STS 1279/1994, 10 de Enero de 1994

1.- El Procurador de los Tribunales D. Rafael Marín Benítez, en nombre de D. Santiagoy su esposa Dª. Flora, formuló demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía contra D. Carlos María, sobre resolución de contrato privado de compraventa y resarcimiento de los daños y perjuicios causados, estableciendo los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia por la que "se declare resuelto el contrato de fecha 28 de diciembre de 1987 celebrado entre mis mandantes y D. Carlos María, condenando a este a indemnizar a mis patrocinados de los daños y perjuicios causados pro la expoliación y desmantelamiento del negocio de pastelería cuya cuantía es en la actualidad indeterminada e igualmente con condena en costas del demandado".

2. - Admitida la demanda y emplazado el demandado, compareció en su nombre el Procurador de los Tribunales D. Fernando Argueso Asta-Buruaga, quien contestó a la demanda estableciendo los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia "por la que desestimando totalmente las pretensiones deducidas en la demanda declare no haber lugar a resolver el contrato de compraventa celebrado el día 28 de diciembre de 1983 entre D. Carlos Maríay los demandantes, y dictando, por contra, sentencia acorde al suplico de la reconvención que por esta parte se formula a medio de Otrosí, sin que haya lugar a fijar indemnización alguna a favor de los demandantes, y con la expresa imposición de las costas causadas a los citados demandantes". En el mismo escrito formuló reconvención estableciendo los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando al Juzgado "tenga por formulada reconvención contra D. Santiagoy su esposa Dª. Flora, a fin de que tras restante tramitación legal, incluso con apercibimiento del pleito a prueba, dicte sentencia por la que se declare que D. Santiagoy su esposa tienen obligación de otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa suscrito en Jerez de la Frontera el 28 de Diciembre de 1983, que consta en las actuaciones, y con las matizaciones y/o precisiones que en orden a libertad de cargas o gravámenes puedan pesar sobre los bienes transmitidos, y en los términos previstos y con la cuantía consignada en los puntos que se contienen en el hecho tercero de esta reconvención, y todo ello con expresa imposición de las costas causadas a los demandantes".

3. - Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia nº 3 de Jerez de La Frontera, dictó sentencia con fecha 15 de septiembre de 1988, cuyo fallo dice literalmente: FALLO.- Que desestimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Martín Benítez en nombre y representación de D. Santiagoy Dª. Flora, contra Carlos María, sobre resolución de contrato de compraventa de bien inmueble celebrado el día 28 de agosto de 1983, debo declarar y declaro no haber lugar a la misma, y estimando la reconvención formulada por la parte demandada, debo declarar y declaro haber lugar a la misma, estando obligados D. Santiagoy Dª. Floraa otorgar escritura pública de compraventa a favor de D. Carlos María, o persona física o jurídica que él designe, en las condiciones acordadas en el contrato de compraventa suscrito en Jerez de la Frontera el día 28 de diciembre de 1983, abonando D. Carlos Maríala cantidad debida de 5.427.785 ptas., siempre que la finca este libre de cargas o gravámenes, y en el caso de existencia de las mismas, estas serán descontadas del total debido, imponiéndose las costas de esta primera instancia a la parte demandante.

Apelada la anterior sentencia por la representación de la parte actora y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Sevilla dictó sentencia con fecha 24 de octubre de 1990, cuyo fallo dice literalmente asÍ: FALLAMOS.- Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación jurídica de Santiagoe Flora, contra la sentencia de fecha 15 de septiembre de mil novecientos ochenta y ocho, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Jerez de la Frontera, en autos nº 402/87, la debemos revocar y revocamos y en su lugar, acogiendo la demanda, dictamos otra por la que debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de 28 de diciembre de 1983, suscrito entre SantiagoCarlos María, Alfredoy Pedro Enrique, condenando al demandado Carlos Maríaa que devuelva al actor el inmueble trasmitido, "la nave industrial y el almacén construido sobre ésta, descritos en la estipulación primera y el negocio de pastelería descrito en la estipulación segunda", y a que indemnice al demandante de los daños y perjuicios ocasionados por la expoliación y desmantelamiento del negocio de pastelería, que serán valorados en ejecución de sentencia, devolviendo el actor al demandado los cinco millones de pesetas (5.000.000) recibidos. A su vez desestimamos los pedimentos reconvencionales formulados contra el actor por el demandado, con expresa imposición al mismo de las costas causadas en primera instancia, sin hacer condena sobre ellas en esta alzada. Y en su día , con certificación de la presente y despacho para su ejecución y cumplimiento.

