STS 1098/1993, 18 de Noviembre de 1993

Son hechos reconocidos por las partes y que es preciso recordar para la resolución del presente recurso que: el 17 de noviembre de 1.975 la Sra. Estefanía concedió un préstamo a Dª. Celestina, casada con D. Luis Angel, con garantía hipotecaria sobre la finca NUM003, folio NUM004, tomo NUM000, libro NUM001 de Collsuspina, inscripción tercera, del Registro de la Propiedad de Vic, de fecha 17 de febrero de 1.976.

El préstamo fue impugnado por usurario en proceso nº 354/1.977 seguido en el Juzgado nº 6 de Barcelona, en el que a instancia de parte se acordó por providencia de 4 de octubre de 1.978 la anotación preventiva de la demanda. El correspondiente mandamiento originó un asiento de presentación en el libro diario el día 7 de octubre de 1.978, y la anotación preventiva se extendió el 23 de noviembre del mismo año con la letra B.

El proceso terminó por sentencia dictada en primera instancia de fecha 6 de diciembre de 1.979, cuya parte dispositiva declaró la nulidad del préstamo hipotecario y decretó la cancelación de las inscripciones y anotaciones registrales correspondientes al mutuo, viniendo obligada la demandada a devolver un millón cuatrocientas ochenta y dos mil quinientas pesetas y a pagar las costas procesales. La sentencia fue confirmada en apelación por otra del 13 de marzo de 1.981 y el Tribunal Supremo declaró no haber lugar a la casación el 7 de marzo de 1.984.

Antes de recaer sentencia de primera instancia en el proceso seguido al amparo de la Ley de Usura de 1.908 se ejecutó la hipoteca por los trámites del proceso judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria con el número 513/1.976 ante el Juzgado número 8 de Barcelona, en el que se presentó certificación registral de cargas expedida por el Registro de la Propiedad con fecha 3 de agosto de 1.976.

Señalada la subasta para el día 10 de octubre de 1.978, se celebró a pesar de que la propietaria instó del Juzgado su suspensión con apoyo en la demanda de nulidad pendiente ante el Juzgado nº 8. Consecuencia de la licitación fue la adjudicación de la finca por mitades, una a favor de D. Octavio y su esposa, Dª. Almudena, y la otra a D. Cosme, por medio de auto de 24 de noviembre de 1.978 que aprobó el remate y la adjudicación, dando lugar a la inscripción cuarta de dominio a su favor de 24 de abril de 1.979 y a la de 2 de junio de 1.981, inscripción quinta, en la que se cancelaron las anotaciones preventivas letras A y B que pesaban sobre la finca. El 21 de noviembre de 1.979 se había hecho entrega de la posesión formal de la finca.

El 30 de noviembre de 1.978 el Juzgado nº 6 en el juicio declarativo de usura dictó providencia mandando retener el precio obtenido en la subasta hipotecaria, y el Juzgado nº 8 requerido acordó la retención a resultas del juicio de nulidad del préstamo hipotecario.

El día 16 de febrero de 1.985, tras volver al Juzgado nº 6 las actuaciones con las sentencias de apelación y casación, se ordenó ejecutar la sentencia de 6 de diciembre de 1.979 que acordó la nulidad del préstamo y la cancelación de las inscripciones y anotaciones posteriores que traigan causa del préstamo.

Como consecuencia de las actuaciones judiciales de dos distintos juzgados se produce la colisión entre la sentencia de nulidad de la hipoteca y la resolución judicial aprobatoria del remate que sirvió de título a los rematantes para inscribir a su favor el dominio y obtener la cancelación de los asientos posteriores, todo lo cual dio lugar al presente litigio en el que los actores han conseguido la nulidad del juicio ejecutivo hipotecario porque la sentencia hoy recurrida en casación entiende que los adquirentes en subasta conocían la existencia de la demanda de usura, carecían de buena fe y provocaron tras su asiento de inscripción la transmisión siguiente del letrado D. Jesús Ángel, que a juicio de la Audiencia tampoco goza de la protección de la fe pública registral.

Plantean la casación los titulares de las inscripciones registrales 4ª y 6ª; los primeros, Sres. Octavio y Cosme, apoyando su recurso en cuatro motivos por infracción de ley en los que denuncian que no han sido respetados los artículos 34, 132 y 131 de la Ley Hipotecaria y los artículos 1.253, 1.254, 1.258 y 1.450 del Código Civil.

