STS 1144/2000, 13 de Diciembre de 2000

PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Valencia, D. Juan F. C., Dña. Guadalupe V. R., D. A. Enrique P. C., D. José B. A., Dña. Mª Isabel C. P., D. Ausencio A. D., D. Manuel E. S., D. José M. P., D. Luís P. F., D. José O. V., D. Manuel S. M., Dña. Mª Luisa C. M., D. Virgilio J. M.R., D. Manuel S. C., Dña. Mª Pilar G. O., D. Vicente A. A., D. Pablo M. M., D. José C. R., D. Rafael G. S., Dña. Mª Luisa M. C., D. Julián D. G. y Dña. Mª C. G. promovieron demanda de juicio declarativo de menor cuantía contra los cónyuges D. Vidal V. O. y Dña. Mª de los Angeles P. A., D. Jose Antonio V. O. y Dña. Elvira del Carmen P. G., D. Carlos S. G., Dña. Vivian-Dawn T. C., D. Juan Manuel V. S. y Dña. Mª Teresa de B. P. sobre otorgamiento de escrituras públicas de propiedad y terminación de obras y en la que, tras alegar los hechos y fundamentos que tuvieron por conveniente, terminaron suplicando se dictase sentencia con los siguientes pronunciamientos: "1º.- Se condene a los demandados a otorgar a mis mandantes las escrituras públicas de propiedad de una ochenta y cuatro ava parte del suelo elemento común de las fases primera, segunda y tercera de la urbanización, cuya superficie en metros cuadrados se determinará en ejecución de sentencia. 2º.- Se condene a los demandados a terminar las obras del conjunto polidepO.vo conforme al Proyecto de la Urbanización, con arreglo al presupuesto y distribución del mismo entre los propietarios que se determinará la ejecución de sentencia y, de forma subsidiaria, si los demandados no quisieran terminarlo, se permita su terminación por los demandantes. 3º.- Se condene al pago de las C.s procesales a los demandados.".

Admitida a trámite la demanda y comparecidos los demandados, sus defensas y representaciones legales la contestaron, oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos jurídicos que tuvieron por conveniente y terminaron suplicando se dictase sentencia por la que "se desestimen las pretensiones formuladas de adverso, absolviéndoles de sus pedimentos, con expresa imposición de C.s a la parte actora.".

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 14 de octubre de 1993, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por la representación de D. Juan F. C., Dª Guadalupe V. R., D. A. Enrique P. C., D. José B. A., Dña. Mª Isabel C. P., D. Ausencio A. D., D. Manuel E. S., D. José M. P., D. Luís P. F., D. José O. V., D. Manuel S. M., Dña. Mª Luisa C. M., D. Virgilio J. M.R., D. Manuel S. C., Dña. Mª Pilar G. O., D. Vicente A. A., D. Pablo M. M., D. José C. R., D. Rafael G. S., Dña. Mª Luisa M. C., D. Julián D. G. y Dña. Mª C. G., DEBO CONDENAR Y CONDENO A D. Vidal V. O., Dña. Mª de los Angeles P. A., D. Jose Antonio V. O., Dña. Elvira del Carmen P. G., D. Carlos S. G., Dña. Vivian-Dawn T. C., D. Juan Manuel V. S. y Dña. Mª Teresa de B. P., a que realicen en la urban ización Villas de Recatí las obras del conjunto polidepO.vo, conforme al proyecto de urbanización, las que se concretaran en la fase de ejecución de sentencia, apercibiéndoles que de no hacerlo por sí, se harán a su C.; congruentemente con ello que debo absolver y absuelvo a los demandados del resto de los pedimentos de la demanda; todo ello sin hacer expresa declaración sobre las C.s.".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, sustanciada la alzada, la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia dictó sentencia en fecha 24 de julio de 1995, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "FALLAMOS: Se estiman los recursos de apelación interpuestos, de un lado por D. Vidal V. O., Dña. Mª de los Angeles P. A., D. Jose Antonio V. O., Dña. Elvira del Carmen P. G., y de otro por D. Carlos S. G., Dña. Vivian-Dawn T. C., D. Juan Manuel V. S. y Dña. Mª Teresa de B. P., contra la sentencia dictada el 14 de octubre de 1993 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de Valencia en juicio de menor cuantía 764/92, así como también parcialmente la adhesión que a dichos recursos se planteó por los demandantes, SE REVOCA la citada resolución y en su lugar ESTIMANDO en parte la demanda interpuesta por D. Juan F. C. y otras veintiuna personas, CONDENAMOS a los demandados a que otorguen a favor de los demandantes las escrituras públicas de propiedad de la sesenta ava parte del suelo elemento común de las fases 1ª y 2ª de la Urbanización "Villas del Recatí", cuya extensión en metros cuadrados se determinará en ejecución de sentencia, ABSOLVIENDOLES de los restantes pedimentos contenidos en el suplico de la demanda; todo ello sin expresa condena respecto de las C.s causadas en ambas instancias.".

