STS 658/2000, 23 de Junio de 2000

Ponente:DE ASIS GARROTE, JOSE
Número de Recurso:2489/1995
Procedimiento:01
Número de Resolución:658/2000
Fecha de Resolución:23 de Junio de 2000
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

"COMPRAVENTA. DEVOLUCIÓN DE CANTIDAD ENTREGADA EN EXCESO. SUPERFICIE. ENTREGA DE LA COSA VENDIDA. La actora reclama la suma que estima ha pagado de más, a lo que no se da lugar por haberse vendido una finca que además de designar los linderos se expresa la cabida, quedando obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido dentro de esos límites. En primera instancia se desestima la demanda interpuesta por Don S.G.B. contra Don J.G.G., Don M.A.A., Don C.L.D. y ""Minera Peñrrosas S.A."". Se desestima la apelación. Se estima el recurso de casación interpuesto por Don S.G.B., se condena a Minera Peñrrosas S.A., a indemnizar al actor en la cantidad de 10.000.000 ptas, con costas."

 
ÍNDICE
CONTENIDO

VISTO por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Iltma. Audiencia Provincial de Almería, como consecuencia de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número DOS de V., sobre reclamación de inmueble, cuyo recurso fue interpuesto por la entidad mercantil "PROMOCIONES LOS GALLARDOS, S.A.", representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Isabel J. C., en el que es recurrido DON J.N J. R., representado por la Procuradora de los tribunales Doña Teresa P. de A..

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia número Dos de V., fueron vistos los autos de menor cuantía número 291/92, seguidos, entre partes, de la una y como demandante, la entidad mercantil "Promociones Los Gallardos, S.A.", de otra, y como demandado Don J.n J. R., sobre cumplimiento de contrato.

Por la representación de la parte actora se formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... dictar sentencia en la que se contengan los siguientes pronunciamientos: 1º. Declarar válido y eficaz en Derecho, el contrato de 7 de Junio de 1.989, presentado como documento nº 1 con esta demanda.- 2º. Declarar que no pueden ser objeto de la compraventa a que se refiera dicho contrato, las superficies que comprenden las tres calles identificadas con trazos rojos diagonales paralelos, trazos verdes diagonales paralelos y trazos amarillos diagonales paralelos en plano que presentamos como documento nº 16.- 3º. Declara que tampoco pueden ser objeto de la compraventa otorgada por el demandado a favor de la actora, las superficies vendidas por el primero a terceras personas y que aparecen relacionadas en los documentos nºs. 3-15, ambos inclusive, de los que se presentan con este escrito.- 4º. Declarar que tampoco pueden ser incluidas en la compraventa hecha por el demandado a favor de la actora, las superficies vendidas por Don J.n J. R., en documento privado a Don Juan M. S., 336 m2 y a Don José Manuel C. B., 630,53 m2 a que se ha hecho referencia en el hecho sexto de este escrito.- 5º. Declarar, en consecuencia, que la compraventa solemnizada con el contrato de 7 de Junio de 1.989, que presentamos como documento nº 1, ha de concretarse exclusivamente a las tres parcelas identificadas bajo las letras "A, B y C" en el plano que presentamos como documento nº 16, rayadas en color azul y trazos diagonales paralelos, que caben una superficie de 7.075,89 m2, 1.98,75 m2 y 621,13 m2, respectivamente.- 6º Declarar que el precio que ha de pagar "Promociones Los Gallardos, S.A." al demandado por la compra de esas tres parcelas es el de 12,740.664.- pesetas, cifra que resulta de computar el valor de dichas tres parcelas a razón de 1.356 ptas./m2.- 7º. Declarar que el precio de dichas tres parcelas ha de fijarse a razón del módulo de 1.356 ptas./m2 que es el que resulta de dividir el precio de la compraventa 19,588.691.- pesetas por la cantidad de metros cuadrados, 14.444 m2, que había de entregar el demandado a la actora de acuerdo con el contrato de 7 de Junio de 1.989.- 8º Declarar que "Promociones Los Gallardos, S.A.", tiene ya pagada a Don J.n J. R. la cantidad de 13,000.000.- de pesetas, con cargo a la compraventa formalizada en el contrato de 7 de Junio de 1.989.- 9º. Declarar en consecuencia que Don J.n J. R. ha de reintegrar a "Promociones Losa Gallardos, S.A." la cantidad de 259.336.- pesetas, cifra que representa el exceso pagado por la actora al demandado por la compraventa a que se refiere esta demanda.- 10º. Condenar a Don J.n J. R., a otorgar a favor de "Promociones Los Gallardos, S.A." escritura pública de venta de las tres parcelas identificadas bajo las letras A, B y C, en el plano que es el documento nº 16, de cabida 7.075,94 m2, 1.698,75 m2 y 621,13 m2, respectivamente, en el plazo que por el Juzgado se señale con el apercibimiento de que en otro caso se hará de oficio por el Juzgado y a costa del demandado.- 11º. condenar a Don J.n J. R. a dar y pagar al demandante la cantidad de 259.336.- pesetas, exceso del precio de la compraventa y 12º. Condenar a Don J.n J. R. a estar y pasar por las anteriores declaraciones y al pago de las costas del proceso". Asimismo solicitaba el recibimiento a prueba del proceso.