El adecuado tratamiento de los motivos aconseja el estudio registral de las cuestiones planteadas para después engarzarlo con los motivos de los dos recursos planteados contra la sentencia.

La demanda de nulidad del préstamo hipotecario por estar incurso en la Ley de Usura permite asegurar las resultas del juicio mediante su anotación preventiva al amparo del artículo 42, nº 1, de la Ley Hipotecaria, porque aunque se trata de una acción personal en cuanto persigue anular un contrato tiene trascendencia jurídico-real porque la sentencia puede producir la consecuencia de anular un derecho real de hipoteca constituido como accesorio y en garantía de préstamo.

La anotación de demanda tiene un doble contenido, el procesal conforme al cual se asegura que la sentencia que en su día recaiga tendrá la misma eficacia que si se hubiere dictado ya el día de la presentación de la demanda, mereciendo por esto la calificación de medida cautelar, y el contenido substantivo a través del cual se consigue la ventaja que proporciona el principio de prioridad registral para el caso también de obtener resolución favorable a la modificación tabular.

La anotación de demanda se llevó a cabo el día 27 de noviembre de 1.978, pero a ella llegó el Registrador tras hacer uso en parte del plazo para calificar que comenzó el día 7 de octubre de 1.978 con el asiento de presentación en el libro diario (artículo 24 de la Ley), desde cuya fecha produce los efectos la anotación caso de dictarse sentencia favorable (artículo 70 de la Ley Hipotecaria).

Desde este último día, 7 de octubre, el Registro avisa a los terceros que existe el litigio y que puede afectar a los actos y contratos, a los derechos nacidos con posterioridad a la anotación. Por ello cualquier derecho, como la adquisición por los demandados de los bienes en pública subasta, que fue posterior a la anotación, puede quedar subordinada a la resolución judicial.

La anotación de demanda no produce cierre registral, como ya destacó la Dirección General de los Registros en su Resolución de 4 de julio de 1.919, puesto que los derechos a que se refiere pueden ser objeto de transmisiones aunque, como se ha dicho, subordinadas al resultado del proceso y efectos de la anotación pendiente. Así lo disponen el artículo 71 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual los bienes inmuebles y derechos reales anotados podrán ser enajenados pero sin perjuicio de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación, el artículo 76 del Reglamento Hipotecario según el cual la anotación preventiva puede convertirse en inscripción cuando la persona a cuyo favor estuviere constituida adquiera definitivamente el derecho, y el 198 del mismo Reglamento conforme al cual tomada la anotación de demanda si ésta prosperase en virtud de sentencia firme se practicarán las inscripciones o cancelaciones que se ordenen en ésta.

En el presente caso el lapso transcurrido entre la expedición de la certificación de cargas y el día de celebración de la subasta pudo producir en los asistentes para licitar el error de creer que no podía haber ningún derecho posterior a la fecha de la certificación y anterior a la subasta, puesto que la expedición del certificado de cargas lleva consigo también que el Registrador, cumpliendo lo ordenado en el artículo 131 regla 4ª extremo segundo, haga constar por nota marginal en la inscripción de hipoteca que ha expedido la certificación, expresando su fecha y la existencia del procedimiento de ejecución. Pero este carácter de nota marginal, que en el presente caso constaba en el Registro desde el 3 de agosto de 1.976, tampoco produce cierre registral, puesto que su alcance es sólo informar a posteriores adquirentes acerca de la existencia del proceso de ejecución y hacer las veces de notificación. Da a conocer (Resolución de la Dirección General de Registros de 6 de noviembre de 1.933) que el proceso judicial sumario ha comenzado para que los terceros posteriores adquirentes usen de su derecho en la forma que les convenga. En modo alguno produce cierre registral ni paraliza las facultades dispositivas del deudor, pero impide a los adquirentes invocar de buena fe el principio de publicidad hipotecaria.

Cuando, como en este caso, tras la expendición de la certificación y la extensión de la nota marginal se anota preventivamente la demanda de nulidad y el fundamento de esta demanda está en la Ley de Usura, cuyo vigoroso contenido permite la declaración de nulidad de la hipoteca, para que sea cierta tal declaración se ha de extender naturalmente a todo el proceso de ejecución que culmina en la subasta. Y quienes acuden a la subasta pueden hasta ese mismo día tratar de conocer cuanto el Registro recoja, posible por no producirse el cierre, y no pueden alegar la fe pública registral en apoyo de su pretensión contraria a la anotación de demanda, máxime cuando como en este caso es un hecho probado que conocían la pendencia del juicio declarativo anotado.

