STS 26/2006, 31 de Enero de 2006

Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Berja, Doña Nuria y Doña Celestina promovieron demanda de juicio declarativo de menor cuantía contra D. Lázaro y contra su esposa, sobre validez de contrato, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos que tuvieron por conveniente, terminaron suplicando se dictase sentencia con los siguientes pronunciamientos: "1º) Que se reconozca la validez y eficacia del contrato firmado con fecha de 26-4-1994 y la subsistencia de las obligaciones contenidas en el mismo.- 2º) Que se obligue a los demandados a pagar la cantidad de 33.914.000 ptas.- 3º) Que se condene al demandado a pagar las costas, intereses devengados, y demás gastos ocasionados ,ascendiendo esta cantidad (a la) de 8.000.000 de ptas.".

Admitida a trámite la demanda y comparecidos los demandados, su defensa y representación procesal la contestó, oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos jurídicos que tuvo por conveniente, y terminó suplicando se dictase sentencia por la que "se desestime la demanda y se absuelva a esta parte de los pedimentos frente a ella deducidos, condenando expresamente en las costas de este procedimiento a la parte actora, con cuanto más proceda conforme a derecho."

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 16 de octubre de 1997 , cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Adrian Salmerón Morales, en nombre y representación de Dª Nuria y Dª Celestina (sic), frente a D. Lázaro, debo declarar y declaro no haber lugar a reconocer la validez y eficacia del contrato celebrado entre ellos con fecha 26-4-1994 a que se refieren los presentes autos ,y en consecuencia, debo absolver y absuelvo al referido demandado de los pedimentos contenidos en la demanda, con expresa imposición a la parte actora de las costas procesales causadas."

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, sustanciada la alzada, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Almería dictó sentencia en fecha 9 de noviembre de 1999 , cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "FALLAMOS: Que con desestimación del recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada con fecha 16-10-1997, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Berja en los autos de menor cuantía de los que deriva la presente alzada, debemos confirmar y confirmamos la citada resolución, haciendo expresa imposición de las costas causadas en la alzada al recurrente."

Por la Procuradora de los Tribunales, Dña. María Rodríguez Puyol, en nombre y representación de Dña. Nuria y de Doña Celestina, se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos, todos ellos al amparo del art. 1692,4º LEC .: Primero.- Por considerar infringido, por incorrecta aplicación, el primer párrafo del art. 1266 C.c . Segundo.- Por considerar infringidos, por inaplicación, los arts. 1254, 1091, 1450 del C.c ., y por indebida aplicación, el art. 1124 de la misma norma legal , así como de la doctrina Jurisprudencial asentada en la aplicación de estos preceptos. Tercero.- Por considerar infringido el apartado segundo del art. 7 del C.c ., así como la jurisprudencia relativa a la doctrina de los actos propios, citada en el motivo. Cuarto.- Por infracción, por inaplicación, del art. 1303 C.c ., así como la jurisprudencia emanada de la Sala en aplicación de este precepto.

Admitido el recurso, evacuado el traslado conferido y no habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 11 de enero y hora de las 10,30, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES

A) Ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUM. UNO (1) DE BERJA (Almería), se siguen autos de Juicio declarativo de Menor Cuantía nº 69/1995, a instancia de DOÑA Nuria y DOÑA Celestina, frente a DON Lázaro, sobre reclamación de cantidad, como pago del precio en contrato de compraventa de bienes inmuebles, y en los que, por el Juzgado, se dictó SENTENCIA, con fecha 16 de octubre de 1997 , en la que se contienen, las pretensiones de las partes y la relación de HECHOS PROBADOS, como base de su decisión, y ello de la siguiente forma:

1. La determinación de las pretensiones de las partes en el proceso, se contiene en el ap. 1º del F.J. 1º, de la siguiente forma:

   Constituye la pretensión de la parte actora en este procedimiento, la condena del demandado al pago de la cantidad de 33.914.000 ptas., en cumplimiento del contrato celebrado entre éllos, con fecha 26 de abril de 1994, que reputa válido y eficaz; a lo cual se opone el demandado, alegando, esencialmente, de un lado, la invalidez del contrato por estar viciado el consentimiento del comprador al desconocer el estado real de las fincas en cuanto a las cargas que sobre éllas pesaban; y, de otro, la imposibilidad de las actoras de cumplir con sus propias obligaciones, lo que les impide exigir el cumplimiento de la contraparte.

   .

