STS 166/1993, 3 de Diciembre de 1993

Se dicta por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Alicante, sentencia en 14 de abril de 1989, resolviendo el juicio declarativo de menor cuantía, interpuesto por demanda de la entidad "Palmeral de Obras S.L.", contra la codemandada que consta, a cuya demanda opuso, no solo su contestación, sino planteando la reconvención correspondiente, y en cuya parte dispositiva se desestima la petición de resolución del contrato de compraventa, suscrito entre las partes en 15 de diciembre de 1984, y se estima la reconvención declarando la nulidad de la claúsula 5ª de dicho contrato, en cuanto al devengo de los intereses pactados, por no ajustarse los estipulados a la normativa especial de Protección de Viviendas aplicable a esa compraventa pactada entre las partes y, que rige en la adquisición del inmueble correspondiente; igualmente se acuerda en dicha sentencia, requerir a la Promotora demandada a la realización de todas las obras y reparaciones necesarias para obtener las certificaciones definitivas de fin de obra, a librar por el Ayuntamiento; "absolviendo a este demandado de la petición de que se fije el precio de la vivienda, en 5.591.340 pesetas" -sic-; (extremo este que deviene firme, dado el contexto del presente recurso de Casación); contra dicha sentencia se interpuso recurso de Apelación por la parte actora, que fue resuelto por la de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8º, el 14 de febrero de 1991, en que se desestima el recurso de apelación, confirmando íntegramente la sentencia dictada por la instancia, siendo su línea de razonamiento, la siguiente ,que se expone en el F.J.1º "...La parte actora 'El Palmeral de Obras, S.L.', en virtud de contrato privado de 15 de diciembre de 1984, elevado a escritura pública el 11 de septiembre de 1987, vendió a la demandada doña Sandra una vivienda unifamiliar sometida al régimen de viviendas de protección oficial por un precio de CINCO MILLONES OCHOCIENTAS SETENTA Y CINCO MIL PESETAS (5.875.000 ptas.), a satisfacer del siguiente modo: TRES MILLONES QUINIENTAS CUARENTA Y NUEVE MIL PESETAS (3.549.000 ptas.), que la compradora retuvo para pago de un préstamo hipotecario; DOS MILLONES SESENTA Y CINCO MIL PESETAS (2.065.000 ptas.), que se abonaron en metálico; y el resto del DOSCIENTAS SESENTA Y UNA MIL PESETAS (261.000 ptas.), incrementadas con los intereses devengados por el préstamo hipotecario desde la entrega de llaves, que suponían OCHOCIENTAS SETENTA Y TRES MIL CIENTO OCHENTA PESETAS (873.180 ptas.), más los intereses de estas sumas que implicaban OCHENTA MIL SETECIENTAS SESENTA Y DOS PESETAS (80.762 ptas.), es decir un total de UN MILLÓN DOSCIENTAS CATORCE MIL NOVECIENTAS CUARENTA Y DOS PESETAS (1.214.942 ptas.), en tres plazos, de vencimientos 8 de noviembre de 1987, 8 de enero y 8 de marzo de 1988 y de importes respectivos de CUATROCIENTAS QUINCE MIL TRESCIENTAS VEINTE PESETAS (415.320 ptas.), CUATROCIENTAS DOS MIL NOVECIENTAS DIECIOCHO PESETAS (402.918 ptas.), y TRESCIENTAS NOVENTA Y SEIS MIL SETECIENTAS CUATRO PESETAS (396.704 ptas)", que no satisfechos estos plazos -se añade-, se procedió por la actora, tras las correspondientes reclamaciones, a efectuar el requerimiento resolutorio del art. 1504, interponiendo la presente demanda, a la que se opuso la demandada que reconvino, a su vez, para que se declarase la nulidad de la claúsula contractual relativa a los intereses convenidos, dictándose la sentencia de que se ha hecho mención; en el F.J.2º, se especifica que siendo dos los puntos litigiosos, esto es, si debe declararse resuelto el contrato, y, asimismo, la declaración de nulidad de la claúsula relativa a intereses, se aduce que ambas cuestiones están íntimamente ligadas; y en el F.J.3º se manifiesta: "...Habiéndose pactad o en la estipulación quinta del contrato privado de compraventa que serían de cuenta del comprador los intereses del préstamo hipotecario desde la entrega de llaves, cuando el artículo 6.2 del Real Decreto 3280/83 de 14 de diciembre sobre viviendas de protección oficial establece en su párrafo segundo que a partir del otorgamiento de la escritura pública de compraventa el préstamo al promotor se configurará como préstamo al adquiriente, siendo