STS 70/93, 3 de Febrero de 1993
| Ponente | D. TEOFILO ORTEGA TORRES |
| Número de Recurso | 3517/1990 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de Resolución | 70/93 |
| Fecha de Resolución | 3 de Febrero de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a tres de Febrero de mil novecientos noventa y tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 8ª), como consecuencia de juicio de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Gandía, sobre determinadas declaraciones, cuyo recurso fue interpuesto por Don Miguel Ángel y Doña Marta , representados por el Procurador Don Juan Luis Pérez Mulet Suárez, y asistidos del letrado Don Luis Lerga Gonzálbez, en el que es recurrida Doña Dolores , representada por el Procurador Don Fernando Aragón Martín, y asistida del Letrado Don José Luis Boronat Calabuig.
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Gandía, fueron vistos los autos de menor cuantía núm. 340/88, promovidos a instancia de Doña Dolores , representada por el Procurador Don Juan Koninckx, bajo la dirección del Letrado Don José Boronar, contra Doña Marta y Don Miguel Ángel , representados por el procurador Don Joaquín Villaescusa, bajo la dirección del Letrado Don Vicente Escrivá.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho: "dicte sentencia en su día por la que se declare que la vivienda adquirida por la actora es la que se comprende dentro de los lindes y con la cabida que se expresa en la escritura de compraventa y en su consecuencia se condene a los demandados a estar y pasar por dicho pronunciamiento, realizando a su costa las obras necesarias para dejar la vivienda objeto de este litigio en su antiguo ser y estar, conforme a su descripción registral coincidente con la del título adquisitivo, todo ello con expresa imposición de costas a los demandados por su mala fe y temeridad y por ser preceptivas".
Admitida a trámite la demanda los demandados la contestaron alegando como hechos y fundamentos de derecho los que estimó de aplicación, y terminó suplicando: "dictar en su día sentencia por la que desestimando totalmente la demanda formulada de adverso, se absuelva de la misma a mis mandantes, con expresa imposición de costas a la parte actora".
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 25 de Abril de 1989, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Desestimando por entero la demanda interpuesta por Don Juan Koninckx Bataller, Procurador Judicial y de Dña Dolores debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones de contrario, con expresa imposición de las costas al actor".
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 8ª), dictó sentencia con fecha 22 de Noviembre de 1990, cuyo fallo es como sigue: "FALLAMOS: ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por Dª. Dolores contra la sentencia dictada el 25 de abril de 1989 por el Juzgado de 1ª. Instancianº 1 de Gandía en juicio de menor cuantía 340/88, REVOCAMOS la citada resolución y en su lugar ESTIMANDO la demanda interpuesta por aquélla contra Dª. Marta y D. Miguel Ángel DECLARAMOS que la vivienda adquirida por la actora es la que se comprende dentro de los lindes y con la cabida que se expresa en la escritura de compraventa de 20 de febrero de 1988 y CONDENAMOS a los demandados a que realicen a su costa las obras necesarias para dejar la vivienda objeto de litis en su antiguo ser y estar, conforme a su descripción registral coincidente con la del título adquisitivo; todo ello con imposición a los demandados de las costas causadas en primera instancia y sin expreso pronunciamiento respecto de las de esta alzada".
El Procurador Don Juan Luis Pérez Mulet Suárez, en nombre y representación de Doña Marta y Don Miguel Ángel , formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos:
Motivo Primero: "Al amparo del artº 1692-5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación al artº 1468 y concordantes del Código Civil comúnmente aducidos por las partes, por infracción de tales normas jurídico sustantivas, y únicas adecuadas a la resolución objeto de la compraventa litigiosa".
Motivo Segundo: "La interpretación dada a la naturaleza y alcance de los preceptos, aducidos de la Ley de Propiedad Horizontal, 11 y 16 en el tercero de los Fundamentos Jurídicos de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, para variar lo que ha sido objeto de la compraventa, y obligación de entregar por los demandados, constituye una vulneración esencial de la naturaleza de los mismos, contraria a las reglas de la buena fe, recurrible al amparo del artº 1692-5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil".
Motivo Tercero: "Al amparo del artº 1692-5º en relación al artº 1964 del Código Civil, y jurisprudencia que cita la Sentencia por haberse rechazado en ella la oposición a la demanda basada en afirmar que en todo caso, por el tiempo transcurrido desde que se efectuaron las obras de remodelación del piso, ya habría prescrito la acción de reclamación de los copropietarios".
Motivo Cuarto: "Infracción del artº 1692-5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por aplicación indebida del artº 38 en relación al 34 y concordantes, de la Ley Hipotecaria, por afirmar la Sentencia, que la presunción legal que gozan los derechos reales inscritos, se identifique con la de los hechos o datos que consten en los asientos del Registro de la Propiedad sobre los que versa esta litis.
