STS 323/2002, 10 de Abril de 2002

1.- El Procurador D. Manuel Merino Palazuelo, en nombre y representación de la Comunidad del Convento DIRECCION001 El Real de la Ciudad de Toro, interpuso demanda de juicio de menor cuantía ante el Juzgado de Primera Instancia de Toro, siendo parte demandada D. Bárbara , alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "por la que: 1º).- Con revocación de la donación referida o, subsidiariamente, con resolución del contrato de compraventa celebrado entre mi representada y el demandado: A).- Se condene al demandado Dn. Bárbara a entregar a mi representada la Comunidad del Convento DIRECCION001 El Real la finca descrita en el Hecho Cuarto de la presente demanda, con todas sus pertenencias, construcciones y accesorios, sin derecho a indemnización de ningún tipo o, subsidiariamente, con derecho a ser indemnizado en la cantidad o precio que la actora haya de satisfacer al demandado, atendido el resultado de la prueba que se practique o difiriendo tal determinación al periodo de ejecución de sentencia. B).- Se condene al demandado o a quien de él traiga causa a desalojar las dependencias que integran la finca descrita en el mencionado hecho Cuarto de la demanda, dejándola completamente libre y a disposición de mi representada dentro del plazo que se señale en la propia sentencia o en periodo de ejecución de sentencia, con apercibimiento de que, en otro caso serán lanzados a su costa; C).- Se decreta la cancelación de la inscripción de dominio y de cuantos asientos obren en el Registro de la Propiedad de Toro a favor del demandado D. Bárbara , en todo aquello que se oponga o contradiga los derechos que se declaren por la sentencia que se dicte, para ajustar los libros del Registro a lo que resulte de los resuelto en la sentencia, en cumplimiento de lo establecido en el art. 38 de la Ley Hipotecaria; y D).- Asimismo, se condene al demandado D. Bárbara a que otorgue la correspondiente escritura pública a favor de mi representada sobre la finca descrita, con todas sus pertenencias, construcciones y accesorios, debiendo la actora satisfacer antes o simultáneamente el precio o la cantidad que se haya determinado en la sentencia atendido el resultado de la prueba o en periodo de ejecución de sentencia, apercibiéndose al demandado de que, en caso de negarse al mencionado otorgamiento, se otorgará por sustitución por la Autoridad Judicial. 2º).- Subsidiariamente, que se atribuya por accesión la propiedad a mi representada de la vivienda inicialmente construida por el demandado y a la que se hace referencia en el Hecho Séptimo de la presente demanda, como consecuencia de haberse invadido parcialmente y de mala fe el terreno de la Comunidad del Convento, decretándose en virtud de tal pronunciamiento los efectos que han sido solicitado en los apartados B), C) y D) de la pretensión anterior, y determinándose, en caso de apreciarse buena fe del demandado,- el precio que haya de satisfacerse por la referida edificación, con idénticos efectos. 3º).- En todo caso, se condene al demandado D. Bárbara a dejar libre, expedita y a la libre disposición de mi representada los terrenos del corral que actualmente ocupa y que se describen en el apartado C) del Hecho Octavo de esta demanda, atribuyéndose a mi representada la propiedad, por sucesión, de las construcciones a que se hace referencia en los Apartados A) y B) del mencionado Hecho Octavo. 4º).- Se impongan, en todo caso, las costas del procedimiento a la parte demandada.".

2. - El Procurador D. Augusto Rodríguez Samaniego, en nombre y representación de D. Bárbara , contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se desestime las pretensiones de la actora y se estimen las excepciones alegadas por esta parte sin entrar en el fondo del asunto (Excepción dilatoria y Prescripción) y caso de entrar en el fondo del asunto declarar que lo pactado entre las partes es una compraventa, por reunir todos los requisitos de la misma; y se condene en costas a al actora por su temeridad y mala fe.

3. - Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos las partes evacuaron el trámite de resumen de prueba en sus respectivos escritos. El Juez de Primera Instancia de Toro, dictó sentencia con fecha 25 de septiembre de 1995, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que debo declarar y declaro la no validez del contrato de compraventa de fecha 30 de enero de 1965 considerando disimulado y dándolo su pleno valor como donación condicional y al cesar la condición de capellán, debo considerar y considero como revocado, volviendo la propiedad a la Comunidad de Religiosas de la Orden de Santo Domingo, debiendo ésta indemnizar al demandado en el coste del edificio construido, pero solo en la parte que esté construido en los 151 metros cuadrado que se cedieron y no en lo construido en el resto de los metros ni en lo ocupado hasta el muro del convento, coste que se fijará en ejecución de sentencia, con expresa imposición de las costas del juicio al demandado.".

Por la representación de la parte actora, se instó la aclaración de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Toro, de fecha 25 de septiembre de 1995. Se dictó Auto de aclaración con fecha 23 de octubre de 1995, cuya parte dispositiva es como sigue: "Se acuerda aclarar el fallo de la sentencia de fecha 25 de septiembre en el sentido de añadir como consecuencia lógica: "que viene obligado el demandado a dejar libre la casa y a disposición del actor de lo contrario se hará por lanzamiento y una vez firme se decretará la cancelación de la inscripción en el Registro, condenando al demandado a otorgar la escritura pública de la finca descrita del actor.".

