STS, 23 de Junio de 2004

En el proceso contencioso administrativo antes referido, la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Aragón (Sección 4ª) dictó sentencia desestimando el recurso. Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación de la parte actora se presentó escrito preparando recurso de casación, el cual fue tenido por preparado en providencia de la Sala de instancia de fecha 20 de Diciembre de 2001, al tiempo que ordenó remitir las actuaciones al Tribunal Supremo, previo emplazamiento de los litigantes.

Emplazadas las partes, el recurrente compareció en tiempo y forma ante este Tribunal Supremo, al tiempo que formuló en fecha 8 de Febrero de 2002, el escrito de interposición del recurso de casación, en el cual, tras exponer los motivos de impugnación que consideró oportunos, solicitó se declarara haber lugar al recurso, casando la sentencia recurrida y dictando otra por la que se estime el recurso contencioso administrativo, anulando las condiciones previa 1ª, parcialmente la previa 2ª, parcialmente la previa 3ª, la condición previa 4ª y la condición general 1ª que impuso el Ayuntamiento de Utebo en la licencia de que se trata.

El recurso de casación fue admitido por auto de fecha 2 de Octubre de 2003, en el cual se ordenó también entregar copia del escrito de formalización del recurso a la parte comparecida como recurrida (Ayuntamiento de Utebo) a fin de que en plazo de treinta días pudiera oponerse al recurso, lo que hizo en escrito presentado en fecha 11 de Diciembre de 2003, en el que expuso los razonamientos que creyó oportunos y solicitó se dictara sentencia declarando no haber lugar al recurso de casación y confirmando la sentencia recurrida, con imposición de costas a la parte contraria.

Por providencia de fecha 7 de Mayo de 2004, se señaló para votación y fallo de este recurso de casación el día 16 de Junio de 2004, en que tuvo lugar.

En la sustanciación del juicio no se han infringido las formalidades legales esenciales.

Se impugna en este recurso de casación la sentencia que la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Aragón (Sección 4ª) dictó en fecha 12 de Noviembre de 2001, y en su recurso contencioso administrativo nº 1303/97, por medio de la cual se desestimó el formulado por I.M. Gestión de Comunidades S.L., D. Raúl, Dª Marí Juana, D. Donato, Dª María Rosario, D. Luis Pablo Dª Begoña, D. Pablo, Dª Elisa, D. Diego, Dª Juana, D. Jesús Manuel, Dª Mónica, D. Plácido, Dª Virginia, D. Everardo, Dª Ángeles, D. Juan Enrique, Dª Emilia, D. Silvio, Dª Marcelina, Dª Soledad, D. Isidro, D. Augusto, Dª Blanca, Dª Gabriela, D. Jesús María, Dª Sandra, D. Rodrigo, Dª Aurora, Dª Isabel, D. Héctor, Dª María Rosa, D. Constantino, Dª Erica, D. Juan Alberto, Dª Rocío, D. Jose Antonio, Dª Constanza, D. Leonardo, Dª Paula, D. Fermín, Dª Cristina, D. Arturo, Dª Rosa, D. Jesus Miguel, D. Víctor, Dª Flor, Dª María Milagros, D. Narciso, D. Gaspar, Dª Maite, Dª Carina, D. Cristobal, D. Adolfo, D. Luis Francisco, Dª María Antonieta, D. Jose Daniel, Dª Marina, D. Santiago, D. Marcelino, Dª Flora, D. Íñigo, Dª Camila, Dª Marí Trini, D. Hugo, Dª Nieves, D. Felipe, Dª Lina, D. Eloy, Dª Francisca, D. Eduardo, Dª Eva, D. Cosme, Dª Esther, D. Darío, D. Bernardo, D. Domingo, Dª María, D. Esteban, Dª Marisol, D. Franco, Dª Nuria, D. Gonzalo, Dª Rosario, Dª Verónica, D. Lázaro, D. Lucas, Dª Ángela, Dª Cecilia, D. Roberto, D. Simón, Dª Lorenza, D. Carlos Jesús, D. Luis Angel, Dª Marí Luz, Dª Beatriz, D. Alberto, Dª Susana, D. Germán, Dª Claudia, D. Marcos, D. Jose Luis, D. Luis María, Dª Trinidad, D. Abelardo, Dª Eugenia, D. Humberto, Dª Andrea, D. Sebastián, Dª Rebeca, D. Juan Manuel, Dª Gloria, D. Claudio, D. Lucio, Dª Elena y Dª Alicia.

