STS 1311/2006, 22 de Diciembre de 2006

Ponente:JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Número de Recurso:320/2000
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:1311/2006
Fecha de Resolución:22 de Diciembre de 2006
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO. INCUMPLIMIENTO RESOLUTORIO. Se reclama la resolución de un contrato de arrendamiento de local de negocio. La entrega del local arrendado sin las condiciones necesarias para cumplir el destino pactado comporta un incumplimiento de la obligación de entrega impuesta al arrendador por el art. 1554.1º CC que faculta para el ejercicio de la acción llamada rescisoria por el art. 1556 CC, que, en realidad, es una acción resolutoria. En primera instancia se rechaza la demanda principal y se admite en parte la reconvencional. Se desestima el recurso de casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintidós de Diciembre de dos mil seis.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los señores al margen anotados, el recurso de casación que con el número 320/2000, ante la misma pende de resolución, interpuesto por el procurador D. Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de D. Raúl, contra la sentencia dictada en grado de apelación, rollo 322/98, por la Audiencia Provincial de Pontevedra de fecha 9 de noviembre de 1999, dimanante del juicio de menor cuantía número 779/94 del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Vigo. Habiendo comparecido en calidad de recurrido la procuradora Dª Isabel Fernández-Criado Bedoya, en nombre y representación de Coren Grill, S.A..

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Vigo dictó sentencia de 17 de febrero de 1998 en autos de juicio de menor cuantía número 779/94, cuyo fallo dice:

Fallo. Que debo desestimar y desestimo la demanda deducida por la entidad "Coren Grill, S. A.", frente a "Video Club Traviesas, S. L." y don Raúl .

Que estimando en parte la reconvención formulada por don Raúl frente a la entidad "Coren Grill, S.

A. ", debo condenar y condeno a ésta a que pague a aquel la cantidad de 6 440 000 pesetas, con más el IVA devengado procedente.

»No se hace especial imposición de costas».

SEGUNDO

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero. La entidad "Coren Grill, S. A.", ejercita acción frente a "Video Club Traviesas, S. L." y don Raúl, con la pretensión de obtener sentencia comprensiva de los siguientes pronunciamientos: a) Se declare la resolución, con efectos de 30 de noviembre de 1992, del contrato de traspaso de fecha 30 de noviembre de 1992, del local comercial sito en el edificio número 8 de la Plaza de la Independencia de Vigo, celebrado entre Coren Grill, S. A., Video Club Traviesas, S. L. y D. Raúl . b) Se declare la resolución, con efectos de 30 de noviembre de 1992, del contrato de arrendamiento de local de negocio sobre el mencionado bajo comercial, de fecha 30 de noviembre de 1992, subscrito por Coren Grill, S. A. y Raúl, c) Se condene solidariamente a los demandados a abonar a la demandante la cantidad de 8 500 000 pesetas en concepto de devolución del precio del traspaso de local, pagado por la actora, más el interés legal de esta cantidad. d) Se condene solidariamente a los demandados a indemnizar a la actora con el precio al que ascienden las obras llevadas a cabo por ésta en el local motivo de traspaso y arrendamiento y que no pueden ser objeto de recuperación o posterior destino por la actora en otro local, y cuya cuantía se determinará en ejecución de sentencia, hasta una cantidad máxima de 8 177 867 pesetas. e) Se condene a Raúl a devolver a la actora las mensualidades de renta percibidas, con imposición de costas e intereses. Rebelde la entidad demandada "Video Club Traviesas,

S. L." hace oposición el Sr. Raúl refutando "Los hechos alegados por el actor, no reconocidos, que solicita la desestimación de la demanda y al tiempo formula reconvención reclamando 5 900 000 pesetas, más I. V.

A., correspondiente a 26 meses que median hasta febrero de 1995, así como los que sucesivamente venzan con intereses legales y costas, haciendo oposición "Coren Grill, S. A.", que interesa el rechazo.

Segundo. Interesando a "Coren Grill, S. A. " establecerse en el bajo del inmueble 8 de la calle Independencia de esta ciudad, propiedad de don Raúl, y que llevaba en arrendamiento "Video Club Traviesas,

S. L.", tras las actividades previas y propias del caso, convino con éste en la cesión del local, y por contrato de 30 de noviembre de 1992, llevaron a cabo, simultáneamente, aunque en contratos diferentes, el traspaso, en el que intervinieron los tres aquí litigantes, y el nuevo contrato de arrendamiento entre propiedad y "Coren Grill,

S. A. ", en los términos y condiciones que constan en los documentos unidos por el actor, cuya autenticidad está reconocida plenamente. Se proponía esta entidad, dedicarlo, como se expresa en la cláusula 6 .ª del arrendamiento, a "almacenamiento, conservación, distribución y venta de alimentos y bebidas, elaboración, preparación y cocinado de dichas bebidas y alimentos", estableciendo al respecto otras convenciones, propias del arrendamiento, entre ellas, la realización de obras adecuatorias. Obras éstas que llevó a cabo la nueva entidad arrendataria, al tiempo que solicitaba la pertinente autorización del Ayuntamiento de Vigo. Y es a partir de la comunicación en que se le imponía la instalación previa de una chimenea, para extracción de gases y humos, cuando surge lo que es objeto de litis.

»Tercero. El primer punto que debe ser contemplado, es que la demandante, al inicio de las negociaciones con "Vídeo Club Traviesas, S. L. "hubo de examinar el local para conocer si las condiciones que reunía podían hacerlo útil al fin perseguido, que queda expresado, y por tanto ya comprobó la existencia allí, del hueco extractor de humos ad hoc de que disponía. Esto es tan obvio que no precisa más comentario. Siendo satisfactorio el resultado, se iniciaron aquellas actividades previas que fructificaron como con los contratos referidos. En ningún momento consta que "Coren Grill, S. A." hubiera advertido a la propiedad de la necesidad de hacer una nueva instalación de chimenea extractora distinta a la existente como exige el Ayuntamiento, ni tampoco consta que Raúl tuviera conocimientos suficientes para entender esa necesidad. Tampoco se sabe si los negociadores de Coren consideraron suficiente la chimenea existente, común para todos los locales de plantas superiores, o si, en efecto, sabían de la necesidad de otra y que era insuficiente la actual para el destino para lo que pretendían, en definitiva un asador (Grill es asador) para la elaboración, preparación y cocinado de dichas bebidas y alimentos, y llevaba consecuentemente la necesidad de construir una chimenea extractora. Cabe pensar que, o bien desconocían esta necesidad, pues en este supuesto deberían ser conscientes de que precisaban efectuar obras afectantes a elementos comunes, de forma muy directa, y ello requería la autorización de la Comunidad de Propietarios en la forma legalmente prevista por la Ley de Propiedad Horizontal, o que al no hacer mención expresa a esta circunstancia, entendieron suficiente la salida común del edificio.

