y no fue creado por el arrendatario, por lo que resulta inaplicable el artículo 3, número 2.°, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y solicitamos se estime este motivo del recurso: Cuarto: Infracción de Ley y Doctrina legal, por violación del artículo 3, número 1, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y de varias sentencias relacionadas con el mismo, que amparamos en el artículo 1.692, 1.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Observemos cómo la Ley prevé incluso el que el negocio no esté en explotación ni nunca lo haya estado, siempre que se encuentre pendiente para serlo de meras formalidades administrativas. Lo cual no es el caso de autos, en que se entrega un negocio de venta de calzados tal y como venía funcionando desde hacía 30 años, incluso con los mismos empleados. Pero es que, aunque se hubiese alquilado para cambiar el negocio, como quiera que las instalaciones y el local estaban organizados para su inmediata puesta en marcha, cosa que no sucedió en nuestro caso, sería conceptuado como arrendamiento de negocio al tenor del artículo que invocamos. Quinto: Infracción por violación del artículo 1.569, 1.° del Código Civil, que se plantea también al amparo del artículo 1.692, 1.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Al tratarse de un arrendamiento de negocio y quedar expresamente excluido de la legislación especial arrendaticia urbana, procede la aplicación de las normas del derecho común, entre las cuales se encuentra el artículo 1.569, que dice que el arrendador podrá desahuciar al demandado: 1.° Por término del plazo del contrato. Solicitamos la aplicación de este precepto, admitiendo este motivo de casación de la sentencia de instancia. 4. Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista el día 6 de febrero del presente año. Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Antonio Carretero Pérez. Fundamentos de Derecho. 1. La sentencia recurrida atribuye al contrato redactado en documento privado de fecha 16 de febrero de 1963, la naturaleza jurídica que corresponde a un arrendamiento de local de negocio y no de industria, ya que estima que lo que el arrendador cedió, fue un local, con unas estanterías y un mostrador, que son los elementos que han de ser devueltos por el arrendatario en el momento de extinción de la relación contractual, sin que se cediera industria en funcionamiento cuya explotación continuara el arrendatario pues, con anterioridad al contrato, existía en el local una industria o negocio de zapatería y fue el arrendatario quien, al entrar en uso del local, creó un establecimiento mercantil para la venta de electrodomésticos, por lo cual desestima la demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, por inadecuación de procedimiento, que debió cursar por las normas procesales de la Ley de Arrendamientos Urbanos y no por las de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por tratarse de un arrendamiento protegido. 2. La parte recurrente, dueña del local y subrogada en el contrato que afecta al local, en la posición de arrendadora, plantea su primer motivo de casación al amparo del artículo 1.692, 7.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por error de derecho en la apreciación de la prueba por contravenir las normas de valoración contenidas en los artículos 1.232 - 1.° del Código Civil y 580 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en orden a la confesión judicial, los artículos 1.218 en relación con el 1.225 del Código Civil y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre el valor del documento privado y 1.248 del Código Civil, en relación con el artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre prueba testifical, pero este motivo, por su propio planteamiento ante la falta de fijación terminante de hechos en la confesión y documental, debe ser desestimado ya que la prueba, en su valoración conjunta no admite preferencia de unos medios sobre otros y no puede ser disgregada, en todo aquello que se refiere a la concreción de los hechos (sentencias de esta Sala de 24 de enero de 1986, 12 de marzo de 1986, 27 de mayo de 1986 y 5 de junio de 1986, entre otras) por lo cual, la declaración de la sentencia consistente en que el arrendatario demandado nunca continuó la industria preexistente, sino que creó otra muy distinta en el mismo local, que no ha de devolver al término del contrato, es una declaración inatacable.
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La calificación del contrato como contrato de arrendamiento de local de negocio por parte de la sentencia recurrida se basa en los artículos 1.281 y 1.282 del Código Civil, ya que no se atiene a la literalidad, ni a la denominación que al contrato dieron los contratantes, sino a sus cláusulas más significativas y a la historia de la vida contractual en su desarrollo, es decir, en lo entregado, lo que había de ser devuelto y la actividad subsiguiente en la que no hay constancia de que se aprovechara ningún elemento preexistente, aparte del trabajo de dos dependientes que continuaron su relación laboral con el arrendatario, por lo que, no aparece el concepto clave de continuación en la explotación de la empresa, de una vida propia del conjunto de bienes, que sigue con distinto titular, que se beneficia no solamente de importantes instalaciones, sino del resultado de una organización del personal, de cosas corporales e incorporales y de una clientela, resultado que genera unas expectativas de beneficio por su aptitud funcional a la que se refiere el artículo 3-1, en relación con el 3-2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ampliamente desarrollado por la Jurisprudencia (sentencias de esta Sala de 8 de febrero de 1985 y 12 de mayo de 1986, entre otras). Al no haber recibido el arrendatario ese conjunto dispuesto funcionalmente, la interpretación del contrato, como contrato de arrendamiento de local de negocio es lógica y atinada, y conforme con las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos citada, lo que determina la desestimación de los motivos segundo, tercero, cuarto y quinto que, sobre la base procesal del número 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, alegan la violación de los artículos 1.281-1.°, 1.282 del Código Civil, 3-2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, doctrina legal aplicable y 1.569-1.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 4. Es procedente la imposición de la condena al recurrente al pago de las costas de este recurso. Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español, FALLAMOS: Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por Infracción de Ley y Doctrina legal interpuesto por don Alfred Ernst, doña IngeMeta Ernst y doña Erika, contra la sentencia que, con fecha 6 de febrero de 1984, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria; se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas, y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los Autos y Rollo de Sala en su día remitidos. ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Mariano Martín-Granizo Fernández. Rafael Pérez Gimeno. Antonio Carretero Pérez. Ramón López-Vilas. Antonio Sánchez Jáuregui. Rubricado. Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Antonio Carretero Pérez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de la fecha de hoy; de lo que, como Secretario de la misma, certifico. En Madrid, a veinticuatro de febrero de mil novecientos ochenta y siete.