Interpuesto recurso de apelación por la representación de D. Bárbara , la Audiencia Provincial de Zamora dictó sentencia con fecha 20 de febrero de 1996, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS: Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador, Don Augusto Rodríguez Samaniego, en representación de Bárbara , contra la sentencia de fecha veinticinco de septiembre de mil novecientos noventa y cinco, dictada por el Sr. Juez sustituto del Juzgado de Primera Instancia de Toro. REVOCAMOS dicha sentencia y, en consecuencia se hacen los siguientes pronunciamientos: PRIMERO, desestimamos las excepciones de falta de legitimación activa de la demandante y de prescripción opuesta por el demandado. SEGUNDO, desestimamos íntegramente las acciones principales ejercitadas por el demandante en su escrito de demanda, número 1º de su suplico relativas a la revocación de la donación y, subsidiaria de la anterior resolutoria de contrato de compraventa. TERCERO, atribuimos al demandado D. Bárbara la propiedad por accesión invertida de una superficie de catorce metros cuadrados y ochenta decímetros cuadrados (14,80m2), con forma geométrica de triángulo rectángulo, según el croquis levantado por el perito, sobre el cual se haya construido parte del edificio construido en el solar edificable, en la calle DIRECCION000 , sin número, en el caso de Toro, y la parte del suelo que no le pertenece sobre el que está construido el edificio destinado a cocina, adosada al anterior edificio. CUARTO, la finca resultante de la accesión tendrá la misma descripción en cuanto a los linderos norte, sur, este y oeste que figura en la escritura de compraventa de fecha treinta de enero de mil novecientos sesenta y cinco y las escrituras de segregación complementaria de la anterior de fecha uno de febrero de mil novecientos sesenta y cinco y en la escritura pública de fecha ocho de noviembre de mil novecientos sesenta y cinco, si bien la extensión superficial habrá de ser rectificada, figurando como tal 150,65 m2, más 14.80 m2 más los que resulten, una vez medidos, deducida la parte perteneciente al demandado de la superficie ocupada por la edificación dedicada a cocina. Una vez realizada la medición en fase de ejecución de sentencia se librará mandamiento al Registro de la Propiedad para rectificación de las inscripciones registrales en lo que resulten afectadas por esta sentencia. QUINTO, el demandado indemnizará a la entidad actora por la atribución de la propiedad del terreno extralimitado los siguientes conceptos: el valor del terreno ajeno, 14.80 m2 por una de las construcciones y la extensión que se determine en ejecución de sentencia por la construcción destinada a cocina, restando el terreno propio del demandado; el valor de los construidos en el terreno ajeno, sumando los metros cuadrados construidos en el terreno ajeno abonándolos a precio de mercado, más la plusvalía adquirida, en su caso, por el edificio a consecuencia de su mayor expansión y los daños y perjuicios causados por su culpa. Todos cuyos conceptos se determinarán en ejecución de sentencia previa medición del terreno ocupado por el edificio destinado a cocina y valoración de los distintos conceptos indemnizables. SEXTO, se le atribuye a la parte actora la propiedad de las edificaciones destinadas a garaje y cobertizo, adosadas al muro del Convento, sin indemnización a favor del demandado. No se hace expresa condena en costas de ninguna de las instancias.".

1.- La Procurador Dª. Mercedes Marín Iribarren, en nombre y representación del Convento de DIRECCION001 , interpuso recurso de casación contra la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Zamora, de fecha 20 de febrero de 1996, con apoyo en los siguientes motivos, MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Al amparo del nº 3º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, se alega infracción del artículo 359 del mismo cuerpo legal. SEGUNDO.- Al amparo del nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, se alega infracción de los artículos siguientes del Código Civil: 1281 y 1282 (interpretación de contratos); 1276.2 en relación con el 1261; 1445 y siguientes (contrato de compraventa) en relación con el 618 y siguientes (donación); artículo 1290 en relación con los 1113 y 1114, 1122.5ª, 1123, 1124 y 1261 y siguientes; artículos 353, 358, 361, 362 y 362, artículos 7, 1295, 1258, 433 a 436, 453, 455, 456 y 457; y por último, artículos 537 a 540 en relación con 580 a 584, en especial 582. Así como de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo en relación con las interpretaciones de las normas anteriormente mencionadas.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Federico José Olivares Santiago, en representación de D. Bárbara , presentó escrito de oposición al mismo.

3. - No habiéndose solicitado la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 22 de marzo de 2002, en que ha tenido lugar

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JESÚS CORBAL FERNÁNDEZ

Por la Comunidad del Convento DIRECCION001 El Real de la Ciudad de Toro se formuló demanda contra Dn. Bárbara en la que solicitó que: "1º).- Con revocación de la donación referida o, subsidiariamente, con resolución del contrato de compraventa celebrado entre mi representada y el demandado: A).- Se condene al demandado Dn. Bárbara a entregar a mi representada la Comunidad del Convento DIRECCION001 El Real la finca descrita en el Hecho Cuarto de la presente demanda, con todas sus pertenencias, construcciones y accesorios, sin derecho a indemnización de ningún tipo o, subsidiariamente, con derecho a ser indemnizado en la cantidad o precio que la actora haya de satisfacer al demandado, atendido el resultado de la prueba que se practique o difiriendo tal determinación al periodo de ejecución de sentencia. B).- Se condene al demandado o a quien de él traiga causa a desalojar las dependencias que integran la finca descrita en el mencionado hecho Cuarto de la demanda, dejándola completamente libre y a disposición de mi representada dentro del plazo que se señale en la propia sentencia o en periodo de ejecución de sentencia, con apercibimiento de que, en otro caso serán lanzados a su costa; C).- Se decrete la cancelación de la inscripción de dominio y de cuantos asientos obren en el Registro de la Propiedad de Toro a favor del demandado D. Bárbara , en todo aquello que se oponga o contradiga los derechos que se declaren por la sentencia que se dicte, para ajustar los libros del Registro a lo que resulte de lo resuelto en la sentencia, en cumplimiento de lo establecido en el art. 38 de la Ley Hipotecaria; y D).- Asimismo, se condene al demandado D. Bárbara a que otorgue la correspondiente escritura pública a favor de mi representada sobre la finca descrita, con todas sus pertenencias, construcciones y accesorios, debiendo la actora satisfacer antes o simultáneamente el precio o la cantidad que se haya determinado en la sentencia atendido el resultado de la prueba o en periodo de ejecución de sentencia, apercibiéndose al demandado de que, en caso de negarse al mencionado otorgamiento, se otorgará por sustitución por la Autoridad Judicial. 2º).- Subsidiariamente, que se atribuya por accesión la propiedad a mi representada de la vivienda inicialmente construida por el demandado y a la que se hace referencia en el Hecho Séptimo de la presente demanda, como consecuencia de haberse invadido parcialmente y de mala fe el terreno de la Comunidad del Convento, decretándose en virtud de tal pronunciamiento los efectos que han sido solicitado en los apartados B), C) y D) de la pretensión anterior, y determinándose, en caso de apreciarse buena fe del demandado, el precio que haya de satisfacerse por la referida edificación, con idénticos efectos. 3º).- En todo caso, se condene al demandado D. Bárbara a dejar libre, expedita y a la libre disposición de mi representada los terrenos del corral que actualmente ocupa y que se describen en el apartado C) del Hecho Octavo de esta demanda, atribuyéndose a mi representada la propiedad, por accesión, de las construcciones a que se hace referencia en los Apartados A) y B) del mencionado Hecho Octavo. 4º).- Se impongan, en todo caso, las costas del procedimiento a la parte demandada.".