»De ahí que la cláusula tercera del contrato de traspaso, en cuanto que don Raúl y "Vídeo Club Traviesas" declaren a Coren Grill, S. A. "que no existe circunstancia ni disposición alguna relativa a la división horizontal ni a la comunidad de vecinos que impida la apertura del local con la finalidad de almacenamiento, conservación, distribución y venta de alimentos y bebidas, elaboración, preparación y cocinados de dichas bebidas y alimentos", haya de ser considerada dentro de sus propios términos; esto es, la posibilidad del ejercicio del comercio, tal como permitía a la propiedad las Divisiones Horizontal y Normas Estatuarias establecidas (se refiere a ello las 3.ª, 6.ª y 7.ª), habrá de ser interpretada en sus propios y literales términos, pues es de la suficiente claridad para aceptarlo así, como enseña, en términos del artículo 1281 del Código Civil

. Y no consta que exista "circunstancia" "ni disposición alguna" relativa a división horizontal ni de la comunidad de vecinos, que obste al ejercicio del comercio. Lo que surgió fue un hecho que la parte actora no consideró en su momento, esto es, la exigencia de una nueva chimenea por la Administración, debiendo destacarse que el presupuesto aportado por el propio actor no contempla ninguna de las operaciones de ahuecado hacia el exterior ni construcción de una chimenea extractora adosada a la pared exterior, superadora de la altura del edificio (así lo pide el Ayuntamiento) y sí solamente "una campana para colocación sobre asadores de pollos" (Capítulo VII: Fabricados, obrante al folio 39), que ha de entenderse respecto de la salida existente en el local. A salvo que actuase con dolo (artículo 1269 del Código Civil) previendo esa necesidad y buscando con la dicción de dicha cláusula una oculta y forzada interpretación, que lleva nada más ni nada menos, que ha admitir que la propiedad tiene un imperio sobre el resto, para obligarles a permitir obras que afectan de forma importante a elementos comunes, imperio que habría de ejercer para lograr los fines que perseguía la entidad demandante. Y esto no cabe aceptarlo.

»Por tanto, considerando claros los términos del contrato según la cláusula tercera del contrato de traspaso (artículo 1281 del Código Civil), no deberán comprenderse en ella cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar (artículo 1283 ibídem); pues el hecho de que fuera decisivo para la demandante la construcción de una chimenea ad hoc para gases y humos del asador, lo que, como queda dicho no contempló en su presupuesto de obras a realizar, debió haberse hecho constar así expresamente y someter a la aprobación de la Comunidad de Propietarios la aprobación consiguiente para la validez del contrato, lo que no parece deducirse de ninguno de los contratos. Y por ello, debe rechazarse la pretensión del actor.

»Cuarto. Se examina ahora la reconvención. Lo que se reclama son "el importe de 5 980 000 pesetas más el Impuesto sobre Valor Añadido (I. V. A.) que corresponda, en concepto de impago de rentas en virtud del contrato de arriendo de local de negocio, sito en esta ciudad, Plaza de la Independencia, núm. 8, bajo, así como las que en lo sucesivo se produzcan, más los intereses legales y las costas ". Cantidad concreta que se refiere a 26 meses de renta que media entre "el día 1 de febrero de 1992 al actual marzo de 1995", como se refleja en el hecho tercero. En el intervalo, se produjo demanda por falta de pago de rentas, dictándose sentencia de 15 de marzo de 1995 por el Juzgado de Primera Instancia número 6, con entrega de llaves el 30 de mayo siguiente, como resulta de la documentación obrante en la pieza de la parte reconviniente. En esta demanda, se reclaman únicamente las mensualidades de diciembre de 1992 a octubre de 1994, fechada precisamente en este mes de octubre. Ello lleva a entender que las rentas relativas a los meses vencimientos de 1.° de febrero a 1.° de noviembre de 1992, no eran debidas al tiempo de la presentación de esa demanda, con lo que hay un plus de petición en la reconvención datada el 14 de marzo de 1995 por el montante de esos 10 meses que representa 2 300 000 pesetas, que no habrán de ser tenidos en cuenta dándose sólo desde diciembre de 1992 a 30 de mayo de 1995 fecha del primer mes reclamado en el desahucio y tiempo de entrega de las llaves, en total 30 meses, que hacen un total de 6 900 000 pesetas. Pero dado que la entidad demandada constituyó como fianza dos meses, 460 000 pesetas, habrá de ser deducida quedando aquella limitada a 6 440 000 pesetas. A lo que habrá de añadirse el IVA correspondiente.

»Quinto. En cuanto a costas, las de reconvención no procedería imponerlas, al no estimarse la demanda en su integridad cual se articuló; y por lo que se refiere a la demanda principal, atendida la índole del asunto, y considerando ausente temeridad o mala fe, tampoco deberá hacerse».

TERCERO

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Pontevedra dictó sentencia núm. 617 de 9 de noviembre de 1999 en el rollo de apelación Civil número 322/98, cuyo fallo, traducido por el Servicio de Traducción del Tribunal Supremo, dice:

Decidimos. Que, acogiendo el recurso promovido por "Coren Grill, S. L.", en contra de la sentencia emitida por el Juzgado de Primera Instancia Vigo 2, en fecha de 17 de febrero de 1998, y estimando la demanda inicial, y rechazando la demanda reconvencional, es necesario que declaremos resueltos, y de hecho los declaramos, los contratos de alquiler y traspaso que unían a las partes, condenando a los demandados, Raúl y Vídeo Club Traviesas, S. L., a que de forma conjunta y solidaria le devuelvan a la parte actora inicial la cantidad de 8 500 000 pts., las mensualidades de la renta percibidas, y le indemnicen, igualmente de forma solidaria, a Coren Grill, S. A., el valor de las obra efectuadas por esta parte en el local litigioso y que no sean recuperables, suma esta última que se fijará en la fase de ejecución de sentencia, tras el informe pericial, sin que la susodicha suma pueda exceder de la reclamada por este concepto. Siéndoles aplicables a las dos primeras sumas lo dispuesto en el art. 921 de la LEC, desde la fecha de esta sentencia. Todo esto sin que hagamos ningún pronunciamiento especial en lo relativo a las costas procesales de ninguna de las dos instancias

.

CUARTO

La sentencia contiene los siguientes fundamentos jurídicos, según la traducción llevada a cabo por el Servicio de Traducción del Tribunal Supremo:

Primero. Se admite el recurso y la primera petición de la demanda inicial, consistente en que se declaren resueltos los contratos de alquiler y de traspaso del local litigioso, y se rechaza, por consiguiente, la demanda reconvencional.

Como hechos que es preciso tener en cuenta para que resolvamos la presente controversia tenemos que atenernos, en síntesis, a los siguientes:

A) A través de un nuevo contrato de arrendamiento, la actora inicial, Coren Grill, S. A., le alquiló el local litigioso al demandado, Raúl, como propietario y arrendador, y como el susodicho local ya había estado alquilado a la sociedad, Vídeo Club Traviesas, S. L., también demandada, la primera firmó, simultáneamente con esta última entidad, contrato de traspaso con el conocimiento y consentimiento de la parte arrendadora.

B) El objeto del arrendamiento del local de negocio era el "almacenamiento, conservación, distribución y venta de alimentos y bebidas, y la elaboración, preparación y cocinado de las susodichas bebidas y alimentos", tal como de forma expresa señala la cláusula sexta del contrato de alquiler.