El acto recurrido es el acuerdo de la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Utebo de fecha 29 de Mayo de 1997 que acordó literalmente lo siguiente:

"Vista la solicitud presentada por D. Anastasio Martínez Sanz en representado de D. Raúl y 67 más, solicitando licencia municipal de obras para la construcción de 68 viviendas unifamilares, con emplazamiento en Parcela nº NUM000, del Plan Parcial del Sector 6 (Butano), y visto el informe emitido por el Sr. Arquitecto Municipal y demás documentación presentada, se acuerda por unanimidad acceder a lo solicitado. La licencias estará condicionada a:

Condiciones Previas:

1. - Deberá suscribirse compromiso por parte del propietario de la ejecución de la urbanización con carácter simultáneo a la edificación de acuerdo con el proyecto redactado a tal fin a aprobado por este Ayuntamiento.

2. - Deberá suscribirse compromiso de no utilizar la construcción hasta tanto no esté concluida la obra de urbanización completa del Sector 6, según proyecto aprobado definitivamente, y a establecer tal condición en las cesiones del derecho de propiedad o de uso que le lleven a efecto para todo o parte del edificio. (Art. 41 del Reglamento de Gestión).

3. - Deberá solicitar al Registro de la Propiedad, y acreditar ante el Ayuntamiento, la práctica de la nota marginal en que se hagan constar las condiciones específicas de la concesión de licencia.

4. - Se aportará aval por la cantidad de 12.000.000 ptas. como garantía de la correcta finalización de las obras de urbanización del Sector NUM001, en cumplimiento del Decreto 15/91 de la Diputación General de Aragón.

5. - Se aportará nombramiento de aparejador o arquitecto técnico.

Condiciones Generales:

- Podrá declararse caducada si las obras correspondientes no tienen comienzo antes de 6 meses, así como si son interrumpidas durante un plazo superior a 3 meses o si no son finalizadas en el plazo de 12 meses, contados a partir del día siguiente a aquél en que el interesado reciba la notificación de la concesión, sin perjuicio de las prórrogas que puedan otorgarse.

- Deberá comunicar la fecha prevista del inicio de las obras con antelación mínima de 15 días, al efecto de que por los Servicios Técnicos Municipales pueda acudirse a la realización del replanteo.

- Deberá solicitar la demarcación de alineaciones y rasantes.

- Durante la ejecución de la obra y en un lugar de la misma, deberá encontrarse una fotocopia de la licencia y en las obras mayores un ejemplar diligenciado por el Ayuntamiento, así como un libro de órdenes debidamente diligenciado.

- Deberá colocar en lugar visible de la obra, el cartel informativo que le será facilitado por el Ayuntamiento, y deberá recoger en estas Oficinas municipales".

Los actores impugnaron esas condiciones en vía contencioso administrativa y solicitaron en su demanda:

"

1. Anulación de la condición previa 1ª de la licencia en cuanto exige la suscripción de compromiso por parte del propietario de los terrenos de la ejecución de la urbanización con carácter simultáneo a la edificación de acuerdo con el proyecto redactado a tal fin y aprobado por el Ayuntamiento de Utebo y reconocimiento de la obligación de ejecución forzosa de la urbanización que corresponde al Ayuntamiento en el caso de que fuera realizada en plazo por el urbanizador".

2. Anulación parcial de la condición previa 2ª de la licencia en cuanto exige la suscripción de compromiso por los solicitantes de la licencia de no utilizar la construcción hasta tanto no esté concluida la obra de urbanización "completa del Sector NUM001" según proyecto aprobado definitivamente, y reconocimiento al efecto de la suficiencia de que estén en condiciones de funcionamientos los suministros de agua y energía eléctrica y las redes de alcantarillado.

3. Anulación parcial de la condición previa 3ª en cuanto exige solicitar al Registro de la Propiedad y acreditar ante el Ayuntamiento la práctica de la nota marginal en que se hagan constar las condiciones específicas de la concesión de licencia, reconociendo la improcedencia de la inscripción de aquellas condiciones que resulten anuladas total o parcialmente y la improcedencia de que la inscripción se exija a los titulares de la licencia.

4. Anulación de la condición previa 4ª, en cuanto exige aportar un aval por la cantidad de 12.000.000 ptas., como garantía de la correcta finalización de las obras de urbanización del Sector NUM001, en cumplimiento del Decreto 15/91, de la Diputación General de Aragón.