de cuenta de éste la amortización del préstamo y de los intereses que devengue, ha de compartirse el criterio sustentado por la Juzgadora de instancia sobre la nulidad de la referida claúsula contractual. No obsta a ello el principio de libertad de contratación que recoge con carácter general el artículo 1255 del Código Civil y más específicamente el artículo 13 del Real Decreto 3148/78 de 10 de noviembre; en primer lugar, porque según tiene dicho el Tribunal Supremo el carácter social de la legislación sobre viviendas de protección oficial hace que con preceptos de carácter necesario se constriña el juego de la autonomía de la voluntad, de modo que son nulos los pactos que contravengan normas de carácter imperativo o de inexcusable observancia (Sentencia del Tribunal Supremo 22-4-88), y tienen esa impronta las relativas al precio de dichas viviendas, que no pueden derogarse por la voluntad de los particulares (Sentencia del Tribunal Supremo 20-6-85), y por tanto, sin duda, las atinentes al pago de los intereses devengados por el préstamo hipotecario; y en segundo término, porque la claúsula en cuestión implica para la compradora la renuncia de un beneficio legal, que para ser tenida por válida hubiera debido ser expresa, clara y terminante, es decir con conocimiento previo del beneficio que se abandonaba, lo que no consta tuviera lugar, como bien afirma la Juzgadora de primer grado", en el F.J.4º se dice, que declarada la nulidad de la claúsula relativa a intereses, en realidad, la suma insatisfecha por la compradora es mínima, en relación con el total del precio convenido; que, por lo tanto, no concurre la voluntad rebelde al cumplimiento lo que determina que no procede la resolución instada, debiéndose confirmar el respecto la sentencia recurrida; frente a la cual, se interpone el presente recurso de casación, con un único motivo, que es objeto de examen y compulsa por la Sala.

En el MOTIVO ÚNICO de casación, se denuncia al amparo del antiguo núm. 5 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la infracción, por no aplicación del art. 1255 C.c., en cuanto a libertad contractual de los pactos correspondientes convenidos entre las partes, porque la Sentencia se apoya, (habida cuenta su F.J.3º). en lo dispuesto en el art. 6 del Real Decreto de 14 de diciembre de 1983, en relación con el contenido de la claúsula 3ª del contrato de compraventa, objeto de la controversia; y se cita al respecto la Sentencia de la Sala 3ª de este Tribunal de 6 de febrero de 1990, en donde se especifica, que sin perjuicio de la legislación de Viviendas de Protección Oficial, hay que tener en cuenta lo convenido por las partes, -y asumir los contratos-, en base de la autonomía de la voluntad; que en el litigio -se agrega- el documento privado, elevado a público por la escritura correspondiente, -documento núm. 2 de la demanda-, fue visado e inscrito en el Registro de Contratos el día 8 de febrero de 1985, y en su cláusula 5ª se dice que el comprador se subrogará en dicho préstamo..., los intereses que se produzcan por el crédito hipotecario, a partir de la entrega de las llaves, serán de cuenta del comprador, que "en el caso que nos ocupa, los compradores tomaron la posesión y disfrute de las viviendas, desde el momento que se les entregaron las llaves, no elevándose a escritura pública, por causas imputables a los compradores"; sigue diciendo el motivo, que la Sentencia objeto de Casación considera que el art. 6-2 del Real Decreto 3280/83, es de obligado cumplimiento y que no puede pactarse la subrogación del préstamo con anterioridad al otorgamiento de la escritura, sino que, "en primer lugar, se entregarán las llaves de la vivienda y posteriormente la escritura;" que el punto 2 del art. 6 de la Ley citada, establece que los adquirentes se subrogarán en el préstamo al promotor, cuando estén finalizadas las obras y se haya hecho entrega de la vivienda, si bien por otorgamiento de escritura pública", por lo cual, afirma el motivo, el punto básico es la entrega de la vivienda, que en este caso fue antes de la escritura, aparte de la referencia final que se hace en la tramitación de las obras, y que la cédula de calificación definitiva se expidió por le MOPU en 28 de octubre de 1985.