C) En la cláusula tercera del contrato de traspaso se dice: "el propietario del local, D. Raúl, y el arrendador, Vídeo Club Traviesas, S. L., declaran a Coren Grill, S. L., que no existe circunstancia ni disposición alguna relativa a la división horizontal ni a la comunidad de vecinos que impida la apertura del local con la actividad de almacenamiento, conservación, distribución y venta de alimentos y bebidas, y la elaboración, preparación y cocinados de las susodichas bebidas y alimentos". Añadiéndose en esa cláusula que "D. Raúl y Vídeo Club Traviesas, S. L., solidarizándose en la responsabilidad ante Coren Grill, S. A., de los daños y pérdidas que se originen, entre otros la devolución del precio del traspaso, de la inexactitud de la anterior declaración". Y en la cláusula decimoséptima del contrato de alquiler se establece que "el arrendador autoriza al arrendatario a efectuar cuantas obras precise para acondicionar el local de este arrendamiento al uso a que se destina".

D) Exigiéndose por las normas municipales para el desarrollo de aquellas actividades negociales la realización de una chimenea independiente de la del edificio, para la extracción de humos, y como esa instalación afectase inevitablemente a los elementos comunes de éste, la arrendataria solicitó autorización unánime de la correspondiente comunidad de propietarios, que no le fue concedida, por lo que no se pudo abrir el negocio al público. Solicitando, entonces, Coren Grill, S. L., la resolución de los contratos de alquiler y traspaso.

Segundo. Tanto la normativa aplicable al caso como el propio tenor de los contratos tienen que llevar a proclamar la resolución contractual solicitada.

De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1543 y 1546 del CC el arrendador se obliga a darle o cederle al arrendatario el goce o uso de una cosa, y su art. 1554, números 2 y 3, establece como obligaciones las de conservar la cosa alquilada en estado de servir para el uso a que fue destinada, y mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

En el presente supuesto, el destino expresamente estipulado del local era, entre otros, la elaboración y cocinado de alimentos, para lo que, como es obvio, era precisa la instalación de una cocina, en la que es elemento imprescindible, de acuerdo con la exigencia de la normativa del Ayuntamiento, una chimenea de evacuación de humos, elemento que no fue posible colocar ante la negativa de la comunidad de propietarios del edificio, debiendo puntualizarse en cuanto a aquella exigencia municipal y esta autorización de la comunidad:

A) Que ante la falta de esas autorizaciones, administrativa y particular, el local no puede ser utilizado para los fines negociales pactados. B) Que esa inutilidad negocial lleva a la resolución del contrato, siendo respecto a esto indiferente la actitud, dolosa o no, de las partes contratantes. La falta de un permiso necesario para la consecución de la finalidad negocial tiene que traer necesariamente la resolución del contrato, aunque la imposibilidad de que se trate sea ajena a la voluntad de los contratantes, siempre y cuando -claro está- que aquel permiso responda o se corresponda con el destino pactado, tal como señalan las sentencias del TS de 27-6-59 y 21-11-88, recordada esta última por la parte actora en su escrito de demanda.

Pero si lo dicho no fuese necesario -que sí lo es- para decretar la resolución contractual, en el supuesto examinado esa resolución se hace más nítida e indiscutible, si se tiene en cuenta que las partes contratantes previeron esa resolución pactando de forma expresa y específica una condición resolutoria, pues no puede ser entendida en otro sentido y alcance la cláusula tercera del contrato del traspaso del local, de fecha 30 de noviembre de 1992, firmado, no sólo por la actora adquirente del traspaso y la demandada cedente de éste, sino también por el arrendador, igualmente demandado. Frente a lo sostenido por los demandados, y por el juzgador a quo, la interpretación literal y lógica de la susodicha cláusula no lleva a que entendamos que ésta tenía su ámbito circunscrito, única y exclusivamente, a que ni en la escritura de división horizontal, ni en los estatutos de la comunidad de propietarios, se prohibía el desarrollo de la actividad comercial de la parte arrendataria, pues:

A) Carece de sentido esa limitación, y no hacer extensivo también el alcance de la cláusula a "otras circunstancias" -tal como reza ésta- igualmente impeditivas de esa actividad, fin primordial y único del negocio de la arrendataria. Sería fácil, lejos de describir y recoger una cláusula tan extensa y detallada, emplear la expresión de que esa actividad no estaba prohibida por los estatutos ni por la escritura de división horizontal, u otra frase semejante de las empleadas en esos casos. B) Si la intención de los contratantes fuese sólo la de dejar bien claro que las normas fundacionales y estatutarias de la comunidad de propietarios del edificio no impedían la actividad de la arrendataria, como, de otro lado, viene a reconocer la parte demandada en el hecho segundo, penúltimo párrafo, de su escrito de contestación a la demanda inicial. Para concluir, la voluntad de los contratantes fue la de reflejar en el contrato, de forma explícita, y sin ambages, que para la actividad de la arrendataria no existía ningún tipo de obstáculo, cualquiera que fuese la índole de ésta, pues carece de la más mínima explicación razonable que esta última pudiese firmar el contrato de arrendamiento sobre un local no idóneo, cualquiera que fuese la causa que frustrase sus expectativas negociales. La expresión de que "no existe circunstancia ni disposición alguna..." es tan clara y englobante que no puede generar dudas sobre que en ella deben tener acogida todas las causas que imposibiliten el negocio, cualquiera que sea la naturaleza de éstas, y con independencia de los comportamientos, dolosos o negligentes, por serles conocidas, o no, de las partes, respecto de ellas, pues, como quedó subrayado sería suficiente el dato objetivo de la no idoneidad del objeto para arrastrar a la resolución del contrato.

Tercero. Resueltos los contratos de arrendamiento y traspaso por la llegada de la condición resolutoria -la falta de la correspondiente autorización de la comunidad de propietarios, con la consiguiente falta del permiso municipal- que impide, en resumen, la apertura del local, el problema queda ahora circunscrito al alcance y consecuencias de esa declaración resolutoria, para lo que hay que atenerse lógicamente a los propios pactos de las partes, establecidos para el caso de que concurra el evento resolutorio.

Respecto a esto, es necesario que señalemos:

A) La responsabilidad solidaria de los demandados frente a la arrendataria (cláusula tercera, párrafo segundo, del contrato de traspaso, folio 9 reverso). B) La responsabilidad abarca todos los daños y pérdidas que se le originen a esa parte contratante, incluido el precio del traspaso, que tiene que ser devuelto, tal como de forma explícita recoge esa cláusula. A causa de esa previsión contractual, y ante la falta de todo aprovechamiento del local por la arrendataria, que no lo pudo tener abierto en ningún momento al público, los demandados están obligados a restituirle a la parte actora el precio del traspaso, que se elevó a 8 500 000 pts. mensualidades de la renta ya percibidas, y a indemnizarle el valor de las obras efectuadas en el local y que no puedan ser objeto de recuperación por la actora, cantidad ésta última que será fijada en la fase de ejecución de sentencia, tras el informe pericial, sin que la cuantía resultante pueda exceder de la reclamada por este concepto, señalada en 8 177 867 pts.

Finalmente, las consideraciones anteriores tienen que llevar lógicamente a que rechacemos la pretensión reconvencional.

Cuarto. La acogida del recurso, por una parte, la complejidad jurídica por otra, y el hecho de que fuese una causa ajena a las partes contratantes la determinante de la resolución contractual, conducen a que no hagamos ningún pronunciamiento especial en lo que respecta a las costas procesales de ninguna de las dos instancias».

QUINTO. - En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de D. Raúl se formulan los siguientes motivos de casación:

Motivo primero. «Al amparo del ordinal 4.º, del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fuesen aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate"».

