STS 361/1996, 13 de Mayo de 1996

Se resuelve por sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm.4 de Mataró, en sentencia de 27 de marzo de 1991, demanda de tercería ejercitada por el actor don Silvio, contra la Entidad HASA, S.A. y Cabrils Mar y Montaña, S.A. (esta última actuó en estrados por su rebeldía) sentencia que, tras la oposición de la demandada, fue estimatoria, declarando la propiedad del demandante del piso embargado y alzando la medida cautelar del embargo ocurrido en 6 de julio de 1989, con base a los hechos que se declaran en el F.J.2º, "Son hechos fundamentales para la resolución de esta litis, acreditados por la prueba practicada y conformados por las partes: a) Mediante contrato de 2 de noviembre de 1987, la entidad Cabrils Mar i Muntanya S.A., propietaria a la sazón de unos terrenos adquiridos a don Jose Ignacioen la localidad de Cabrils, DIRECCION000', encargó a H.A.S.A., quien se comprometió a realizar, la construcción en dicho lugar de 40 viviendas unifamiliares lo que se llevaría a efecto con arreglo a un plan de obras convenido (folios 73 a 86). b) Por H.A.S.A. se ha realizado, -no consta si en su integridad-, la obra que se le encomendó, habiendo surgido diferencias entre la promotora y el contratista que motivaron la interposición por este último de un Juicio Ejecutivo, del que este es incidente, contra Cabrils Mar i Muntanya S.A., que se tramita con el número 260/1989, en el que con fecha 6 de julio de 1989 se trabó embargo sobre diversos inmuebles entre el que se halla el inscrito al tomo NUM000, libro NUM001de Cabrils, folio NUM002finca núm. NUM003del Registro de la Propiedad núm. 3 de Mataró (folios 56 y 57). c). En 21 de marzo de 1987 fue concertado entre don Silvioy Cabrils Mar i Muntanya S.A. un contrato privado sobre venta de ésta a aquel de una vivienda unifamiliar, señalada vendedora en Término Municipal de Cabrils, DIRECCION000y que posteriormente se identificó registralmente como la inscrita al tomo NUM000, libro NUM001de Cabrils, folio NUM002, finca núm. NUM003del Registro de la Propiedad 3 de Mataró (folios 44, 56, 57, 11 y 11 vtº.), siendo el precio y las demás condiciones las estipuladas en dicho documento obrante al folio 44. d) En cumplimiento de lo pactado en el contrato aludido por el Sr. Silviofueron pagadas a Cabrils Mar i Muntanya las cantidades y en las fechas siguientes: 500.000 ptas. en 23-3-1987; 2.000.000 ptas. en 31-8-1988 y 2.500.000 ptas. en 27-4-1989; (folios 33, 34, 35, 35 vto. y 36); con posterioridad dicho señor se subrogó de hecho en el préstamo hipotecario concedido en su día a la promotora por la Caja de Ahorros Layetana (Dtos. folios 324 en relación con el 44 vto. y posición 3ª obrante a los folios 346, 348). e) Hechos los pagos anteriores el actor formula demanda de fecha 20-6- 1989 que por reparto correspondió al Juzgado de Primera Instancia núm. 23 de Barcelona contra la entidad Cabrils Mar i Muntanya por la que se peticiona se condene a esta última a la elevación a escritura pública del documento privado antes aludido de fecha 21-3-1987, reconociendo el precio, las condiciones estipuladas en el mismo y la descripción registral de la finca, acordándose la admisión de la demanda en 6-7-1989 y decretándose la anotación preventiva de la misma en el Registro de la Propiedad, lo que así se practicó (documentos a los folios 41 a 45, 56 vto.), habiéndose allanado la demandada en comparecencia de 24-11-1989 en que además manifestó que 'la posesión es de la parte actora' (folio 52) y dictándose sentencia estimatoria el 2-3-1990 (folio 114), otorgándose la escritura correspondiente en 27 de junio de 1990 (folios 116 a 120", y además