STS 445/93, 5 de Mayo de 1993

Ponente:D. ALFONSO BARCALA TRILLO-FIGUEROA
Número de Recurso:910/1991
Procedimiento:RECURSO DE CASACIÓN
Número de Resolución:445/93
Fecha de Resolución: 5 de Mayo de 1993
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO. La contingencia en cuestión nunca permitiría la calificación de ""justa causa"" a efectos de desvirtuar la acción resolutoria conferida al arrendador por el tan repetido artículo 62.3°, especialmente, cuando es doctrina consolidada de la Sala la relativa a que el indicado concepto ha de interpretarse restrictivamente, y en éste aspecto, sería de citar la sentencia de 18 de Julio de 1.989, al razonar que: ""el hecho de haber solicitado una Administración de Lotería no impone tener el local inactivo y cerrado durante casi un año en espera de la concesión de tal negocio, circunstancia que ha de interpretarse debida únicamente a conveniencia del ahora recurrente que no puede perjudicar al arrendador, máxime, cuando las justas causas de cierre han de interpretarse de modo restrictivo, y sin que se justifique el cierre por la conveniencia del arrendatario"", y de aquí, que, tampoco, proceda atribuir al Tribunal ""a quo"" vulneración alguna en relación con el último inciso del artículo 62.3° de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se desetima la casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a cinco de Mayo de mil novecientos noventa y tres.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la Iltma. Audiencia Provincial de Santander, como consecuencia de autos de juicio de resolución de contrato, tramitados ante el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Santander, sobre arrendamiento de local de negocio, cuyo recurso fue interpuesto por la entidad mercantil "RECREATIVOS SANTANDERINOS, S.A.", representada por el Procurador de los Tribunales Don Andrés García Arribas, y asistida del Letrado Don José Ramón Cobo Rivas, en el que es recurrida Francisca; representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Begoña Fernández Pérez Zabalgoitia, y asistida del Letrado Don Fernando Aparicio Boccherinei.ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Santander, fueron vistos los autos de juicio de resolución de contrato nº 85/89, a instancia de Francisca, contra la Entidad Mercantil "Recreativos Santanderinos, S.A." y contra Don Joaquín.

Por la representación de la parte actora se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... dicte en su día Sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento concertado sobre el local sito en las CALLE000nº NUM000y DIRECCION000nº NUM001, de esta ciudad, en virtud de la Causa 3ª del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, condenando a los demandados a estar y pasar por tal declaración con expresa imposición de las costas". Asimismo solicitaba el recibimiento del pleito a prueba.

Admitida a trámite la demanda, por la representación procesal de la entidad mercantil "Recreativos Santanderinos, S.A.( RESSA), se contestó a la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, alegando la excepción de falta de legitimación activa, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... y seguido que sea el procedimiento por sus trámites, con recibimiento del mismo a prueba, dicta Sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda, imponiendo las acotas a la actora".

Por la representación procesal del demandado Don Joaquínse contestó la demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, alegando como excepción la falta de legitimación pasiva del Sr. Joaquín, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... por contestada la demanda y por opuesto a la misma, dictando Sentencia, por la que desestime la misma, imponiendo expresamente las costas a la actora". Asimismo interesaba el recibimiento del pleito a prueba.

Por el Juzgado se dictó sentencia en fecha 29 de Mayo de 1.990, cuyo fallo es como sigue: "FALLO.- Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Ursula Torralbo Quintana, en nombre y representación de Francisca, quien actúa en nombre propio y además en beneficio de la Comunidad hereditaria, contra RESSA y Joaquín, debo absolver y absuelvo a los mismos de las peticiones contenidas en el suplico de la demanda, con expresa imposición de costas a la parte actora".