El motivo se funda, en síntesis, en lo siguiente:

El fallo infringe por aplicación indebida el art. 1554 CC en sus apartados 1 y 3.

Cita las SSTS de 30 de mayo de 1994 y 24 de enero de 1992 sobre la obligación del arrendador entregar la cosa objeto del arrendamiento con posibilidad de cumplimiento del destino pactado.

Si bien la delimitación del objeto del contrato resulta impreciso en sus términos, habrá que entenderlo en la forma usual para este tipo de establecimientos mercantiles (bar, cafetería, elaboración de platos precocinados, restaurante, etc.), ya que el local está dotado de los medios necesarios para que tal función pueda desarrollarse con normalidad, y, concretamente, en lo que respecta a los cocinados aparece dotado con salida de humos a medio de chimenea que se conecta con la general de edificio. El arrendatario observando todo ello lo encuentra conforme y suficiente, por lo que hace el encargo de la correspondiente instalación a fin de acondicionarlo al destino específico perseguido en el contrato; con la demanda acompaña un presupuesto de obras.

Respecto a la salida de humos se contempla la «campana para colocación sobre asadores de pollos en chapa de aluminio acabado, etc.» con salida a la chimenea propia del local; no se hace referencia a obras de instalación de una nueva chimenea diferente a la que está dotada el local, que tendría que ser exterior, y con altura superior a la del edificio.

El destino pactado en el contrato y las obras de acondicionamiento para llevarlo a efecto se cumplen suficientemente con las posibilidades del local, sin que haya una disposición estatutaria de la comunidad de propietarios que impida el desarrollo y funcionamiento del mismo (letreros en fachadas, salida a vía pública, etc.). La entrega del local se realizó de forma inmediata al otorgamiento del contrato con aptitud, previas las obras referidas, para cumplir el destino previsto contractualmente. La solicitud de licencia municipal para apertura del local interesada por la actora, ya iniciadas las obras de acondicionamiento referidas, señala un destino diferente del reflejado en el contrato. Ahora el local se va a destinar a "venta al por menor de pollos y productos elaborados de coren y frigolouro". Para este concreto destino, distinto del contractual, se exige la instalación de la chimenea exterior de la que el local no está dotado, y que el Ayuntamiento justifica por la especialidad de que se trata y de forma específica «para los gases procedentes de los asadores». Los cocinados elaborados en la «cocina» del local de la clase que fuesen no requieren chimenea exterior (que es lo pactado en el contrato).

Las SSTS invocadas por la sentencia de apelación no guardan relación con el supuesto enjuiciado. Así la STS de 27/06/59 contempla un supuesto en que el negocio de hospedería es llevado a cabo subrepticiamente por el arrendatario. La STS de 21/11/88, se refiere un supuesto en el que el destino pactado fue de "Escuela y Comercialización de Informática", que por las características propias del local era prohibido de forma terminante por las normas administrativas, y por ello hubo lugar a la resolución.

En el local de autos no hay una norma administrativa que impida o prohíba incluso la venta al por menor de pollos. El arrendatario pudo haber instalado la chimenea con el acuerdo mayoritario de los propietarios, ratificado posteriormente si fuese necesario con la conformidad de los ausentes, pero si no se logró fue debido a su intransigencia al exigir la unanimidad de los vecinos, y sobre todo a no haber adoptado la menor diligencia en presentar una pequeña memoria descriptiva.

La comunidad de propietarios no se opuso ni prohibió tal instalación; sólo respondió que no era posible lograr la unanimidad porque algunos de los propietarios se hallaban ausentes en América y que tenían previsto su regreso para Julio o Navidades de ese año, en que sí se convocaría la Junta para adoptar el acuerdo solicitando del arrendatario la información que resultase necesaria sobre la ubicación de la chimenea y características. Hay pues un factor ajeno a la voluntad del recurrente y de la propia comunidad de propietarios: la exigencia inexcusable por la arrendataria de lograr una imposible unanimidad en aquéllas fechas y sobre todo en el plazo perentorio de siete días. El requerimiento tiene fecha 1 de marzo de 1994, pero ha quedado probado que la actora en aquellas fechas había otorgado otro contrato de arrendamiento en local próximo e iniciado las obras de instalación, por lo que ya no era de su interés el local del recurrente, de ahí esas exigencias imposibles de cumplir para abandonar el local, y dejar preparada con evidente mala fe la resolución del contrato, y la reclamación de los posibles daños y perjuicios. Un testigo de la propia actora mantiene que las obras de instalación del negocio de venta de pollos de la actora en el bajo de ese edificio comenzaron «en febrero o marzo de 1994».

Motivo segundo. «Al amparo del ordinal 4.º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fuesen aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate".»

El motivo se funda, en síntesis, en lo siguiente:

El fallo infringe por inaplicación el art. 1555 del Código Civil, en sus apartados 1.º y 2 .º.

A excepción de dos mensualidades adelantadas incorporadas al contrato de arrendamiento, de fecha 30 de noviembre de 1992, y que correspondían a los meses de diciembre de 1992 y enero de 1993, ningún otro pago hizo el arrendatario, incumpliendo de manera inequívoca la específica obligación de pago, que suspendió incluso antes de que por sus exigencias imperativas antes comentadas la Comunidad de Propietarios no hubiese podido adoptar el acuerdo de autorización de la instalación de la referida chimenea exterior, a lo que, en todo caso, nunca se negó. La declaración de incumplimiento por la actora al formular la reconvención no ha sido advertida por el tribunal de apelación a la que no hace la menor referencia en la sentencia como si careciese de relevancia.

En cuanto al uso pactado dado por el arrendatario para el local arrendado, el destino del mismo reflejado en contrato no coincide, como se ha expuesto, con el objeto de la licencia de apertura municipal solicitada, sobre el que precisamente se requiere la instalación de la aludida chimenea exterior que sobrepase la altura del edificio.

Motivo tercero. «Al amparo del ordinal 4.º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por "infracción e las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fuesen aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate".

El motivo se funda, en síntesis, en lo siguiente: El fallo infringe por aplicación indebida el art. 1556 del Código Civil, en relación con el art. 1124 del Código Civil.

Cita Las SSTS de 28 de mayo de 1907 y 10 de junio de 1987 sobre facultad de resolución de los contratos de arrendamiento.

El arrendatario que no ha cumplido la obligación de pago de las rentas es la parte que promueve la resolución por el supuesto incumplimiento de la arrendadora, por lo que no resulta aplicable el artículo 1556 CC.

Aun cuando se estimase que la recurrente no ha cumplido, tampoco cumplió la actora promovente de la resolución, por lo que no cabría la aplicación de la norma.

El art. 1124 CC no contempla el supuesto de incumplimiento por parte de ambos contratantes.

Cita la STS de 20 de octubre de 1994 sobre resolución por incumplimiento de una de las partes con cumplimiento por parte del demandante.

El incumplimiento del arrendatario se inició en febrero de 1993, cuya renta mensual ya no hizo efectiva, con anterioridad a la constancia y exigencia de la chimenea exterior. Cita la STS de 21 de marzo de 1994, en relación con la de 3 de junio de 1993, entre otras.

