STS, 26 de Octubre de 2006

La sentencia recurrida contiene la parte dispositiva del siguiente tenor: "FALLAMOS.- Que estimando parcialmente el recurso interpuesto por la mercantil Profu, S.A. contra la resolución de fecha 20 de Marzo de 2.000, dictada por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, en el Expediente nº 23/1999, Profu, S.A. por la que se fija el justiprecio como motivo del Proyecto 05/92, de la Confederación Hidrográfica del Segura, la anulamos por ser contraria a Derecho; fijando el valor del metro cuadrado de terreno expropiado a 1.040 pesetas, condenando a la Administración demandada a abonar a la recurrente la cantidad resultante, más el recargo del 5% por afección, desestimando el resto de pretensiones de la demanda; sin costas.".

Notificada la anterior sentencia el Abogado del Estado, presentó escrito ante el Tribunal Superior de Justicia de Murcia preparando el recurso de casación contra la misma. Por Providencia la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, la parte recurrente, se personó ante esta Sala e interpuso el anunciado recurso de casación articulado en un único motivo de casación al amparo del art. 88.1.d) de la Ley de la Jurisdicción, por entender que la sentencia recurrida infringe los arts. 25 y 26 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones en relación con el art. 36 LEF.

Solicitando finalmente sentencia estimatoria, que case la recurrida resolviendo en los términos interesados en el recurso.

Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación por esta Sala, se emplaza a la parte recurrida para que en el plazo de treinta días, formalice escrito de oposición.

Evacuado el trámite conferido a la recurrida, se dieron por conclusas las actuaciones, señalándose para votación y fallo la audiencia el día 18 de Octubre de 2.006, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Margarita Robles Fernández, Magistrada de Sala

Por el Abogado del Estado se interpone recurso de casación contra Sentencia dictada el 24 de Abril de 2.003 por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Murcia, en la que se estima parcialmente el recurso contencioso administrativo interpuesto por la representación de PROFU S.A, contra Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Murcia, de 20 de Marzo de 2.000, en el que se fija el justiprecio de las fincas 1, 2 y 5 expropiadas con motivo del "Proyecto 05/92 de las presas de la Rambla del Puerto de la Cadena, Tabala y Arroyo Grande". El Jurado después de precisar que la fecha inicial del expediente de justiprecio es el 17 de Marzo de 1.998, fecha a la que refiere las valoraciones, fija un justiprecio de 936.197 ptas. incluido el premio de afección, a razón de 22 ptas/m2, considerando que la superficie expropiada eran 40.528 m2 de vertientes y laderas de suelo urbanizable no programado, acudiendo según razona, a lo dispuesto en la Ley 6/98, explicitando que al no haber elementos que permitan acudir al método preferente de comparación con los valores comprobados de otras fincas análogas, según su régimen urbanístico, tamaño, naturaleza, usos y aprovechamientos permitidos por el planeamiento, acude al método alternativo de capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo de acuerdo con su estado y naturaleza.

La Sala de instancia estima parcialmente el recurso y fija, anulando el Acuerdo del Jurado, una valoración de 1.040 ptas por metro cuadrado argumentando en los siguientes términos:

"TERCERO.- En cuanto a la superficie objeto de expropiación hemos de decir que la resolución que nos ocupa expresamente la excluye de su pronunciamiento por no ser misión del Jurado Provincial de Expropiación. Y puesto que en su resolución no se pronuncia sobre esta cuestión, tampoco lo puede hacer la Sala, ya que incurriría en desviación de procesal; y ello sin perjuicio de que el recurrente, en su caso, pueda impugnar la correspondiente resolución de la Administración expropiante en que fije la superficie expropiada.

En fase de prueba se emitió informe pericial por el Arquitecto don Plácido ; en dicho informe considera que no es correcta la apreciación valorativa y su justificación, contenida en el último informe de don Luis Angel

, porque hace referencia a un potencial edificable no definido, y estima el valor de mercado, sin referencia a valores concretos de parcelas colindantes comprobados, de similares características.

