STS, 7 de Julio de 2001

La Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid dictó, con fecha 4 de noviembre de 1996, sentencia en el recurso contencioso-administrativo nº 810 de 1991, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLAMOS: Que estimando en parte el recurso interpuesto por el Procurador de los Tribunales Don Victor Requejo Calvo, actuando en nombre y representación de la empresa Inmouno S.A., contra la resolución del Jurado Provincial de Expropiación de 21 de abril de 1993 en cuya virtud se fijó como justiprecio la suma de 478.672.116 ptas, debemos anular y anulamos el acto impugnado y en su lugar procede fijar como justiprecio de los bienes expropiados la suma de 2.107.096.200 pts, con los intereses legales correspondientes, sin hacer expresa condena en costas».

Esta sentencia se basa, entre otros, en el siguiente razonamiento, contenido en el fundamento jurídico segundo: « Para determinar el valor del metro cuadrado construido el perito parte del correspondiente al año 1996 para después referirlo al año 1989 -fecha de la iniciación del justiprecio- mediante la aplicación de los índices de deflación. La razón que justifica la utilización de los precios medios en venta del metro cuadrado construido referido al año 1996 es la existencia en estas fechas de viviendas nuevas en venta y otras recientemente vendidas, por lo que resulta factible determinar un valor medio en venta en el mercado fiable, mientras que en el año 1989 no existían edificaciones o construcciones que pudiesen servir para hallar dicho valor. A juicio de este tribunal es lícito partir de un valor medio en venta referido a una fecha posterior o posteriormente acomodarla, mediante la aplicación de los índices de deflación, cuando en la fecha a la que ha de referirse la valoración no existe posibilidad de encontrar valores fiables. Ello no resulta contrario a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, pues lo que este alto Tribunal ha señalado es la imposibilidad de hallar el valor urbanístico tomando valores oficiales referidos a una fecha diferente y después actualizarlo, cuando exista la posibilidad de hallar el valor referido a la fecha de incoación del justiprecio; en el supuesto que nos ocupa no se cumplen tales premisas, en primer término por cuanto el perito acude a los valores de una fecha distinta de la fijación del justiprecio ante la imposibilidad de encontrar valores fiables en dicha fecha, y en segundo lugar por cuanto no se trata de determinar el valor urbanístico acudiendo a valores oficiales actualizados, sino que tal operación se realiza en el informe como dato previo del que partir para aplicar posteriormente el método residual y hallar, así, el valor urbanístico. Es cierto, como señala el Letrado de la Gerencia de Urbanismo, que tal método implica que los precios utilizados se ven incrementados por la mejora de la zona que se ha producido como consecuencia del valor urbanístico (sic) y que indudablemente influye en el valor de mercado de los pisos en venta en la misma. Pero, a juicio del perito, tras ajustar dicho valor al año 1989, las fluctuaciones derivadas de este factor subjetivo son mínimas y difíciles de cuantificar. Es por ello que partiendo del valor medio en venta del metro cuadrado construido proporcionado en dicho informe pericial, la Sala también comparte el resto de los razonamientos y deducciones utilizados para hallar el valor urbanístico final de los bienes expropiados. En tal sentido deduce de forma razonada los costes de construcción, benéfico industrial, costes generales, gastos de promoción, gastos financieros y de comercialización, beneficio del promotor y coste de urbanización. Tras las operaciones correspondientes obtiene un precio, incluyendo el 5% de afección, de 2.107.096.200 pts».

Notificada dicha sentencia a las partes, tanto el Abogado del Estado como el representante procesal del Ayuntamiento de Madrid presentaron ante la Sala de instancia escrito solicitando que se tuviese por preparado contra ella recurso de casación y que se remitiesen las actuaciones a esta Sala del Tribunal Supremo, a lo que aquélla accedió por providencia de 14 de enero de 1997, en la que ordenó emplazar a las partes para que, en término de treinta días, pudiesen comparecer ante este Tribunal de Casación.