Admitida a trámite la demanda, por la representación de la parte demandada se contestó a la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, alegando prescripción de la acción, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... y en su día se dicte sentencia desestimando la acción ejercitada del artículo 1.471 del Código Civil y por tanto la demanda planteada contra nuestro representado, imponiendo las costas del proceso a la parte actora".

Por el Juzgado se dictó sentencia en fecha 18 de Mayo de 1.994, cuyo fallo es como sigue: "FALLO.- Que, desestimando la demanda interpuesta por la entidad "Promociones Los Gallardos, S.A." representada por el Procurador Sr. L.R., frente a Don J.n J. R., representado por la Procuradora, Sra. M.C., debo declarar y declaro no haber lugar a la misma y, en su consecuencia, absuelvo al demandado de las pretensiones deducidas de adverso por la parte actora, con expresa imposición a ésta de las costas causadas en esta instancia".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, y sustanciada la alzada, la Iltma. Audiencia Provincial de Almería, dictó sentencia en fecha 19 de Junio de 1.995, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS: Que con desestimación del recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada con fecha 18 de Mayo de 1.994 por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de V., en los autos de menor cuantía de los que deriva la presente alzada, debemos confirmar y confirmamos la expresada resolución, con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente".

TERCERO.- Por el Procurador de los Tribunales Don Luis S.M., posteriormente sustituido por su compañera Doña Isabel J. C., en nombre y representación de la entidad mercantil "Promociones Los Gallardos, S.A.", se formalizó recurso de casación que fundó en el siguiente motivo:

Unico.- "Se articula este motivo de casación al amparo del artículo 1.692, número 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción de las normas del ordenamiento jurídico que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate.- Concretamente la sentencia recurrida infringe, por aplicación indebida, el artículo 1.472 del Código Civil, que prescribe que las acciones que nacen de los tres artículos anteriores prescribirán a los seis meses, contados desde el día de la entrega, y ello en relación con el precepto del artículo 1.964 del Código Civil".

CUARTO.- Admitido el recurso, y evacuado el traslado de instrucción, por la Procuradora Sra. P. de A., en la representación que ostentaba de la parte recurrida, se presentó escrito impugnando el mismo.

