STS 365/1996, 9 de Mayo de 1996
| Ponente | D. GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| Número de Recurso | 3221/1992 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de Resolución | 365/1996 |
| Fecha de Resolución | 9 de Mayo de 1996 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a nueve de Mayo de mil novecientos noventa y seis.
VISTO por la Sala Primera del Tribunal Supremo integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, como consecuencia de Juicio Declarativo Ordinario de Menor Cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de los de dicha capital, cuyo recurso fue interpuesto por LA CAJA DE AHORROS Y PENSIONES DE BARCELONA ("LA CAIXA"), representada por la Procuradora Dña. Concepción Albácar Rodríguez y defendida por el Letrado D. Francisco Torres Vallespí, en el que es recurrida DÑA. Concepción, representada por el Procurador d. José Luis Ortiz-Cañavate y Puig Mauri, y asistida del Letrado Sr. Ignasi Gibert i Flo.ANTECEDENTES DE HECHO
1. La Procuradora Dña. Asunción Vila i Ripoll, en nombre y representación de Dña. María Rosay Dña. Gloria, Dña. Concepcióny D. Eduardo, formuló demanda de juicio declarativo de menor cuantía, contra la "Caja de Pensiones para la Vejez y de Ahorros de Cataluña y Baleares", en la que tras alegar los hechos y exponer los fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia por la que se condenara a la demandada a: 1º) La nulidad de las adjudicaciones producidas en la subasta realizada en fecha 20 de enero de 1.987, que afectan a las viviendas que ocupan sus mandantes, ordenando retrotraer los autos de que dimanan, nº 844/82-A, seguidos ante el Juzgado nº 11, al momento de notificación del remate momento procesal en que se produjo la omisión que vicia de nulidad la misma, condenar a la parte demandada a devolver la propiedad y posesión judicial que actualmente goza y notificar el señalamiento de lugar, día y hora del remate al deudor en todas las fincas subastadas. 2º) la suspensión del lanzamiento de los ocupantes de las fincas afectadas por el procedimiento citado, en atención a los argumentos expuestos, condenando a la actual propiedad a que mantenga la situación arrendaticia existente en los términos en que se halla en la actualidad con mis principales. 3º) que el plazo para el ejercicio del derecho de retracto recogido en el art. 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no ha empezado a correr todavía al no haber sido notificado fehacientemente, condenando a la actual propiedad que lo notifique debidamente, en tiempo y forma, en su caso, a fin de que empiece a correr dicho plazo y sus mandantes, los actuales arrendatarios, que lo deseen hagan uso de este derecho. 4º) La expresa imposición de costas a la parte demandada, si se opusiere al presente procedimiento.
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- Admitida la demanda y emplazada la demandada, compareció en su representación el Procurador D. Narciso Ranera Cahis, quien contesto a la demanda solicitando su desestimación en todas sus partes y se ordene que siga su curso el Procedimiento Judicial Sumario del art. 131 de la Ley Hipotecaria que se sigue ante este mismo Juzgado, bajo núm. 844/82, a instancias de su representada, la Caja de Pensiones para la Vejez y de Ahorros de Cataluña y Baleares, contra Promotora Masrampinyo, S. A. y se proceda al alzamiento de las actoras y demás personas que ocupan las fincas de autos, hasta dejarlas libres, vacuas y expeditas a disposición de su representada, a quien se ponga en posesión judicial de las mismas, y todo ello con expresa condena en costas a la actora.
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- Tramitado el procedimiento, la Sra. Magistrada-Juez del juzgado núm. 11 de los de Barcelona, dictó sentencia el 4 de marzo de 1.991, que contenía el siguiente FALLO.: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por Dña. Concepción, D. Eduardo, Dña. María Rosay Dña. Gloria, representados por la Procuradora Sra. Asunción Vila i Ripoll, contra la "Caixa D'Estalvis i Pensiones de Barcelona -La Caixa" representada por el Procurador Sr. Ranera, sin entrar a conocer respecto al fondo del asunto, por estimar la excepción de falta de legitimación activa, imponiendose a la parte actora el pago de las costas procesales.