Dentro del plazo al efecto concedido comparecieron ante esta Sala del Tribunal Supremo, como recurrido, el Procurador Don Victor Requejo Calvo, en nombre y representación de la entidad Inmouno S.A., y, como recurrente, el Procurador Don Eduardo Morales Price, en nombre y representación del Ayuntamiento de Madrid, al mismo tiempo que éste presentó escrito de interposición de recurso de casación, basándose en dos motivos, al amparo ambos de lo dispuesto por el artículo 95.1.4º de la Ley de esta Jurisdicción; el primero por infracción de los artículos 36 de la Ley de Expropiación Forzosa y 28 de su Reglamento, ya que la valoración del terreno expropiado no se ha efectuado teniendo en cuenta la fecha de iniciación del expediente de justiprecio, que tuvo lugar en junio de 1989, sino que, para calcular el valor urbanístico, ha partido de precios de venta de viviendas en enero de 1996, cuando ya se había renovado el polígono, con lo que los propietarios del suelo se benefician de la plusvalía de la obra urbanizadora, sin que tan incorrecto proceder se corrija porque se aplique a tal precio de venta una disminución conforme al índice de precios al consumo para hallar valores en venta del año 1989, y el segundo por infracción de la jurisprudencia, recogida en las sentencias que se citan, según la cual no es admisible la aplicación de criterios de actualización de precios porque no siempre esos índices se corresponden con la variación de precios experimentado en las transacciones de bienes inmuebles, de modo que la doctrina jurisprudencial, recogida en las Sentencias de esta Sala del Tribunal Supremo que se citan, rechaza el sistema de actualización de valores con arreglo al índice del coste de la vida, y el error del informe pericial se evidencia con los precios que el propio perito señala a partir de la consulta de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, de la que se deduce que los precios de referencia en el año 1989 eran inferiores al valor de repercusión del suelo, que obtiene con el cálculo que efectúa, como inferior es el valor de repercusión del suelo que la propia Sala de instancia señaló para otro suelo expropiado en la misma actuación urbanística, con lo que se debe concluir que en este caso el dictamen pericial ha incorporado las plusvalías generadas por la renovación del polígono, terminando con la súplica de que se anule la sentencia recurrida y se dicte otra con los pronunciamientos que se estimen ajustados a Derecho con imposición de las costas a la parte recurrente en la instancia si se opusiese.

Recibidas las actuaciones y el expediente administrativo en esta Sala, se ordenó dar traslado al Abogado del Estado para que, en el plazo de treinta días, manifestase si sostenía o no el recurso de casación por él preparado y, en caso afirmativo, lo interpusiese por escrito dentro de dicho plazo, expresando, mediante escrito de fecha 10 de marzo de 1997, que no lo sostenía, por lo que se dictó auto, con fecha 9 de mayo de 1997, por el que se declaró desierto el recurso de casación preparado por el Abogado del Estado, en la representación que le es propia.

Admitido a trámite el recurso de casación interpuesto por la representación procesal del Ayuntamiento de Madrid, se ordenó dar traslado por copia al representante procesal de la entidad Inmouno S.A. para que, como recurrida, formalizase por escrito su oposición, lo que efectuó con fecha 2 de octubre de 1997, aduciendo que el valor urbanístico que, como justiprecio, ha fijado la Sala de instancia en la sentencia recurrida viene referido al momento de la iniciación del expediente de justiprecio, obteniendo dicho valor mediante el empleo del método del valor residual partiendo del precio de venta de viviendas en el mercado, para lo que se tiene en cuenta un valor fiable que permita obtener el precio que hubiera tenido la venta de viviendas en aquél momento inicial, en que no había datos de mercado del que obtener dicho precio, mientras que la jurisprudencia citada de contrario se refiere a supuestos en los que fuese posible conocer el precio de los bienes en el momento de iniciarse el expediente de justiprecio, por lo que no es aplicable al presente caso en que, como el Tribunal "a quo" expresa, no era posible conocer tal dato ante la inexistencia de un mercado de venta de viviendas en esa zona de la ciudad, por lo que terminó con la súplica de que se declara no haber lugar al recurso de casación y que se impongan las costas a la Administración recurrente.

Formalizada la oposición al recurso de casación se ordenó que las actuaciones quedasen en poder del Secretario de Sala para su señalamiento cuando por turno correspondiese, a cuyo fin se fijó para votación y fallo el día 26 de junio de 2001, en que tuvo lugar con observancia en su tramitación de las reglas establecidas por la Ley.