2. En cuanto a los HECHOS PROBADOS, la misma Sentencia, y en el ap. 2º del indicado F.J. 1º, los determina como así declarados, según el resultado de las pruebas practicadas en autos, diciendo que, de éllas, 1º «resulta que el contrato se celebró entre las partes con fecha 26 de abril de 1994, fijándose en el mismo como fecha última de (para) verificarse el completo pago del precio, el día 20 de junio siguiente, y recogiéndose en su contenido la existencia de una hipoteca y dos embargos como cargas sobre las fincas, que el comprador se obligaba a saldar, así como que, al momento de celebrarse, el demandado hace efectivo pago de la cantidad de 2.000.000 de ptas.».

   2. «Sin embargo, con fecha 29-IV-94 es notificada a las actoras la 3ª subasta del Procedimiento de Ejecución Hipotecaria que se seguía contra las fincas, subasta que se celebra con fecha 26 de mayo de 1994, sin que haya quedado acreditado en forma alguna que el demandado conociera verazmente la situación, la existencia del procedimiento y la fase de tramitación en que éste se encontraba (lo que reconoce la propia parte actora al absolver las posiciones de su confesión judicial, manifestando no haber informado al comprador de la notificación recibida tan sólo tres días después de la celebración del contrato)».

3. El Juzgado dicta Sentencia, apreciando, conforme a tales hechos, que hubo error en el consentimiento por parte del comprador, al no tener(se por) el mismo conocimiento de dicha ejecución judicial sobre las fincas, y de sus cargas, por lo que desestima la demanda, y absuelve de élla al demandado, imponiendo las Costas procesales de dicha instancia, a la parte actora.

   2. 1º. La parte demandante, interpone Recurso de APELACION, contra dicha Sentencia, ante la AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERIA, cuya "Sección 2ª", dicta otra, con fecha 9 de noviembre de 1998 , en la que, en relación con los HECHOS PROBADOS, dice:

      -F.J. 1º, ap. 2º: «Dando por reproducidos los términos contractuales que fijaban el contenido obligacional entre partes, la razón del litigio se sustenta en que el Sr. Lázaro, en subasta pública, celebrada el 26 de mayo de 1994, se adjudicaron las fincas, objeto de compraventa, lo que se formalizó en Auto de fecha 11 de julio de 1994 ».

      -F.J. 2º, ap. 2º: «De un lado, al producirse el acto formal de la venta, en fecha 26 de abril de 1994, si bien se anota que "el comprador se compromete y obliga a saldar la deuda reclamada en el apartado cargas y que asciende a 17.100.000 ptas.", no se consigna el estado y situación de la misma, sometida a un procedimiento de ejecución en fase terminal, al extremo de que días más tarde se celebrase la última subasta del pendiente trámite; no constando acreditado que el demandado conociera tal situación, la existencia del procedimiento y la fase de su tramitación (antes bien, la propia actora, en confesión, reconoce no haber informado al comprador).».

      2. La Sentencia desestima el Recurso, y confirma la del Juzgado, por sus mismos fundamentos, con imposición de las Costas del Recurso, a la parte apelante.

