STS, 6 de Abril de 1987

El Procurador don Cesáreo Hidalgo Senen en representación de «Alejandro Eguinoa e Hijos S.A.», formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Madrid número quince demanda de proceso incidental contra «General de Servicios Cinematográficos S.A.», sobre desahucio de nave industrial, estableciendo los siguientes hechos: Primero. Que Alejandro Eguinoa e Hijos S.A. es propietaria de la nave y terrenos aludidos por aportación que hicieron a ella don Alejandro Eguinoa Barrena y sus hijos doña María de los Angeles, doña María Luz, don Alejandro y doña María del Pilar Eguinoa Oderiz según consta de la escritura de constitución de la sociedad. Segundo. Que mediante contrato de cuatro de agosto de mil novecientos setenta y uno don Alejandro Eguinoa Barrena representado por su hijo don Alejandro arrendó a la demandada la nave y terrenos que se dicen. Tercero. Tras atravesar diversas vicisitudes en los primeros años del arriendo como distintos desahucios, por falta de pago, la propiedad se percató que en la fachada existían dos rotulos CECISA y UMESA. Ello hizo pensar se había introducido una tercera persona. SExto. Para finales de mil novecientos ochenta la propiedad conectó circunstancialmente con don Paulino Alonso Rodrigo, quien le facilitó el certificado de doce de noviembre de mil novecientos ochenta que se acompaña. Alega los fundamentos de derecho que estima pertinente y general aplicación y termina suplicando al Juzgado dictar resolución por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de cuatro de agosto de mil novecientos setenta y uno, referente a la nave industrial y terrenos adyacentes con apercibimiento de lanzamiento a su costa. Segundo: Admitida la demanda y emplazada la demandada compareció en los autos en su representación el Procurador don Rafael Rodríguez Montaut que contestó a la demanda, oponiendo a la misma: Niega todos los hechos de la demanda. Segundo. Nada tiene que oponer a los hechos primero y segundo. - Tercero. Inciertas las manifestaciones de la contraparte.- Cuarto. Verdaderamente sorprendente. Quinto. Bajo ningún concepto puede admitirse, como la contraparte indica que se haya justificado la ocupación por parte de UMESA de la nave y terrenos de Julián Camarillo. - Cuarto. Alega los Fundamentos de Derecho que estima de pertinente y general aplicación y termina suplicando al Juzgado dictar resolución por la que se desestime la referida demanda, imponiendo a la entidad actora todas las costas del litigio.

Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas; y unidas a autos las practicadas se convocó a las partes a comparecencia, donde las mismas informaron por su orden en apoyo de sus respectivas pretensiones. Cuarto: El señor Juez de Primera Instancia de Madrid número quince dictó sentencia con fecha treinta de octubre de mil novecientos ochenta y uno cuyo fallo es como sigue: Que juzgo y declaro resuelto el contrato de arrendamiento a que este pleito se ha referido, y dispongo que la Compañía General de Servicios Cinematográficos S.A. desaloje y deje libre lo arrendado a la disposición de Alejandro Eguinoa e Hijos S.A. dentro del plazo legal. Impongo a la parte demandada las costas de este juicio. Quinto: Interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia de Primera Instancia por la representación de la demandada y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Tercera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid dictó sentencia con fecha once de abril de mil novecientos ochenta y cuatro con la siguiente parte dispositiva: Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la Entidad General de Servicios Cinematográficos S.A. -GECISA contra sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia número quince, de los de esta capital con fecha de treinta de octubre de mil novecientos ochenta y uno, en los autos de los que dimana el presente rollo y en su consecuencia debemos confirmar y confirmamos dicha resolución en su integridad por encontrarse totalmente ajustada a derecho, sin expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte recurrente. Sexto: Previo depósito de nueve mil pts. el Procurador don Rafael Rodríguez Montaut en representación de General de Servicios Cinematográficos S.A. ha interpuesto recurso de casación por infracción de Ley contra la sentencia pronunciada por la Sala Tercera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, con apoyo en los siguientes motivos:

Al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Infracción de Ley y Doctrina Legal por el concepto de aplicación indebida de las causas de resolución contractual previstas en los números segundo y quinto del artículo ciento catorce de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La sentencia recurrida estima la concurrencia en el arrendamiento de autos, la existencia de un subarriendo inconsentido o de un traspaso ilegal, efectuado por mi representada a favor de la Entidad Mercantil Unidades Móviles Eléctricas S.A. en anagrama UMESA. En consecuencia, aplica indebidamente dichos preceptos, cuando de lo actuado no resulta acreditados los supuestos en que se apoya por las dos razones siguientes: A. No ha existido ocupación alguna de la finca arrendada. y por ningún título, por parte de UMESA. B. Subsidiariamente, la propiedad es y ha sido siempre perfecta conocedora de las vinculaciones existentes entre GÉCISA y UMESA por lo que tenía total conocimiento, de que la nave y terrenos arrendados eran utilizados para la actividad conjunta de ambas entidades. Vamos a examinar separadamente ambas cuestiones en la forma siguiente: Primero. No ha existido ocupación o cesión de uso de ningún tipo como lo pone de manifiesto: a) UMESA no tiene su domicilio en la finca sino en un lugar completamente distinto. b) Tampoco existe ningún contrato de suministros a favor de UMESA en la finca. c) La Propiedad ni ha probado, ni siquiera ha intentado demostrar, el pago de ninguna cantidad de UMESA a GECISA por el concepto de renta por la ocupación. d) Las actividades de la Entidad UMESA están absolutamente paralizadas desde el año mil novecientos setenta y ocho en el que, como se ha acreditado, se abandonaron las oficinas que. hasta entonces, tenía en Gran Vía número setenta y tres, y. dado además su objeto social, no necesita unas instalaciones inmobiliarias. La designación como domicilio de UMESA de la finca arrendada se debe a que, por la paralización de sus actividades, indicó el de GECISA. por la circunstancia de contar con componentes comunes pero sin que existiera una real ocupación. Segundo. Consentimiento por parte de la propiedad para una mínima utilización, que no ocupación por parte de UMESA, conjuntamente con GECISA. de la nave y terrenos arrendados. En efecto, tal utilización, es lo cierto que la misma ha sido autorizada y consentida, con actos propios evidentes, por la propiedad. Así lo pone de manifiesto las propias alegaciones de la Entidad actora, y otros extremos probados en el pleito, a saber: a) Las actas notariales levantadas en el año mil novecientos setenta y siete. b) Las

declaraciones testificales que obran en los correspondientes ramos de prueba. La Sentencia recurrida olvida que lo arrendado no son unas oficinas, sino una nave y otros terrenos, en los cuales GECISA depositaba bienes propios o de otras firmas, vinculadas para lo que no existe ninguna prohibición contractual. La existencia de socios comunes en varias empresas, vinculadas por ello, está expresamente reconocida, sin que de ello pueda deducirse que por el simple hecho de que un Administrador de una sociedad, que tiene alquilado unos locales, tenga también dicho cargo en otra Entidad, hay una ocupación por esta última de lo arrendado por aquélla. Segundo: Al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil; infracción de ley y doctrina legal por el concepto de violación, por no aplicación, del articulo nueve de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En efecto, según reconocimiento de la propia actora «a finales del año mil novecientos ochenta, la propiedad conectó circunstancialmente con don Paulino Alonso Rodrigo, quien le facilitó el certificado de doce de noviembre de mil novecientos ochenta». Dicho certificado, suscrito por el Presidente de UMESA, indicaba que dicha Entidad tenía su domicilio «de hecho y provisionalmente» en Julián ¿"amarillo, número cuatro. Pues bien, si llegara a justificarse que tales documentos se obtuvieron con evidente infracción del principio de la buena fe o en fraude de Ley, que habría que considerarlos como absolutamente inoperantes a los efectos pretendidos y, por tanto, no probadas las causas de resolución contractual que se pretente. Como consecuencia, del cese de las actividades de UMESA. el referido señor Alonso Rodrigo y a efectos exclusivamente laborales, solicitó determinado certificado, donde se hiciera constar que el domicilio provisional de la misma era Julián Camarillo número cuatro, lo que, como antes se ha demostrado, no era cierto. Sin embargo teniendo en cuenta las vinculaciones referidas, dicho señor consiguió que el Presidente del Consejo de Administración, don Agustín Alonso Castrillo, tío carnal del peticionario, con engaño y abusando de la edad del mismo, le expidiera certificado que constituye el documento básico de la acción, así como, por el mismo conducto e idéntica forma, consiguió los otros documentos unidos a la demanda. Seguidamente, el señor Alonso Rodrigo se pone en contacto con la propiedad de Julián Camarillo número cuatro, y en virtud de contraprestación gratuita u onerosa, lo que dada su dificultad no ha sido posible determinar, le entrega la documentación obtenida en forma tan irregular y, seguidamente, Alejandro Eguinosa e Hijos S. A. presenta la demanda de resolución, basándose en dicha documentación. Sobre esta base, no es posible aceptar la argumentación de la sentencia recurrida, ya que está acreditada «la intención o finalidad perseguida por el actor», consistente en, con evidente mala fe, obtener una documentación para accionar una resolución contractual arrendaticia.