SEGUNDO

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Segunda de la Iltma. Audiencia Provincial de Santander dictó sentencia en fecha 18 de Febrero de 1.991, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la demandante y a la vez recurrente Doña Francisca, representada por la Procuradora Doña Ursula Torralbo Quintana, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Santander, de fecha veintinueve de Mayo de mil novecientos noventa, en los autos de juicio de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, de los que dimana el presente rollo de apelación, debemos revocar y revocamos expresada sentencia y, en su consecuencia estimando la demanda formulada por Doña Francisca, con la representación mencionada, contra Recreativos Santanderinos S.A., representada por el Procurador Don José Miguel Ruiz Canales y Contra Don Joaquín, representado por el Procurador Don Dionisio Mantilla Rodríguez, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento concertado sobre el local sito en las CALLE000número NUM000y DIRECCION000número NUM001de esta ciudad, en virtud de la causa 3ª del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, condenando a los demandados a estar y pasar por esta declaración e imponiéndoles las costas de la primera instancia, sin hacer especial declaración sobre las de este recurso".

TERCERO

Por el Procurador de los Tribunales Don Antonio Andrés García Arribas, en nombre y representación de la entidad mercantil "Recreativos Santanderinos, S.A.", se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:

Primero

Inadmitido.

Segundo

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 1.692.5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción, por aplicación indebida, de la causa 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con la 3ª del artículo 62 de la misma Ley, y Jurisprudencia que lo interpreta.

Tercero

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 1.692.5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción, por no aplicación, del último inciso del artículo 62.3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

CUARTO

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día VEINTITRES DE ABRIL, a las 10, 30 horas, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ALFONSO BARCALA Y TRILLO-FIGUEROA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Doña Francisca, actuando en nombre propio y en beneficio de la comunidad hereditaria constituida a la muerte de su padre, Don Rodolfo, como hija y heredera del mismo, promovió juicio incidental contra la compañía mercantil "Recreativos Santanderinos, S.A.", en anagrama "Ressa", y Don Joaquín, sobre resolución de contrato de arrendamiento del local de negocio, sito en las CALLE000, número NUM000y DIRECCION000, número NUM001, de Santander, en virtud de la causa 3ª del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuya pretensión fue desestimada por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Santander, en sentencia de 29 de Mayo de 1.990, y acogida, por el contrario, en trámite de apelación, por la dictada por la Sección Segunda de la Iltma. Audiencia Provincial de dicha capital, de fecha 18 de Febrero de 1.991, siendo ésta sentencia la recurrida en casación por la referida entidad mercantil, a través de la formulación de tres motivos amparados en el ordinal 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el primero de ellos, y los dos restantes, en el ordinal 5º del mismo precepto, si bien, aquel primer motivo fue declarado inadmitido por auto de la Sala de 29 de Octubre de 1.991.