El motivo en sus manifestaciones más relevantes, ha de admitirse, y cuya tesis viene a discrepar de la que, de manera categórica, expone la Sala sentenciadora, en su F.J., 3º, que a su vez, ratifica los respectivos FF.JJ. de la Primera Instancia, en la idea de que, no puede prevalecer el contenido de la claúsula 5ª del contrato de adquisición de la vivienda, a que se contrae estas actuaciones, de 15 de diciembre de 1984, sobre la taxatividad de lo dispuesto en el art. 6 del R.D. 3280/83 de 14/12, sobre Viviendas de Protección Oficial, al disponer dicho artículo en su núm.2 que "los adquirentes se subrogarán en el préstamo al promotor, cuando estén finalizadas las viviendas y se les haya hecho entrega de las mismas, por otorgamiento de escritura pública de compraventa y adjudicación" añadiendo su siguiente párrafo "A partir del otorgamiento el préstamo al promotor se configura como préstamo al adquirente. Siendo de cuenta de éste la amortización del préstamo y los intereses que devengue", mientras que en referida claúsula del contrato de compraventa, se estableció que el comprador se subrogará en dicho préstamo, y lo hará efectivo en los plazos y condiciones que se fije por la entidad de crédito; que los intereses que se produzcan por el crédito hipotecario, a partir de la entrega de las llaves, serán de cuenta del comprador; ciñiéndose, pues la discrepancia, en dilucidar el 'tempus a quo' a partir de cuando se inicia el devengo de tales intereses: si desde que se otorga la escritura pública (según el citado art. 6), o bien desde que se entregan las llaves (según lo convenido en la cláusula del contrato de compraventa); y al respecto debe prevalecer la tesis del recurso, por las siguientes razones; 1º) Porque, cualquiera que sea el carácter imperativo de dicha legislación especial de Vivienda de Protección Oficial, y ante la diversidad de conflictos que se han planteado, en orden a la prevalencia de tales normas de la legislación especial (por cierto de profusión evidente el compás de los respectivos planes de temporalidad constructiva al socaire de una política social de indiscutible intervencionismo estatal, en el caso presente es aplicable el R.D. 14 de diciembre de 1983, núm. 3280/83 de la Prosidencia sobre V.P.O. -B.O.E. de 5 de enero de 1984- que contempla el Programa de Construcción de Viviendas de Protección Oficial 1981-1983), o bien, las que, en su caso, hayan podido establecer los particulares en el momento de adquirir las mismas, ha de compartirse, sustancialmente la doctrina contenida en recientes sentencias de esta Sala 3-9-1992 , 14-10- 1992 y 4-6-1993, en la idea de que "La regulación específica para las viviendas de la indicada naturaleza se encuentra constituida, fundamentalmente, por el RD. 2960/1976 de 12 Nov. aprobatorio del Texto refundido de la legislación de Viviendas de Protección Oficial, siendo de destacar sus arts. 28 y 29, al establecerse que la cuantía máxima de los precios de venta de las viviendas acogidos a esta Ley no excederá de los límites que se determinan en las disposiciones que la desarrollen, y que queda absolutamente prohibido el percibo de cualquier sobreprecio, prima o cantidad distinta a las que legal y reglamentariamente corresponda satisfacer al comprador; la infracción de tales disposiciones está considerada como de falta muy grave, estando comprendidas las sanciones en los arts. 35 y 36, pero el establecimiento de un régimen de sanciones viene a comportar, indudablemente, el reconocimiento de la validez civil de los contratos celebrados, y por otro lado, aquella infracción tendría carácter administrativo por lo que no implicaría la nulidad de que habla el art. 1305 C.c. y, además, son de tener en cuenta los arts. 1255 y 1256 de dicho Texto legal, que preconiza de modo respectivo, la libertad contractual y la imposibilidad de dejar al arbitrio de uno de los contratantes la validez y el cumplimiento de los contratos... Cuantas consideraciones han sido hechas conducen a tener por válido y eficaz el contrato litigioso en la totalidad de las estipulaciones que contiene, no obstante el señalamiento de un precio superior al legal establecido, pues lo contrario entrañaría alterar esencialmente el equilibrio de las prestaciones convenidas libremente entre las partes...", y así como se subraya que..."en cuantos casos exista un contrato válidamente contraído que contravenga lo dispuesto en una norma jurídica y ésta prevea expresamente unas consecuencias jurídicas distintas de la nulidad, a ello habrá de estarse, sin acceder a la invalidación de un contrato querido por las partes..."; de cuya doctrina se desprende, en esencia, que, con independencia del sello de preceptividad de esa normativa especial, y que la infracción de sus disposiciones deba ser sancionada en la vía correspondiente, (lo que desde luego, al contrario que en los supuestos de venta de tales viviendas por precio superior al mercado que fueron los casos resueltos por las anteriores Sentencias de esta Sala, no está ni siquiera tipificado como falta en la normativa de susodicho R.D. 3280/83 pues solo en su art. 1º "in fine" se habla como conducta infractora de que "la