STS, 29 de Enero de 1996
| Ponente | D. ALFONSO BARCALA TRILLO-FIGUEROA |
| Número de Recurso | 1811/1992 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Fecha de Resolución | 29 de Enero de 1996 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veintinueve de Enero de mil novecientos noventa y seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Decimonovena de la Iltma. Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número CUARENTA Y CUATRO de dicha capital, sobre acción de impugnación de nulidad de contrato privado de compraventa, cuyo recuso fue interpuesto por la Compañía Mercantil "ASESORAMIENTO Y SERVICIOS SAGAS, SOCIEDAD ANONIMA LABORAL", representada por el Procurador Don Alberto Pérez Ambite, en el que son recurridos "CAJA DE AHORROS LAYETANA", representada por el Procurador de los Tribunales Don Francisco de Guinea y Gauna, y la Sociedad "ADHER, S.A.", representada por el Procurador de los Tribunales Don Cesáreo Hidalgo Senen.ANTECEDENTES DE HECHO
Ante el Juzgado de Primera Instancia número Cuarenta y Cuatro de Madrid, fueron vistos los autos de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, seguidos entre partes, de una como demandante "Asesoramiento y Servicios Sagas S.A.L.", contra la Compañía "Adher, S.A." y contra la "Caja de Ahorros Layetana", sobre acción de impugnación y otros extremos.
Por la representación de la parte actora se formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... dicte en su día sentencia, por la que condenando a los codemandados declare resuelto, tanto el contrato de compra-venta otorgado por el Juez de Primera Instancia nº 1 de Madrid a favor de Adher, S.A., el 25 de Noviembre de 1.988, en ejercicio de derecho de retracto contra mi representada; como el contrato de hipoteca otorgado en escritura pública el 28 de Julio de 1.989 ante el Notario de Madrid Don Alberto Ballarin Marcial por el que se constituía por Adher, S.A. hipoteca a favor de la caja de Ahorros Layetana; y previo abono por mi representada a la compañía Adher, S.A. del precio de remate de 9.000.000.- de pesetas se escriture la propiedad del local nº NUM000de la CALLE000, NUM001de Madrid a favor de mi representada, con entrega de la posesión de al referida finca libre de cargas y gravámenes; imponiendo expresamente las costas del presente procedimiento a ambos codemandados de forma solidaria". Asimismo solicitaba el recibimiento del pleito a prueba.
Admitida a trámite la demanda, por la representación de "Adher, S.A.", se contestó la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... hasta dictar en su día sentencia, por la que desestimándose íntegramente la demanda, se absuelva libremente de ella a mi representada, con expresa imposición de las costas del juicio a la demandante, por ser procedente hacerlo así". Asimismo solicitaba el recibimiento del pleito a prueba.
Por la representación de "Caja de Ahorros Layetana", se contestó la demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando lo que sigue: "... hasta dictar sentencia, por la que desestimando las pretensiones de contrario, se absuelva libremente de ella a mi representada, con expresa imposición de las costas del juicio a la parte contraria". Asimismo solicitaba el recibimiento del juicio a prueba.
Por el Juzgado se dictó sentencia en fecha 20 de Febrero de 1.991, cuyo fallo es como sigue: "FALLO: Que, desestimando la demanda interpuesta en nombre de Asesoramientos y Servicios Sagas, S.A.L., debo absolver y absuelvo de la misma a la parte demandada, Adher, S.A. y Caja de Ahorros Layetana, y condenando al pago de las costas causadas en esta instancia a la parte actora".
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Diecinueve de la Iltma. Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia en fecha 3 de Abril de 1.992, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS.- Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad "Asesoramiento y Servicios Sagas S.A.L." contra la sentencia dictada con fecha 20 de Febrero de 1.991 en los autos seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia núm. 44 de Madrid con el número 317/90, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente".
Por el Procurador de los Tribunales Don Luis Suárez Migoyo, posteriormente sustituido por su compañero Don Alberto Pérez Ambite, se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:
Unico.- "... se interpone con motivo de lo dispuesto en el número cuatro del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la Ley 10/1.992 de 30 de Abril, de aplicación por lo dispuesto en el número 2 de la disposición transitoria segundo de la citada ley, por cuanto se trata de la norma vigente en el momento de la interposición del recurso, en definitiva, por considerarse infringido lo dispuesto en el artículo 51, párrafo primero de la Ley de Arrendamientos Urbanos".
Admitido el recurso de casación formulado y evacuando el traslado conferido, los Procuradores Sres. Guinea Gauna e Hidalgo Senen, en sus respectivas representaciones de los recurridos, presentaron escritos con oposición al mismo.