La sentencia recurrida mantiene que las partes «previeron esa resolución pactando de modo expreso y específico una condición resolutoria» Sin embargo el alcance dado por el tribunal de apelación excede de lo querido y pactado por las partes. Efectivamente ni en los estatutos de la propiedad horizontal ni en la comunidad de vecinos ha habido disposición alguna que haya impedido la apertura del local para la actividad referida (distinta como se ha repetido de la consignada para pedir la licencia municipal de apertur

a) El Juzgado de Primera Instancia estima por tanto que dicha cláusula debe ser considerada en sus propios términos.

Tampoco existe "circunstancia" alguna que impida la colocación de rótulos en fachada, y otros elementos propios e indispensables para el ejercicio del comercio aludido, y para la apertura del local con el destino señalado.

Termina solicitando de la Sala «que habiendo por presentado este escrito, y documentos que acompaño, con copias preceptivas, se sirva tener por personado y parte al suscrito Procurador de los Tribunales, en la representación que ostento a nombre de Don Raúl, disponiendo se entiendan conmigo las sucesivas diligencias que recaigan, y por interpuesto, en tiempo y forma, recurso de casación, contra la sentencia de fecha 9 de noviembre de 1.999, de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Pontevedra (rollo de Sala núm. 322/1998 ), que dimana de autos de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, núm. 779/1994, del Juzgado de Primera Instancia Núm. Dos de los de Vigo, en que fueron partes como demandante "Coren Grill,

S. L.", y como demandados mi representado y otro, admitirlo, por todos, alguno o algunos, de los invocados motivos, y previos los oportunos trámites legales, dictar en su día Sentencia que declare haber lugar al recurso, casando y anulando la Sentencia recurrida, y pronunciando otra más ajustada a Derecho en los términos que esta parte tiene interesado, con los pronunciamientos que asimismo correspondan en cuanto a costas.

SEXTO

En el escrito de impugnación del recurso de casación presentado por la representación procesal de Coren Grill, S. A., se formulan, en síntesis, las siguientes alegaciones:

Al primer motivo.

Se basa al amparo del ordinal 4.° del art. 1692 LEC (1881 ) en la aplicación indebida del art. 1554. 1 y 3 CC

La obligación de entrega a la que se refiere el núm. 1 del art. 1554 CC presupone que la entrega sea con posibilidad de cumplimiento del destino pactado, ya que entregar en el aspecto jurídico en materia de arrendamiento es efectuar desplazamiento de posesión con posibilidad de dedicación por el arrendatario a lo que se hubiese convenido como base fundamentadora y motivo esencial del contrato en cuanto al destino a dar al local arrendado (STS de 21 de noviembre de 1988 ).

En el mismo sentido, la STS de 30 de mayo de 1994 (mencionada por la recurrente con un contenido que no figura en dicha sentencia), reproduciendo la doctrina anterior.

Según la recurrente al contar el local con una chimenea que conecta con la general del edificio es apto para destinarlo al fin pactado. Con la demanda se aportó y fue confirmado y ampliado en fase probatoria el documento por el que el Ayuntamiento de Vigo exigía para conceder la oportuna licencia municipal que el local contase con «chimenea de uso exclusivo para los gases procedentes de los asadores que ha de superar la altura de la propia edificación y colindantes».

Según el tribunal al no obtenerse de la comunidad de propietarios el preceptivo permiso para la instalación de la chimenea se incumple la cláusula contractual tercera por la que el propietario y el anterior arrendatario traspasante, declaran que «no existe circunstancia ni disposición alguna relativa a la división horizontal ni a la comunidad de vecinos que impida la apertura del local con la actividad de almacenamiento, conservación, distribución y venta de alimentos y bebidas, elaboración, preparación y cocinados de dichas bebidas y alimentos», responsabilizándose el propietario y el arrendatario traspasante solidariamente de los daños y perjuicios que se originen de la inexactitud de la anterior declaración.

No es necesaria la existencia de esta cláusula, pues, aunque no figurase, la imposibilidad de dedicar el local al fin pactado resulta clara aun cuando se deba a causas ajenas a la voluntad de los contratantes y por ello el contrato carece de causa.

Para justificar la exigencia administrativa de instalar la chimenea, la recurrente mantiene, por vez primera, que la arrendataria cambió el destino del local arrendado, pues en la solicitud de la licencia municipal se dice que es «la venta al por menor de pollos y productos elaborados de Coren y Frigolouro», lo cual, es distinto del «almacenamiento, conservación, distribución y venta de alimentos y bebidas, elaboración, preparación y cocinados de dichas bebidas y alimentos», siendo exigible la chimenea para la primera actividad (venta de pollos) pero innecesaria para la que figura en el contrato.

Esta afirmación es totalmente gratuita y contradice la prueba documental y el sentido lógico, pues la cláusula recogida en el contrato es de un contenido mucho más amplio que la que aparece en al solicitud de licencia municipal y la expresión «distribución y venta de alimentos y bebidas, elaboración, preparación y cocinados de dichas bebidas y alimentos» no se limita a un determinado tipo de cocinado, estando el asado y venta de pollos comprendido dentro de la finalidad señalada en el contrato.

El que el local no se hubiese podido destinar al fin señalado en el contrato por circunstancias no imputables al arrendador no es óbice para declarar la resolución contractual. Esta imposibilidad de alcanzar el fin contractual puede deberse a terceras personas o a disposiciones administrativas. Así lo reconoce el recurrente al decir que el arrendador responde de las perturbaciones causadas por el mismo tanto de hecho como de derecho y de las perturbaciones de derecho causadas por terceros, reseñando las SSTS de 30 de mayo de 1994 y 24 de enero de 1992, aun cuando en la primera de ellas no se recoja tal doctrina.

El Tribunal Supremo, en sentencias de 21 de noviembre de 1988 y 13 de febrero de 1989, establece que se produce ese incumplimiento de entregar la cosa para el destino pactado, aún cuando se deba «a causas ajenas a su voluntad, como es la prohibición administrativa de ese destino, con el consiguiente alcance y posibilidad resolutoria de tal contrato de arrendamiento que sanciona el art. 1124 CC, puesto que la entrega del local arrendado con finalidad de posibilidad de destino concreto y determinado es significativo de la obligación implícita de efectuarlo y no siendo posible supone incumplimiento de esa obligación asumida por el arrendador, creadora de la expresada resolución que genéricamente considera dicho art. 1124 CC y que con carácter específico prevalente previene el art. 1556 CC ».

Por disposición administrativa el local debía contar con una chimenea independiente para la salida de humos que tuviese una altura superior a la del edificio. Esta exigencia a su vez imponía la obtención de la autorización previa de la comunidad de propietarios para acometer la obra. Dicha autorización, como dice la sentencia y contrariamente a lo que alega la recurrente, debía ser obtenida por unanimidad al ser una obra que afectaba a un elemento común del edificio (art. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal). Coren Grill,

S. A., requirió notarialmente por dos veces al arrendador y una vez más al presidente de la comunidad de propietarios para obtener la preceptiva autorización que nunca se otorgó.

Durante todo ese tiempo el arrendador D. Raúl fue a su vez presidente de la comunidad de propietarios y nunca convocó una reunión para tratar sobre la concesión de la autorización, según prueba el libro de actas incorporado a los autos, donde consta que fue presidente durante el periodo comprendido entre el 28 de enero de 1993 y el 30 de noviembre de 1994, periodo en el que se produjeron los referidos requerimientos.