SEGUNDO

En los motivos admitidos, segundo y tercero del recurso, se denuncia, de modo respectivo, la "infracción, por aplicación indebida, de la causa 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con la 3ª del artículo 62 de la misma Ley, y jurisprudencia que lo interpreta" y la "infracción, por no aplicación, del último inciso del artículo 62.3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos", los cuales, deben ser estudiados conjuntamente por la íntima relación que guardan entre sí, y su argumentación responde, en síntesis, a cuanto sigue: -La jurisprudencia ha venido reiterando que es al demandante a quién incumbe, como hecho constitutivo de su pretensión, la justificación cumplida y plena de la desocupación (Sentencias de 27 de Abril de 1.963 y 22 de Abril de 1.984)-, -El Tribunal que dicta la sentencia que se recurre, determina "que el local en cuestión no ha tenido actividad durante más de seis meses en el transcurso de un año, meses que van desde cualquier fecha de Julio de 1.988 a la misma de Enero de 1.989, más la parte correspondiente al bimestre Enero-Marzo de éste último año por cuanto su consumo no alcanza" (sic)-, - Para ello, y en el análisis de la prueba, toma como elemento esencial el consumo de energía, según certificado emitido por la Compañía suministradora, y el entendimiento que de apalabra "cerrado" se efectúa-, -Es evidente que la imprecisa afirmación del Tribunal, trascrita, no implica más que una absoluta falta de prueba en orden a determinar las fechas, periodos o propia existencia del cierre-, -En cualquier caso, como indica la sentencia de 27 de Junio de 1.989, con citas de otras de 24 de Febrero y 14 de Junio de 1.986, para que una circunstancia pueda ser apreciada para determinar la fecha de cierre de un local arrendado, con base en módulo probatorio por vía de presunción, precisa al amparo del artículo 1.249 del Código Civil, la apreciación de un hecho claro y acreditado, no teniendo tal carácter la baja en el suministro de energía eléctrica y la retirada del correspondiente contador-, -La Ley, como excepción, contempla la justa causa del cierre-, -La calificación de una determinada circunstancia como justa causa se produce más fácilmente a medida que aquella se aproxima el concepto de fuerza mayor (Sentencias de 17 de Octubre de 1.983, 13 de Diciembre de 1.963 y 6 de Junio de 1.968)-, -Está acreditado, por imperativo de lo dispuesto en el entonces vigente Reglamento de Máquinas Recreativas y de Azar, aprobado por Real Decreto de 3 de Julio de 1.987, número 877/87, que para llevar a cabo la explotación de máquinas de tal tipo en el local arrendado se precisa de autorización concedida por la Comisión Nacional del Juego (artículo 31), y el incumplimiento de tal requisito es sancionable con multas de hasta 100.000.000.- pesetas (artículo 5 de la Ley del Juego de 26 de Diciembre de 1.987)-, -Patente es que en 18 de Noviembre de 1.988 está en trámite e informada favorablemente la petición de autorización para explotación de Salón Recreativo tipo A y B, y con fecha 11 de Enero de 1.989 se procede a la inscripción de tal empresa (documentos aportados con el escrito de contestación a la demanda), y en tanto, "Recreativos Santanderinos, S.A." sigue asumiendo el total de sus obligaciones (pago tasas e impuestos, persona, etc.)- y -De ello, es preciso concluir que el no ejercicio de la actividad de explotación de máquinas de juego en el local arrendado, en el lapsus de tiempo en que la Administración tramite la pertinente autorización, es causa ajena a la propia voluntad de la arrendataria, y lo anterior, contradice, además, la afirmación que se hace en el inciso final del fundamento de derecho primero de la sentencia que se impugna, al entender que la no revocación de la licencia es imputable a la arrendaticia, pues el supuesto no es el de no renovación, sino el del lapsus de tiempo que el trámite de la renovación exige.

TERCERO

Atendiendo a la argumentación acabada de exponer, resulta evidente que los motivos admitidos del recurso suponen una mezcla de cuestiones jurídicas y puramente fácticas, lo cual, no es admisible casacionalmente, toda vez que las propiamente de hecho no cabe abordarlas dentro de un ordinal, como el 5º del artículo 1.692 del texto procesal, que, en su redacción anterior a la Ley 10/92, de 30 de Abril, está dedicado al ámbito de infracción de normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, quedando reservadas las cuestiones de hecho al ordinal 4º, por la vía del error en la apreciación probatoria, y ésto, comporta, de manera ineludible, que el "factum" de la sentencia recurrida permanezca invariable a todos los efectos, viniendo constituido por la siguiente declaración: "el local en cuestión no ha tenido actividad alguna durante más de seis meses en el transcurso de un año, meses que van desde cualquier fecha de Julio de 1.988 a la misma de Enero de 1.989, es decir, seis meses más la parte correspondiente al bimestre Enero-Marzo de éste último año". Tal "factum", según se manifestó en la sentencia, fue el resultado de la valoración conjunta y racional de las pruebas aisladamente analizadas, que consistieron no sólo en la certificación de la Compañía suministradora de energía eléctrica, sino también en las de: confesión judicial del codemandado Don Joaquín, certificación del Negociado de Aguas del Ayuntamiento de Santander y actas de presencia notarial, por lo que carece de relevancia la cita de la sentencia de 27 de Junio de 1.989, especialmente, cuando en ella se reitera la doctrina relativa a que la casación no es una tercera instancia, ni posibilita el desvirtuar la apreciación probatoria hecha por el órgano judicial de instancia, en valoración conjunta, con base en la apreciación por el recurrente de medios probatorios aislados, siendo su objeto exclusivamente el apreciar si dados unos determinados hechos, que han quedado incólumes, se dan o no unas determinas consecuencias jurídicas. Así pues, las consideraciones que anteceden permiten concluir, respecto al segundo motivo del recurso, que el Tribunal "a quo" no infringió, en ningún sentido, el artículo 114, causa 11ª, de la Ley especial arrendaticia urbana, en relación con la 3ª del artículo 62, ya que el soporte fáctico en que se basan coinciden plenamente con el establecido en la sentencia objeto de impugnación: cierre del local de negocio por plazo superior a seis meses en el curso de un año.