No habiéndose solicitado por todas las partes personadas celebración de vista pública, de conformidad con lo dispuesto en el párrafo 2º del artículo 1.711 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se acordó resolver el presente recurso, previa votación y fallo del mismo, señalándose al efecto el día DIECINUEVE de ENERO, a las 10,30 horas, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ALFONSO BARCALA Y TRILLO-FIGUEROA
La Compañía mercantil "Asesoramiento y Servicios Sagas, S.A.L." promovió juicio declarativo de menor cuantía contra la sociedad "Adher, S.A." y la "Caja de Ahorros Layetana", sobre resolución del contrato de compraventa otorgado por el Juez de Primera Instancia número Uno de Madrid a favor de "Adher, S.A.", el 25 de Noviembre de 1.988, en ejercicio de derecho de retracto contra la mercantil actora, y del contrato de hipoteca otorgado en escritura pública el 28 de Julio de 1.989, por el que se constituyó por "Adher, S.A." hipoteca a favor de la "Caja de Ahorros Layetana", y previo abono por dicha mercantil a "Adher, S.A." del precio de remate de nueve millones de pesetas, se escriture a su favor la propiedad del local número NUM000de la CALLE000, NUM001, de Madrid, con entrega de la posesión de la finca, libre de cargas y gravámenes, cuyas pretensiones, se basaban en los hechos que, en síntesis y admitidos por las partes litigantes, se exponen a continuación: -En 5 de Noviembre de 1.987 se celebró subasta del local número NUM000de la planta baja de la casa número NUM001de la CALLE000, de Madrid, en el tipo de 3.000.000.- de pesetas, que resultó adjudicada a Don Domingopor el precio de remate de 9.000.000.- de pesetas-, -En 16 de dicho mes y en comparecencia ante el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Madrid, el Sr. Domingoconsignó la cantidad necesaria hasta completar el precio total de remate, cediendo éste a favor de "Asesoramiento y Servicios Sagas, S.A.L."--, -En 28 de Marzo de 1.988 se emplazó a la expresada cesionaria por el referido Juzgado para que contestase la demanda de juicio de retracto interpuesta por "Adher, S.A.", demanda a la que se allanó "Asesoramientos y Servicios Sagas, S.A.L.", dictándose sentencia, el 25 de Abril de 1.988, por la que estimando la demanda se concedía el retracto a favor de "Adher, S.A." del local en cuestión, quedando subrogada la actora en los derechos y obligaciones contraídas por la demandada en el procedimiento de secuestro número 1.328/80-, -Por providencia de 25 de Noviembre de 1.988 se acordó el otorgamiento de oficio de la compraventa, de conformidad con el artículo 1.514 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, resultando inscrita en el Registro de la Propiedad número 1 de Madrid la titularidad sobre el ya citado local, el 22 de Marzo de 1.989- y -En 28 de Julio de 1.989 se otorgó por "Adher, S.A." escritura de constitución de hipoteca a favor de la "Caja de Ahorros Layetana" en garantía de un préstamo de treinta y tres millones de pesetas de principal pactándose que en caso de impago de una cualquiera de las mensualidades de 532.410.- pesetas que la sociedad deudora se obligaba a satisfacer, venciendo la primera mensualidad el 28 de Agosto de 1.989, la entidad acreedora podría ejercitar acción ejecutiva ordinaria del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, sin más limitaciones, hipoteca que causo la inscripción cuarta de la finca-. El Juzgado de Primera Instancia número Cuarenta y cuatro de Madrid y por sentencia de 20 de Febrero de 1.991, desestimó la demanda interpuesta por "Asesoramiento y Servicios Sagas, S.A.L.", absolviendo de la misma a "Adher, S.A." y "Caja de Ahorros Layetana", que fue confirmada por la dictada, en 3 de Abril de 1.992, por la Sección Decimonovena de la Iltma. Audiencia Provincial de Madrid. Y es esta segunda sentencia la recurrida en casación por "Asesoramiento y Servicio Sagas, S.A.L." a través de la formulación de un único motivo amparado en el ordinal 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la Ley 10/1.992, de 30 de Abril.