El Juzgado de 1ª Instancia de Toro dictó Sentencia el 25 de septiembre de 1995, en los autos de juicio de menor cuantía nº 181/94, en la que declara la no validez del contrato de compraventa de fecha 30 de enero de 1965 considerándolo disimulado y dándole su pleno valor como donación condicional, y al cesar la condición de Capellán lo considera revocado, volviendo la propiedad a la Comunidad de Religiosas de la Orden de Santo Domingo, debiendo ésta indemnizar al demandado en el coste del edificio construido, pero solo en la parte que esté construido en los 151 metros cuadrados que se cedieron y no en lo construido en el resto de los metros ni en lo ocupado hasta el muro del convento, coste que se fijará en ejecución de sentencia. Por Auto del 23 de octubre siguiente se aclaró el fallo en el sentido de añadir como consecuencia lógica "que viene obligado el demandado a dejar libre la casa y a disposición del actor, de lo contrario se hará por lanzamiento y una vez firme se decretará la cancelación de la inscripción en el Registro, condenando al demandado a otorgar la escritura pública de la finca descrita del actor.".

La Audiencia Provincial de Zamora en Sentencia de 20 de febrero de 1996, recaída en el Rollo 425/95, estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Dn. Bárbara , y, con revocación de la Sentencia apelada, hace los siguientes pronunciamientos: PRIMERO, desestima las excepciones de falta de legitimación activa de la demandante y de prescripción opuesta por el demandado. SEGUNDO, desestima íntegramente las acciones principales ejercitadas por el demandante en su escrito de demanda, número 1º de su suplico relativas a la revocación de la donación y, subsidiaria de la anterior resolutoria de contrato de compraventa. TERCERO, atribuye al demandado D. Bárbara la propiedad por accesión invertida de una superficie de catorce metros cuadrados y ochenta decímetros cuadrados (14,80m2), con forma geométrica de triángulo rectángulo, según el croquis levantado por el perito, sobre el cual se haya construido parte del edificio construido en el solar edificable, en la DIRECCION000 , sin número, en el casco de Toro, y la parte del suelo que no le pertenece sobre el que está construido el edificio destinado a cocina, adosada al anterior edificio. CUARTO, la finca resultante de la accesión tendrá la misma descripción en cuanto a los linderos norte, sur, este y oeste que figura en la escritura de compraventa de fecha treinta de enero de mil novecientos sesenta y cinco y las escrituras de segregación complementaria de la anterior de fecha uno de febrero de mil novecientos sesenta y cinco y en la escritura pública de fecha ocho de noviembre de mil novecientos sesenta y cinco, si bien la extensión superficial habrá de ser rectificada, figurando como tal 150,65 m2, más 14.80m2 más los que resulten, una vez medidos, deducida la parte perteneciente al demandado, de la superficie ocupada por la edificación dedicada a cocina. Una vez realizada la medición en fase de ejecución de sentencia se librará mandamiento al Registro de la Propiedad para rectificación de las inscripciones registrales en lo que resulten afectadas por esta sentencia. QUINTO, el demandado indemnizará a la entidad actora por la atribución de la propiedad del terreno extralimitado los siguientes conceptos: el valor del terreno ajeno, 14.80 m2 por una de las construcciones y la extensión que se determine en ejecución de sentencia por la construcción destinada a cocina, restando el terreno propio del demandado; el valor de los construidos en el terreno ajeno, sumando los metros cuadrados construidos en el suelo ajeno abonándolos a precio de mercado, más la plusvalía adquirida, en su caso, por el edificio a consecuencia de su mayor expansión y los daños y perjuicios causados por su culpa. Todos cuyos conceptos se determinarán en ejecución de sentencia previa medición del terreno ocupado por el edificio destinado a cocina y valoración de los distintos conceptos indemnizables. SEXTO, se le atribuye a la parte actora la propiedad de las edificaciones destinadas a garaje y cobertizo, adosadas al muro del Convento, sin indemnización a favor del demandado.

Por el Convento de DIRECCION001 se interpuso recurso de casación articulado en dos motivos que se examinan en los fundamentos siguientes.

En el motivo primero se denuncia, al amparo del número tercero, inciso primero, del artículo 1692 LEC 1881, quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción del art. 359 de dicha Ley.