Motivo Quinto: "Error en aplicación de los criterios de interpretación contractual, derivados de los artºs. 1281, 1282 y 1283 especialmente del Código Civil, según se deduce de los términos categóricos del contrato de 13 de Febrero de 1988, apartado I, no contradicho por ningún otro elemento de prueba, que constituye el supuesto contemplado en el apartado 4 del artº 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en que se apoya este Motivo".
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 22 de Enero de 1993, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. TEÓFILO ORTEGA TORRES
Dª Dolores solicitó en la demanda la declaración de que la vivienda por ella adquirida mediante escritura pública de fecha 20 de Febrero de 1988, siendo vendedora Dª Marta , "es la que se comprende dentro de los lindes y con la cabida que se expresa" en dicho documento, y también que "se condene a los demandados (la mencionada Sra. Marta y su esposo, D. Miguel Ángel ) a estar y pasar por dicho pronunciamiento, realizando a su costa las obras necesarias para dejar la vivienda objeto de este litigio en su antiguo ser y estar, conforme a su descripción registral coincidente con la del título adquisitivo", e invocaba los arts. 8 y 16-1º de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1960, 396, 397 y 1461 y siguientes, con particular cita del 1471-2º, del Código civil; los demandados se opusieron a estas pretensiones alegando, en lo esencial, que siendo dueño de la vivienda de que se trata el padre y causante de Dª Marta , así como de otra colindante, se hicieron unas obras -en el año 1973- "eliminando una zona o habitación de la misma", habiéndose transmitido ambas viviendas a dicha Dª Marta , por herencia, al haber fallecido su padre en 1977, sin que posteriormente se efectuara obra alguna en las mismas, y sostienen asimismo los demandados que la compradora Sra. Dolores "examinó y adquirió la vivienda en el estado en que se halla en la actualidad, con sus cierres perimetrales actuales, y con las dependencias que tiene actualmente". La sentencia ahora impugnada, con revocación de la recaída en primera instancia, estimó la demanda fundándose sustancialmente en que "las obras que redujeron la cabida del piso llevadas a cabo por los padres de la Sra. Marta , han de considerarse ilícitas, dado que se efectuaron, al menos lademandada no ha probado lo contrario, sin consentimiento de los copropietarios, tal como exige el art. 8 párrafo 2º de la Ley de Propiedad Horizontal, y en cuanto supusieron una modificación del título constitutivo, a la par que una alteración de elementos comunes, cuales fueron los realizados en la pared divisoria de ambos pisos y los llevados a cabo para cambiar la ubicación de la puerta de acceso a la vivienda NUM001 , debieron ser aprobados por unanimidad de la junta de propietarios conforme a lo dispuesto en los arts. 11 y 16 nº 1 de la citada Ley", así como que "en definitiva la cuestión de fondo discutida estriba en determinar si la venta se hizo atendiendo a la extensión real o a la registral", e invoca "la presunción legal de que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo (art. 38 de la Ley Hipotecaria)". En el presente recurso se formulan cinco motivos, los cuatro primeros amparados en el nº 5º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción anterior a la Reforma de 30 de Abril de 1992, y el quinto en su núm. 4º.
El motivo primero acusa infracción del art. 1468 y concordantes del Código civil, en relación a los cuales se argumenta que constituyen las únicas normas adecuadas a la resolución del litigio, pues la cuestión planteada radica en determinar "si la vivienda adquirida por la actora es la que se comprende dentro de los lindes y con la cabida que se expresa en la escritura de compraventa".
Ha de reconocerse, en primer término, que la pretensión básica de la demanda es la relativa a que la vivienda transmitida por Dª Marta se extiende a los límites expresados en la escritura de compraventa con una extensión superficial de noventa metros tres decímetros cuadrados -de ahí la invocación del art. 1471,2º-, pero es igualmente cierto que se argumenta también en la demanda con referencia a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, para poner de manifiesto la ilegalidad de las obras realizadas en 1973. Ahora bien, lo que sucede es que, dado el planteamiento de la demanda, la invocación de la Ley de Propiedad Horizontal y las consecuencias jurídicas que eventualmente pudieran extraerse de la ausencia de acuerdo de la Junta de Propietarios autorizando las obras no deben trascender a lo que, en realidad, constituye la base de lo pretendido en el pleito, o sea, la incorporación a la vivienda adquirida por la Sra. Dolores del espacio segregado físicamente, para formar parte de la inmediata, por quien era propietario de ambas en 1973, y esto solo podría ser procedente si el objeto de la compraventa efectuada en 1988 fuera la vivienda en su estado originario, mas no si los contratantes se atuvieron a su situación en el momento de perfeccionarse aquella venta, pues lo rechazable es que se utilice -según sostiene la demandante y fue acogido en la sentencia de instancia- la alegada infracción de la Ley de Propiedad Horizontal, producida con anterioridad superior a quince años respecto a la interposición de la demanda, para alterar el contenido de un contrato celebrado muchos años después de haberse realizado las obras reputadas ilegales. Por otra parte, si se abstrae la cuestión atinente a la ilegalidad de las obras efectuadas en 1973 para inferir de ella, como hace el Tribunal "a quo", la pertinencia de la estimación de la demanda, podría llegarse a la absurda conclusión de que se repusiera la vivienda a su estado originario pero el espacio reintegrado continuaría siendo propiedad de la dueña del piso inmediato, todo lo cual evidencia el error de la Sala de instancia al otorgar carácter decisivo a la aplicación de la especial normativa reguladora de la Propiedad Horizontal a un caso que ha de resolverse atendiendo a la relación contractual existente entre vendedora y compradora, de donde se sigue que asiste razón a los recurrentes en lo argumentado en el motivo que se examina y, por ende, ha de estarse a lo dispuesto en el art. 1468-1º ("El vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato").