   3. Contra la anterior Resolución interpone Recurso de Casación, ante esta Sala, la parte demandante, en petición de que, con estimación del mismo, se dicte otra, por la que se anule y case aquélla, con todos los pronunciamientos que correspondan conforme a Derecho y con devolución del depósito prestado, y al efecto formula 4 motivos, los que conduce casacionalmente por la vía del nº 4º del art. 1692 LEC . (infracción de las normas jurídicas o de la jurisprudencia aplicables para decidir los puntos objeto del debate), los que articula así: el 1º, por infracción del art. 1266-1º C.c ., dado que, según decía, no se daban los requisitos, en el caso de autos, para entender que existía un error en el consentimiento por parte del demandado, por no afectar el mismo, de existir, a la sustancia del contrato, citando la S. de esta Sala, de 28 de septiembre de 1996, en la que se fijaba la jurisprudencia de la misma al respecto, y en la que se decía que el error, además de ser esencial debía ser también excusable, conforme a los principios de corresponsabilidad y buena fe, y como la finca estaba perfectamente identificada, eran, las condiciones del contrato (precio, forma de pago y puesta en posesión de la misma), claras, siendo, pues, la única diferencia de las partes al respecto, la de existencia de las cargas que la gravaban, en relación con el estado procesal de los embargos existentes, plenamente identificados, sin que ello fuera razón principal para suscribir el contrato, pues la existencia de la hipoteca, al saldarse la deuda, quedaba cancelada, y si se las adjudicó el comprador era porque tenía la posibilidad de adquirir las fincas en subasta por un precio sustancialmente inferior, lo que entraba en el campo de las previsiones, y por ello no afectaba a un posible error en el consentimiento, ya que concurrió a la subasta y él mismo se adjudicó las fincas, y en la estipulación 3ª del contrato se obligaba el comprador a levantar las cargas y a deducir el importe de éllas del precio final, corriendo las vendedoras con los gastos de esa cancelación, teniendo, pues, acceso a la información sobre tales gravámenes, por lo que existía para la parte un deber de diligencia de conocer las cargas, pues las debía levantar antes del 20 de junio de 1994, y tenían que ser conocidas al estar afectadas por una subasta pública, aparte de que no existía nexo causal entre el posible error y la finalidad que se pretendía con el contrato, aparte de que debía apreciarse restrictivamente el error en cuanto fuera invalidante del consentimiento; el 2º, por infracción de los arts. 1254, 1091 y 1450 C.c., en relación con el 1124 del mismo , pues el contrato desplegó su eficacia desde el mismo momento de su firma, habiendo conformidad en el pago del precio estipulado y en la entrega de la cosa que constituía su objeto, y aparte de ello, también desplegaban sus efectos las demás cláusulas o estipulaciones, y así la 3ª, determinaba que el precio dependía de la medición definitiva de la finca, y que a cuenta del mismo se saldarían las cargas existentes, que ascendían a 17.100.000 ptas., corriendo los gastos de su cancelación de cuenta de las vendedoras; y aparte de éllo, asimismo, constaba, no sólo el importe de las cargas a levantar, sino también la posibilidad de conocer los procedimientos judiciales de las que dimanaban, y por eso, dicha parte participó en la subasta y se adjudicó los bienes, no cabiendo la aplicación del art. 1124, al no existir incumplimiento por parte de las vendedoras, que no ofrecieron obstáculo alguno al cumplimiento del contrato; el 3º, por infracción de la doctrina de los actos propios, pues el comprador se obligaba a saldar las deudas, pero no habiéndolo hecho, ejercitó un derecho de adquisición de las fincas, adjudicándoselas en subasta, con lo que existía la imposibilidad de cumplir aquello a lo que se obligó, y actuando para ello, el mismo, de mala fe, ya que, de conocer las actoras que iba a actuar así, hubieran buscado otro comprador o adjudicatario para dicho acto en iguales condiciones que aquél, infringiéndose por lo tanto los arts. 1502 y 1503 C.c . ya que, conocedor el demandado del procedimiento, debió promover la resolución de la venta, y al no hacerlo, causó una lesión patrimonial a la otra parte; y además, había faltado a la verdad completa, al contestar al requerimiento notarial de la otra parte, pues alegó el incumplimiento contractual de las actoras por haberse celebrado la subasta, omitiendo que fue él mismo el que se adjudicó las fincas; asimismo, se omite que el total precio a pagar por el comprador, resultante de la medición de las fincas, fue el de 23.614.000 ptas., pero que la adjudicación en la subasta le supuso un pago total de 11.700.000 ptas., con lo que se "ahorró" 11.914.000 ptas., por su actuación de mala fe; y el 4º, por infracción del art. 1303 C.c ., ya que, de acogerse el error en el consentimiento, y proceder la nulidad absoluta o la inexistencia del contrato, las partes deberían restituirse lo que hubiera sido objeto del mismo, obligación que debe declararse de oficio, según la doctrina de esta Sala, aunque la misma no se hubiera pedido, dado el enriquecimiento injusto que, en otro caso, se produciría, por lo que, de acuerdo con ello, la nulidad declarada, de ser mantenida, debía contener la obligación de las vendedoras de reintegrar el precio recibido, con sus intereses, y el comprador debería hacerlo del valor de las fincas al salir a subasta, más sus intereses y el precio de los frutos percibidos.