Abona la tesis anterior el propio texto de la regla 8ª del artículo 131 cuando exige que en los anuncios de la subasta se haga constar además de que los autos y la certificación del Registro a que se refiere la regla 4ª están de manifiesto en la Secretaría, que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación y que las cargas o gravámenes anteriores y los preferentes -si los hubiere- al crédito del actor continuarán subsistentes, entendiéndose que el rematante los acepta.

La colisión de las decisiones judiciales exige valorar las circunstancias que la producen, porque seguidos sendos procesos en dos Juzgados distintos el que conoce de la usura acuerda legítimamente la anotación y el que ejecuta la hipoteca no puede en principio conocer visicitudes posteriores a la expedición de la certificación y conocidas, como en el caso de autos, por manifestación escrita de la demandante de nulidad del préstamo, no pudo legalmente impedir la celebración de la subasta. Pero lo que sí pudo es tratar de interpretar las normas del artículo 233 del Reglamento Hipotecario y del 131 regla 17ª buscando el sentido de todas sus palabras y la equidad para ponderarlas como aconseja el artículo 6.2 del Código Civil.

Según la regla 17ª del artículo 131, verificado el remate se dictará auto aprobándolo y ordenando la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del actor y, en su caso (nótese bien, en su caso), la de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de aquélla, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en la regla 4ª (aquí otra muestra legal de que no existe el cierre registral). La frase "en su caso" no cabe entenderla como referida a si las hubiere, pues si todas se hubieren de cancelar sobraba.

Que todas no han de cancelarse hasta lo anuncia la regla 8ª antes descrita.

De lo anterior se desprende que el Juzgado que ejecutó la hipoteca pudo ordenar sin identificarlas (artículo 233 del Reglamento Hipotecario) que se cancelen todas las anotaciones e inscripciones posteriores a la fecha de la certificación, pero eso siempre que éstas no deban subsistir por alguna causa, puesto que de no entenderlo así no tendría sentido la regla 17ª del artículo 131 al establecer que la orden de cancelación abarcara "en su caso" (luego no en todos).

Que esta excepción debe reconocerse al caso planteado en autos se apoya en que el Juez del procedimiento sumario conoció en los propios autos la existencia de la demanda de nulidad del contrato de préstamo con garantía hipotecaria, y que los rematantes no adquirieron el derecho de propiedad hasta después de practicada la anotación preventiva, por lo que su derecho estaba subordinado al resultado de la demanda.

LLegar a conclusión distinta es dejar absolutamente vacío de contenido buena parte del artículo 132. Este, tras limitar a cuatro los supuestos de posible paralización del proceso sumario, cuya gran efectividad y rigor se apoya en esos estrechos límites para suspender la ejecución de la hipoteca, establece que todas las demás reclamaciones que pueda formular el deudor, incluso las que versen sobre la nulidad del título, se ventilarán en juicio declarativo que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento que establece la presente ley.

Si la hipoteca nace viciada de nulidad como aquí ha sucedido por aplicación de la Ley de 1.908, si la decisión judicial que así lo declaró no puede aquí discutirse, si la sentencia del juicio declarativo siempre se dictará tras la inscripción de la hipoteca, cuando vaya a hacerse efectiva o se le reconoce la prioridad que nace de la anotación de la demanda o nunca podrá conseguir que se cumpla con lo ordenado en la sentencia.

Esta solución deja a salvo todos los principios registrales, puesto que los rematantes adquieren su derecho con posterioridad a la anotación, por lo que su derecho está a ella subordinado. Pero es que, además, en el caso de autos cuando inscribieron su derecho incluso antes de pedir la cancelación de los asientos posteriores como permite la ley según interpretó la Dirección General en su Resolución de 30 de abril de 1.936, no cumplían el requisito de la buena fe que exige el artículo 34, puesto que conocían la existencia de la anotación.

Aplicado lo anteriormente expuesto al motivo primero del recurso de los Sres. Octavio, Cosme y Almudena, debe éste ser desestimado. En el motivo se plantea la infracción del párrafo 10 del artículo 132 que remite al juicio declarativo que corresponda para ventilar en él las cuestiones que se susciten sobre nulidad del título hipotecario, y prohíbe toda suspensión del procedimiento de ejecución. Para la recurrente el legislador ha armonizado los derechos de los terceros que acuden a las subastas con los del titular del bien, dando a aquéllos protección registral y a éstos devolviéndoles lo obtenido en la subasta y cuya retención se acordó porque dar otra solución equivale a suspender el procedimiento.