TERCERO.- Por el Procurador de los Tribunales, Don Juan Luís P. y S., en nombre y representación de Don Juan F. C., Dña. Guadalupe V. R., D. A. Enrique P. C., D. José B. A., Dña. Mª Isabel C. P., D. Ausencio A. D., D. Manuel E. S., D. José M. P., D. Luís P. F., D. José O. V., D. Manuel S. M., Dña. Mª Luisa C. M., D. Virgilio J. M.R., D. Manuel S. C., Dña. Mª Pilar G. O., D. Vicente A. A., D. Pablo M. M., D. José C. R., D. Rafael G. S., Dña. Mª Luisa M. C., D. Julián D. G. y Dña. Mª C. G., se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos, todos ellos al amparo del art. 1692,4º de la LEC. Primero.- Por infracción por no aplicación del art. 1225 del C.c. Segundo.- Por infracción por no aplicación del art.

1281 del C.c., párrafo 1º. Tercero.- Por infracción por no aplicación del art. 1282 del C.c. Cuarto.- Por infracción por no aplicación del art. 1256 del C.c. Quinto.- Por aplicación errónea del art. 10º nº 4, de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

CUARTO.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido para impugnación, el Procurador D. Leonides M. P. en representación de la parte recurrida, presentó escrito con oposición al mismo.

QUINTO.- No habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 28 de noviembre, y hora de las 10,30, en que ha tenido lugar.

PRIMERO.- Frente a la pretensión de los veintidós actores para que se condenara a los demandados a otorgar la escritura de propiedad de una ochenta y cuatro ava parte del suelo, elemento común de la fase primera, segunda y tercera y, asimismo, a condenar a los demandados a terminar la obra del conjunto polidepO.vo, la sentencia de primer grado, del Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Valencia, de 14 de octubre de 1993, estimó parcialmente la demanda y condenó a los demandados a que realicen en la urbanización VILLAS DEL RECATI las obras del conjunto polidepO.vo conforme al proyecto de urbanización, que se concretarán en ejecución de sentencia y absolviéndose a los demandados de los demás pedimentos en su contra.

Contra dicha resolución interpusieron los demandados recurso de apelación y la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia dictó con fecha de 24 de julio de 1995 sentencia por la que, estimando los recursos de apelación de los demandados y la adhesión impugnativa de los actores, condenó a la parte demandada a otorgar en favor de los actores escritura pública de la sesenta ava parte del suelo y y fases primera y segunda de dicha Urbanización, cuya extensión en metros cuadrados se determinaría en período de ejecución de sentencia, absolviendo a los demandados de los demás pedimentos y sin imposición de C.s en ninguna de las instancias.

Los veintidós demandantes han interpuesto recurso de casación contra el precedente fallo de alzada, articulado en cinco motivos de casación, todos amparados en el número 4º del art. 1692 de la Ley de enjuiciamiento Civil.