Apelada la anterior sentencia por la representación de la parte actora, y tramitado el recuso con arreglo a derecho, la Sección Décimo Quinta de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia el 2 de abril de 1.992, cuya Parte Dispositiva era del tenor literal siguiente: "FALLAMOS. Que con estimación del recuso de apelación interpuesto por la representación de Dña. Concepcióny D. Eduardoy sin hacer expresa imposición de las costas causadas en ninguna de la instancias, debemos revocar y revocamos la sentencia dictada en los autos de que dimana el presente rollo, cuya parte dispositiva se ha transcrito anteriormente, y, en su lugar, con acogimiento parcial de lqa demanda, debemos declarar y declaramos subsistentes los derechos de arrendamiento que ostentan los antes dichos actores sobre las viviendas piso NUM000, puerta NUM001y piso cuarto, puerta NUM001, respectivamente, de la escalera NUM002de la finca número NUM003de la calle DIRECCION000de Montcada i Reixac y debemos condenar y condenamos a Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona a estar y pasar por esta declaración, desestimándola en lo demás."
1 Notificada la resolución anterior a las partes, se interpuso recuso de casación por la representación de la caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona,, con apoyo en los siguientes motivos: primero.- Al amparo del ordinal 5º del art. 1.692 de la L.E.C., fundado en la infracción de la regla 17ª del art., 131 de la Ley Hipotecaria. Segundo.- Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la L. E. c., fundado en la infracción del art. 57 de la Ley de arrendamiento Urbanos. Tercero.- Al amparo del ordinal 5º del art. º1.692 de la L.E.C., fundado en la infracción por no aplicación del principio de derecho "resoluto iuro concedentis, resolvitur ius concessum". Cuarto.- Al amparo del ordinal 5º del artículo 1.692 de la L. E. C. , fundado en infracción por interpretación errónea de los artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1.876 del Código Civil. Quinto.- Al amparo del ordinal 5º del art. 1.692 de la L.E.C., fundado en la infracción por no aplicación, de la doctrina jurisprudencial contenida en la sentencia de 18 de octubre de 1.990, sobre la trascendencia "erga Omnes del pacto de no arrendar. Sexto.- Al amparo del nº 5º del art. 1.692 de la L.E.C., por error en la aplicación del art. 1.276 del C. Civil, al tener la sentencia recurrida por existentes sendos arrendamientos en favor de los actores, cuando es lo cierto que no existe causa por se absolutamente falta al manifestada por los actores. Séptimo.- Al amparo del ordinal 5º del art. 1.692 de la L. E. C., por error en la aplicación del art. 1.253 del C. Civil. y Octavo.- Al amparo del ordinal 5º del artículo 1.692 de la L.E.C., por infracción por no aplicación de los art. 9, segundo párrafo de la L. A. U. y 6.4 del C. Civil.
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- Admitido el recuso y no habiéndose solicitado la celebración de vista pública, se señaló para la votación y fallo del mismo el día 23 de abril del presente, fecha en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. GUMERSINDO BURGOS PÉREZ DE ANDRADE
Se ha ejercitado en los presentes autos una acción de nulidad referida al auto de adjudicación dictado en favor de la Entidad "Caixa D'Estalvies y Pensiones de Barcelona ("La Caixa") en el procedimiento del art. 131 de la Ley Hipotecaria nº 844/82, y referido a unos determinados pisos de la casa nº NUM003de la C/ DIRECCION000de la ciudad de Moncada y Reixach. En dos de estos pisos, concretamente la vivienda del piso NUM000, puerta NUM001y la del piso NUM004, puerta NUM001de la escalera B, figuran como arrendatarios Dña. Concepcióny D. Eduardo, respectivamente, que son los demandantes en el primer pleito de los acumulados, y los que han mantenido su reclamación hasta llegar a este recurso. Al primitivo pleito se acumuló otra reclamación idéntica formulada por Dña. María Rosay Dña Gloria, pero estas dos demandantes consintieron la sentencia absolutoria dictada por el Juzgado, separándose de la litis.
El problema jurídico que se ha debatido a todo lo largo del pleito consiste en determinar, si los contratos de arrendamiento pactados con posterioridad a ser constituida una hipoteca sobre el inmueble, continuan vigentes después del auto de adjudicación de la finca, o por el contrario es de aplicación la regla 17 del citado art. 131 de la Ley Hipotecaria "ordenándose la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de la hipoteca".
El Juzgado entendió que los arrendatarios demandantes, que habían sido privados de la posesión arrendaticia de los pisos, no tenían legitimación para ejercitar la acción de nulidad. La Audiencia con mejor criterio, y siguiendo una doctrina coincidente con la reciente sentencia del T. Constitucional de fecha 16 de enero de º1.992, entiende, que solo se dará el supuesto de falta de legitimación, por ausencia de interés jurídico, si el contrato de arrendamiento continua vigente después del auto de adjudicación, pero no en caso contrario.