Concluye el informe que el valor de mercado, se suele formar en base a la oferta y la demanda de bienes, en este caso suelo, cuyo valor reside en los rendimientos, si no hay expectativas urbanísticas, y en base a estas últimas sí existen. Para unos terrenos, con las características geográficas y ambientales de los que son objeto de valoración, sus expectativas se podrían fijar en un aprovechamiento urbanístico de 0,25 m2/m2, al comprara con terrenos que han sufrido un proceso de urbanización similar, al expectante en dicha fecha, su valor, en base a dichas expectativas en un proceso de Urbanización de Suelo No programado, podría estimarse en 62.505,26 # (10.400.000 ptas) la hectárea, que aplicado a la superficie de 40.528 m2, resulta la cantidad de 253.321,32 # (42.149.120 pesetas). Tras realizar una serie de operaciones, concluye que el valor del suelo es de 1.040 pesetas por metro cuadrado.

Según lo expuesto, la Sala considera que éste ha de ser el valor del suelo, por venir fundamentado en un informe pericial objetivo e imparcial.

Por tanto, el recurso ha de ser estimado parcialmente, ya que no se va a proceder a fijar la cantidad de terreno expropiado.".

El Abogado del Estado formula un único motivo de recurso, al amparo del art. 88.1.d) de la ley jurisdiccional, considerando vulnerados los articulos 25 y 26 de la Ley 6/98 en relación con el art. 36 LEF . Alega el recurrente que estando clasificado el suelo expropiado, como suelo urbanizable no programado, clasificación que no es objeto de controversia por las partes litigantes, debía hacerse procedido a realizar la valoración, por el método de comparación con fincas análogas o por el sistema de capitalización de rentas, como hace el Jurado en su Acuerdo y no como ha hecho la sentencia de instancia, que acepta como criterio el utilizado por el dictamen pericial, que determina el valor de mercado por unas expectativas que no tiene el suelo expropiado y que se refieren a un futuro urbanístico, que no se ha producido en la fecha a que ha de referirse la valoración, tal y como señalan el art. 23 de la Ley 6/98 y el art. 36 de la LEF, por lo que se habría vulnerado este último precepto en relación con los artículos 25 y 26 de la Ley 6/98, que también se desestiman infringidos.

El artículo 23 de la Ley 6/98 al que se refiere el recurrente establece que a los efectos de expropiación, las valoraciones del suelo se efectuarán con arreglo a lo que dispone dicha ley, cualquiera que fuera la finalidad que la motive y la legislación urbanística o de otro género que la legitime.

El recurrente también alega una vulneración del art. 36 LEF precepto que exige que la tasación se lleve a cabo con arreglo al valor de los bienes expropiados al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tener en consideración las plusvalías o minusvalías que se deriven del instrumento urbanístico o proyecto de obras que justifiquen la expropiación. Teniendo en cuenta lo prescrito en el art. 24 de la Ley 6/98 que establece que las valoraciones se entenderán referidas "cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de incoación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación cuando se siga el procedimiento de tasación conjunta", no cabe olvidar lo dicho en reiteradas sentencias de esta Sala, por todas citaremos la de 7 de Junio de 2.006 (Rec.Cas.2583/03 ) que señala que cuando resulta de aplicación la norma específica contenida en el art. 24 de la Ley 6/98, en relación a la fecha a que debe referirse la valoración, no es aplicable el art. 36 LEF, que sí lo es en cuanto a que no son valorables las plusvalías que sean consecuencia directa del plan o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación, sin que puedan confundirse aquellas plusvalías con la clasificación del suelo al momento del inicio del plan o proyecto de obras que se trata de ejecutar.

El art. 25 de la Ley 6/98 establece que el suelo se valorará según su clase y situación en la forma establecida en los artículos siguientes, regulando el art. 26 la valoración del suelo no urbanizable estableciendo que se determinará por el método de comparación a partir de fincas análogas, y no siendo ello posible se determinará mediante la capitalización de rentas reales o potenciales del suelo y conforme a su estado en el momento de la valoración.