SEGUNDO.- Los dos primeros motivos, que aducen inaplicación del artículo 1255 del Código Civil y del artículo 1281, primero, del mismo texto legal, respectivamente, permiten un examen conjunto, porque como la misma parte recurrente explicita, el segundo es complementario del anterior. sostiene el motivo que en los contratos privados de venta (folios 100 a 108) se recoge en la cláusula 5ª (folio 107): "Es propósito de los vendedores construir en su día un equipamiento depO.vo que pueda ser disfrutado por la totalidad de todos los propietarios de todas las casitas y chalets proyectados sobre el solar de mayor cabida. El comprador conoce el equipamiento proyectado y acepta su realización si así lo deciden los vendedores en su día..." Después continúa otro párrafo, que añade: "En el supuesto de que la construcción de la zona depO.va no llegara a realizarse, los Sres V.... se comprometen a retirar de la circulación y a sus expensas la letra de cambio entregada por el comprador. En caso de no realización de las obras, con la devolución de la letra y desde ya el comprador renuncia a cualquier reclamación de cantidad o derecho alguno contra los vendedores". Hasta aquí el propio recurrente en su primer motivo, reconoce tal documento, interpretado por el Tribunal a quo, conforme al art. 1281 del Código Civil, pero añade que de tal documento no puede deducirse aún la decisión de construir o no el polidepO.vo y se añade que la sentencia recurrida desconoce el valor de los documentos subnumerados 3, 2 y 1. El primero, Estatutos de Villas de Recati, estima el motivo que en su art. 3º a): "Cuidar, mantener, conservar y reparar los servicios, jardines, casas y en su caso, edificaciones y equipamientos depO.vos". Esta Sala no puede compartir la interpretación que realiza el motivo, no sólo porque los Estatutos de la Comunidad no reflejan acuerdo entre los compradores y los vendedores de villas o casitas y se trata de normas de funcionamiento comunitario, sino porque la expresión "en su caso", está explicitada para señalar que tal equipamiento depO.vo pudiera no llegar a construirse. Incluso cuando dicha expresión "en su caso" se repite en otros apartados, no se refiere a servicios, jardines y casas, sino tan sólo a edificios y equipamientos depO.vos. Así ocurre en la estipulación quinta, respecto al pago. Finalmente, el motivo añade en su alegato el párrafo de la escritura de venta de 7 de diciembre de 1984, pero lo hace mutilándolo: "No obstante de lo anterior, si por cualquier razón imputable o no a los vendedores no llegara a realizarse la construcción de las restantes fases o alguna de ellas de la Urbanización Villas del Recati dentro del plazo de tres años..." Precisamente lo que omite y forma un todo con el texto, altera la hermenéutica del motivo. Continúa así: "al Sr... se le otorgaría escritura pública de la zona no edificable constituida por las parcelas mencionadas pero en un porcentaje superior al aquí establecido, prorrateado entre el número de viviendas más la edificación de servicios en su caso, que hubiera sido definitivamente concluidas". Dicho párrafo se refiere tan sólo a la escrituración de la zona común y no al equipamiento depO.vo, en contra de la interpretación realizada por la parte recurrente.

El motivo perece.

Igual suerte desestimatoria debe correr el subsidiario o complementario, cuya exigua línea argumentativa se proclama en su desarrollo que se limita a decir que si la sentencia recurrida aplicó el art. 1281,1 del Código Civil debió aplicar el mismo criterio a los subnumerados 3 y 2, que llevan a la conclusión que los demandados decidieron la construcción del polidepO.vo. Ya ha quedado expuesta la claridad de los documentos aducidos y para evitar innecesarias repeticiones, se remite este Tribunal a lo señalado al respecto en el motivo primero, lo que desencadena la desestimación de éste.

TERCERO.- El correlativo, subsidiario del precedente, aduce la inaplicación del art. 1282 del Código Civil y añade en su exigüidad argumentativa, que los actos posteriores de los demandados, como son la firma de los subnumerados 3 y 2 documentos y de las construcciones reflejadas en el acta de reconocimiento judicial, se ha de concluir que la decisión de éstos fue la de construir el equipamiento depO.vo.

Precisamente, el examen de los actos coetáneos y posteriores ha llevado a la Audiencia Provincial a desestimar tal pretensión. Habida cuenta que la investigación de la intención y voluntad de las partes que prevee el precepto, que se reputa infringido por inaplicación, sólo cabe cuando conforme al art. 1281, las palabras usadas pareciesen contrarias a dicha intención, como han recogido, entre otras, las sentencias de este Tribunal de 30 de marzo, 17 de julio y 28 de diciembre de 1982. El motivo no puede prosperar.

Las palabras no sólo no parecen contrarias a tal intención, sino que por el contrario se confirman con actos posteriores, como ha recogido la resolución recurrida y porque las viviendas o casitas se venden en diferentes fechas y antes de la segunda fase y en todos los contratos se recoge la estipulación quinta. El contrato de compraventa es el documento básico y de una claridad meridiana y los actos posteriores aducidos confirman sobradamente la interpretación realizada por el órgano a quo en su sentencia.

El motivo tiene que decaer por ello.

CUARTO.- El cuarto motivo alega la inaplicación del art. 1256 del Código Civil y añade que los demandados vendedores se reservan la facultad en el documento de compraventa de decidir o no la construcción del equipamiento depO.vo y posteriormente inician la construcción aunque no lo terminan. Vuelve a reproducir aquí el párrafo subnumerado 2, igualmente mutilado, como hizo en el motivo primero y pretende con ello que nos encontramos ante una opción que tiene un precio y convierte en bilateral y oneroso. Añade que los vendedores pueden seguir construyendo y el encarecimiento de los precios no libera del cumplimiento de los contratos.