El razonamiento nada tiene que ver con la norma que se dice infringida y que fue escrupulosamente respetada, sólo con la ya explicada mácula de no haber hecho uso de la posibilidad de no cancelar tras la subasta todas las anotaciones posteriores. Además los razonamientos rebasan los límites del citado artículo que, por otra parte, al ser de carácter rigurosamente procesal no puede dar lugar a un motivo fundado en el nº 5º del artículo 1.692.

Afirmar que todas las consecuencias derivadas de la posible nulidad del título se limitarán a dar al dueño de la finca lo que por ella se haya obtenido, cualquier cantidad por pequeña que sea tras sucesivas subastas y que a los licitadores, que no son aún terceros hipotecarios, se les mantendrá en su adquisición, es desconocer que la nulidad declarada en el juicio civil por apreciar conducta usuraria tiene carácter firme, no puede aquí ser discutida y es, además, nulidad plena, porque así lo dice la parte dispositiva de la sentencia.

La desestimación de este motivo acarrea la del motivo primero del recurso del Sr. Jesús Ángel, sustancialmente idéntico en su planteamiento y coincidente en la determinación del precepto en su sentir violado, el artículo 132 de la Ley Hipotecaria.

El motivo segundo del recurso de los Sres. Octavio, Cosme y Almudena, denuncia interpretación errónea de la regla 4ª del artículo 131 y del 34 de la Ley Hipotecaria. En sentir del recurrente los adquirentes en subasta tienen la protección registral del artículo 34 y el artículo 131-4ª produce desde la expedición del certificado los efectos de cerrar el Registro.

El motivo decae por aplicación al caso de lo expuesto antes con carácter general. Ni el artículo 131 regla 4ª cierra el registro ni los recurrentes reúnen los requisitos del artículo 34, pues tal condición la obtienen con la inscripción de su derecho siempre que obren con la buena fe de la que carecen. Por las mismas razones decae el segundo de los motivos del recurso del Sr. Jesús Ángel, que coincide en su planteamiento y en los preceptos jurídicos invocados como conculcados.

El motivo tercero, al amparo del nº 5º del artículo 1.692, denuncia infracción de los preceptos contenidos en los artículos 1.254, 1.258 y 1.450 del Código Civil, y la regla 7ª del artículo 131 de la Ley Hipotecaria.

En el cuerpo del motivo se plantea el problema doctrinal referente al momento de la adquisición de las cosas subastadas, adscribiéndose a la tesis de que el contrato se perfecciona con la licitación preferente y que conocer después la existencia de la anotación de la demanda no puede afectar a la adquisición ni hace perder al adquirente la buena fe. El motivo decae porque lo sostenido en esta sentencia es que la buena fe del adquirente está demostrado que no concurría en el momento de la licitación, pues ya conocía la existencia de la anotación cuyo vigor no puede desaparecer al cancelarla por aplicar automáticamente el artículo 131 regla 17ª.

El motivo cuarto y último del recurso de los Sres.

Octavio, Cosme y Almudena denuncia la infracción del artículo 1.253 del Código Civil. Por el cauce de este motivo pretenden desvirtuar la afirmación de la sentencia según la cual los licitadores tenían conocimiento de la existencia de la anotación de demanda. El motivo no puede prosperar porque no es ese el cauce de impugnación de un hecho probado y extraído por el Tribunal sin aplicar el artículo 1.253 que regula en valor probatorio de las presunciones.

La afirmación de la sentencia según la cual no concurre buena fe en los hoy recurrentes ciertamente participa de la naturaleza de simple hecho impugnable por el cauce del nº 4º vigente a la sazón, y también es un concepto jurídico extraído de la valoración de los hechos de autos. Se trata, en definitiva, como ha dicho reiteradamente esta Sala (Sentencia de 8 d e junio de 1.992 y las que cita) de un concepto jurídico que descansa en unas premisas de hecho o una máxima de la experiencia (Sentencia de 22 de octubre de 1.991), cuya apreciación compete a la Sala de instancia y su impugnación en casación es sólo posible si se impugnan con éxito los hechos probados en que se funda tal apreciación.