También resulta necesario precisar cuanto de forma reiterada se ha dicho por esta Sala, en relación a los criterios seguidos por la Ley 6/98, así entre otras, en las Sentencias de 7 de Junio de 2006 (Rec.Cas.2583/03) y 19 de Octubre de 2.005 (Rec.7971/2002 ), hemos dicho:

Por otro lado, ha de precisarse que, frente al criterio de la recurrente, la propia exposición de motivos de la Ley 6/1.998 afirma que, a partir de la misma, artículos 23 y siguientes de dicha Ley, responde al intento del legislador de establecer criterios que determinen el valor justo del terreno, que la propia Ley identifica con el del mercado, estableciendo para ello el método aplicable en función de la clase de suelo, del régimen aplicable al mismo y de sus características concretas, por lo que ha de rechazarse cualquier valoración que excluya, como pretende la recurrente, la aplicación del valor de mercado como identificado como el valor justo que según la Ley constituye el objetivo del sistema de valoración según la clase del terreno

Expuesto el tenor de los preceptos que se reputan vulnerados por el recurrente y para la resolución del motivo de recurso, procede tener en cuenta el tenor del Acuerdo del Jurado, en cuanto al criterio de valoración que sigue, que como antes se ha avanzado, es el previsto alternativamente en el párrafo 2º del art. 26 de la Ley 6/98 en los casos de inexistencia de valores comparables, consistente en acudir a la capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo y conforme a su estado en el momento de la valoración.

El Jurado, en su Acuerdo, se pronuncia en los siguientes términos:

"Así, en la clase de suelos que os ocupa, donde no puede ser aplicada un método de valoración residual del suelo, porque el planeamiento no otorga a los mismos un uso definido, ni mucho menos una edificabilidad en la cual basarse para deducir el precio potencial de los terrenos en base a su capacidad urbanística, establece como método preferente el de comparación con los valores comprobados de otras fincas análogas, habida cuenta de su régimen urbanístico, situación, tamaño y naturaleza, así como de los usos y aprovechamiento permitidos por el planeamiento, señalando que para los casos en que esa comparación no sea posible, el método alternativo será el de capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo, de acuerdo con su estado y naturaleza, que el método tradicionalmente utilizado para la tasación de terrenos rústicos.

En cuanto al método de comparación, como tal, sólo viene definido, aunque a efectos hipotecarios, en el punto II del anexo I de la OM de 30 de Noviembre de 1.994, donde establece que su aplicación requiere, además de un análisis de las características del inmuebles y del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables con el mismo, como requisito indispensable, disponer de información suficiente sobre al menos tres transacciones reales o datos suficientemente representativos y apropiadamente corregidos de ofertas no condicionadas en número no inferior a seis, siempre referidos a los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de la tasación y a inmuebles comparables al que se tasa.

Como es notorio, resulta casi imposible no sólo detectar tantas ofertas o compraventas comparables, ni siquiera sabe cuál es el precio real en las transacciones de éste tipo de suelos, ya que es un dato cuya veracidad solo reconocen con exactitud el comprador y el vendedor. Por tanto, aunque coherente como declaración de intenciones, la aplicabilidad del método de comparación para determinar el justiprecio de los suelos sin aprovechamiento urbanístico queda claramente mermada en la realidad.

Es por ello que se utiliza de manera generalizada la capitalización de rentas como regla de valoración de suelos de ésta naturaleza, y así lo entendemos en éste caso, donde evidentemente no queda justificada la cantidad que se menciona como ejemplo para aplicar el método de comparación, ya que se trata de una mera manifestación de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria, el cual, de una manera intuitiva establece que, dada su clasificación urbanísticas, el suelo es "apto para edificar una urbanización residencial de lujo", si bien lo cierto es que el Plan General de Ordenación no establece para el SNP como su propio nombre indica, programación alguna, ni en cuanto a intensidades, ni en cuanto a usos, ni aunque el tasador se aventura a aseverar que el coste no será muy alto, en cuanto a las características de urbanización.