F.J.6º, partiendo que el contrato de Autos no es una promesa de venta, sino un contrato de compraventa, se acredita que el comprador no solo abona en el acto la parte del precio convenido, sino que con posterioridad lo hace en cuento a los pagos pactados en la cláusula 6ª del correspondiente documento privado; asimismo, porque se subroga en el préstamo hipotecario concedido a la Promotora por la Caja de Ahorros Layetana, por lo que el comprador, y en relación a la vendedora, ha satisfecho la totalidad del precio de la venta; que la vendedora por medio de su Administrador único se allanó a la demanda, en la que el vendedor instó la elevación del documento privado a escritura pública, otorgándose esta última en ejecución de sentencia en 27 de julio de 1990; por lo que acreditado el título hábil así como la correspondiente entrega, corresponde estimar dicha demanda habida cuenta que según su F.J. 9º, ha quedado debidamente identificada la finca; decisión que fue objeto de recurso de apelación resuelto en sentido desestimatorio por sentencia de 30-3-1992, de la Sección 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona, en la que en su F.J. 2º se aprecia la realidad de una compraventa perfecta - acuerdo de cosa y precio-, que se constata a través de la actuación posterior de los interesados, conforme se iba construyendo la casa, fundamentalmente por las visitas del futuro propietario al inmueble durante el curso de las obras, el pago de las cantidades convenidas como pago del precio y las actuaciones legales como el acto de requerimiento y la demanda para la escrituración dispuesta poco después, incluso interpuesto con anterioridad al embargo del ejecutante que luego culminaría en la elevación a escritura pública de dicho documento; en el F.J.3º, se acredita asimismo la identificación de la finca, que no ofrece especial dificultad; en cuanto a la transmisión del dominio que conlleva la compraventa partiendo de la teoría del título y el modo que rige nuestro derecho, hay que compartir cuanto ha reflejado el Juzgado en el sentido de que en el momento de producirse el embargo por el codemandado ejecutante ya se había producido la entrega de la cosa vendida, y en consecuencia la transmisión del dominio que se hace valer en la presente tercería; todo ello, por cuanto se acredita "fundamentalmente la constancia del pago efectivo (f.21) en fecha 26 de abril de 1989 de la cantidad convenida para la entrega de llaves, con movilización legal inmediata ya claramente detectada en el mes de mayo, así como la consciencia de que la posesión física del demandante no fue objeto de denuncia, lo que significa que las llaves de esa casa no las debía tener el vigilante de HASA; lo cual posiblemente se explique por ser construcción anterior a las del otro procedimiento y también porque el pago de las cantidades previstas en el contrato, incluso la correspondiente a la entrega de llaves, colocaba a la promotora en una posición de no poder discutirle la posesión; ello coincide también con las declaraciones testificales, singularmente del Sr. Jose Enriquerelatando actos posesorios, a pesar de la inevitable inconcreción temporal" y así -continua ese F.J. 4º- se tiene en cuenta en la demanda del pleito para la elevación a escritura pública la fecha 20 de junio de 1989, es decir 15 días antes de la actuación del embargo, en definitiva queda acreditada la entrega, así como la totalidad de los pagos previstos ocurrido todo ello antes de la fecha del embargo, por lo que hay que confirmar la sentencia; frente a la cual se interpone por la demandada el presente recurso de Apelación, con base a los diez motivos que son objeto de examen por la Sala.