QUINTO.- No habiéndose solicitado por todas las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para la votación y fallo del presente recurso, el día QUINCE de JUNIO, a las 10,30 horas, en que ha tenido lugar.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Recurre en casación la mercantil actora Promociones Los Gallardos S.A., la sentencia de la Audiencia que confirmando la del Juzgado de 1ª Instancia absuelve libremente al demandado D. Julián J. V., de la demanda en que entre diversos pedimentos tendentes a acreditar que la venta del resto de la finca matriz, cuyos linderos se describen en la demanda, de una cabida de 2 hectáreas 27 áreas y 56 centiáreas (22.756 metros cuadrados), inscrita en el Registro de la Propiedad de la localidad de V. (Almería), finca registral núm. 412, de la que se habían vendido diversas parcelas a terceros, de una extensión aproximada de 8.312 m2, por lo que quedaba un resto de 14.444 m2, resto vendido a un precio alzado de 19.588.691 pesetas, lo que en opinión de la parte recurrente, daba un valor al metro cuadrado de 1.356 pesetas, pero habiendo resultado que junto a la parcelas vendidas se dejaron espacio para tres calles, lo cierto es que el vendedor, había dispuesto en realidad de 9.868,53 m2, lo que suponía que el importe de lo vendido ascendiera únicamente a 12.740.664 pesetas, ante el descenso de la cabida de la cosa vendida, y habiendo satisfecho ya a cuenta del precio fijado en el contrato 13.000.000 de pesetas, Promociones Gallardo S.A., reclama previa la reducción, en razón a esa disminución del precio, la cantidad de 259.336 pesetas, que es la suma que estima ha pagado demás la mercantil actora; a lo que no se dio lugar en las sentencias por entender que la acción que se ejercita por la mercantil actora es la del art. 1471 del Código civil, por haberse vendido una finca que además de designar los linderos se expresa la cabida, quedando obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido dentro de esos límites y si no pudiere obtendrá una reducción en el precio proporcional a lo que falte de cabida, que es justamente lo que se pretende en la demanda, pues no solamente la entidad actora está dispuesta a no hacer efectivo el resto del precio que adeuda en razón de la enajenación que contemplamos, sino que reclama la cantidad que según las cuentas por ella realizada ha pagado de más al vendedor, pues las demás declaraciones que se pretenden en el suplico de la demanda, carecen de interés para los contratantes, sino van dirigidas a obtener esa reducción, de casi siete millones de pesetas de lo de algo más de los diecinueve millones y medio de pesetas, en que se pacto el precio del resto de la finca matriz. No se dio lugar a la demanda porque la acción, se ejercitaba pasado el plazo de seis meses desde la entrega de la cosa, que establece el art. 1472 del Código civil para promover la acción estimatoria, o de reducción del precio, manteniendo la eficacia del negocio jurídico de compraventa.