CUARTO

Por lo que respecta al tema planteado en el tercer motivo, concerniente a la concurrencia de la "justa causa" a que se alude en el inciso final del artículo 62.3º de la Ley arrendaticia, es claro, según se dijo, la imposibilidad de tratar cuestiones fácticas dentro del ordinal 5º del rituario artículo 1.692, lo que determina, por consiguiente, que la conclusión que se establece en el motivo acerca de que "el no ejercicio de la actividad de explotación de máquinas de juego en el local arrendado, en el lapsus de tiempo en que la Administración tramita la pertinente autorización, es causa ajena a la propia voluntad de la arrendataria, quién es compelida a suspender la misma mientras la autorización no se concede e inscriba", tenía que haberse contrastado a través del error en la apreciación de la prueba que se enmarca en el ordinal 4º del precitado artículo, que sería el remedio adecuado para combatir el "factum" del que se hizo cumplida referencia: la carencia de actividad en el local durante el plazo señalado en el artículo 62.31 de la Ley arrendaticia. Ahora bien, con independencia de la anterior reflexión, es lo cierto que la alegación fáctica en que se fundamenta la conclusión indicada, en ningún caso podría incluirse dentro del concepto de "fuerza mayor" que preconiza la entidad recurrente, y en cuanto a la proyección de las disposiciones contenidas en el Reglamento de Máquinas Recreativas y de Azar, aprobado por Real decreto de 3 de Julio de 1.987, al caso de autos, aún cuando de ellos se desprendiera, concretamente, del artículo 31 y demás concordantes, la realidad de la inactividad negocial hasta el momento de concesión de la autorización preceptiva, no cabe duda que tal contingencia no cabría estimarse cual "causa ajena" a la voluntad de la entidad arrendataria, pues ésta podría haber iniciado los trámites administrativos con la suficiente antelación en punto a evitar la suspensión de la actividad durante el periodo que exigiese su renovación. En cualquier caso, la contingencia en cuestión nunca permitiría la calificación de "justa causa" a efectos de desvirtuar la acción resolutoria conferida al arrendador por el tan repetido artículo 62.3º, especialmente, cuando es doctrina consolidada de la Sala la relativa a que el indicado concepto ha de interpretarse restrictivamente, y en éste aspecto, sería de citar la sentencia de 18 de Julio de 1.989, al razonar que: "el hecho de haber solicitado una Administración de Lotería no impone tener el local inactivo y cerrado durante casi un año en espera de la concesión de tal negocio, circunstancia que ha de interpretarse debida únicamente a conveniencia del ahora recurrente que no puede perjudicar al arrendador, máxime, cuando las justas causas de cierre han de interpretarse de modo restrictivo (Sentencia de 13 de Diciembre de 1.963), y sin que se justifique el cierre por la conveniencia del arrendatario (Sentencias de 24 de Marzo de 1.962)", y de aquí, que, tampoco, proceda atribuir al Tribunal "a quo" vulneración alguna en relación con el último inciso del artículo 62.3º de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La falta de viabilidad de los dos motivos admitidos del recurso de casación formalizado por la Compañía Mercantil "Recreativos Santanderinos, S.A.", lleva consigo, en virtud de lo dispuesto en el párrafo final del artículo 1.7815 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la declaración de no haber lugar al mismo con imposición de las costas a la meritada recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación de la Entidad Mercantil "Recreativos Santanderinos, S.A.", contra la sentencia de fecha dieciocho de Febrero de mil novecientos noventa y uno, que dictó la Sección Segunda de la Iltma. Audiencia Provincial de Santander, y condenar, como condenamos, a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Barcala y Trillo-Figueroa, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.