En el PRIMER MOTIVO, se denuncia por la vía jurídica del núm. 4º del art. 1672 -sic-, la infracción del art. 1281, párrafo 1º, C.c., referido al documento de "reserva de vivienda" suscrito entre la vendedora y el actor de 21 de marzo de 1987; pues hay que tener en cuenta que dicho documento se autodefine como "reserva de vivienda", y que, por lo tanto, en la tarea interpretativa, el juzgador debe atenerse al contexto literal de las expresiones; que efectivamente convienen ambas partes una reserva de la mencionada vivienda; que se hace constar que la cantidad inicial de 500.000 ptas. se entenderá entregada a cuenta del precio de la vivienda una vez formalizada la compraventa; que el precio de la vivienda queda reservado mediante el presente documento, fijado en el total de 10.500.000 ptas; que se trata, en definitiva, de un breve formulario en el que se reflejan nada más los datos específicos del futuro comprador; lo que abunda en el concepto habitual de "reserva de vivienda" y no de compraventa en firme, por lo cual la Sala ha infringido esos preceptos interpretativos a que se alude en el motivo; el cual debe decaer, porque la interpretación que la Sala realiza respecto a la calificación del documento privado suscrito entre la entidad vendedora y el tercerista de 21 de marzo de 1978, ha sido debidamente efectuado; se decía entre otras en Sentencia de fecha 23-10-95: "...conviene recordar como dice la S. 10-10-89 que la calificación jurídica de todo contrato, responde a una labor de interpretación y ésta es facultad privativa de los Tribunales de instancia y su criterio ha de prevalecer en casación, aún en caso de duda, a no ser que el resultado fuese notoriamente ilógico; y la S. 20-2-90 que rechaza la recalificación de un contrato debidamente conformado por la Sala en uso de su soberanía enjuiciadora, sin que hubiere dado lugar a revisar la calificación al no incurrir la Sala sentenciadora en ningún desvio de legalidad o de irrazonabilidad...", por cuanto que, con independencia de cual sea la denominación de "reserva de vivienda" que se intercala en el mismo, y que, provenga de una fórmula habitual en esta clase de negocios, es evidente, que, al margen de que, en puridad, se pueda hablar que 'ab initio' se está en una especie de promesa de venta, o, incluso, compraventa de cosa futura o esperada, al tratarse de una futura vivienda que, estaba en ejecución, es llano, que en documento negocial de 21-3-87, (f. 44 Autos), cuya existencia, en caso alguno se cuestiona en el recurso, constan las circunstancias tan significativas como la intención de obligarse firmemente las partes respecto a dicha traslación dominical del inmueble una vez construido, así como el precio convenido y forma de pago y destaca que la entrega inicial se hace a cuenta del futuro precio y asimismo aparece perfectamente delimitado el precio total de la vivienda y las condiciones de pago; si a todo ello se une, que, como entiende la Sala, los actos posteriores de las partes, integran la total consumación del contrato, tal y como se especifica en el pormenor detallado de la primera sentencia, en su F.J.2º, y, en particular en su F.J.4º respecto al cumplimiento por parte del comprador tercerista de los diversos plazos estipulados, lo que unido a la "traditio" verificada con la entrega de las llaves a que se refieren dichos FF.JJ. ratificados, por lo que asimismo al punto pormenoriza la Sala en su F.J.2º, conlleva a que, cualquiera que fuese esa falta de textualización completa del compromiso inicial de compraventa, ésta queda perfectamente integrada y completada por esos actos posteriores, por lo cual, es evidente que, con base a referido documento de 21 de marzo de 1989, se verificó tal contrato entre las partes, y, por lo tanto, ahí radica el título aducido por el tercerista y la base o fundamento de la "ratio decidendi" de la sentencia recurrida, por lo que el motivo ha de rehusarse. En el SEGUNDO MOTIVO, se denuncia por igual vía, la infracción de lo dispuesto en el art. 1214 C.c. por cuanto se da por probado el pago sin existir prueba al respecto, alegándose una serie de opiniones parciales para sustentar esta tesis, que, en caso alguno, puede prevalecer, porque, con independencia de que se trate el no pago de un hecho negativo, es evidente, que, frente a ello, está la taxativa convicción articulada en ambas sentencias, básicamente