En el desarrollo del motivo se alega la existencia de incongruencia "extra petita" con base en que la entidad actora solicitó la "accesión directa", pero ninguna de las partes aludió a la "accesión invertida" establecida en la Sentencia recurrida. "La representación de la demandada, -se aduce-, no entra para nada, ni en sus alegaciones ni en el suplico de la contestación, en los efectos jurídicos consecuencia de la estimación o desestimación de la demanda respecto de las construcciones extralimitadas y la usurpación del resto de los terrenos o corral de las monjas, ni se refiere por supuesto a la accesión ni opone nada al respecto, y ni siquiera realiza lo procesalmente correcto, que hubiera sido efectuar respecto de la accesión la correspondiente reconvención".

El análisis del motivo se defiere para un momento ulterior del discurso, por cuanto que una decisión de fondo distinta de la adoptada por la resolución recurrida puede hacer innecesario, por supérfluo, su examen.

En el enunciado del motivo segundo, al amparo del nº 4º del art. 1692 LEC, se acumula la infracción de diversos preceptos del Código Civil relativos a la interpretación de los contrato, simulación, compraventa, rescisión contractual, accesión y servidumbres, cuya formulación en un único motivo podría haber acarreado "sin más" su desestimación por contravenir las más elementales pautas de técnica casacional. Sin embargo, como en el desarrollo del enunciado se configuran diversos apartados procede llevar a cabo el examen a modo de submotivos, con la advertencia de que solo serán objeto de análisis las cuestiones planteadas con la mínima claridad y precisión exigibles, porque de ningún modo cabe convertir la casación en una tercera instancia.

Antes de entrar en el estudio de los submotivos resulta oportuno recoger la base fáctica del caso, tal y como se expone en la Sentencia recurrida, la cual no ha sido impugnada por lo que deviene vinculante para este Tribunal. Establece dicha resolución los hechos siguientes: "Primero, el día 21 de diciembre de 1964 la en aquella época Superiora-representante de la Comunidad del Convento de DIRECCION001 El Real de la ciudad de Toro, Sor Ana María dirige carta al Excmo. Obispo de Zamora en la que expone que es deseo del convento que el Sr. Capellán pudiera tener casa cercana al mismo y no pudiendo realizarla el convento por falta de haberes económicos, el Capellán se ofreció a realizarla comprando para ello al convento los metros necesarios de terreno del corral exterior fuera de la clausura que en nada utilizan. Segundo, respondiendo a la petición hecha por la Rvda. M. Priora del Convento de DIRECCION001 , el obispado de Zamora, mediante escrito de fecha 16 de enero de 1965, accede a que el convento de las DIRECCION001 vendan 151 m2 del terreno exterior de la Comunidad, para que el Sr. Capellán del Convento pueda edificar una casa a sus expensas. Tercero, en fecha de 22 de diciembre de 1964, presentes la Rvda. Madre Priora del Convento referido, el capellán, demandado en este proceso, Don Bárbara , y el perito nombrado por la vendedora se tasa el valor del metro cuadrado en el lugar donde está ubicado el Convento en la cantidad de 50 pts/m2. Cuarto, en fecha 30 de enero de 1964, [debe entenderse 1965] la Reverenda madre Sor Ana María , en representación del Convento de religiosas de DIRECCION001 pacta en escritura pública la venta a favor del comprador, Don Bárbara , célibe, sacerdote y Capellán del Convento de las expresadas monjas por el que vende un solar edificable, en la DIRECCION000 , sin número, de trece metros y diez centímetros a lo largo de dicha calle por once metros, cincuenta centímetros de lado, es decir, una extensión superficial de ciento cincuenta metros y sesenta decímetros cuadrados (150,65) [sic] lindando al norte, con la DIRECCION000 o de su situación ; Este y Sur, con corral del Convento y Este, [debe entenderse Oeste] con la familia Ildefonso . Se pactó el precio de 7.532,50 pts, confesando la vendedora haberlas recibido antes del acto de la compra y confiriéndole carta de pago. Quinto, mediante escritura pública de fecha 1 de febrero de 1965 de segregación, complementaria de la anterior escritura pública de compraventa, comprador y vendedora, segregan la finca vendida en la escritura de fecha 30 de enero de 1964 de la finca de mayor extensión de la que formaba parte la finca vendida, describiéndola de la siguiente forma: Solar edificable, en la DIRECCION000 , sin número, de trece metros, diez centímetros de largo, o sea por tanto, de extensión superficial ciento cincuenta metros y sesenta y cinco decímetros cuadrados. Linda al Norte, con DIRECCION000 de su situación; Este y Sur con corral del Convento vendedor y Oeste, con familia Ildefonso . Sexto, en los primeros meses del año 1965, el demandado, encarga a un arquitecto los proyectos de construcción de una vivienda en el solar adquirida a la parte actora, atribuyéndose una extensión superficial de 175,30 metros cuadrados. De manera tal que sobre un solar de dicha extensión superficial, que tiene 12 metros a la calle (anteriormente familia Ildefonso ), 13,00 metros a la calle DIRECCION000 ; 13,75 al este y 12,75 metros al sur, estos dos últimos terrenos del Monasterio, se proyectó y construye una vivienda de una sola planta de superficie 90,75 m2. Posteriormente, el 8 de noviembre de 1965, mediante escritura pública de dicha fecha solicita del Registrador de la Propiedad la inscripción del exceso de cabida al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y se otorga escritura pública de declaración de obra nueva de la finca, urbana construida con la descripción que figura en el título, solicitando la inscripción en el Registro de la Propiedad, así como el exceso de cabida, inscribiéndose en el Registro la finca con la nueva extensión superficial y la edificación construida en el solar. Séptimo, después de la construcción en el solar de la vivienda, sin consentimiento de la parte demandante, pero conociéndolo, el demandado construyó en terreno propiedad de la comunidad del Convento DIRECCION001 dos edificios: Uno, de 27 m2., ampliación de la vivienda y unido a ella y el otro, adosado al muro del convento, de 28 m2 de superficie, destinado a trastero y garaje. Octavo, el conjunto de edificaciones, vivienda, ampliación de vivienda, trastero y garaje está separado físicamente del Convento por un muro en su linde sur y una alambrada en el lindero este. Hay una puerta de acceso desde los pinares, linde oeste del convento y la finca adquirida por el demandado próxima al muro del convento, para acceder al patio delimitado por alambrada. Noveno, en fecha 28 de octubre de 1981, el demandado, Bárbara , manifestó por escrito que si le ocurriera algo por enfermedad o accidente, la casa de su propiedad de la DIRECCION000 de Toro sea para las Religiosas DIRECCION001 y las cosas que hubiere en ella para su sobrina María Angeles . Asimismo si algún día, por casualidad dejara de ser Capellán igualmente desea conservar la casa hasta el final de su vida, si no se viese necesitado para vivir, y poderla dejar igualmente a las citadas religiosas. Décimo, mediante escrito de fecha 28 de octubre de 1981, el demandado, manifiesta que las puertas de la alambrada de su casa y del garaje que dan al corral de las Monjas del Canto no adquieren ningún derecho con relación al propio demandado, debiendo cerrarse automáticamente y quedarse sin uso tan pronto como las Religiosas lo deseen; igualmente manifiesta que el gallinero y el cobertizo de al lado para cubrir un coche está hecho en terreno de las monjas y lo dejará tan pronto como las religiosas lo deseen, retirando de allí los materiales.".