Admitido el recurso e instruidas las partes se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz.

Fundamendos de Derecho

En los presentes autos se ejercitó una acción resolutoria de contrato de arrendamiento de local de negocio por cesión o traspaso de la nave arrendada efectuado por el arrendatario, sociedad anónima «General de Servicios Cinematográficos» (GECISA) a favor de otra entidad de la misma clase, denominada «Unidades Móviles Eléctricas» (UMESA) sin contar para ello con el consentimiento de la arrendadora «Alejandro Eguinoa e Hijos S.A.». Los dos motivos del recurso se apoyan en el artículo mil seiscientos noventa y dos. número primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, anterior redacción, por lo que puede esta sentencia de casación basarse en los hechos que como probados aceptó la sentencia recurrida, que son en esencia los siguientes: A) En la nave y terrenos adyacentes, sitos en calle Julián Camarillo número cuatro en esta Villa, arrendado según contrato de fecha de cuatro de agosto de mil novecientos setenta y uno, se acreditó por acta notarial, de veinticuatro de marzo de mil novecientos setenta y siete, sin prueba en contrario, la existencia de un rótulo que decía «GECISA» y «UMESA», correspondiendo este último a la entidad no arrendataria antes indicada. B) En la misma dirección, también por acta notarial, se requirió a don Jaime Arcos Agudo, que dijo ser representante de UMESA, en veinte de octubre de mil novecientos setenta y siete. C) Por certificación del Presidente de la repetida UMESA, de doce de noviembre de mil novecientos ochenta, se hizo constar que dicha empresa tiene su domicilio de hecho provisionalmente en la calle Julián Camarillo, cuatro, de esta capital, y ha ocupado con anterioridad a mil novecientos setenta y cuatro la zona patio exterior para guarda de ciertos generadores y desde enero de mil novecientos setenta y ocho un aparcamiento y un despacho de oficinas en el interior de la nave de la referida finca. D) En un certificado de empresa de la Seguridad Social, suscrito por el Director Gerente señor Maldonado, consta como domicilio de la referida empresa el ya reiteradamente citado. E) Ante la contundencia de los hechos acreditativos de la cesión o subarriendo por parte de la demandada recurrente a UMESA del inmueble arrendado a la primera, ambas sentencias de instancia dieron lugar a la resolución del contrato arrendaticio por las causas alegadas.