Antes de entrar en el conocimiento y discusión de los motivos que se han articulado por las demandantes (vendedoras, en el contrato de compraventa, de las fincas de autos) conviene relatar, en forma más completa, tal como se deduce de la prueba documental existente en el proceso (a la que se remiten ambas Sentencia de la instancia), los hechos objeto del mismo, principalmente deducidos de los autos del Proceso de ejecución judicial hipotecaria, del art. 131 de la Ley Hipotecaria, nº 273/91, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Almería , traído a los mismos, y en los que consta que quedaban afectadas en él las fincas objeto de la compraventa dicha, pues se recogen sólo muy parcialmente tales hechos en la relación fáctica que hacen las Sentencias, siendo los mismos los siguientes:

1. El 26 de abril de 1994, las demandantes, DOÑA Nuria, viuda, como usufructuaria, y su hija, DOÑA Celestina, como nuda propietaria, y titulares, en esas calidades, de 2 fincas rústicas sitas en el término municipal de Adra (Almería), y el demandado, DON Lázaro, suscribieron, en documento privado, un contrato, por el cual aquéllas vendían a éste, para la sociedad conyugal del mismo, las referidas fincas rústicas, debiendo determinarse el precio de la venta tras la medición de las mismas, por el importe que resultase a razón de 1.610 ptas. el mt2., debiendo, pues, esperarse, para su definitiva determinación, a dicha medición, que debía ser realizada antes del 20 de junio de 1994, en cuyo momento se completaría el pago del precio, del que en la fecha del contrato se entregaba a cuenta la cantidad de 2.000.000 ptas., a descontar en el momento de la ejecución final del mismo, conforme a lo que se ha dicho.

2. En el momento de la firma del contrato, las vendedoras entregaron al actor la posesión de la finca vendida de mayor superficie, dejando pendiente de la entrega de aquélla sobre la menor, a que las actoras levantaran, a su favor, las cosechas pendientes, y en su momento, entregaron esa posesión.

3. En el propio contrato, se hacía constar, que a su fecha, existían sobre las fincas, las siguientes cargas, en favor de las entidades crediticias que se indican:

   1. En favor de la "CAIXA", una hipoteca, cuyo saldo, en ese momento, era de 12.500.000 ptas.

   2. Con el "BANCO DE SANTANDER", mediaba un embargo, en favor del mismo, para atender una reclamación de 2.200.000 ptas.

   3. Con respecto a la "CAJA GENERAL DE AHORROS DE GRANADA", existía otro embargo, éste en garantía de una reclamación de 2.400.000 ptas.

   El total de las deudas pendientes ascendía, pues, a la cantidad de 17.100.000 ptas.

4. En el otorgamiento 3º del contrato, se hacía constar: "A cuenta del precio resultante de la medición definitiva, el comprador se compromete y obliga a saldar la deuda relacionada en el apartado "Cargas", y que asciende a 17.100.000 ptas., siendo por cuenta de la parte vendedora todos los gastos que conlleven las cancelaciones de dichas deudas.".

5. Como se ha indicado antes, con anterioridad al 20 de junio de 1994, y una vez practicada la medición de las fincas, se pagaría por el comprador a las vendedoras el precio resultante, descontando de él los 2.000.000 de ptas. entregados a cuenta y el importe de las cargas que debían ser saldadas por el comprador, y corriendo de cargo de las vendedoras el pago de los gastos de la cancelación de los gravámenes dichos.

6. El 27 de abril de 1994, el comprador tomó posesión de una de las fincas vendidas, quedando pendiente la entrega de la otra de la recogida por las vendedoras de las cosechas plantadas en élla, derecho que las mismas se reservaban.

7. El 24 de junio de 1994, no habiéndose pagado por el comprador el precio estipulado, y ya determinado en 25.614.000 ptas. (del que debían descontarse los 2.000.000 pagados a cuenta inicialmente), las vendedoras le requirieron para el pago del mismo, oponiéndose aquél, en la propia acta notarial, a dicho requerimiento, manifestando al efecto que las dos fincas vendidas habían sido subastadas públicamente en fecha 26 de mayo de 1994.

8. En el antes referido Procedimiento del art. 131 L.H ., se subastaron, pues, el 26 de mayo de 1994, las dos fincas, siendo adjudicatario de las mismas, por Auto judicial dictado en el citado procedimiento, el que era el propio comprador en el contrato objeto de autos, el Sr. Lázaro, el que pagó por ellas un precio total de 11.700.000 ptas. (4.450.000 por una finca, y 7.250.000 por la otra), por lo que el mismo abonó de menos, por las cargas a levantar, 5.400.000 ptas., sobre la cantidad prevista en el contrato (17.100.000 ptas.).