Se alega en el primer motivo de casación que la Sala de instancia ha conculcado, al declarar que el justiprecio resultante de la prueba pericial practicada se corresponde con el valor urbanístico del suelo al momento de iniciación del expediente de justiprecio (21 de junio de 1989), lo dispuesto concordadamente por los artículos 36 de la Ley de Expropiación Forzosa y 28 de su Reglamento, ya que el perito procesal, para obtener el valor de repercusión del terreno mediante el método residual, parte del precio de venta de viviendas en el año 1996, aplicando un índice de deflación para referirlo al año 1989, a pesar de que la jurisprudencia de esta Sala ha declarado que no son admisibles criterios de actualización porque, al así operar, se beneficia el propietario del suelo de la plusvalía generada por la acción urbanizadora, en la que no ha participado y, por consiguiente, no le ha supuesto coste alguno.

Para resolver acerca de la procedencia o no de este motivo de casación es preciso señalar que el terreno expropiado, con anterioridad a la aprobación del proyecto que se ejecutó por el sistema de expropiación en virtud de las previsiones del planeamiento urbanístico revisado, venía clasificado como urbano, si bien, al igual que los demás terrenos expropiados con idéntico fin, estaba calificado de uso industrial, que el nuevo planeamiento aprobado recalificó para destinarlo a uso residencial y terciario, de manera que, al iniciarse el expediente de justiprecio, una vez aprobada definitivamente la relación de propietarios y descripción de bienes afectados por el mencionado proyecto, no existían en esa zona precios de referencia de venta de viviendas, siento ésta la razón por la que el perito procesal, para calcular el valor de repercusión del suelo por el método residual, parte del precio actual de venta de viviendas en dicha zona, al que aplica unos coeficientes de depreciación del 29'1 por ciento, según el Instituto Nacional de Estadística, desde diciembre de 1989 a noviembre de 1994, y otro de 3'7 por ciento desde diciembre de 1994 a enero de 1996, obtenido de los datos publicados por la Asociación de Promotores Inmobiliarios, con lo que viene a reducir el precio de venta de enero de 1996 a diciembre de 1989.

El sistema empleado por el perito procesal para obtener un valor base de venta de viviendas y locales a utilizar a fín de calcular, mediante el método residual, el valor de repercusión del suelo es conforme a lo establecido por los artículos 36 de la Ley de Expropiación Forzosa y 28 de su Reglamento así como a la doctrina jurisprudencias de esta Sala relativa al cálculo del valor urbanístico en suelo urbano.

Esta Sala ha declarado repetidamente que, para hallar el valor urbanístico del suelo urbano consolidado por la edificación, se debe partir en el método residual de precios de mercado suficientemente acreditados (Sentencias de 5 de febrero, 12 de mayo y 18 de junio de 1994, 23 de octubre de 1995, 14 de octubre de 1996, 7 de febrero y 5 de mayo de 1998, 6 de febrero y 18 de octubre de 1999 y 27 de enero de 2001 -recurso de casación 3558/96, fundamento jurídico primero-), por lo que, al haber reducido el perito procesal el precio de venta del año 1996 mediante la aplicación de índices publicados por el Instituto Nacional de Estadística y por la Asociación de Promotores Inmobiliarios a la fecha de iniciación del expediente de justiprecio, se ha respetado tanto el momento al que debe referirse la valoración como la prohibición de incrementar aquél con las plusvalías derivadas del proyecto que dio lugar a la expropiación.

El precio de venta de viviendas o locales en cualquier otra zona del casco urbano, de características similares a la resultante de la ejecución del proyecto legitimador de la expropiación, debe ser similar, de manera que, aplicando a dichos precios los índices de deflación empleados por el perito, se obtendrían los precios vigentes en el año de incoación del expediente de justiprecio en esas otras zonas del casco urbano destinadas a los mismos usos que la que ha sido remodelada en ejecución del planeamiento, y, por consiguiente, si, en lugar de partir de los precios vigentes en 1996 para esas otras zonas, se parte de los pagados en el mercado por la adquisición de viviendas o locales ya construidos como consecuencia de dicho proyecto determinante de la expropiación, no se atribuye beneficio alguno a los propietarios del suelo expropiado derivado del proceso de urbanizador, pues el terreno expropiado estaba integrado en la trama urbana de la ciudad aunque con diferente uso, lo que no puede suponer un beneficio derivado de la mera recalificación para los adquirentes de los solares en detrimento de los propietarios de suelo que habían participado en su día en el proceso urbanizador y asumido todos sus deberes urbanísticos.