5. Anulación de la condición general primera, en cuanto establece que podrá declararse caducada la licencia si las obras correspondientes no tienen comienzo antes de 6 meses, así como si son interrumpidas durante un plazo superior a 3 meses o si no son finalizadas en el plazo de 12 meses, contados a partir del día siguiente a aquel en que el interesado reciba la notificación de la concesión".

La Sala de instancia desestimó el recurso contencioso administrativo. Lo hizo, en sustancia, con base en el argumento de que "la urbanización del terreno no se había finalizado, lo que justifica debidamente que la concesión de aquella licencia se someta a la condición del compromiso por parte de los solicitantes o titulares de la licencia de construcción, en cuanto nuevos propietarios que eran, en torno a la ejecución o continuación en ella de las obras de urbanización contenidas en el Proyecto de Urbanización aprobado al efecto", citando al efecto los artículos 40, 41 y 42 del Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de Agosto de 1978, entre otros.

Contra esa sentencia han interpuesto los actores el presente recurso de casación, en el cual articulan dos motivos de impugnación, que estudiaremos a continuación.

En el primero alegan la infracción de los artículos 126 y 130 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 y de los artículos 40, 41, 42, 65, 130, 157, 176, 178 y 182 del Reglamento de Gestión Urbanística. Dicen los recurrentes que esos preceptos han sido infringidos por el Ayuntamiento de Utebo "al fijar en las "condiciones iuris" de la licencia de obras solicitada por los compradores de terrenos una carga ---la de urbanización total del ámbito de actuación y su conservación hasta la recepción municipal de las obras--- que solamente pueden recaer en la persona del promotor o del urbanizador y nunca en los terceros adquirentes".

En este motivo, los recurrentes exponen artículos del ordenamiento urbanístico y sentencias de este Tribunal Supremo que afirman que en el sistema de compensación "quien está obligado a realizar las obras de urbanización es la Junta de Compensación o el Propietario Unico y no los propietarios propiamente dichos, a los cuales sólo compete el costeamiento de dicha obra mediante el pago de las cuotas de urbanización".

Nada hay de objetar a ello.

Pero los recurrentes no citan entre los infringidos aquellos preceptos que regulan específicamente el caso que nos ocupa, (que es el de la posible edificación antes de la finalización de las obras de urbanización) y que son los artículos 83-1 del T.R.L.S. de 1976, por analogía con el suelo urbanizable programado, y los artículos 40, 41 y 42 del Reglamento de Gestión Urbanística.

Sólo al final del motivo se citan estos artículos para concluir que "estos preceptos no contienen modificación alguna al régimen jurídico general del obligado a la urbanización en la ejecución sistemática, recogiendo únicamente el supuesto concreto y frecuente de que la urbanización se lleve a cabo de forma simultánea a la edificación de las construcciones; esta normativa sigue contemplando dos figuras distintas, la del promotor o urbanizador y la de los adquirentes de terrenos, ya que dichos preceptos se refieren a las obligaciones que deben asumir los primeros cuando ellos, además de promotores, también son constructores y solicitan directamente licencia de construcción; en este sentido, es evidente que la normativa diferencia ambas figuras, ya que los apartados c) de los artículos 40 y 41 del R.G.U. se refieren a los adquirentes de todo o parte de los edificios, es decir, a personas ya distintas a las que urbanizan y edifican de forma simultánea".

Este motivo debe ser rechazado.

1. En primer lugar, ninguna de las sentencias que cita la parte recurrente se refiere al caso de licencia solicitada y concedida con anterioridad a la finalización de las obras de urbanización. Se refieren, sin más, o a supuestos en que se afirma que el promotor tiene el deber de urbanizar frente al Ayuntamiento que aún no ha recibido las obras o a supuestos en que se afirma esa misma obligación del promotor frente a quienes le compraron parcelas, cosas totalmente distintas a lo que aquí se discute. (Unicamente la sentencia de 6 de Marzo de 2000 habla de esta cuestión, pero sólo de forma colateral, ya que lo impugnado allí era una compensación económica a cambio de ciertos terrenos).

   Que el promotor del Plan Parcial, del Proyecto de Compensación (de propietario único) y del Proyecto de Urbanización tiene la obligación de realizar las obras de urbanización es una verdad inconcusa, pues al propietario único le alcanzan las mismas obligaciones urbanizadoras que tiene la Junta de Compensación (en los casos de varios propietarios).

   Pero no es ese el caso.

   El caso es que un adquirente de una parcela (o de un porcentaje de la parcela) desea edificar antes de que se hayan terminado las obras de urbanización y cuando el promotor se halla todavía en plazo para acabarlas según el Plan.