9. En la demanda, objeto del presente proceso, presentada en febrero de 1995, e interpuesta por DOÑA Nuria y DOÑA Celestina, frente a DON Lázaro, se solicita por éstas que se dé validez y eficacia al contrato de 26 de abril de 1994, y que se declare la subsistencia de las obligaciones contenidas en el mismo, condenándose al demandado a pagarles a aquéllas la suma de 33.914.000 ptas., como parte restante del precio pactado, y asimismo que se les condene al pago de las Costas e intereses y demás gastos (que se evaluaban, provisionalmente, en 8.000.000 de ptas.). Se opta por las mismas, dado el pretendido incumplimiento de sus obligaciones por el comprador, a que cumpla el contrato pagando el precio acordado e indemnizándolas de los daños y perjuicios sufridos.

10. En la contestación a la demanda, el demandado alega error en el consentimiento, por no haber puesto las vendedoras en su conocimiento, al firmar el contrato, la existencia de la próxima 3ª subasta de las fincas, pero no ejercita reconvención, ni pide la anulación del contrato por ese vicio.

11. En el requerimiento notarial hecho a instancia de las actoras al demandado para el cumplimiento del contrato y pago del precio, éste contestó sobre su imposibilidad de hacerlo, por haber incumplido las vendedoras sus obligaciones, al no comunicarle la existencia de la 3ª subasta de los bienes, y haberse adjudicado en élla los mismos, omitiendo que él había sido el adjudicatario de tales bienes.

De los cuatro motivos de que consta el actual Recurso, debe realizarse una primera división o separación, entre los tres primeros, por un lado, y el 4º, por el otro: aquéllos tres tienen un fundamento y persiguen un mismo fin, que es el de combatir la conclusión a la que llegan las Sentencias, ambas conformes, dictadas en la instancia, al aceptar las mismas la tesis del demandado, defensiva frente a la demanda, para conseguir la desestimación de ésta y, articulada por el mismo, dado que aceptaban las citadas Resoluciones la existencia, en el contrato, como invalidante del consentimiento prestado, de error sustancial, por habérsele ocultado por las actoras- vendedoras, según se decía, la existencia del procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que se subastaban las fincas vendidas; y los citados motivos del recurso combaten tal conclusión, en diversos frentes, partiendo principalmente de que tal existencia sí era conocida por el demandado- comprador antes de la fecha final de pago del precio (20 de junio de 1994), pues la subasta (3ª, y definitiva de éllas) se celebró el 26 de mayo anterior, y tal conocimiento deriva de que el mismo intervino en la subasta, y resultó adjudicatario del remate de las mismas ( Auto dictado en 11 de julio de 1994 ); discurriendo la fundamentación jurídica de tales motivos, aunque todos éllos lo hagan sobre ese hecho fundamental, bien de acuerdo con el art. 1266 C.c ., referido a los requisitos exigibles (con mención específica de la jurisprudencia de esta Sala, según queda suficientemente explicado antes) para la existencia del error invalidante (motivo 1º); bien por aplicación de los arts. 1254, 1091 y 1450, e incorrecta aplicación del 1124, todos del C.c ., por ser el incumplimiento contractual atribuible al comprador, al no pagar, cumplido el plazo especificado para ello, no pudiendo tildarse de incumplidoras a las vendedoras (motivo 2º); y bien porque debió aplicarse la doctrina jurisprudencial de la obligación de respetar los "actos propios" por parte de aquél al que los mismos le incumben, dado que, se dice, el demandado actuó con mala fe contractual, interviniendo en la subasta de los bienes, y siendo adjudicatario de éllos por menos precio que el importe de las cargas relacionado para la venta, e incumpliendo las obligaciones derivadas de ésta, por lo que no podía alegar desconocimiento alguno de las tales cargas derivadas del procedimiento hipotecario (motivo 3º). El 4º motivo, sólo entraría en discusión de no ser admitido ninguno de los anteriores, dado que, partiendo de la posibilidad de que se insista en la Sentencia (actual) de Casación, en la existencia del error invalidante, éllo llevaría a la conclusión de la nulidad del contrato (declaración exigible y a realizar de oficio, según se dice en el motivo), por lo que deberían restituirse entre las partes las prestaciones ya realizadas por las mismas.

Los tres primeros motivos, constituyen un bloque, y deben de contemplarse unitariamente, pues, como uno solo, si bien dividido en tres submotivos, y por ello, y a la vista de los hechos contemplados en el F.J. 2º, precedente, de esta Resolución, debe de resolverse el tema planteado, de la siguiente manera:

1. La relación de "hechos probados" que se acaba de completar por esta Sala, no coincide plenamente con la aceptada por el Juzgado de 1ª Instancia en su Sentencia, puesto que en la misma se omite el dato fundamental (que es base del Recurso presentado, en sus 3 motivos, o submotivos, que ahora se estudian), de que la adjudicación de las fincas lo fue en favor del comprador en el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria seguido contra éllas a instancia de la "Caixa", si bien la de la Audiencia sí recoge ese dato, pero no lo desarrolla convenientemente después, dado que, a pesar de él, mantiene lo decidido en aquella Sentencia, por su afirmación de tener por probado que por dicho demandado no se conoció la existencia del referido procedimiento hipotecario, culpando de ello a las actoras a pesar de que la 3ª subasta estaba ya señalada.