La forma más adecuada de conocer el valor de repercusión del suelo expropiado es proceder en la forma utilizada en el informe pericial, empleando precios de mercado actuales para reducirlos mediante unos adecuados índices de deflación a fin de conocer los precios a la fecha de iniciación del expediente de justiprecio, ya que en toda la zona delimitada por el proyecto o estudio de detalle, determinante de la expropiación, no había entonces en el mercado productos de la clase que generó dicha actuación urbanística.

Aunque no se ha planteado cuestión acerca de la fecha a la que ha de entenderse referida la valoración, la invocación que el Ayuntamiento recurrente hace del artículo 28 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, que regula el momento de iniciación del expediente de justiprecio, aconseja recordar la doctrina jurisprudencial relativa al momento al que debe referirse la valoración si el expediente de justiprecio no se incoa cuando legalmente procede.

En nuestras Sentencias de 21 de junio de 1997, 14 de abril de 1998, 18 de octubre de 1999, 8 de noviembre de 1999, 29 de enero de 2000 (recurso de casación 8896/95, fundamento jurídico tercero) y 5 de febrero de 2000 (recurso de casación 8985/95, fundamento jurídico tercero), hemos declarado que el retraso en la iniciación del expediente de justiprecio no puede perjudicar al expropiado, de manera que, aunque deba incoarse por ministerio de la ley (artículo 25 de la Ley de Expropiación Forzosa y 28 de su Reglamento) el día siguiente a aquél en que haya adquirido firmeza el acuerdo declarativo de la necesidad de ocupación, cuando realmente no se inicia en ese momento, tal divergencia exige tener en cuenta el tiempo que resulte más beneficioso para el titular de los bienes o derechos expropiados, ya sea el de la iniciación legal ya el de la real, con lo que se respeta lo dispuesto por el artículo 36.1 de la Ley de Expropiación Forzosa, si bien con una interpretación que hace recaer las consecuencias del incumplimiento de la ley, en cuanto a la efectiva iniciación del expediente de justiprecio, sobre quien incurre en aquél.

La improcedencia del primer motivo de casación por las razones expuestas justifica también la improsperabilidad del segundo, en el que la representación procesal del Ayuntamiento recurrente denuncia la conculcación por la sentencia recurrida de la doctrina jurisprudencial, según la cual el justiprecio ha de calcularse conforme a los valores vigentes al momento de iniciarse el expediente de justiprecio y no por aplicación de índices de actualización de precios existentes en otro momento.

La jurisprudencia invocada tiende a evitar que, a través del empleo de coeficientes de actualización, se produzca un desequilibrio en la compensación económica que representa el justiprecio, pero la Sala de instancia no sólo no ha desconocido el expresado criterio jurisprudencial sino que, al aceptar los resultados de la pericia procesal, lo ha aplicado correctamente por entender que los precios de venta más fiables, a fin de calcular el valor de repercusión del suelo, son, ante la inexistencia de otros en la zona, los obtenidos mediante la aplicación de los índices de deflación a los del mercado en el momento de emitirse el informe, en que ya existían tales productos en la zona urbana remodelada como consecuencia de la actuación urbanística que legitimó la expropiación.

La desestimación de ambos motivos determina la declaración de no haber lugar al recurso de casación interpuesto con imposición a la Administración recurrente de las costas procesales causadas, según establecen concordadamente el artículo 102.3 de la Ley de esta Jurisdicción de 1956, reformada por Ley 10/1992, de 30 de abril, y la Disposición Transitoria Novena de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

Vistos los preceptos y jurisprudencia citados, así como los artículos 93 a 101 de la expresada Ley Jurisdiccional y las Disposiciones Transitorias Segunda y Tercera de la Ley 29/1998, de 13 de julio.