Partiendo de esta posición procesal, resulta primordial el estudio de la posible subsistencia de los referidos contratos arrendaticios, a cuya cuestión dedica la parte recurrente los cuatro primeros motivos de su recurso; citando erróneamente en estos, y en el resto de los que a continuación se articulan, el desaparecido nº 5º del art. 1.692 de la L. E. C. , cuando la legalidad vigente encuadra en el nº 4º las infracciones jurídicas que se denuncian en todos ellos.
Como acabamos de apuntar , en los cuatro primeros motivos del recurso se denuncian las infracciones siguientes : la regla 17º del art. 131 de la Ley Hipotecaria, el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, un brocardo o refrán jurídico latino, el art., 104 de la L. H. y el art. 1.876 del Código Civil; todos estos artículos , y sus respectivas argumentaciones, van dirigidas a combatir la doctrina consolidada en esta Sala, contenida principalmente entre otras en las sentencias de 9 de junio (no de julio como se dice) de 1.990, 23 de febrero de 1.991 y 6 de Mayo también de 1.991.
La Sala viene manteniendo en esta última jurisprudencia lo siguiente: que partiendo de un arrendamiento validamente constituido, y de la compatibilidad del derecho real dominical con el derecho personal arrendaticio sobre una misma cosa, no puede declararse extinguido el segundo, cuando la finca se ha trasmitido mediante adjudicación hipotecaria, por las siguientes razones: a) porque la atribución dominical que del inmueble hipotecado se hace al adjudicatario, mediante la subasta establecida en el art. 131 de la L. H., afecta únicamente, según dicha norma, a las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de la hipoteca que se ha realizado; pero de ahí no se deriva que haya de afectar también a derechos personales, que no han tendió acceso al Registro de la Propiedad, como es el derecho de arrendamiento litigioso, b) Porque de seguirse criterio distinto, se daría lugar a una causa de extinción del arrendamiento, no enumerada en la relación imperativa y taxativa de esas causas que hace el art. 114 de la L. A. U., y c) Porque tratándose de arrendamientos con derecho a la prorroga forzosa (anteriores al R. Decreto Ley 30 de abril de 1.985), se quebrantaría el contenido del art. 57 de la misma Ley, que impone obligatoriamente dicha prórroga para el arrendador.
Esta doctrina quiebra: a) cuando se ha declarado la inexistencia por simulación de la relación arendaticia (sentencia 17 de noviembre de 1,989); b) cuando se pruebe que ha mediado fraude, dolo o confabulación entre el arrendador y el arrendatario, y c) cuando con el arrendamiento se haya causado un grave perjuicio económico al acreedor hipotecario, disminuyendo el valor de garantía o de subasta de la finca hipotecada, para lo cual puede servir como pauta , salvo prueba en contrario, las disposiciones del art. 219.2º del Reglamento Hipotecario.
Esta reiterada doctrina interpretativa es la establecida por esta Sala en el ejercicio de la función especifica que le viene atribuida por el art. 1,6º del C. Civil, completando el ordenamiento jurídico al aplicar la Ley la costumbre y los principios generales del derecho. Todas las opiniones doctrinales en Derecho son respetables, pero no suficientes para producir el cambio jurisprudencial que a los intereses de la parte recurrente conviene, o para dejar de vincular al resto de los Tribunales Españoles, a través del nº 4º del art. 1692 de la L.E.C.. Debiendo únicamente añadirse ,respecto del motivo tercero, que la doctrina científica viene definiendo los principios generales del derecho, dentro de una concepción iurispositiva, como aquellos que han servido de fundamento a normas que tienen una efectiva vigencia, carácter genérico que necesita para su aplicación la existencia de una norma concreta, para un supuesto de hecho concreto.
El principio que se cita como inaplicado, no tiene el carácter ni alcance que se acaba de definir, y por tanto no pasa de ser un brocado o refrán latino, de los muchos que aparecen en los textos de divulgación jurídica.
En el motivo quinto se cita como inaplicado un pacto, que se dice figura en la escritura de hipoteca, origen del procedimiento judicial sumario que se combate. Esta afirmación, además de ser una cuestión nueva, resulta totalmente gratuita, pues en los autos no aparece aportada la escritura en donde se afirma que existe su constancia; pero como resulta necesario examinar si en el presente caso concurren las circunstancias que recoge el art. 219 del Reglamento Hipotecario (limitación del 6% de capitalización de la renta, que es la cláusula contenida en la prohibición de arrendar que se aduce) bueno sería examinar esta cuestión, directamente relacionada con la simulación contractual de que tratan los motivos siguientes.