La anterior relación histórica se complementa en el fundamento octavo de la resolución recurrida con las siguientes premisas fácticas: "A) el demandado adquirió por compraventa a la comunidad actora una extensión superficial de 150,65 metros cuadrados, situado en la DIRECCION000 , sin número, delimitando la longitud con la calle de situación a 13,10 metros, con 11,50 metros por el oeste y por el sur y este con el corral del Convento vendedor; B) Posteriormente, el demandado construye un edificio destinado a vivienda que ocupa una extensión superficial de 90 m2, que linda al norte, con patio de la finca adquirida; al sur, con patio perteneciente a la finca propiedad del Convento; al este con patio adquirido, formando parte de la finca y parte con patio del Convento y al oeste con camino de DIRECCION002 ; C) parte de la vivienda construida en el año 1965 invade el patio perteneciente a la actora, concretamente en una extensión superficial, con forma de triángulo rectángulo, de 14,80 m2; D) Después, construye una edificación destinada a cocina, adosada a la vivienda principal por la linde sur, con una extensión superficial de 27 m2; E) También construyó otra edificación de 28 m2, adosada al muro del Convento, dentro del patio exterior perteneciente al Convento de 28 m2; F) Contiguo a las tres edificaciones referidas y, separado físicamente del resto del patio por una valla existe una extensión superficial destinada al patio; F) [hay que entender F bis] El conjunto de edificaciones, y patio delimitados por calles públicas, valla que lo separa del resto del patio y muro que rodea el Convento es de 247,97 m2; G) La cocina adosada al edificio principal está construida la mayo parte en terreno perteneciente al Convento; H) La valla delimitadora de la finca por el lado este con el resto del patio perteneciente a la actora fue instalada por el demandado".

Comparadas las dos relaciones fácticas (la que se recoge en el fundamento anterior y la complementario que se acaba de exponer), con la necesaria aclaración de algunos puntos y oportuna integración de otros, resulta: PRIMERO.- Que la superficie vendida por la Comunidad al Sr. Bárbara fue la de 150'65 mts2., adoptando la forma de un rectángulo de 13'10 mts. (vientos Norte -en línea con la Calle DIRECCION000 - y Sur) por 11'50 mts. (vientos Este y Oeste) que, según dice la Sentencia recurrida, era muy fácil de ubicar en el terreno; SEGUNDO.- El demandado, unilateralmente (con base en el Proyecto del Arquitecto, escritura pública de obra nueva y exceso de cabida), se atribuyó una superficie (que es la que accedió al Registro de la Propiedad) de 175'30 mts2., adoptando la finca una forma irregular que según la escritura pública de 8 de noviembre de 1965 (de declaración de obra nueva) mide por el frente a la DIRECCION000 13 metros, en el fondo 12'75, por su lado izquierdo 13'75, y por el lado derecho 12 metros, correspondiente el lado izquierdo al viento Este, y el lado derecho al Oeste; TERCERO.- Sobre dicho terreno se construyó la obra nueva (edificio destinado a vivienda), que ocupa una superficie de 90'75 mts2., de los que 14'80 mts2. corresponden a la superficie de la finca matriz; CUARTO.- Con posterioridad a la anterior construcción, el demandado la amplió haciendo una nueva edificación destinada a cocina. Se halla sita al fondo, viento sur, y está unida por el Norte con la vivienda y por el Sur adosada al muro del Convento. Ocupa una superficie de 27 mts2., que invade en su casi totalidad la finca de la Comunidad, pues solo en una pequeñísima parte se halla dentro del terreno adquirido por el demandado (apartado primero); y, QUINTO.- Con posterioridad hizo nuevas edificaciones (el demandado habla de edificación única), invadiendo 28 mts. cuadrados, las cuales están destinadas a cobertizo y garaje (según el demandado a despensa).

La primera pretensión de la demanda tiene por objeto la declaración de que el contrato celebrado entre la Comunidad Religiosa y su Capellán Dn. Bárbara -formalizado en escritura pública de venta de 30 de enero de 1965 y complementaria de segregación de la finca vendida de otra mayor de 1 de febrero del propio año- era de donación y no de compraventa. Se sostiene, en resumen, que se trata de un supuesto de simulación relativa en que bajo la apariencia de una compraventa, nula (inexistente) por falta de precio, y consiguientemente de causa, se encubre un contrato existente y válido, con causa verdadera y lícita, de donación de inmueble (donación encubierta), que debe valer como negocio disimulado, por ser tal la real intención de las partes.