en el F.J.5º, apartados a) y b) de la sentencia dictada por el Juzgado, así como, en su caso lo confirmado, por el F.J.4º de la recurrida en cuanto acredita el pago efectivo (f.21) en 27 de abril de 1989, en que se expresa se satisfizo la útima cantidad convenida para la entrega de las llaves, de conformidad con la cláusula 6ª del repetido negocio de 21-3-89 (... A la entrega de llaves: 2.500.000 ptas) y demás circunstancias antes transcritas, con lo que ese particular y su carga probatoria está perfectamente acreditado por la sentencia recurrida, por lo que el motivo ha de rehusarse. En el TERCER MOTIVO, se denuncia la infracción del art. 1253 C.c., al no existir en rigor o precisión lógica entre los hechos y la estimación del pago del precio; que tampoco prospera por cuanto la Sala no ha utilizado, en absoluto, el juego de las presunciones, sino que, de forma categórica, como se ha especificado en el motivo anterior, da por acreditado la entrega del precio total de la vivienda. En el CUARTO MOTIVO, se denuncia la infracción del art. 1288 C..c. referido al documento de "reserva de vivienda" suscrito entre las partes, de fecha 21-3-87, que "es subsidiario del primero de los motivos", por lo cual, la respuesta ha de ser idéntica a la del citado, en el sentido de que, por todo lo en el argumentado, la calificación que verifica la Sala ha de mantenerse, habida cuenta el contenido del documento y la posterior conducta de ambas partes, tendentes a completar el compromiso de venta iniciado en aquella fecha. En el QUINTO MOTIVO se denuncia la calificación adquisitiva verificada por la Sala vulneradora del art. 609 C.c. en relación con el citado documento de 21 de marzo de 1987, discrepando de la calificación que ha verificado la Sala sentenciadora de referido contrato, indicándose que, en caso alguno, esta parte lo calificó como de "arras", sino como un documento de reserva; que si la propia sentencia recurrida estima dicho documento como precontrato o promesa de venta necesita un futuro contrato sobre la linea del primero; que, en definitiva, el documento en sí no se perfeccionó a los efectos del art. 609 C.c., hasta que se elevó a público, o al menos hasta que la otra parte se allanó judicialmente y consintió en transmutar la promesa de compraventa en compraventa perfecta. Tampoco el motivo prospera por todo lo argumentado en los precedentes, y porque, en resumen, esa integración postnegocial verificada por la conducta de ambas partes, queda completada incluso, no solo por el allanamiento que verifica la vendedora en 24 de noviembre de 1989 (f. 52), pues si bien es cierto devino después de la fecha del embargo, es evidente, que ello surge a resultas de la demanda de 20-6-1989 (f. 43 Autos), en la que se instó la elevación de ese documento a escritura pública, esto es, antes de producirse el embargo de la demandada verificado en 6 de julio de 1989, lo cual, refuerza la consumación previa del contrato de compraventa o título del tercerista. En el SEXTO MOTIVO, se denuncia la infracción del art. 609 C.c., y , que es un "corolario lógico de los anteriores", tratando de desvirtuar la eficacia del allanamiento del representante legal de Cabrils de Mar y Montaña, S.A., que ha de recibir la contestación del precedente. En el SÉPTIMO MOTIVO, se denuncia la infracción del art. 1253 C.c., al no existir rigor o precisión lógica entre los hechos probados y la declaración de identidad de la finca reseñada en el contrato privado de 21 de marzo de 1987 y la que es objeto de tercería. Tampoco el motivo se acepta. ya que, al margen de que, de forma explícita no se ha utilizado el camino presuntivo (se decía en S. 6-9-95 "Es doctrina reiterada y constante que el art. 1253 C.c., autoriza al Juez, más no le obliga, a utilizar la prueba de presunciones, por lo que cuando el juzgador de instancia no hace uso del mismo para fundamentar su fallo y sí de lo que resulta de las pruebas directas obrantes en los autos, no resulta infringido dicho precepto (SS. 3-12-88, 7-7-89, 21-12-90 y 17-7-91). La censura del proceso hermenéutico no es lícito verificarla a través de denuncia de la vulneración del art. 1253 C.c., aduciendo que la Sala de instancia debió seguir aplicando dicho artículo, un proceso presuntivo (SS. 23-9 y 4-11-88), pues no se infringe el precepto por su no aplicación máxime cuando los hechos que se declaran probados lo han sido por pruebas directas y no hay necesidad de acudir al medio indirecto de las presunciones (SS. 22-2, 16-3, 5 y 24-5, 2.