2. Los datos relativos a la confesión judicial de una de las demandadas (la nuda propietaria, hija de la usufructuaria, no confesando ésta por su estado de salud), tal como se recoge en las Sentencias dictadas, no son totalmente correctos, dada la indivisión predicable de este prueba en perjuicio del que la hace, y por ello hay que contemplarla unitariamente ( art. 1233 C.c .), y no fijándose sólo en una o dos respuestas a otras tantas posiciones, pues lo que se deduce de élla es una falta de conocimiento o entendimiento de las actoras respecto al tema en sí del Proceso de Ejecución hipotecaria y de la proximidad de las subastas de los bienes, no pudiendo, por ello, como se dice, extraerse la consecuencia que se pretende (deliberada omisión) por el hecho de la falta de notificación de tal situación al comprador, defecto u omisión que éste pudo suplir de otra forma, dada la publicidad del Registro de la Propiedad, ante la constatación de la carga hipotecaria en el contrato, y la certeza de que la asistencia a la subasta lo fue porque conoció, en pocos días, ese dato.

3. Las referidas complementaciones de los datos fácticos, no se hacen en base a una impugnación concreta del "resultado probatorio" acogido por las Sentencias, pues ya en la de la Audiencia, más correcta al respecto como se ha dicho antes, se hace esa referencia a datos asumibles, aunque se precise de esa complementación, que la misma no contiene, y dado que de ese concreto dato se hacen por el demandado deducciones o valoraciones jurídicas, las que no se corresponden con los mismos, y teniendo en cuenta que se trata de pruebas, como la documental pública (Auto de adjudicación del remate de los bienes en la subasta) y la confesoria, que tienen el carácter de literosuficientes a efectos de la casación.

4. No es cierto, como se apuntó o defendió por el demandado en el escrito de contestación a la demanda, que las fincas objeto de la compraventa sean distintas de las subastadas (entre éstas, hay, además, aunque ello no afecta al proceso, una tercera), pues se trata de las mismas.

5. En relación con el punto anterior, debe decirse también que las "cargas" a liberar, que se citan en el contrato, como subsistentes sobre las fincas, vienen descritas en la certificación de cargas del Registro de la Propiedad, que se aportó, por ser ello obligatorio, al proceso hipotecario (aunque se adicionó luego el embargo preventivo en favor de la "Caja General" -Granada-, por ser posterior a aquélla, y que se trae al documento contractual de la compraventa), y la primera es precisamente la hipoteca en favor de la "Caixa de Catalunya", que en lo esencial se pormenoriza, y si bien se determina a efectos sólo su saldo, que es coincidente con el principal, o capital, de la hipoteca que motivó tal procedimiento, no existe otro dato que contradiga tal relación en el contrato.

6. En realidad, con la adjudicación del remate aprobado en la subasta de los bienes en favor del demandado, además se cancelaron tanto la hipoteca que propició la misma como las demás cargas registrales posteriores, con lo que quedó, en todo caso, y sin perjuicio de lo que luego se dirá, cumplida la obligación asumida por el mismo, de proceder a su cancelación, aunque los gastos que ello ocasionó los debieran pagar las vendedoras.

7. Esa es la "lectura" de los actos exigibles al comprador, lo que le supuso al mismo, por la vía indirecta de acudir a la subasta, un importante beneficio económico en el acto de liberación de cargas (la diferencia entre los 17.100.000 ptas. pactados, y los 11.700.000 ptas. de la adjudicación liberatoria, o sea, 5.400.000 ptas.)

8. Por todo ello, no puede concluirse que el consentimiento del comprador estuviera viciado por error, pues sus propios actos, al acudir a la subasta y adjudicarse los bienes, dan buena cuenta o suponen en él un conocimiento exacto de la misma, y en cuanto la hipoteca de la que el remate derivaba viene concretada en el capítulo de "cargas" de la compraventa, como dato a seguir.