El arrendador no facilitó la obtención de la preceptiva autorización de la comunidad de propietarios a la arrendataria para colocar la chimenea de extracción de humos, necesaria para poder dedicar el local arrendado al fin pactado, por tanto, ha habido una falta de actuación del arrendador para garantizar el uso pacífico de la cosa arrendada al fin pactado.

Al motivo segundo.

El motivo segundo del recurso al amparo del ordinal 4.° del art, 1692 LEC se basa en la inaplicación del art. 1555 CC, al no haber satisfecho la arrendataria las rentas estipuladas desde febrero de 1993.

Aun cuando las rentas no hayan sido pagadas, tal obligación de pago debe partir del hecho de que se trate de un contrato inicialmente válido, lo cual no ocurre en este caso en el que se ha decretado su nulidad ex tunc.

Cita la STS de 21de noviembre de 1988, cuyo fundamento jurídico sexto se trascribe.

Cita la STS de 4 de julio de 1989 que se trascribe.

Al motivo tercero.

El último motivo del recurso con base al mismo ordinal 4.° del art. 1692 LEC alega aplicación indebida del art. 1556 CC en relación con el art. 1124 CC.

Se basa en que no se puede aplicar esta causa resolutoria al haber incumplido a su vez la arrendataria su obligación de pagar la renta pactada, pues sólo pagó las rentas correspondientes a las dos primeras mensualidades.

La arrendataria nunca pudo desarrollar en el local arrendado la actividad para la que fue arrendado. No se instaló la chimenea extractora exigida por la autoridad municipal, pues no obtuvo el permiso para ello de la comunidad de propietarios del edificio.

El impago de las rentas no es óbice para declarar la resolución con efectos ex tunc del contrato de arrendamiento al carecer de causa por no poder destinarlo al fin pactado. Esta ausencia de causa produce la carencia de efectos del vínculo arrendaticio creado a tenor del art. 1275 CC, con el consiguiente alcance y de posibilidad resolutoria del contrato de arrendamiento que genéricamente sanciona al art. 1124 CC y específicamente previene el art. 1566 CC (STS de 21 de noviembre de 1988 ).

Según establecen las sentencias de 3 y 31 de mayo y 13 de noviembre de 1985, el art. 1556 CC no requiere que el incumplimiento contractual sea consecuencia de una persistente y tenaz resistencia al cumplimiento de lo convenido (STS de 29 de octubre de 1981, 11 de octubre de 1982 y 7 marzo de 1983 ), sino que es suficiente que este incumplimiento se produzca, frustrando las legítimas expectativas de la otra parte o sea el fin normal del contrato que, en este caso, era dedicar el local arrendado al destino pactado.

Termina solicitando de la Sala que «teniendo por presentado este escrito, tenga por impugnado el recurso de casación interpuesto y, tras los trámites legales pertinentes, por la Sala del Tribunal Supremo se dicte sentencia desestimando el recurso interpuesto, con imposición de las costas a la recurrente.»

SÉPTIMO

Para la deliberación y fallo del recurso de fijó el día 30 de noviembre de 2006, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JUAN ANTONIO XIOL RÍOS

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

A) Coren Grill, S. A., firmó con Vídeo Club Traviesas, S. L., contrato de traspaso de un local que ésta tenía alquilado a D. Raúl, como propietario. Coren Grill, S. A., suscribió también nuevo contrato de arrendamiento con éste.

B) En la cláusula sexta del contrato de alquiler se establece que el objeto del arrendamiento del local de negocio es el «almacenamiento, conservación, distribución y venta de alimentos y bebidas, y la elaboración, preparación y cocinado de las susodichas bebidas y alimentos».

C) En la cláusula tercera del contrato de traspaso se dice: «el propietario del local, D. Raúl, y el arrendador, Vídeo Club Traviesas, S. L., declaran a Coren Grill, S. L., que no existe circunstancia ni disposición alguna relativa a la división horizontal ni a la comunidad de vecinos que impida la apertura del local con la actividad de almacenamiento, conservación, distribución y venta de alimentos y bebidas, y la elaboración, preparación y cocinados de las susodichas bebidas y alimentos». D) En la misma cláusula se hace referencia a «D. Raúl y Vídeo Club Traviesas, S. L., solidarizándose en la responsabilidad ante Coren Grill, S. A., de los daños y pérdidas que se originen, entre otros la devolución del precio del traspaso, de la inexactitud de la anterior declaración». Y en la cláusula decimoséptima del contrato de alquiler se establece que «el arrendador autoriza al arrendatario a efectuar cuantas obras precise para acondicionar el local de este arrendamiento al uso a que se destina».

E) Exigiéndose por las normas municipales para el desarrollo de las actividades proyectadas por la nueva arrendataria la realización de una chimenea independiente de la del edificio para la extracción de humos, y como esa instalación afectaba a los elementos comunes, la arrendataria solicitó autorización unánime de la comunidad de propietarios, que no le fue concedida, por lo que no se pudo abrir el negocio al público.

F) Coren Grill, S. L., solicitó la resolución de los contratos de alquiler y traspaso.

G) El Juzgado desestimó la demanda deducida contra Vídeo Club Traviesas, S. L., y D. Raúl y estimó en parte en parte la reconvención formulada por D. Raúl sobre pago de alquileres pendientes.

H) La Audiencia Provincial estimó la demanda y rechazó la reconvención considerando, en síntesis, que el local no podía ser utilizado para los fines previstos por la falta de la autorización administrativa y de la comunidad de propietarios, lo que llevaba a su resolución, según la jurisprudencia, máxime cuando el arrendamiento se sometió expresamente a la condición resolutoria de inexistencia de condiciones que impidiesen la apertura.

SEGUNDO

El motivo primero de casación se introduce con la siguiente fórmula:

Al amparo del ordinal 4.º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil [LEC 1881 ], por "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fuesen aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate"

.

El motivo se funda, en síntesis, en que se ha infringido el artículo el art. 1554 del Código civil [CC] en sus apartados 1 y 3, pues, en contra de lo que resuelve la Audiencia, se ha cumplido la obligación del arrendador de entregar la cosa objeto del contrato con posibilidad de cumplir el destino pactado, pues el local estaba destinado a suministro de alimentos y cocinados, para lo que estaba dotado de los medios necesarios, mientras que la solicitud de licencia municipal para apertura del local obedece a un destino diferente, el de «venta al por menor de pollos y productos elaborados de coren y frigolouro», por el que el Ayuntamiento exige la chimenea; y además la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios obedeció a la falta de interés de la actora en obtener la autorización.

El motivo debe ser desestimado.

TERCERO

A) Incumplimiento resolutorio.