4º). Este Jurado toma como suyo el valor unitario de la Administración expropiante de 22 pts/m2, por ser superior al calculado por aquel.

Por todo lo expuesto anteriormente se procede a la siguiente valoración:

VALORACION DEL JURADO

Vertientes y laderas: 40.528 m2 x 22 pts/m2 891.616 ptas

Afección, 5% : 891.616 ptas x 0,05 44.581 ptas.

JUSTIPRECIO 936.197 ptas"

La Sala de instancia por el contrario asume el Informe del Arquitecto D. Plácido practicado en periodo probatorio, del que interesa resaltar su tenor, en relación a la valoración controvertida.

"2.Cuestiones de la parte actora.

1. Si, según su leal saber y entender, puede afirmarse que una finca calificada en el actual Plan General de Ordenación Urbana, como urbanizable no programado Sector VIII, gozaba en marco de 1998 de expectativas urbanísticas, susceptibles de incrementar su valor por encima del de una finca rústica sin dicha calificación.

   Respuesta: Si. Ya que el procedimiento para tramitar su conversión en urbano está abierto desde el propio plan general, pues si la clasificación fuera como terreno rústico, estaría excluido del proceso urbanizador.

2. Si las fincas (Lo Palao y Lo Perdiguero) que Profu,S.A. tiene en la zona del Puerto de La Cadena, por la rambla y Venta de la Paloma, que se corresponden con las parcelas catastrales números 7, 10, 12 y 143 de la hoja 2 del Polígono 167-230, que están calificadas como Urbanizable No Programado Sector VIII, tenían en marzo de 1.998 tales expectativas urbanísticas.

   Respuesta: Si.

3. Si la finca LO Palao (parcelas catastrales 7 y 143), linda con la Rambla del Puerto, y está próxima a zonas urbanas y a los planes parciales de la Granja y La Paloma.

   Respuesta: Si.

4. Si su situación justifica un mayor valor de los terrenos, amén de mayores expectativas urbanísticas.

   Respuesta: Si.

   Respuesta: El valor de mercado, a mi leal saber y entender, se suele formar en base a la oferta y la demanda de bienes, en este caso suelo, cuyo valor reside en los rendimientos, si no hay expectativas urbanísticas y, en base a estas últimas, si existen. Para unos terrenos, con las características geográficas y ambientales de los que son objeto de valoración, sus expectativas se podrán fijar en un aprovechamiento urbanístico de 0,25 m2/m2, al comparar con terrenos que han sufrido un proceso de urbanización similar, al expectante en dicha fecha, su valor, en base a dichas expectativas en un proceso de Urbanización de suelo No programado, podría estimarse en 62.505,26 euros (10.400.000 ptas.) la hectárea, que aplicado a la superficie de 40.528 m2 resulta la cantidad de 253.321,32 euros (42.149.120 pesetas) En base al siguiente cálculo:

   40.528 m2 x 0,25 m2/m2 - 10.132,00 m2, a descontar cesiones y equipamiento

   0,8 x 10.132,22 m2 - 8.105,60 m2 repercusión suelo año 1.996: 40.000 ptas/m2

   8.106,60 m2 x 40.000 = 329.224.000 ptas que dividido por 40.528 resulta 324.224.000 : 40528 = 8.000 ptas/m2 a lo que habría que deducir gastos de gestión del suelo mediante redacción y aprobación del Programa de Actuación Urbanística Plan Parcial, Proyecto de Reparcelación y de Urbanización, escrituras e impuestos estimados en 1.360 ptas/m2 y obras e infraestructuras y de urbanización, estimados en 5.6000 ptas/m2 con lo que obtendríamos un valor del suelo de 1.040 pesetas por metro cuadrado."

Del tenor de la sentencia de instancia antes transcrita, resulta que el tribunal "a quo", asume la valoración contenida en el dictamen pericial practicado realizado por el Arquitecto Sr.Egea, al que por tanto considera apto para desvirtuar la presunción de acierto del Acuerdo del Jurado.