9. Hay que entender también, y así lo prueba la contestación que el comprador dió al requerimiento notarial sobre cumplimiento del contrato que le realizaron las vendedoras, una actuación de aquél contraria a la buena fe contractual al pretender, mediante ese actuar indirecto para la liberación de las cargas, beneficiarse de su resultado y pretender la declaración de incumplimiento contractual de la contraparte, para no cumplir él, por su parte, con el contrato (cumplimiento que debe de exigírsele en la forma que luego se dirá, en cuanto sea procedente).

10. En cualquier caso, la propiedad o dominio sobre las cosas, las adquirió el demandado por el contrato de compraventa del que se viene haciendo referencia, pues en él, para que aquélla se constituya, y como mera obligación inicial, se constata el consentimiento de las partes en cuanto a objeto y precio y a la voluntad de transmitir, y fue con la entrega de la posesión de ambas fincas, con lo que el comprador adquirió la propiedad, dado que la falta de pago del precio, conforme al art., 1124 C.c ., sólo daría lugar, bien a la posible reclamación judicial del mismo, con la indemnización correspondiente, o bien a la resolución del contrato con restitución de lo recibido, habiendo optado las vendedoras por aquélla primera solución.

11. No obsta, en cualquier caso, después de convertirse el comprador en dueño de la cosa vendida, a que adquiera o compre después, por subasta, lo que es de su propiedad (compra de cosa propia), pues el fin que persiguió con su participación y posterior adjudicación, fue el de levantar las cargas que pesaban sobre aquélla, obligación suya, conforme al contrato.

12. No puede dársele pues, a la cláusula o estipulación 3ª del contrato (recogida en el Hecho 4º del F.J. 2º de la Sala), la condición de realizar el levantamiento de las cargas, como obligación del comprador por el importe de su valor allí reseñado (17.100.000 ptas), que la misma constituya parte del precio de la compraventa, sino que será mera obligación para el demandado de correr con su liberación, por lo que el precio debió ser inferior al que se debe pagar (la reducción lo será por el valor de dichas cargas, que se indica), pero el comprador, conocedor de tal importe, podría llegar a reducirlo, por pactos con los acreedores, al pagarles, o por el procedimiento de su adjudicación a su favor en la subasta, como hizo, cauces todos éllos lícitos para el mismo, que, como luego se verá, nunca podrán beneficiar a las vendedoras (que sólo hacen constar, la "mesura" en el valor de las fincas, que asume el comprador), y sí al comprador, en cuanto propietario ya de las fincas.

y LL) Hay que insistir, en cualquier caso, en que sobre la anulación del contrato por cualquier causa achacable a las vendedoras, no procedería su examen, por no haber sido expresamente pedida en reconvención, y por ello, el Juzgado y la Audiencia no debieron pronunciarse sobre ese extremo, aún en forma sobreentendida, por falta de petición expresa al respecto.

Estimado el Recurso en esos primeros motivos, no procede ya examinar el cuarto, como antes se ha dicho, y debe dictarse nueva Sentencia, convertida ya esta Sala en Tribunal de instancia, y a la vista de lo solicitado en la demanda, y así debe de declararse al respecto:

1. En demanda se reclaman del comprador por la venta de las fincas, 33.914.000 ptas. (35.914.000, menos la cantidad anticipada -2.000.000 de ptas.-), cantidad que la misma deriva de los 23.614.000 ptas. que constituye el precio pactado de las fincas, una vez peritada o cuantificada su superficie, y aplicado el precio por mt2. objeto del contrato ( art. 1471-1º -venta "a razón de un tanto por unidad de medida o número"-, en relación con el 1447, inciso 1º del ap. 1º, ambos del C.c .), más los 5.300.000 ptas.(ó 5.400.000) de "beneficio" obtenido por la liberación de las cargas determinadas en el contrato, dada su sustitución por la adjudicación en subasta, más el importe de los frutos obtenidos por su posesión, que son otros 7.000.000 de ptas., según la misma demanda. Aparte, se piden además 8 millones, a tanto alzado, por Costas, intereses y demás gastos producidos.

2. Respecto de dichas cantidades, así desglosadas, y a efectos de poder llegar a la suma definitivamente exigible, dentro de la reclamada, hay que realizar, obligatoriamente, un desglose, pues los diversos conceptos obedecen a distintos criterios jurídicos, y así, es cierto que el demandado debe a las actoras, en principio, y sin perjuicio de lo que luego se dirá sobre el tema principal de debate (aunque, por lo dicho antes, el mismo ya ha quedado definitivamente resuelto), el precio del contrato, tras la medición de las fincas y la aplicación a la misma del importe pactado, "a razón de un tanto por unidad de medida o número", según se ha expresado antes, es decir, 23.614.000 ptas. (25.614.000 - 2.000.000, según también ya se ha dicho), cantidad que, dentro de los avatares surgidos alrededor del contrato, y asimismo relatados, permanece invariable, como deuda del comprador, y que éste debe de abonar a las actoras, ya que, hasta ahora, no lo ha hecho.