Por todo ello no puede prosperar el motivo, pues ni se ha desvirtuado la afirmación de que los licitadores conocían el pleito de nulidad y la anotación de demanda, ni es ilógica la conclusión que tal hecho produce en la Sala de instancia según la cual falta el requisito de la buena fe.

Los motivos tercero y cuarto del recurso planteado por el Sr. Jesús Ángel, ambos por el cauce del nº 3º del artículo 1.692, denuncian la infracción del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto que, afirma el recurrente, tiene la sentencia el vicio de la incongruencia. Si la demanda, continúa diciendo el cuerpo del motivo primero, se suscita sobre la base de que la venta hecha por los adjudicatarios de los bienes de la subasta al recurrente fue una compraventa simulada, no se puede prescindir de esta causa de pedir y, sin embargo, dar lugar a la demanda sobre la base de que el tercero adquirente no goza de la protección registral puesto que no había inscrito su adquisición en el Registro cuando realmente fue titular del asiento registral inscripción 6ª.

Ciertamente, ambos motivos deben ser tenidos en cuenta en este recurso. La alteración de la causa de pedir es evidente, pero también que ello trae como consecuencia la necesidad de que esta Sala al estimar la infracción procesal deba conocer sobre la cuestión planteada en la instancia por imponerlo así el artículo 1.715 en relación con los artículos 1.692-3º y 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Ello lleva a analizar las pruebas de autos y a apreciar que el Sr. Jesús Ángel dice que compró en documento privado de 20 de mayo de 1.983, pero no lo aportó a los autos, donde sólo presentó el documento público de 10 de junio de 1.983 en el que se fija en 1.500.000 pesetas el precio de adquisición.

Presentado a autos el documento privado por la contraparte su lectura permite comprobar que dicho documento hablaba de un pacto anterior del que ningún dato se tiene. El precio que se fija se hace de un modo que dista mucho de la condición de precio cierto. Así por ejemplo, el pacto 1º dice: "El Sr. Jesús Ángel retendrá en su poder la cantidad de dos millones que restan en el día de la fecha para completar el precio total convenido por la venta de la finca anteriormente reseñada hasta que los vendedores Octavio y Cosme enteguen a aquél la finca vendida totalmente libre, vacua y expedita, sin ocupantes por título alguno o sin él". Esta cantidad, dice el pacto 2º, no devengará intereses de ninguna clase hasta que los vendedores entreguen la finca libre de ocupantes. Lo que sugiere conocer las visicitudes procesales. La entrega de la finca libre ha de hacerse hasta el día 20 de noviembre de 1.984, y si el día 21 no se ha entregado hará suya el comprador la suma retenida de dos millones en concepto de indemnización y se entenderá rebajado el precio de la finca a lo inicialmente pactado. Lo especioso de los pactos que no aclaran el precio, que imponen una grave cláusula penal, que permiten la subsistencia del contrato aunque la entrega no se efectúe conforme a lo pactado. Todo puesto en relación con el documento público en que se fija un precio de 1.500.000 pesetas y se declara haber lo recibido el vendedor, precio que no se corresponde con el dictamen pericial según el cual el valor en renta de la cosa supera las 150.066 pesetas mensuales, y apreciado según reglas de la sana crítica, lleva a la convicción de que juntos el Sr. Jesús Ángel y los licitadores ante la posible anulación de la subasta y la adjudicación, urdieron la fórmula de la creación de un tercero que pudiera estar protegido por la fe pública registral, lo que comporta que ni hubo compraventa puesto que todo ha sido simulado, y que si la hubiere habido podría ser tachada de insuficiente para merecer la protección del artículo 34, que requiere la buena fe.

En conclusión procede estimar los motivos, pero no dar lugar a la casación de la sentencia sin necesidad de entrar a conocer del último de los motivos suscitados que, por ser dirigido a obtener daños y perjuicios por la privación de la finca, quedan fuera de toda posibilidad de estimación.

La condena en costas a los recurrentes viene impuesta por el artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR A LOS RECURSOS DE CASACIÓN interpuestos por los Procuradores Sres. Pardillo Larena y Rodríguez Chacón contra la sentencia pronunciada con fecha 2 de octubre de 1.990 por la Sección Doce de la Audiencia Provincial de Barcelona, la que se confirma en todos sus pronunciamientos condenando a dicha parte recurrente al pago de las costas.

Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jesús Marina y Martínez-Pardo, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.