Aunque ya por lo expuesto ha de ser estimado el recurso, conviene señalar que, por lo mismo, se aprecia la indebida aplicación, en la sentencia impugnada, de los arts. 11 y 16- 1º de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme se acusa en el motivo segundo, así como en el tercero respecto del art. 16-4º, y, en lo relativo al cuarto, es clara también la procedencia de su estimación por cuanto el Tribunal "a quo" ha desconocido la reiterada doctrina jurisprudencial expresiva de que el Registro de la Propiedad carece de una base física fehaciente, ya que reposa sobre las simples declaraciones de los otorgantes, y así caen fuera de la garantía que presta cuantos datos registrales se corresponden con hechos materiales, tanto a los efectos de la fe pública como de la legitimación registral, sin que la institución responda de la exactitud de los datos y circunstancias de puro hecho ni, por consiguiente, de los datos descriptivos de las fincas (Ss. de 13 de Noviembre de 1987, 11 de Julio de 1989 y uno de Octubre de 1991); y respecto al motivo quinto y último, se tiene que debe decaer porque, no obstante contener acertadas consideraciones sobre la interpretación del contrato celebrado entre actora y demandada, se ha residenciado en el antiguo núm. 4º del art. 1692, que excluye de su ámbito las cuestiones interpretativas (Ss. de 7 de Mayo y 21 de Diciembre de 1990).
Conforme a lo establecido en el art. 1715-3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparece planteado el debate y, así, ha de ser desestimada la demanda con sólo añadir a lo ya expuesto que: a) No ofrece duda que el objeto del contrato de compraventa de que se trata fue la vivienda tal y como se encontraba en el momento de celebrarse elmismo, situación conocida por la compradora -otra cosa es sencillamente impensable-, siendo de notar que en el documento privado de fecha 13 de Febrero de 1988, que precedió al otorgamiento de la escritura pública, se hace referencia a la "vivienda del piso NUM000 , puerta NUM001 , del edificio situado en el Grao de Gandía, PLAZA000 , núm. NUM002 ", sin ninguna especificación superficial; b) El mismo día del otorgamiento de la escritura pública, se formalizó un documento privado en que consta que la Sra. Dolores retuvo 50.000 pts. del precio, de las que haría entrega a la vendedora cuando ésta hubiese efectuado algunos arreglos en el piso, que se concretan y presuponen un conocimiento detallado de la vivienda; c) El hecho de que en la escritura pública conste la antigua superficie de la vivienda es fácilmente explicable por cuanto es la figurada en la titulación anterior de la vendedora, pero en nada altera la realidad del objeto contractual; d) Es indudable que nos hallamos ante la venta de un inmueble hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, por lo que es de aplicación el art. 1471-1º del C.c.; y e) El ejercicio por la actora de derechos derivados de la legislación sobre Propiedad Horizontal, para lograr una ampliación del objeto del contrato de compraventa, constituye, al menos objetivamente, un abuso en el sentido del art. 7-2 del Código civil, que, por tanto, no debe recibir amparo legal.
Las costas de primera instancia han de imponerse preceptivamente a la Sra. Dolores , al proceder la íntegra desestimación de la demanda (art. 523-1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), sin que, dado el sentido de esta resolución, proceda pronunciamiento especial alguno sobre las ocasionadas en la apelación y en este recurso de casación (art. 1715-4º de la misma Ley, en su antigua redacción).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Que estimando el recurso interpuesto por Dª Marta y D. Miguel Ángel contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 8ª) con fecha 22 de Noviembre de 1990, procede casar la misma y absolver a los recurrentes de las pretensiones ejercitadas en la demanda promovida por Dª Dolores , con imposición a ésta de las costas causadas en primera instancia y sin especial declaración respecto a las devengadas en la segunda y en este recurso de casación. Líbrese al Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Teófilo Ortega Torres, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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