En el motivo formulado en el recurso se denuncia la infracción del artículo 51, párrafo primero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, argumentándose, resumidamente, lo que sigue: -A la vista del fundamento de derecho primero de la sentencia recurrida, el objeto de debate queda reducido a la valoración que habrá de darse a la Resolución de la Dirección General de los Registro y Notariado de 22 de Septiembre de 1.967, la cual, refiriéndose concretamente al préstamo hipotecario, lo considera como transmisivo al declarar: "que la L.A.U. (...) regula el retracto arrendaticio de fincas urbanas como un beneficio legal establecido en favor del inquilino que ocupa piso (infra. fundamento IV) a fin de facultarle el acceso a la propiedad que le resuelva el problema de la vivienda y evite el conflicto que podría surgir al pasar el dominio del inmueble arrendado a una tercera persona, pero a fin de impedir que al amparo de este beneficio pudieran realizarse negocios de especulación, el artículo 51 de la Ley citada prohíbe la enajenación de los pisos adquiridos por el ejercicio de aquel derecho durante un plazo de dos años, pues de otra manera se quebrantaría la finalidad social perseguida; además establece que dado que la hipoteca como derecho real de realización de un valor lleva implícita una transmisión por acto inter vivos en el caso de incumplimiento de sus obligaciones por el deudor, hay que entender, en principio, que tal acto se encuentra comprendido dentro de la limitación del ius disponendi que establece el artículo 51 y amenazado, por tanto, de resolución a instancia de parte interesada, salvo en los casos de que acreedor y deudor hayan convenido en no ejercitar la acción hipotecaria hasta que pueda enajenarse libremente el piso adquirido, o en el supuesto excepcional de que el titular retrayente se encuentre en la situación señalada en la última parte del párrafo primero de dicho artículo de haber venido a peor fortuna..."-, -Habría que dilucidar cual es la autoridad que se ha de dar a las Resoluciones de la citada Dirección General, y en este sentido, las sentencias de 22 de Abril de 1.987 y 15 de Marzo de 1.991 establecieron que sin bien la doctrina de las mismas no es propiamente jurisprudencial, dado el carácter administrativo del Centro que resuelve, sin embargo es usual concederlas una reconocida autoridad y sobre todo en los casos en que ninguna otra doctrina o norma se aducen en contra de la opinión fundada de dicho Centro- y -En definitiva, la cuestión se limita a conocer si la interpretación que ha de darse al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Urbanos pasa por lo contemplado en la referida resolución o por la dada en la sentencia recurrida.
Haciendo abstracción de que los presupuestos fácticos de la cuestión litigiosa no concuerdan plenamente con los contemplados en la Resolución General de los Registro y del Notariado que se cita en el motivo, y de que la Resolución viene a incurrir en una cierta contradicción en sus propios términos, pues la tesis que propugna -la constitución de una hipoteca por un retrayente, equivaldría a la transmisión inter vivos del inmueble adquirido- no resulta conciliable con la excepción que admite al respecto -convenio en no ejercitarse la acción hipotecaria hasta que pudiera enajenarse libremente el inmueble adquirido-, es lo cierto que el valor que pueda concederse a las Resoluciones de tal naturaleza, no podrá ser superior al que establecen las sentencias citadas en el motivo, esto es, el reconocimiento de una valiosa autoridad, pero carentes, desde luego, de fuerza vinculante para los Juzgados y Tribunales, y de eficacia para completar la dicción de un precepto legal o de suplir la laguna que pudiera ofrecer.
En el mismo orden de cosas, la hipoteca no está conceptuada en nuestro Código Civil como un modo de adquirir la propiedad, artículo 609 de dicho texto legal, y por definición carece de facultades transmisivas a ese respecto, al menos, de presente, al ser un derecho real de garantía y de realización de valor que recae sobre bienes inmuebles, y que asegura el cumplimiento forzoso de un crédito mediante la concesión a su titular de la facultad de llevar a cabo, en su caso y momento oportuno, la realización del valor de aquellos, enajenándoles y percibiendo su precio a través del procedimiento legalmente establecido, y buena prueba de ello es la prohibición del pacto comisorio que establece el artículo 1.859 de aquel, así como las disposiciones restrictivas contenidas en los números 7 y 8 del artículo 107 de la Ley Hipotecaria. Las consideraciones que anteceden no requieren de mayores razonamientos en punto a concluir que el Tribunal "a quo" no infringió el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en ninguno de los apartados que contiene, lo cual, hubiera acontecido a lo sumo, y en su caso, si la hipoteca se hubiera realizado dentro del plazo de los dos años de que se habla en el primer apartado, así pues, dando, además, por reproducida la fundamentación jurídica de las sentencias de instancia, se impone la inviabilidad del único motivo del recurso interpuesto por la mercantil "Asesoramiento y Servicios Sagas, S.A.L.", lo que lleva consigo, en virtud de lo dispuesto en el rituario artículo 1.715.3, la declaración de no haber lugar al mismo, con imposición de las costas a la parte recurrente y la pérdida del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación de la entidad mercantil "Asesoramiento y Servicios Sagas, S.A.L.", contra la sentencia de fecha tres de Abril de mil novecientos noventa y dos, que dictó la Sección Décimonovena de la Iltma. Audiencia Provincial de Madrid, y condenar, como condenamos, a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso, y a la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal oportuno. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Barcala y Trillo-Figueroa, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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STS 957/2011, 11 de Enero de 2012
...o norma se aducen en contra de la opinión fundada de dicho centro ( SSTS de 22 de abril de 1987 ; 15 de marzo de 1991 y 29 de enero de 1996, RC n.º 1811/1992 ). Y en línea con el criterio que sostiene dicha resolución, la reciente STS de 26 de septiembre de 2011, RC n.º 473/2005 afirma que ......