La Sentencia de la Audiencia resolvió el tema (fto. 6º) entendiendo, en sentido diferente del Juzgado, que el contrato celebrado fue el de compraventa, y no el de donación, y para impugnar esta apreciación se formula en el recurso el que denominamos primer submotivo (del motivo segundo) denunciando infracción del párrafo segundo del art. 1281 y art. 1282 del Código Civil. Se razona que si bien en materia de interpretación contractual, la regla general es la literal que recoge el primer párrafo del art. 1281 CC siguiendo el brocardo "in claris non fit interpretatio", sin embargo en el mundo de los negocios jurídicos la mayoría de las veces hay que ir más allá de lo puramente gramatical y así confirmar que en el mundo del Derecho la naturaleza de estos no se infiere del nombre que los contratantes hayan querido darle sino que será aquella que se corresponda con la realidad e intencionalidad con que se llevaron a cabo, tal y como resulta de los preceptos alegados, y cuyo criterio es corroborado por la doctrina jurisprudencial con arreglo a la que "para juzgar la intención de los contratantes ha de estarse no solo a los actos de los mismos coetáneos y posteriores al contrato, sino, también, a los anteriores que puedan contribuir a la acertada investigación de la voluntad de sus otorgantes" (Sentencias 30 marzo 1974 y 12 noviembre 1984) y "que la interpretación de los contratos y demás actos jurídicos aunque haya de partir de la expresión contenida en las palabras pronunciadas o escritas no puede detenerse en el sentido riguroso o gramatical de las mismas y ha de indagar fundamentalmente la intención de las partes y el espíritu y finalidad que hayan presidido el negocio, infiriéndose de las circunstancias concurrentes y de la total conducta de los interesados, como así viene a sancionarlo el art. 1282, el cual no excluye los actos anteriores ni las demás circunstancias que puedan contribuir a la acertada investigación de la voluntad de los otorgantes" (S. 21 abril 1993).

La respuesta al submotivo debe ser desestimatoria por las razones siguientes:

No hay nada que objetar a la cita que se hace de la doctrina jurisprudencial que responde al criterio que, en aplicación de los preceptos mencionados, se sigue por esta Sala. No obstante debe tenerse en cuenta que la función interpretativa de los negocios jurídicos le corresponde a los Tribunales de instancia de tal manera que no puede ser objeto de revisión en casación salvo que la apreciación de la resolución recurrida fuere ilegal, arbitraria, o contraria a las reglas del raciocinio lógico que se corresponden con las pautas o normas del buen sentido humano. Y en el caso ocurre que el criterio de la Sentencia de la Audiencia no solo no incide en ninguno de los vicios señalados, sino que es ampliamente razonado y plenamente razonable. La argumentación no se detiene en el elemento interpretativo de la literalidad de los términos contractuales, sino que realiza un extenso y minucioso análisis de los actos anteriores, coetáneos, y posteriores que, obviamente, resulta ocioso reproducir. Frente a ello resulta insuficiente bagaje argumentativo el expresado en el motivo, más basado en la intuición que en los hechos que se ofrecen a la valoración jurídica, y ello tanto más si se tiene en cuenta que el tema de la existencia de la simulación constituye fundamentalmente una cuestión de prueba (en lo que hace referencia a casación un juicio valorativo de indicios del que resulte una conclusión significativa en orden a la real voluntad de las partes) que en el presente caso no se ha suscitado.

Por ello decae el primer submotivo, y se mantiene que el vínculo jurídico concertado fue de compraventa, y no de donación, con lo cual se excluye el análisis de la revocación de ésta por haberse dejado de cumplir una hipotética condición impuesta al donatario (art. 647, párrafo primero, CC).

La segunda pretensión ejercitada por la Comunidad de actora es la de resolución del contrato de compraventa. Se hacía referencia en la demanda, en síntesis, a la infracción del principio de la buena fe, y principalmente que no se ha dado al contrato cumplida efectividad en orden a la realización del fin que en él se perseguía, y a continuación se decía "principios jurídicos todos ellos que, coadyuvados por los criterios inferidos de la lógica, de los antecedentes, de las obligaciones propias de la Clausura que inspira a mi representada, y de la propia interpretación del contrato de compraventa celebrado, nos conduce a considerar que éste aparece sometido a la condición de que el comprador siguiera teniendo el carácter de Capellán del Convento, conteniéndose pues en él una "condición tácita", es decir, aquella que si bien no se expresa sí que se sobreentiende y se infiere de la lógica ("la que es de tal natura, que maguer no sea puesta señaladamente entiéndese de derecho"), por lo que igualmente resulta de aplicación el art. 1.114 del Código Civil, en virtud del cual los efectos jurídicos previstos en el contrato habrán de cesar, procediendo la resolución del mismo, la pérdida de los derechos adquiridos por el comprador y la consiguiente reversión de la finca descrita a favor de mi representada". Y el mismo planteamiento se mantiene, -aunque resumido-, en el escrito de recurso de casación. Sostiene la recurrente que "incide en la causa del contrato la condición-cualidad subjetiva de la persona que al desaparecer como tal condición hace que la causa objetiva de dicho contrato con efectos ex nunc perezca y devenga el contrato ineficaz".

La Sentencia de la Audiencia desestimó la pretensión con fundamento en que de las escrituras de compraventa (30 de enero y 1 de febrero de 1965) no resulta cláusula alguna que contenga condición expresa o tácita que sujetara la eficacia de la compraventa a la condición de Capellán del comprador, por lo que no cabe apreciar su existencia al incumbir la carga de la prueba de la misma a la parte que la invoca (fundamento de derecho séptimo).