Con independencia de que los contratos de venta no pueden calificarse de contratos de adhesión, pues la redacción por la vendedora no les confiere por ello tal carácter, ésta Sala tiene que remitirse para evitar repeticiones al examen del primer motivo y al párrafo amputado de la escritura notarial. Tal párrafo se reduce a señalar el tanto por ciento de la zona común escriturada a cada uno de los propietarios en el caso de que no llegaran a construirse las restantes fases de la Urbanización, sin que suponga una opción, como el motivo pretende, que debe descartarse por implicar una cuestión nueva desencadenante tan sólo por ello de la desestimación del motivo -sentencias de 15 de febrero, 16 de marzo y 17 de octubre de 1988, 31 de octubre, 6 de noviembre y 15 de diciembre de 1989,

1 de febrero, 18 de junio y 20 de octubre de 1990, 23 de diciembre de 1991, 3 de abril, 28 de octubre, 12 de noviembre y 23 de diciembre de 1992, 2 de diciembre de 1994, 28 de noviembre de 1995, 7 de junio de 1996,

1 y 31 de diciembre de 1999, 2 y 9 de febrero, 23 de mayo, 31 de julio y 27 septiembre de 2000-.

Como las manifestaciones del párrafo en cuestión se refieren tan sólo a la escrituración y no implican la concesión de un plazo de tres años para la construcción del polidepO.vo, como pretende el motivo, limitándose esta Sala de Casación a lo consignado por la Sala de instancia. El motivo debe perecer igualmente.

QUINTO.- El quinto y último motivo estima aplicación errónea del art.

10,4 de la ley 26/1984, de 19 de julio, General para Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Aduce el motivo que la sentencia recurrida interpreta mal dicho precepto, porque la nulidad que en la misma se establece lo es para las cláusulas o condiciones que otorgan a una parte la facultad de resolver el contrato. Añade que la sentencia a quo interpreta la cláusula en contra de los adquirientes de las Villas o casitas, estima que la nulidad se produciría porque iniciada la construcción se le otorgaría facultad de desligarse de la misma, lo que constituye una cláusula abusiva.

Esta Sala acepta la argumentación de instancia de que en el supuesto de que la cláusula que deja a la voluntad de los demandados la construcción o no del polidepO.vo, e infringiera el art. 10,1, c) nº 3º de la Ley 26/1984, la consecuencia sería su nulidad conforme al art. 10,4 de dicho texto, pero no conllevaría a la construcción de tal polidepO.vo, sino la devolución del dinero, cuando la mayor parte de los compradores, además no lo tienen entregado, como recoge el fundamento jurídico tercero de la recurrida como dato fáctico e inatacable en esta vía casacional.

A todo lo cual aún debe añadirse que se pretende la nulidad de una cláusula inexistente, porque los vendedores no se han reservado la facultad de desligarse de tal construcción, una vez iniciada la misma; ni existe dicha cláusula, ni la obligación al respecto, sino tan sólo una exposición del proyecto, ante los problemas en las urbanizaciones próximas a playas, de advertir a los compradores de que resultaría que no fuera construido.

En el último párrafo del motivo se pretende la escrituración de la propiedad del suelo de la tercera fase, a lo que ha dado condigna respuesta la Sala de instancia en su fundamento jurídico y a lo que esta Sala se remite por no haber sido impugnada en forma alguna, salvo con esta última petición.

SEXTO.- La desestimación de todos los motivos implica la del recurso, con la obligada imposición de C.s del mismo a la parte recurrente, conforme al art. 1715,3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

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QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por el Procurador de los Tribunales, Don Juan Luís P. y S., en nombre y representación de Don Juan F. C., Dña. Guadalupe V. R., D. A. Enrique P. C., D. José B. A., Dña. Mª Isabel C. P., D. Ausencio A. D., D. Manuel E. S., D. José M. P., D. Luís P. F., D. José O. V., D. Manuel S. M., Dña. Mª Luisa C. M., D. Virgilio J. M.R., D. Manuel S. C., Dña. Mª Pilar G. O., D. Vicente A. A., D. Pablo M. M., D. José C. R., D. Rafael G. S., Dña. Mª Luisa M. C., D. Julián D. G. y Dña. Mª C. G., frente a la sentencia pronunciada por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia de 24 de julio de 1995 en autos de juicio declarativo de menor cuantía tramitados en el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Valencia 764/92, condenando a los recurrentes al pago de las C.s ocasionadas en este recurso. Y en su tiempo, comuníquese esta resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma de los autos y rollo de sala en su día remitidos.

.- ALFONSO VILLAG. RODIL.- LUÍS M.NEZ-CALCERRADA Y G..- JOSE MANUEL M.NEZ-PEREDA RODRIGUEZ.- Firmado y Rubricado.