Varias son las consideraciones previas que al efecto deben realizarse: por un lado, y como decíamos entre otras en la Sentencia de 22 de Junio de 1.999 (Rec. 3138/95 ) al referirse a las expectativas urbanísticas, la ley 6/98 ha restablecido el criterio de la Ley del Suelo de 1.976 al disponer en su artículo 26 que el valor del suelo no urbanizable se determinará por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas y no hacer reserva alguna en relación con la imposibilidad de tener en cuenta las expectativas urbanísticas que por tanto, podrán ser tenidas en cuenta. En todo caso, y por lo que a las expectativas urbanísticas se refiere, debe tenerse en cuenta lo que es una reiterada jurisprudencia de esta Sala (por todas, sentencia de 5 de Abril de 2006 -Rec.3909/03 -) en el sentido de que es necesario que quede acreditada la realidad de las expectativas urbanísticas, pudiendo constituir un índice de tales expectativas, una edificación progresiva de la zona o el hallarse a escasos kilómetros de un núcleo urbano, con una razonable previsibilidad de que en un tiempo significativo en términos económicos, el terreno vaya a ser incorporado al proceso urbanizador.

Resulta, pues, indispensable que se pongan de relieve datos tan relevantes como los referidos, para poder apreciar si hay tales expectativas urbanísticas, del mismo modo que cuando se acude al método de comparación previsto en el art. 26 de la Ley 6/98, es necesario que se concreten las fuentes objetivas de las que se extraen los valores que se manejan para determinar la analogía de las fincas, cuyos valores se comparan según los criterios previstos en dicho precepto.

Hechas tales precisiones debe concluirse que la sentencia de instancia, al asumir la valoración contenida en el dictamen pericial antes transcrito, está infringiendo el art. 26 de la Ley 6/98, aplicable al caso de autos y en cuya aplicación las partes litigantes estan de acuerdo.

En efecto, el Perito en su Informe está realizando una valoración que no puede reputarse ajustada al citado articulo 26 de la Ley 6/98, precepto este que determina que con carácter preferente el valor del suelo no urbanizable se determinará por el método de comparación, prescribiendo expresamente que tal comparación se hará a partir de valores de fincas análogas, añadiendo que a estos efectos la identidad de razón que justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora.

Del tenor del informe pericial practicado resulta palmario que el perito parece estar realizando una comparación de la finca expropiada, con otras, que en ningún momento identifica, pero de las que sí pone de relieve que a diferencia de la expropiada "ya han sufrido un proceso de urbanización", circunstancia esta última que excluye de plano la analogía a que se refiere el art. 26 de la Ley 6/98, a cuya vulneración, pues, procede la Sala de instancia al asumir la valoración contenida en el Informe pericial, que como se ha dicho no es respetuosa con el citado precepto.

El motivo de recurso debe ser pues estimado.

La estimación del motivo de recurso, determina que deba procederse a entrar en el estudio de la cuestión debatida en los términos en que queda planteado el debate que no son otros que fijar el justiprecio de la finca expropiada.

Se ha recogido con anterioridad el tenor del Acuerdo del Jurado, que para la valoración del suelo expropiado acude al método subsidiario de capitalización de rentas previsto en el art. 26 de la Ley 6/98, sin que la prueba pericial practicada en autos sea apta para desvirtuar la presunción de acierto del Acuerdo del Jurado, por las razones expuestas, a lo que debe añadirse que tampoco en la misma se hace ninguna precisión en los términos recogidos por la Jurisprudencia de esta Sala antes citada, que más allá de consideraciones abstractas, pudiera poner de relieve unas posibles expectativas urbanísticas a tener en cuenta en la valoración. Consiguientemente y no habiendo quedado desvirtuada la presunción de acierto del Acuerdo del Jurado, debe estarse a la valoración en el mismo contenida SEPTIMO.- La estimación del motivo de recurso determina que no proceda, en aplicación del art. 139 de la Ley Jurisdiccional, la imposición de una condena en cuanto a las costas causadas ni en la instancia, ni en la tramitación del recurso.