Del examen minucioso de las actuaciones, en orden a alumbrar la verdadera voluntad de las partes plasmada en los documentos de transmisión del terreno reseñados en la relación fáctica, resulta de modo incuestionable que dicha operación jurídica tuvo como presupuesto único la condición de Capellán del adquirente y obedeció a la finalidad exclusiva de que por el mismo se construyera, a sus expensas, una vivienda, de modo que al tener más cerca el Convento de clausura, sin tener que residir en su interior, se facilitaba el ejercicio de su ministerio de prestación de servicios espirituales a la Comunidad Religiosa. Así resulta de los documentos obrantes en relación con las circunstancias del caso, las alegaciones de las partes evaluadas según la lógica y la coherencia con los hechos irrefutables, la conducta de las mismas -anterior, simultánea y posterior al contrato de venta-, y las apreciaciones que resultan del acervo probatorio, sin ir más allá de la valoración efectuada en la instancia, que no se contradice, dada su función soberana, aunque se complementa en lo necesario en armonía con la facultad integrativa del "factum" que se reconoce para la casación. No ofrece duda alguna que el propósito común de los contratantes al dar vida al contrato fue la expresada, y a ella habrán de sujetarse en virtud de la "lex privata" derivada del consentimiento contractual. Resulta claro que de no ser por la razón expresada -condición motriz-no habría habido la venta, no habría tenido lugar transmisión o cesión alguna; como tampoco se habría celebrado el contrato de haber existido duda acerca de que el adquirente pudiera dejar de ser Capellán del Convento, o al menos se habría previsto de algún modo tal circunstancia. Esta conclusión interpretativa, sobre la real intención de las partes, tiene un sólido apoyo en la documental obrante en autos, y singularmente en la autorización de la venta por el Obispado (donde únicamente se hace referencia al Capellán) y el documento del folio 14 de fecha 28 de octubre de 1981 (en el que constan manifestaciones del Sr. Bárbara difícilmente entendibles fuera de un contexto como el que se sostiene en esta Sentencia), y ello resulta suficiente para resolver el conflicto litigioso, con la advertencia de que no se trata de un problema de prueba, sino de interpretación contractual. Pero, además, también resulta reforzada por otras varias apreciaciones, entre las que deben destacarse la actitud permisiva, o pasiva, de la Comunidad ante las diversas actuaciones invasivas en terreno de la misma por parte del Sr. Capellán, que no resultaría explicable de darse otra coyuntura, y las circunstancias del momento histórico del contrato (año 1964), y del lugar, pues es preciso resaltar que el Convento constituye un conjunto monumental que está declarado Monumento Histórico Artístico (incluido en el Catálogo del Patrimonio Histórico Artístico Nacional por Decreto de 27 de septiembre de 1943), de ahí que el propio perito que intervino en el proceso informó que el terreno no tiene valor de mercado porque no se puede construir nada nuevo sobre él y "que según su opinión no se debería edificar nada sobre un Conjunto Histórico Artístico, ni ahora, ni hace treinta años".

La circunstancia que se examina la califica la parte recurrente de condición resolutoria "tácita", de tal modo que al producirse su cumplimiento (por cesar voluntariamente el Sr. Bárbara en su condición de Capellán) le permite postular el efecto resolutorio con reversión de la finca. El planteamiento es razonable porque aunque las condiciones no se presumen, sí cabe deducirlas de hechos inequívocos, y no resulta desacertado pensar que, habida cuenta la incuestionable representación consciente y común de las partes de que se trata, el que no se consignase explícitamente solo obedeció a la confianza en su contemplación y la improbabilidad de su realización. Pero también cabe entender, en sintonía con la demanda y con resultado similar, -a lo que no obsta la naturaleza del contrato de tractu único de la compraventa, máxima habida cuenta las características de la circunstancia contemplada (ejercicio de la condición de Capellán)-, que se ha producido una desaparición de la base sobre la que se construyó la voluntad negocial que priva al contrato de su sentido, frustrando su fin, y que es imputable a una de las partes. Se trata de una ineficacia sobrevenida por desaparición (posterior) del motivo causalizado que faculta para el ejercicio de la acción resolutoria por elementales principios de fidelidad o lealtad y buena fe contractual, con arreglo a los cuales deben ser interpretados y cumplidos los contratos.

Por lo razonado deviene claro que la apreciación realizada por el juzgador "a quo" no es acertada, y se aparta de la interpretación contractual procedente infringiendo los arts. 1281, párrafo segundo, y 1282 CC, por lo que procede estimar el submotivo, y acordar la resolución contractual postulada en la demanda en los términos que se expresarán, de conformidad con lo establecido en los arts. 1113, 1114, 1123 y 1258 CC.