El primero de los motivos, con el amparo procesal ya mencionado, alega la aplicación indebida de las causas de resolución contractual previstas en los números segundo y quinto del articulo ciento catorce de la Ley de Arrendamientos Urbanos por estimar que no ha existido nunca ocupación alguna de la finca arrendada por parte de UMESA, y que la propiedad ha sido siempre conocedora de las vinculaciones existentes entre GECISA, ahora recurrente, y UMESA. El motivo debe decaer, en primer lugar porque prescinde de los hechos acreditados en la instancia, que fueron base de la sentencia resolutoria recurrida, y se apoya en otros cuya prueba no consta; intentando impugnar los hechos básicos de la Sala de Instancia por conducto inadecuado, pues no ha utilizado el cauce del número séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos, anterior redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y en el aspecto sustantivo desconoce la doctrina de esta Sala de casación que reiteradamente ha declarado que la coexistencia de dos sociedades, como tales personas jurídicas distintas, en el mismo local arrendado por una de ellas, implica que ha habido cesión total o parcial del inmueble a la que no figura como arrendataria, sin que a ello obste que ambas estuviesen integradas por los mismos socios y tuviesen el mismo objeto y patrimonio social (sentencia de veinte de febrero de mil novecientos sesenta y dos); no cabe duda alguna, como se deduce de la descripción de hechos probados que se refleja en el fundamento anterior, que la sociedad UMESA ha ocupado durante varios años los locales y terrenos adyacentes que fueron arrendados a la recurrente, y que esa situación fáctica es la que constituye causa de resolución del contrato a tenor de las causas segunda y quinta del artículo ciento catorce de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no se ha debatido en la litis, ni es el momento de dilucidarlo, si la ocupación ilegal se debió a subarriendo o a cesión.

El segundo motivo, con idéntico apoyo procesal que el primero, acusa la infracción por el concepto de violación por no aplicación del artículo nueve de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por estimar que hubo abuso de derecho por parte de la actora, ahora recurrida, al conseguir de mala fe las pruebas de que se ha servido para obtener la resolución del contrato arrendaticio. El motivo debe seguir la misma suerte desestimatoria que el anterior porque de los hechos acreditados no deriva una conducta maliciosa del arrendador propietario, toda vez que esa intención maliciosa se exige por la doctrina de esta Sala para que concurra tal abuso, pues la doctrina del abuso del derecho está elaborada por la Doctrina Científica y por la Jurisprudencia sobre la base del ejercicio de un derecho con la intención de dañar o en la utilización del mismo de un modo anormal y contrario a la convivencia (sentencia de diez de junio de mil novecientos sesenta y tres), y, como remedio extraordinario, no puede dicha doctrina dar facultad a los Tribunales para hacer uso de ella más que en caso patentes y manifiestos (sentencia de siete de febrero de mil novecientos sesenta y cuatro), sin que resulte provecho alguno para el agente que lo ejercita, sólo imbuido del propósito de causar daño a otro interés jurídico (sentencia de dieciocho de enero de mil novecientos sesenta y cuatro); y no puede admitirse que exista abuso de derecho cuando, como en el caso debatido, la acción resolutoria ejercitada se apoya en preceptos legales que avalan su viabilidad y el supuesto perjuicio que la resolución del contrato ocasione al usuario es consecuencia necesaria de la colisión de intereses entre arrendador y arrendatario que entran en juego cuando se extingue el vínculo contractual, por lo que no es de aplicar el artículo nueve invocado, como ocurre en el caso ahora contemplado. Por consiguiente, decae también este segundo y último motivo y con él la totalidad del recurso. Cuarto: La desestimación del recurso da lugar a la imposición de costas a la parte recurrente y a la pérdida del depósito constituido para recurrir al que se dará el destino legal (artículo mil seiscientos cuarenta y ocho, antiguo texto, de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español, FALLAMOS: Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley interpuesto por General de Servicios Cinematográficos S.A. en anagrama (GECISA) contra la sentencia pronunciada por la Sala Tercera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, en fecha once de abril de mil novecientos ochenta y cuatro. Condenamos a dicha parte recurrente, al pago de las costas ocasionadas en este recurso, y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino prevenido en la Ley; y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió. ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Juan Latour.- Jaime Santos.- Cecilio Serena. Antonio Carretero. Antonio Sánchez. Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico. - Antonio Docavo. Rubricado.