Esta Sala había venido manteniendo que sólo existía incumplimiento resolutorio cuando concurre una voluntad deliberadamente rebelde del deudor (SSTS de 28 de febrero de 1980, 11 de octubre de 1982, 7 de febrero de 1983, 23 de septiembre de 1986, 18 de noviembre de 1994 y 5 de diciembre de 2002, entre muchas otras). Algunas sentencias han introducido matizaciones en este criterio, presumiendo que la voluntad de incumplimiento se demuestra «por el hecho mismo de la inefectividad del precio contraviniendo la obligación asumida» (STS de 19 de junio de 1985 ) o por la frustración del fin del contrato «sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren [...] las legítimas aspiraciones de la contraparte» (SSTS de 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006 y 31 de octubre de 2006, entre otras); exigiendo simplemente que la conducta del incumplidor sea grave (STS de 13 de mayo de 2004 ); o admitiendo el «incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida [...] la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria autorización [...] según los términos convenidos» (STS de 15 de octubre de 2002 ). Esta tendencia, como declara las STS de 5 de abril de 2006, se ajusta a los criterios sobre incumplimiento contenidos en la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, de 11 de abril de 1980 (a la que se adhirió España por Instrumento de 17 de julio de 1990), cuyo artículo 25 califica como esencial el incumplimiento de un contrato (en virtud del cual el comprador podrá declarar resuelto el contrato: art. 49 ) diciendo que «el incumplimiento del contrato por una de las partes será esencial cuando cause a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, salvo que la parte que haya incumplido no hubiera previsto tal resultado y que una persona razonable de la misma condición no lo hubiera previsto en igual situación.». En un sentido parecido se pronuncia el artículo 8 :103 de los Principios de Derecho europeo de contratos, según el cual «el incumplimiento de una obligación es esencial para el contrato:

  1. Cuando la observancia estricta de la obligación pertenece a la causa del contrato. b) Cuando el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de lo que legítimamente podía esperar del contrato, salvo que la otra parte no hubiera previsto o no hubiera podido prever en buena lógica ese resultado. c) O cuando el incumplimiento sea intencionado y dé motivos a la parte perjudicada para entender que ya no podrá contar en el futuro con el cumplimiento de la otra parte.»

    B) Falta de idoneidad del local arrendado como causa de incumplimiento resolutorio.

    De acuerdo con esta doctrina, el incumplimiento de la finalidad perseguida por el arrendatario al concertar el arrendamiento, cuando resulta imposible utilizar el local arrendado para la actividad de negocio a la que debe dedicarse con arreglo a las cláusulas del contrato, constituye una causa que legitima para el ejercicio de la acción resolutoria.

    Según declara las SSTS de 18 de junio de 2001 y 8 de noviembre de 2004, la entrega del local arrendado sin las condiciones necesarias para cumplir el destino pactado comporta un incumplimiento de la obligación de entrega impuesta al arrendador por el art. 1554.1º CC que faculta para el ejercicio de la acción llamada rescisoria por el art. 1556 CC, que, en realidad, es una acción resolutoria.

    La cuestión planteada en este proceso, en consecuencia, queda reducida a examinar si el destino pactado para el local en el contrato de arrendamiento era aquel que resultó frustrado por la imposibilidad de obtener un acuerdo de la comunidad de propietarios; o si, por el contrario, la necesidad de la autorización de la comunidad obedecía a una instalación necesaria para la dedicación del local arrendado a una actividad distinta de la prevista del contrato.

    C) Función del tribunal de instancia en la fijación de los hechos y la interpretación del contrato a efectos de determinar si existía incumplimiento resolutorio.

    Para decidir se ha existido incumplimiento resolutorio por falta de idoneidad del local arrendado para la finalidad pactada en el contrato es fundamental atenerse a las declaraciones contenidas en la sentencia impugnada, según se desprende de este doble razonamiento:

  2. Como declaran las SSTS de 21 de enero de 2000, 25 de enero de 2000, 23 de noviembre de 2000 y 31 de mayo de 2001, el incumplimiento es un concepto jurídico, pero los hechos en que éste se basa integran el supuesto fáctico que no puede revisarse en casación, so pena de convertirla en una tercera instancia, como particularmente ocurre, en el supuesto contemplado por la última de las sentencias citadas, en relación con la idoneidad del local de negocio objeto del arrendamiento para el ejercicio de negocio previsto en el contrato.

  3. Esta Sala viene declarando que corresponde al juzgador de instancia como función propia la de interpretar los contratos, y que esta interpretación sólo es revisable en casación cuando se muestre contraria a la ley o a la lógica (SSTS de 20 de enero de 2000, 16 de julio de 2002, 23 abril de 2003, 23 de diciembre de 2003, 30 de diciembre de 2003, 11 de marzo de 2003, 23 de diciembre de 2003, 23 de enero de 2004, 29 de enero de 2004, 20 de mayo de 2004, 25 de octubre de 2004, 12 de noviembre de 2004, 19 de octubre de 2005, 24 de noviembre 2005, 9 de diciembre 2005, 22 de diciembre 2005 y, entre las más recientes, 24 de enero de 2006, 12 febrero de 2006, 8 de febrero de 2006, 8 de marzo de 2006, 13 de junio de 2006, 23 de junio de 2006, 20 de julio de 2006 y 14 de septiembre de 2006 ). A este mismo criterio se ajusta la calificación contractual y la determinación del fin jurídico que se pretende en el contrato (SSTS de 10 de mayo de 1995, 7 de noviembre de 1995, 9 de abril de 1997, 18 abril de 1997, 11 de julio de 1998, 24 de julio de 1998, 28 de septiembre de 1998, 14 de diciembre de 1998, 14 de octubre de 1999, 25 de octubre de 1999, 26 de noviembre de 1999, 14 de diciembre de 1999, 5 de julio de 2000, 20 de julio de 2000, 23 de junio de 2003 y, entre las más recientes, en relación con un contrato de arrendamiento, 21 de julio de 2006 ).

    Quiere esto decir que sólo puede prosperar en el recurso de casación una alegación de disconformidad con la interpretación realizada por el tribunal de instancia cuando esta exégesis contradice abiertamente el espíritu o la letra del texto interpretado. El recurrente en casación no puede pretender sustituir la interpretación de la sentencia impugnada por su propio criterio, siempre y cuando las normas hermenéuticas hayan sido aplicadas correctamente.

    D) Aplicación de la doctrina al caso planteado en el proceso. En aplicación de esta doctrina, y fijados los hechos en la sentencia recurrida sin que hayan sido impugnados por la recurrente por la vía adecuada en este recurso de casación, debe rechazarse el motivo del recurso, porque la recurrente parte para fundamentar la infracción del ordenamiento jurídico que denuncia de una interpretación de los términos del contrato que se separa de la efectuada por el tribunal de instancia.

    Éste llega a la conclusión de que el destino del local que exigía la instalación de la chimenea - según el criterio de la Administración municipal- correspondía con el fijado en el contrato de arrendamiento. Esta interpretación no parece ilógica o absurda, toda vez que en éste se hacía referencia como finalidad del traspaso del local al suministro de alimentos y a su elaboración y cocinado, y la instalación de la chimenea venía exigida por la preparación mediante asado de alimentos, operación que debe considerarse propia de su elaboración o cocinado, por lo que no parece necesario que se hiciera constar esta actividad específicamente en el contrato cuando una interpretación razonable de sus términos permitía considerarla incluida en su literalidad.

    Admitida la interpretación del tribunal de instancia, no puede aceptarse que éste haya incurrido en la infracción de los preceptos del CC que se alega, puesto que aceptar aquella interpretación comporta admitir que el local no era susceptible de ser destinado al objeto que se especificaba en el contrato.