En autos consta que la renta que ha venido satisfaciendo el Sr. Eduardoascendía a la suma de 156.000 ptas anuales, (contrato arrendaticio folio 17) y la que ha satisfecho la Sra., Concepcióna 204.000 ptas (recibos folios 7 a 16). Ya hemos dicho que en los autos no figura la escritura de constitución de la hipoteca, pero la parte recurrente aportó en periodo probatorio, una copia de la demanda inicial del procedimiento judicial sumario nº 844/82 en donde consta: que la hipoteca se constituyó sobre todo el edificio nº NUM003de la C/ DIRECCION000; que el capital del préstamo fue de 45.550.000 ptas, el interés del 14,10%, el plazo de duración de 3 años, y para gastos y costas se presupuesto una cantidad de 4.555.000; el procedimiento del art. 131 se dirigió solo contra 20 de los pisos de la casa, entres los cuales se encuentran los ocupados por los demandantes en este pleito; en el folio 204 aparece la distribución de las responsabilidades hipotecarias sobre cada uno de los pisos que se ejecutaban, y esta distribución oscila entre 1.3000.000 ptas, mas el 10% para gastos y costas, y 2.000.000 de ptas, más el mismo 10%. Una simple operación aritmética nos conduce a la afirmación, de que la capitalización al 6% de las rentas que pagaban, los arrendatarios excedía o cubría ampliamente las cantidades que tenían asignadas los pisos como responsabilidad hipotecaria.
- Los motivos sexto y séptimo los dedica la parte recurrente a defender la tesis de la simulación contractual, y la existencia de maquinación o fraude por parte de arrendador y arrendatarios, denunciando la infracción de los artículos.., 1.261, 1.276 y 1.253 del C. Civil. El Tribunal "a quo" dedica el fundamento de derecho tercero de la sentencia recurrida, a analizar y valorar el conjunto probatorio existente en los autos, y llega a la final conclusión de la existencia real y efectiva de los dos contratos de arrendamiento que aquí e estudian. No aprecia la existencia de confabulación alguna que obligue a denegar la continuidad de tales contratos; y esta función apreciativa y valorativa sobre una cuestión de hecho, es de su exclusiva competencia, y no es revisable en casación, salvo los caso excepcionales en que ha existido una infracción de la norma, o un desvío notorio del razonamiento. En el análisis de la prueba el juzgador de instancia ha procedido con corrección, y si efectivamente en la operación de capitalizar las rentas ha sufrido un error, éste es simplemente numérico o aritmético, perfectamente subsanable sin modificar "el factum".
Con el motivo octavo cierra el ciclo de impugnaciones la parte recurrente, citando la doctrina del abuso del derecho, recogida en el art. 9 de la anterior L. A. U., y la del fraude de ley del art. 6.4 del C. Civil. Ambas imputaciones están destinadas al fracaso, pues los demandantes, arrendatarios de los pisos hipotecados, no ha cometido acto alguno que, pese a su apariencia de legalidad, viole el contenido ético del precepto legal en el que se amparan, ni ha existido burla de ley alguna, o abuso en el ejercicio anormal de la misma ninguno de los elementos que jurisprudencialmente configuran la teoría del abuso del derecho coinciden con la pretensión de la parte actora: a) uso de un derecho objetiva y externamente legal; b) daño a un interés no protegido por una especifica prerrogativa jurídica; y c) inmoralidad o antisocialidad de ese daño, manifestada en forma subjetiva o en forma objetiva. En el caso que estudiamos lo que la parte recurrente pretende a su favor es precisamente lo contrario: que modificando una doctrina jurisprudencial, se extienda la sanción cancelatoria de la regla 17 del art. 131 de la L. H. a supuestos no contemplados expresamente en la misma, dando lugar a una causa de resolución contractual no sancionada por la Ley.
Rechazados todos y cada uno de los motivos que se alegaron en el presente recurso, procede la desestimación del mismo en su integridad, con la preceptiva condena en las costas de la parte recurrente (art. 1.715 de la L.E.C.)
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por la Procuradora Dña. Concepción Albácar Rodríguez, en nombre y representación de l entidad "CAJA DE AHORROS Y PENSIONES DE BARCELONA", contra la sentencia dictada por la Sección Décimo Quinta de la Audiencia Provincial de Barcelona en fecha 2 de abril de 1.992. Condenamos a dicha recurrente al pago de las costas ocasionadas en el presente recurso. Notifíquese esta resolución a las partes, y comuníquese a la mencionada Audiencia a los efectos legales oportunos, con devolución de los autos y rollo que en su día remitió.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- A. Barcala Trillo- Figeroa.- J. Almagro Nosete.- G. Burgos y Pérez de Andrade.- rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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