   Siendo así las cosas (y resultando aplicables los artículos 42-2, 41-3 y 40 del Reglamento de Gestión Urbanística con las remisiones que cada uno hace a los anteriores) el Ayuntamiento debe requerir para que cumpla las condiciones que esos preceptos disponen al propietario de los terrenos y solicitante de la licencia, pues así se deduce literalmente de los artículos 40-1-a) y 41-1 de aquel Reglamento.

   Y ello es lógico si se observa:

   1. - Que es el propietario y solicitante de la licencia el que quiere hacer uso de la excepción, adelantándose a la lógica urbanística y a la regla jurídica general, que es que no puede edificarse hasta que el suelo esté urbanizado. Buena razón para que sea él, que desea aprovechar antes de tiempo los beneficios del planeamiento, el que asuma las cargas del compromiso y de la fianza.

   2. - Que si las cosas fueran de otra forma, podría ocurrir (como ocurre en el presente caso) que el solicitante de la licencia anticipada impusiera con su solicitud una reducción de los plazos que el promotor tiene legalmente para terminar las obras de urbanización, sólo por su deseo de edificar antes de tiempo. Ese deseo tiene un coste, y es que asuma los compromisos exigidos por la Ley.

   Esta obligación de compromiso y afianzamiento del propietario y solicitante de la licencia no se deriva de la subrogación del adquirente en las obligaciones del anterior propietario (artículo 22 del T.R.L.S. de 1992 y 88 del T.R.L.S. de 1976) sino de una previsión específica de los artículos 42, 41 y 40 del Reglamento de Gestión Urbanística, de suerte que aquellas obligaciones existirían aunque la Ley no hubiera previsto subrogación alguna.

2. En segundo lugar, la obligación del propietario solicitante de la licencia alcanza a las obras de urbanización de todo el polígono o ámbito de actuación.

   Ello se deduce de la propia mecánica de la acción urbanizadora. En efecto, cuando se trata de actuaciones aisladas, es decir, de terrenos que no se incluyan en polígonos o unidades de actuación, es lógico que el Reglamento (artículo 40-1-b) aluda a las obras de urbanización "en la parte que corresponde", y que precise (artículo 40-2) qué ha de entenderse por obras de urbanización, pero ello carece de sentido en una actuación sistemática, es decir, en terrenos incluidos en polígonos o unidades de actuación ya que, en tales casos, según lo dispuesto en el artículo 117-1 del T.R.L.S. de 9 de Abril de 1976 y en el artículo 36-1 del Reglamento de Gestión Urbanística, la acción urbanizadora ha de hacerse "por polígonos completos", no siendo posible la urbanización por partes (así, el artículo 130 del T.R.L.S. y el artículo 182-1 se refieren a "la urbanización completa del polígono o unidad de actuación"). En tales casos, el Proyecto de Urbanización no se puede trocear porque está concebido como un todo.

3. Conviene precisar que estos compromisos y fianzas que se exigen al propietario que desea edificar anticipadamente son independientes de los compromisos y garantías que el promotor del Plan de iniciativa particular tenga asumidos según lo que dispone el artículo 53-2-d) y e) del T.R.L.S. de 1976.

   Y, por supuesto, completamente independientes de los compromisos privados que puedan existir entre el promotor y los actuales propietarios.

En el segundo motivo se alega la infracción del artículo 22 del Texto Refundido de 26 de Julio de 1992 (precepto no declarado anticonstitucional), antiguo artículo 88 del Texto Refundido de 9 de Abril de 1976.

Ya hemos dicho más arriba que el problema de autos no es de subrogación del adquirente en las obligaciones del anterior propietario, sino de obligación específica impuesta por la Ley al propietario- solicitante de la licencia.

Este motivo de casación, es, pues, inútil, ya que resulta superfluo para la resolución del caso, cualquiera que sea lo que la Sala de instancia haya razonado sobre ello.

La parte recurrente no alega en casación motivo alguno con referencia a las demás condiciones de la licencia que impugnó en la instancia, por cuya razón terminará aquí nuestro análisis.

Al declararse no haber lugar al presente recurso de casación procede condenar en costas a la parte recurrente (artículo 139.2 de la L.J. 29/98). Esta condena sólo alcanza, respecto de la minuta de Letrado, a la cantidad máxima de 3.000'00 euros, (artículo 139.3), a la vista de las actuaciones procesales.

Por todo ello, en nombre de S.M. el Rey y en el ejercicio de la potestad que, emanada del pueblo español, nos concede la Constitución.