    Alega también la parte recurrente en este motivo que la falta de obtención de la autorización de la comunidad de los propietarios fue debida a la pasividad o desinterés de la parte recurrente; pero esta afirmación está en contradicción con los hechos declarados probados por la sentencia de instancia, los cuales, no impugnados con buen éxito en este recurso de casación, no pueden ser desconocidos para resolverlo.

CUARTO

El motivo segundo se introduce con la siguiente fórmula:

Al amparo del ordinal 4.º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fuesen aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate".

El motivo se funda, en síntesis, en la infracción del art. 1555 del Código Civil, en sus apartados 1.º y 2

.º, por cuanto el arrendatario incumplió la obligación de pago de las rentas a partir del mes de febrero de 1993, incluso antes de que la comunidad de propietarios pudiera adoptar el acuerdo denegatorio, pero el tribunal desestima la reconvención en que pretende hacerse valer el pago de las expresadas rentas.

El motivo debe ser desestimado.

QUINTO

El motivo debe ser desestimado en virtud del razonamiento que se desenvuelve en los tres pasos siguientes:

1) Como consecuencia de la desestimación del motivo anterior, y de lo que enseguida se verá sobre la desestimación del motivo tercero, debe considerarse firme el pronunciamiento según el cual procede la resolución del contrato por imposibilidad de destinar el local arrendado al fin previsto en el mismo.

2) La parte recurrente combate infructuosamente la procedencia de esta resolución contractual, pero no discute en ningún momento que ésta, de ser procedente, lleve consigo la procedencia de la devolución de las rentas, como acuerda la sentencia, dados los efectos recuperatorios que, en unión de los liberatorios, produce el ejercicio de la facultad de resolución.

Es cierto que la regla sobre los efectos recuperatorios ex tunc [desde entonces] de la resolución del contrato no puede ser mantenida con carácter absoluto. La STS de 15 de julio de 2002 declara que el incumplimiento frustra el fin del contrato, cosa que justifica la retroacción de la resolución, pero si éste es de tracto sucesivo, la resolución no priva de valor a las prestaciones ya realizadas antes del incumplimiento que satisfacen el interés de la contraparte, por lo que la resolución operará para el futuro. Pero la parte recurrente nada argumenta sobre la eventual procedencia de retener las rentas satisfechas como consecuencia de la naturaleza del contrato como de tracto sucesivo y la utilización del local por la arrendataria antes de la resolución, cosa que impide a esta Sala examinar esta cuestión, teniendo en cuenta que la sentencia apelada afirma «la falta de todo aprovechamiento del local por la arrendataria». El motivo, en efecto, se apoya únicamente en la improcedencia de la resolución del contrato, y se fundamenta, al igual que el anterior, en que el fin pactado en el contrato era distinto de aquel que determinó la exigencia de una licencia municipal que no pudo obtenerse por falta de acuerdo de la comunidad de propietarios.

En consecuencia, siendo procedente la resolución del contrato, no puede ponerse en cuestión la procedencia de acordar la devolución de las rentas satisfechas. 3) La procedencia de devolver las rentas satisfechas lleva consigo, de manera implícita, pero rigurosamente lógica (como afirma la sentencia: «las consideraciones anteriores tienen que llevar lógicamente a que rechacemos la pretensión reconvencional»), la desestimación de la reconvención, en la que pretende hacerse efectivo el pago de las rentas devengadas posteriormente que no llegaron a ser satisfechas, pues, en el caso de que lo hubieran sido, hubiera sido procedente su devolución con arreglo al pronunciamiento de la sentencia que no ha sido específicamente combatido.

SEXTO

El motivo tercero se introduce con la siguiente fórmula:

Al amparo del ordinal 4.º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por "infracción e las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fuesen aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate".

El motivo se funda, en síntesis, en la infracción del art. 1556 del Código Civil, en relación con el art. 1124, por entender que no puede ejercitar la facultad resolutoria el arrendatario que no ha cumplido la obligación de pago de las rentas.

El motivo debe ser desestimado.

SÉPTIMO

A) El incumplimiento que permite oponer a la acción de cumplimiento o de resolución la exceptio non adimpleti contractus [excepción de contrato incumplido], según ha declarado la jurisprudencia con reiteración, debe ser un incumplimiento que tenga la relevancia suficiente para ser tomado en consideración como determinante de la frustración, en términos de razonabilidad, de la finalidad económica del contrato para la parte frente a la que se exige la resolución o a la que se exige el cumplimiento.

Es requisito indispensable que el demandado pruebe que el montante cuantitativo que significa el daño originado por incumplimiento del demandante tiene la suficiente entidad para determinar que si el otro contratante no quedara exonerado de su obligación se produciría un desequilibrio de prestaciones (SSTS de 13 de mayo de 1985, 24 de octubre de 1986, 10 de mayo de 1989, 12 de julio de 1991 y 17 de febrero de 2003 ).

B) En el caso examinado no se advierte que concurra esta circunstancia, por cuanto media un período de tiempo escaso (que la sentencia no precisa con exactitud, pero que en todo caso no alcanza más allá de unos meses) entre el momento en que queda suspendido el pago de las rentas y el momento en que se acredita de manera definitiva, según la sentencia recurrida, la imposibilidad de obtener la autorización de la comunidad de propietarios que ya venía siendo reclamada por la arrendataria. El pago de la renta había sido adelantado hasta cubrir un periodo de tiempo transcurrido el cual no era irrazonable, a tenor de lo que la sentencia de apelación declara probado, presumir la imposibilidad de obtener la autorización.

OCTAVO

No estimándose procedente ninguno de los motivos del recurso interpuesto, debe declararse no haber lugar a él y, conforme al art. 1715.2 II LEC 1881, imponer las costas a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

  1. No ha lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D. Raúl contra la sentencia núm. 617 de 9 de noviembre de 1999 dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Pontevedra en el rollo de apelación civil número 322/98, cuyo fallo, a tenor de la traducción llevada a cabo por los servicios del Tribunal Supremo, dice:

    Decidimos. Que, acogiendo el recurso promovido por "Coren Grill, S. L.", en contra de la sentencia emitida por el Juzgado de Primera Instancia Vigo 2, en fecha de 17 de febrero de 1998, y estimando la demanda inicial, y rechazando la demanda reconvencional, es necesario que declaremos resueltos, y de hecho los declaramos, los contratos de alquiler y traspaso que unían a las partes, condenando a los demandados, Raúl y Vídeo Club Traviesas, S. L., a que de forma conjunta y solidaria le devuelvan a la parte actora inicial la cantidad de 8 500 000 pts., las mensualidades de la renta percibidas, y le indemnicen, igualmente de forma solidaria, a Coren Grill, S. A., el valor de las obra efectuadas por esta parte en el local litigioso y que no sean recuperables, suma esta última que se fijará en la fase de ejecución de sentencia, tras el informe pericial, sin que la susodicha suma pueda exceder de la reclamada por este concepto. Siéndoles aplicables a las dos primeras sumas lo dispuesto en el art. 921 de la LEC, desde la fecha de esta sentencia. Todo esto sin que hagamos ningún pronunciamiento especial en lo relativo a las costas procesales de ninguna de las dos instancias

    . 2. Se declara la firmeza de la expresada sentencia.

  2. Se imponen a la parte recurrente las costas de este recurso.

    Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Firmado y rubricado.- Juan Antonio Xiol Ríos.- Román García Varela.- José Antonio Seijas Quintana PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Ríos, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.