-6. y 2-11-89). También es doctrina reiterada que por su especial naturaleza (deducción personal del Juez) es dificil que pueda exigírsele su aplicación, y excepcional que en casación pueda impugnarse haberse omitido su empleo a menos que estas pruebas hubiera sido propuestas por las partes y discutido en el pleito (SS. 30-4 y 11-10-90)...", lo que la Sala efectua respecto a la identidad de la finca, no es sino ratificar cuanto con todo pormenor, emite el primer juzgador en su F.J. 9º, en donde indica las circunstancias por las cuales en todo momento estuvo la misma identificada a los fines de integrar el título o dominio de tercerista. En el OCTAVO MOTIVO se denuncia la infracción de ese art. 609 C.c. en relación con los arts. 132 y 135 del Decreto 2114/88 de 24 de julio, sobre Reglamento de Viviendas de Protección Oficial al considerar efectuada la Traditio con anterioridad a la fecha del embargo. Tampoco prospera el motivo porque al margen de la existencia de esa normativa secundaria que se cita, que no es idónea para equipar un motivo en este recurso de casación, es obvio que frente al que sea el contenido de esos preceptos, ello no puede prevalecer sobre la convicción de la Sala, determinante de que hubo en todo momento "traditio" o entrega de la cosa vendida tras el pago del precio por parte del tercerista. En el NOVENO MOTIVO, se denuncia la infracción del art. 453 párrafo 1º C.c., y el art. 278 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña, en relación con la estipulación 20 párrafo 2º del contrato suscrito entre los codemandados Cabrils Mar y Montaña, S.A. e Hispano Alemana de Construcciones S.A., para la realización de las obras, de los cuales dimana el inmueble adquirido por la tercerista, a lo que se responde (y al margen de que la cita del art. 278 de la Compilación Catalana se hace de manera colateral, por lo cual no es razón suficiente para entender el desvio de la competencia casacional al correspondiente Tribunal Superior de Justicia de esta Comunidad) que las alegaciones del motivo respecto a la existencia de esa conexión negocial, nunca pueden afectar al derecho del tercerista, ya que su repercusión a todos los efectos jurídicos, exclusivamente debe afectar a los contratantes y no a la parte recurrida. En el DÉCIMO MOTIVO se denuncia la infracción del art. 1 apartado 4 C.c. y la doctrina jurisprudencial de los actos propios, pues "el mismo demandado reconoce en la demanda... la no entrega de la posesión con anterioridad del embargo", y todo ello en relación con la afirmación que hace la sentencia recurrida de la matización contenida en la demanda del pleito sobre la escritura pública de 20 de junio de 1989, según la cual no se le habían entregado aún las llaves; que todo esto fue un mero recurso forense del propio letrado de la parte. Tampoco se admite el alegato del motivo, ya que se refiere a una incidencia más o menos circunstancial, que carece de fuerza vinculante para poder enervar la taxativa referencia en cuanto a la demostración que, por la Sala, se hace de que, efectivamente se produjo la entrega de la vivienda con fecha anterior a la realización del embargo, y en consecuencia, habiéndose acreditado debidamente por parte del tercerista ostentar un título dominical precedente a la fecha de realización del embargo, debe prosperar su pretensión y acordarse el alzamiento de dicha medida cautelar; por lo cual, con la condena del motivo, se DESESTIMA EL RECURSO, con los demás efectos derivados.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR al recurso de Casación interpuesto por LA COMPAÑÍA MERCANTIL HASA, S.A., contra la Sentencia pronunciada por la Sección 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona en fecha 30 de marzo de 1992. Condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso y pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal. Y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma de los Autos y Rollo de Sala en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos EDUARDO FERNÁNDEZ-CID DE TEMES.- LUIS MARTÍNEZ-CALCERRADA Y GÓMEZ.- ANTONIO GULLÓN BALLESTEROS.- RUBRICADO.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Luis Martínez-Calcerrada y Gómez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.