Como consecuencia de la estimación del motivo -submotivo- anterior procede, en ejercicio de la asunción de la instancia (art. 1715.2 LEC 1.881), efectuar las apreciaciones siguientes: Primera.- Se mantienen, por haber devenido firmes al no haber sido objeto del recurso de casación, los pronunciamientos primero y sexto de la resolución recurrida; debiendo advertirse en todo caso respecto de la prescripción que no han transcurrido los plazos de treinta años del art. 1959 CC en lo que atañe a la usucapión extraordinaria ni el de quince años (desde que dejó de ser Capellán el Sr. Bárbara ) del art. 1964 en lo que hace referencia a la acción resolutoria; Segunda.- También, por la misma razón de firmeza, se debe mantener el pronunciamiento relativo al particular que resulta de la parte restante de la Sentencia por el que se reconoce a la Comunidad actora la titularidad dominical sobre la porción de terreno invadido y ocupado por el demandado como consecuencia de declarar unilateralmente un exceso de cabida respecto de la superficie realmente vendida en la escritura de 30 de enero de 1965, complementada por la de 1 de febrero siguiente; Tercera.- Se casa y anula la Sentencia recurrida en cuanto a los pronunciamientos tercero a quinto con la anterior salvedad; y se mantiene la revocación de la Sentencia del Juzgado; Cuarta.- Se declara resuelto el contrato de compraventa celebrado mediante escritura pública de 30 de enero de 1965, complementada por la de 1 de febrero siguiente, y, por consiguiente, pierde el demandado todo derecho sobre la finca, que revierte a la titularidad dominical de la Comunidad actora, la cual deberá abonar a Dn. Bárbara el valor de la misma a fijar en ejecución de sentencia, y a cuyo fin se tomará como base el precio de compra que figura en la escritura de adquisición con adecuación al valor monetario en el momento del pago; Quinta.- Se atribuye a la Comunidad actora la construcción efectuada por el demandado en terreno de la finca expresada, debiendo aquella abonar a éste su valor al tiempo del pago, que se concretará en ejecución de Sentencia. No se comprenderá en dicha suma, porque se atribuye a la demandante, por accesión de conformidad con lo establecido en el art. 362 CC (y por analogía por no tratarse de construcciones completas sino de extralimitaciones constructivas, de mala fe según apreciación de la resolución recurrida que resultó incólume en casación-), lo construido en terreno propio de dicha Comunidad, con lo que se hace referencia, en primer término, a la dependencia destinada a cocina, y, en segundo lugar, a la parte de construcción que invade el trozo de terreno de 14,80 mts. cuadrados de superficie; además, obviamente, de las edificaciones a que se refiere el pronunciamiento sexto de la resolución recurrida; Sexta.- Debe condenarse al demandado a desalojar, dejando libre, vacua y expedita a disposición de la actora de forma inmediata, la superficie de finca invadida u ocupada sin título alguno, y que se concreta en todo el terreno perteneciente a la Comunidad que excede de la superficie comprada mediante las escrituras de 30 enero y 1 febrero de 1965, con lo en él construido. Y asimismo se le debe condenar al desalojo de la finca segregada que fue objeto de la venta con lo construido en la misma, una vez se hagan efectivas las cantidades previstas en los apartados anteriores (valor de la finca y de la edificación); Séptima.- Debe acordarse se practiquen en el Registro de la Propiedad los asientos encaminados a ajustar los libros del Registro a lo que resulte de esta Sentencia; y, Octava.- Resulta innecesario examinar los restantes submotivos del motivo segundo, así como el motivo primero, y debiendo entenderse desestimada la demanda en todo lo que no se haya acogido en esta resolución.

La estimación del recurso en los términos expresados conlleva que, al acogerse parcialmente la demanda, y el recurso de apelación, no se deba hacer pronunciamiento en las costas de las instancias de conformidad con los arts. 523, párrafo segundo, y 710, párrafo segundo, LEC, y que cada parte deba satisfacer las suyas en cuanto a las del recurso de casación, todo ello de conformidad con lo establecido en el art. 1.715.2 de dicha Ley Procesal.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Casar y anular la anterior resolución recurrida en casación, salvo los pronunciamientos primero y sexto, y el particular de los restantes en lo relativo a que se reconoce de la Comunidad la superficie que excede de la que fue objeto de venta en la escritura pública de 30 de enero, complementada por la de 1 de febrero, ambas de 1965. Y mantenemos la revocación total de la Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia de Toro de 25 de septiembre de 1995 y Auto de aclaración del 23 de octubre siguiente, resoluciones recaidas en los autos de juicio de menor cuantía 181/94.

Se declara resuelto el contrato de compraventa celebrado mediante escritura pública de 30 de enero de 1965, complementada por escritura pública del 1 de febrero siguiente, y perdido el derecho del demandado Dn. Bárbara , revirtiendo la finca vendida a dicha Comunidad.

Se atribuye a la Comunidad actora la construcción realizada por el demandado en dicha finca, todo lo que pasa a ser dominio de dicha Comunidad.

Por la Comunidad actora se deberá abonar al demandado el valor de la finca y de la construcción en los términos fijados en los fundamentos de esta resolución. No se incluirá en la cantidad a fijar lo construido en terreno de la Comunidad; es decir, fuera de la finca que fue objeto de la venta que se declare resuelta, es decir, lo edificado en la superficie de catorce metros ochenta decímetros cuadrados; la mayor parte de la edificación consistente en la dependencia destinada a cocina, y las edificaciones destinada a garaje y cobertizo adosados al muro del Convento, conjunto que se atribuye a la Comunidad actora por accesión, sin indemnización a favor del demandado.

Se condena al demandado al desalojo de todo el terreno de la finca de la Comunidad ilegalmente invadido, el cual deberá dejar libre, vacuo y expedito a disposición de la misma; y asimismo le condenamos, previo abono de la cantidad que se fije en ejecución de Sentencia con arreglo a lo antes acordado, al desalojo de la finca objeto de la venta resuelta y construcción existente en la misma que pasan a dominio de la Comunidad actora.

Se practiquen en el Registro de la Propiedad los asientos correspondientes para ajustar el mismo a lo acordado en esta Sentencia.

No se hace pronunciamiento en las costas causadas en las instancias y en este recurso de casación.

Publíquese esta resolución con arreglo a derecho, y devuélvanse a la Audiencia los autos originales y rollo de apelación remitidos con testimonio de esta resolución a los efectos procedentes.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- TEOFILO ORTEGA TORRES.- ROMAN GARCIA VARELA.- JESUS CORBAL FERNANDEZ.- Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jesús Corbal Fernández, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.