3. La falta de pago de esa cantidad produce, en favor de las acreedoras, como indemnización de perjuicios derivada del art. 1124 C.c ., y según también han pedido éstas, los intereses del art. 1101 C.c ., por haber incurrido el deudor en mora, y ello a contar desde la fecha en que la misma debió abonarse, según el contrato (20 de junio de 1994). Se trata de la aplicación a un concepto o cantidad fija y determinada, y exponente de la deuda derivada del propio incumplimiento de su pago, del daño producido por desmerecimiento del valor de la misma.

4. La segunda cantidad integrante del monto final de la reclamación, que es la de 5.300.000 ptas., según la demanda (en realidad, por un error de suma y de determinación de cifras en tal escrito inicial, serían 5.400.000 ptas. -diferencia entre el valor de las "cargas" reseñadas en el contrato, 17.100.000 ptas., y el precio de la adjudicación en subasta de los bienes, 11.700.000 ptas., que supuso la liberación de las mismas, a lo que el comprador estaba obligado contractualmente-), cantidad que no es debida por el demandado en ningún caso, ya que él a lo que estaba obligado era a tal liberación de cargas (exponendo I-2 del contrato), no a pagar más por ello hasta la cifra al efecto fijada, la que tiene sólo el valor de simple "reseña" del importe aproximado de las mismas, y quizá por ello, como se dice, de cantidad máxima a pagar por tal concepto. Por lo cual, determinándose aquí, como se ha dicho antes, que el "camino" de tal "liberación" y cancelación, hay que entenderlo cumplido con la adjudicación de bienes en la subasta, ello ha quedado así, y nadie puede beneficiarse posteriormente de tal actuación (y menos las actoras, en cuanto liberadas de esa cancelación, respecto a la que éllas deben quedar al margen), excepto en su momento el comprador, que ha "optado", en su beneficio, por una solución que le beneficia, sin perjudicar a las otras contratantes, y dado que su acceso a la propiedad, que fue anterior, le obligaba en su propio provecho, a esa liberación, para no perder la cosa.

5. El resto de cantidades, hasta 7.000.000 de ptas., también objeto de reclamación, y que supone más bien una cantidad a tanto alzado, y no determinada en conceptos susceptibles de fijación aquí, pues no se han probado como posibles perjuicios para las vendedoras, debe ser rechazado, en cuanto los frutos que debieron producir las fincas, desde que se posesionó de éllas el demandado, conforme a contrato, y al ser ya firme la adquisición, se producen en favor del mismo, y no de aquéllas.

6. En lo demás, y como antes se ha dicho, el contrato de compraventa como transmisor del dominio, quedó firme, perfeccionado y consolidado, por ser la concurrencia de los consentimientos respectivos sobre la cosa y el precio, la determinante del traspaso de propiedad entre los que lo pronunciaron sin error invalidante en los mismos ( arts. 1261, 1262-1º y 1445 C.c .).

7. En cuanto a los gastos de las cancelaciones de las cargas, no procede acordar nada, aparte de por no estar expresamente pedido, y ello porque la elección del sistema de liberación de cargas, en su propio beneficio, le correspondió al comprador.

A) Al darse lugar a los principales motivos del Recurso (1º, 2º y 3º, sin caber ya examinar el 4º), debe estimarse el mismo, casando y anulando la Sentencia dictada, sin proceder, por ello, hacer declaración expresa sobre las COSTAS procesales derivadas del citado Recurso, debiendo cada parte satisfacer las suyas propias ( art. 1715-3 LEC .).

2. Al darse lugar, en parte, a la demanda, su estimación parcial impide hacer declaración expresa sobre las COSTAS de primera instancia ( art. 523-2 LEC .).

3. Y respecto a las de la apelación, como debió darse lugar, parcialmente, a la misma, tampoco se imponen a ninguna de las partes ( art. 1710-2 LEC .).

4. Y en cuanto al depósito constituido por las recurrentes, debe ser devuelto a las mismas.

VISTOS los preceptos legales citados y de general y pertinente aplicación al caso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español