Notificada la resolución anterior a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación de D. Carlos María, con apoyo en los siguientes motivos de casación: MOTIVOS DE CASACION.- Primero: Se formula al amparo del nº 4º del art. 1692 de la LEC. Segundo: Se formula al amparo del nº 5º del art. 1692 de la LEC. considera infringidos los arts. 1124 y 1504 del Cc.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. EDUARDO FERNÁNDEZ-CID DE TEMES

1. -Resulta de los escritos rectores del proceso (demanda- contestación; reconvención- contestación a la misma), aunque las partes y las sentencias de instancia difieran en su calificación jurídica, que: 1º) En 28 de diciembre de 1983, D. Santiagoy su esposa Dª. Floravendieron, en documento privado, a D. Carlos María, una nave industrial, el almacén construido sobre la misma y el negocio de pastelería en ellas ubicado, con maquinaria, mobiliario, utillaje y créditos pendientes de cobro, siendo el precio fijado para la nave y almacén de 5 millones de pesetas y para el resto de 8.880.475 ptas, que habrían de abonarse en la siguiente forma: a) 5.000.000 ptas. confesaban los vendedores tenerlos recibidos en mercaderías que adeudaban al comprador; b) éste se subrogaba en una deuda de aquellos con la Caja de Ahorros de Jerez por importe de 4.536.274 ptas. mediante la firma del contrato; c) se subrogaba igualmente en un descubierto con dicha entidad por importe de 726.662 ptas; d) también se subrogaba en la deuda que D. Santiagomantenía con diferentes proveedores, según se detallaba en inventario adjunto, por un total de 2.917.539 ptas.; y e) el comprador entregaría a los vendedores, en el término de 15 días desde la firma del contrato, un efecto, aceptado a noventa días, por 700.000 ptas. al no poseer los vendedores escritura de la nave industrial ni haber formalizado la de obra nueva, se comprometieron a que correrían de su cuenta y una vez otorgadas por los primitivos propietarios, los vendedores otorgarían a su vez escritura pública " de la presente compraventa a favor de D. Carlos María" o tercera persona que designase, fijando como fecha límite para tal otorgamiento el 30 de junio de 1984, de manera que, si no se hubiera realizado, D. Carlos Maríapodría resolver unilateralmente el contrato, devolviéndosele los 13.880.475 ptas. fijadas como precio, mas los intereses legales. Se estableció asimismo que la compraventa se condicionaba a que la Caja de Ahorros de Jerez accediera a financiar la deuda de los apartados b) y c) en las condiciones y términos propuestos por D. Carlos Maríaa la Caja, adquiriendo firmeza la compraventa una vez que se poseyese escrito de la misma aceptando, no obstante lo cual se consignó que la venta se hacía en firme y que no se alterarían las condiciones para el caso de necesitar la entidad algún tiempo para su estudio. 2º) El 11 de diciembre de 1984, D. Santiagonotificó a D. Carlos María, mediante acta notarial, que resolvía el contrato por incumplimiento, contestando el requerido que no había llevado a efecto lo pactado por haber incumplido previamente D. Santiagola cláusula séptima del contrato (otorgamiento de la escritura pública antes del 30 de junio de 1984).3º) Por las cantidades adeudadas a la Caja de Ahorros de Jerez se seguían sendos juicios ejecutivos del año 1982 y fueron canceladas con las costas por un tercero, ascendiendo el importe a 5.427.785 ptas., siendo el último abono de fecha 3 de enero de 1986. 4º) El día 18 de mayo de 1987, D. Santiagorequiere a D. Carlos Maríapara que, en el plazo de cuarenta y ocho horas, deposite en el Juzgado 5.427.785 ptas. mas los intereses legales de dicha suma desde el día 4 de enero de 1986, que se entregarian al requirente en el acto de formalizarse la escritura pública de compraventa del contrato de 28 de diciembre de 1983, con la conminación de que si no lo hacía el requirente daba por resuelto el contrato, pues tal cantidad se le adeudaba por la condición octava (subrogación en las deudas con la Caja), siendo parte del precio que aún le restaba por abonar y sin cuyo requsito no se le extendería el título de propiedad de la finca adquirida. Contestó D. Carlos María: que no rescindía el contrato; que no estaba de acuerdo con la cantidad reclamada; y que comparecería en la Notaria que le indicase el requirente, con la cantidad adeudada, para lo cual le rogaba que fijase día y hora. 5º) El 7 de agosto de 1987 se otorga escritura por la que el primitivo propietario de la finca objeto del contrato de 28 de diciembre de 1983 la segrega de otra mayor y la vende a Dª. Flora, la cual declara la obra nueva y constituye la finca en régimen de propiedad Horizontal, pero no consta la inscriba en el Registro. 6º) El 21 de agosto de 1987 D. Santiagoremite carta, por conducto notarial a D. Carlos María, en la que dice: "como continuación a mi requerimiento notarial le participo que he fijado el día 3 de septiembre de 1987, a las 11 horas de su mañana, y en la Notaria... para formalizar las escrituras de compraventa pendientes, previa entrega de la suma que me adeuda como resto del precio y que asciende a la cantidad de ptas. 5.427.785, e intereses. 7º) Dicho día, 3 de septiembre de 1987, comparece en la Notaría un mandatario verbal de D. Carlos Maríay manifiesta que su mandante no puede comparecer por causa de enfermedad (operación de laringe, que acredita documentalmente), pero que no está conforme con la cantidad fijada, si bien, una vez aclarada y en condiciones físicas, no tendrá inconveniente en el otorgamiento, siempre que se acredite la libertad de cargas del inmueble. 8º) El 20 de noviembre de 1987, los vendedores D. Santiagoy Dª. Florapresentan demanda contra D. Carlos Maríasolicitando, en esencia, la resolución del contrato de 28 de diciembre de 1983 (por error material se dice de 1987), mas daños y perjuicios por la expoliación y desmantelamiento del negocio de pastelería; emplazado el demandado, contesta y reconviene el 16 de enero de 1988, interesando, también en esencia, el cumplimiento del contrato en las condiciones pactadas, y acompaña a su contestación acta Notarial de 13 de enero del propio año 1988 por la que, manifestando no haber podido comparecer el 3 de septiembre de 1987, según acreditó ante el propio Notario, interesa se notifique a D. Santiagoque le ofrece los 5.427.785 ptas. que le reclamaba, presentando cheque, conformado al efecto, para que se le entregue al firmar la escritura de compraventa, una vez se regularice la situación registral derivada de la escritura de declaración de obra nueva y segregación de 7 de agosto de 1987. 9º) El Juzgado de Jerez dicta sentencia, en 15 de septiembre de 1988, considerando incumplidores a los demandantes-vendedores, pues tenían que haber otorgado la escritura pública de venta antes del 30 de junio de 1984 y no tuvieron la oportunidad de hacerlo hasta el 7 de agosto de 1987, estando probado que tampoco comparecieron el 3 de septiembre de 1987, fecha que habían señalado, por lo que desestima la demanda y acoge la reconvención. 10º) Apelaron los actores y la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Sevilla, en sentencia de 24 de octubre de 1990, revocó la del Juzgado y estimó la demanda, al entender que, aunque hubo un incumplimiento mutuo, pues los actores no otorgaron la escritura, habían entregado la posesión del inmueble y accesorios, mientras que el comprador solo entregó los 5.000.000 ptas. iniciales, por lo que tenían mayor trascendencia y gravedad sus incumplimientos y solo había de devolvérsele tal cantidad, contra la entrega de lo vendido e indemnización de daños y perjuicios, a valorar en ejecución de sentencia. 11º) Recurre en casación D. Carlos María.