SEGUNDO.- El recurso de casación lo articula sobre un único motivo, al amparo del nº 4º del art. 1692 de la L.E.C., por aplicación indebida del art. 1471 del Código civil, y por falta de aplicación de los arts. 1461 y 1464 del mismo Código, ya que lo que se denuncia en la demanda es un incumplimiento contractual de entrega de la cosa vendida, acciones estas que tienen un plazo de prescripción de quince años que todavía no han transcurrido. Al efecto, hay que tener en cuenta que el objeto vendido en documento privado de 7 de junio de 1989, aunque en definitiva puedan sobre el terreno constituirse las parcelas A, B y C, que se describen en el plano que como documento nº 16 se acompañan a la demanda, es el resto o lo que queda de la finca matriz nº 412 del Registro de la Propiedad de la localidad de V., cuya finca en su situación originaria, había sido objeto de diversas segregaciones, cuyas parcelas segregadas habían sido vendidas a terceras personas, y lo que se entregó, como objeto de esta última venta, fue precisamente ese resto, con independencia de que el mismo pudieran constituir las parcelas señaladas en el plano, por lo que en los términos planteados, no se puede hablar del incumplimiento (falta de entrega de la cosa vendida), al que se refieren esos artículos que se dicen no han sido aplicados por el Juzgador de instancia (arts. 1461 y 1464 del C.C.), sino lo que constituye el verdadero objeto de la demanda, es la reducción del precio, en atención a la menor cabida de la expresada en el contrato, acción que tiene una calificación especifica en nuestro ordenamiento, en el art. 1471 del Código civil, que es el precepto aplicado en la sentencia instancia, no existiendo otro precepto distinto al citado, que permita una disminución del precio en que consiste el pedi mento sustancial de la demanda, en cuanto que la validez del contrato de compraventa de 7 de junio de 1989, es el propio demandado, el que lo está proclamando, exigiendo judicialmente el precio pactado al ejecutar las letras de cambio, en las que se documentó el pago aplazado de parte del precio; y respecto a los demás pronunciamientos que se refieren a la determinación de la extensión superficial del resto de la finca matriz de las que se han hecho diversas segregaciones, no pueden afectar al demandado vendedor, sino es dentro del campo a que se refiere al precepto del art. 1471, ya que es evidente, de acuerdo a lo expuesto que se trata de una venta de un predio rústico, pero que está siendo urbanizado, en el que además de fijar los linderos de la finca matriz, se especifica que se ha dispuesto dentro del área de esta, diferentes parcelas vendidas a terceras personas, por lo que se vende a la entidad Promociones Los Gallardos S.A., es el resto, habiendo especificado la extensión aproximada de las parcelas vendidas, pero en ellas no se han comprendido la superficie destinada a calles de la citada urbanización, ni la de dos parcelas vendidas en documento privado, por lo que la superficie útil vendida es menor de la que se hizo constar en el contrato, por lo que se está claramente dentro del supuesto de la reducción del precio de la cosa vendida, acción que tienen los compradores en base de lo dispuesto en el art. 1471 del Código civil, pero esa acción de acuerdo con el art. 1472 solo se puede ejercitar con éxito, si se hace dentro de los seis meses siguientes a la fecha de la entrega cosa vendida, por lo que resultando evidente que la acción la ha promovido fuera del plazo citado, el ejercicio de la misma resulta ineficaz, sin que se pueda alegar en excusa de tal tardanza, que la entidad compradora desconocía la situación de la finca vendida, hecho que no puede presumirse pues además de mantener el administrador de Promociones Gallardo S.A., lazos familiares con el vendedor, se ha acreditado en los autos, que el administrador de la sociedad y el vendedor han efectuado conjuntamente negocios inmobiliarios relativos a la parcelación de fincas sitas en el mismo pago de la finca vendida, e incluso han creado sociedades para la explotación de este negocio inmobiliario, referentes a predios contiguos; no siendo de aplicación por otra parte por las razones expuestas más arriba los arts.

1461 y 1464 del Código civil a la petición de la compañía actora de reducción del precio de la compraventa por la menor cabida, ni el plazo de 15 años para la prescripción de las acciones para hacer efectivo su derecho, ya que ese plazo se establece en el art. 1964 del Código civil para el ejercicio de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, y la acción ejercitada por la actora lo tiene, el de seis meses, señalado en el art. 1472 del referido texto legal.

TERCERO.- Por lo expuesto procede la desestimación del recurso y de acuerdo con lo dispuesto en el núm. 3 del art. 1692 de la L.E.C., procede imponer las costas de la casación, a la parte recurrente, así como decretar la pérdida del depósito al que se dará el destino legal.

.

FALLAMOS

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de casación promovido por el Procurador D. Luis S.M., sustituido por su compañera Doña Isabel J. C., en nombre y representación de Promociones Los Gallardos S.A., contra la sentencia de fecha diecinueve de junio de mil novecientos noventa y cinco por la Audiencia Provincial de Almería, condenando al pago de las costas de recurso a la parte recurrente, y a la pérdida del depósito al que se dará el destino legal.

.- P. GONZALEZ POVEDA.- F. MARIN CASTAN.- J. DE ASIS GARROTE.- RUBRICADOS.