falsedad de la documentación presentada, para la concesión del préstamo dará lugar a la incoación del expediente sancionador por falta grave con independencia de las demás responsabilidades que procedan), no obstante ello, nunca puede derivar en la invalidez de los contratos, o en la ineficacia de lo pactado especialmente por los particulares, porque, voluntariamente, hayan estipulado prestaciones que se aparten del modelo impuesto en los esquemas de esa legislación, porque frente a ello ha de subrayarse la prevalencia general de lo así pactado tanto si se refiere al precio convenido de adquisición de las viviendas, como incluso, a la totalidad de sus estipulaciones que, expresamente, se hayan convenido por las partes; la reiteración de tal doctrina, proviene, en esencia, por que el principio de autonomía de la voluntad, nunca puede verse cercenado -a salvo el triple corsé de ese art. 1255 In Fine- por la existencia de una profusión de normas de esta legislación especial, que como se anticipó sucesivamente, van acoplando, sus previsiones a la ejecución, más o menos periódica, de los planes de viviendas y urbanísticos, y que nunca, en caso alguno, puede cercenar el principio de autonomía de voluntad, ya de por sí delimitado y recogido en el repetido art. 1255; 2º) En consecuencia con lo anterior, y aún cuando las sentencias citadas de esta Sala se refieren a la libertad para estipular el precio pactado, es evidente, que también, en mejor modo, debe proyectarse dicha teoría a la vinculación de los específicamente convenido por las partes, en punto a los intereses concertados, y, en este caso y ya en el "intra muros" litigioso, viabilizar la cláusula 5ª del contrato, y, por tanto declarar la desestimación de la reconvención que postula su nulidad; por lo que prevaleciendo el contenido de dicha claúsula, es evidente, que el "dies a quo" del devengo de los intereses, habrá de surgir o iniciarse desde que se entregaron las llaves, de la vivienda al comprador -hoy recurrido- y no desde que se otorgase la escritura pública, que fue en fecha muy posterior a que se refiere el citado art. 6; que, por ende, la cantidad adeudada por devengo de intereses no pagados juntamente con la de precio aplazado, está recogida por el propio F.J.1º de la sentencia apelada, en donde se especifica, que no fueron abonados el resto de la cantidades aplazadas en tres plazos por un total de UN MILLÓN DOSCIENTAS CATORCE MIL TRESCIENTAS CUARENTA Y DOS (1.214.342 ptas.), y, que, únicamente se satisfizo el primer plazo de TRES MILLONES QUINIENTAS CUARENTA Y NUEVE MIL PESETAS (3.549.000 ptas.), retenidos por subrogación al préstamo hipotecario y el segundo de DOS MILLONES SESENTA Y CINCO MIL PESETAS (2.065.000 ptas.); que así las cantidades adeudadas por la parte demandada, son las diferencias de esas sumas con respecto al precio que se estipula de CINCO MILLONES OCHOCIENTAS SETENTA Y CINCO MIL (5.875.000 ptas.), amén de los intereses, en los términos que deben computarse conforme al criterio de dicha claúsula 5ª, y que se cuantifica en la propia sentencia recurrida, 3º) Que ese descubierto, no solo está recogido en la sentencia, sino que, se corresponde al hecho 3º de la demanda, y expresamente está reconocido y admitido, en el Hecho 2º de la contestación a la demanda (f. 35v.); de consiguiente con lo anterior, no habiéndose satisfecho las cantidades aplazadas, y habiéndose procedido por la parte actora con la observancia escrupulosa de lo dispuesto en el art. 1504 C.c., al haberse emitido el correspondiente requerimiento notarial, procede sin más, con la admisión del motivo, ESTIMAR en parte la demanda y reconocer el "petitum" de la misma, declarando la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes de 15 de diciembre de 1984, con la correspondiente pérdida del 25% de las cantidades abonadas por la vendedora -al aplicar la Sala la modificación, en equidad de la partida al respecto como cláusula de penal- inserta en la cláusula 2ª de la escritura de compraventa y 7ª del contrato privado citados, haciendo uso de la facultad prevista en el art. 1154 C.c. la estimación del recurso y demás consecuencias derivadas del art. 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CA CASACIÓN interpuesto por EL PALMERAL DE OBRAS S.L., contra la Sentencia pronunciada por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia, en fecha 14 de febrero de 1991, ESTIMANDO EN PARTE la demanda, declaramos resuelto el contrato de compraventa del inmueble objeto del litigio, suscrito entre las partes por el Documento Privado de 15 de diciembre de 1984, elevado a escritura pública en 11 de septiembre de 1987; con pérdida por la compradora del 25% de las cantidades que hasta el momento haya abonado a la vendedora a cuenta del citado precio; sin especial pronunciamiento en costas, en ninguna de las instancias, ni en este recurso, con devolución del depósito constituido. Y a su tiempo comuníquese esta resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma de los Autos y Rollo de Sala en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Luis Martínez-Calcerrada y Gómez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.