2. - El primer motivo se formula, al amparo del nº 4º del art. 1692 de la LEC., por error en la apreciación de la prueba, al resultar de los requerimientos practicados que lo único que quedaba por abonar del precio eran 5.427.785 ptas., lo que suponía que había entregado la cantidad de 8.452.690 ptas. y no solo los 5.000.000 ptas. que decía la Audiencia, demostrando también los requerimientos de 18 de mayo y 21 de agosto de 1987 que los actores habían optado por el cumplimiento del contrato y no por la resolución, sin que estuvieran en condiciones de otorgarle la escritura pública hasta el 7 de agosto de 1987, y sin que tales requerimientos implicasen el acto obstativo al pago exigido por el art. 1504 del Cc., todo lo cual enlaza con el motivo segundo, en el que, al amparo ahora del nº 5º del art. 1692 de la LEC., considera infringidos los arts. 1124 y 1504 del Cc., estándose en presencia de una compraventa compleja y habiéndose realizado pagos por mayor cantidad que la atribuida al inmueble, con disposición a satisfacer el resto del precio tan pronto le fuere otorgada la escritura pública de venta, incluso aceptando la cifra que se le señalaba, siendo así que la facultad resolutoria solo puede ejercitarse por quien haya cumplido sus obligaciones, cosa que no hicieron los vendedores, que al realizar los requerimientos, repite, no estaban en condiciones de cumplir las suyas de escriturar.

   Es doctrina de esta Sala que el cumplidor puede optar entre el cumplimiento o la resolución de lo convenido, pudiendo ejercitar su derecho ya en vía judicial, bien fuera de ella, pero, en caso de no aceptarse por la otra parte, la resolución queda sometida al examen y sanción de los tribunales, que son los que, en definitiva, habrán de declarar bien hecha la resolución o, por el contrario, no ajustada a derecho, correspondiendo a los juzgadores de instancia la determinación de si hay o no incumplimiento y quien es el primer incumplidor, así como si tal incumplimiento justifica o no el de la parte contraria, porque se infringe el art. 1124 del Cc., del que el 1504 no es mas que aplicación específica y concreta para la venta de inmuebles, dado que los preceptos no se eluden, si se resuelve un contrato en perjuicio de uno de los contratantes, si ambos habían faltado a sus recíprocas obligaciones y si no hay una manifestación decisiva de la opción que otorga el párrafo segundo del art. 1124, ante un incumplimiento voluntario y rebelde que frustra el fin negocial, siempre, repetimos, que el optante haya cumplido lo que le incumbe, pues caso contrario se alzaría frente a él la excepción non adimpleti contractus. También se ha declarado, con carácter general, que no se puede tachar de incumplidor, a los efectos resolutorios, al vendedor que, habiendo cumplido todas las obligaciones sustanciales, le falta sólo el cumplimiento de la formalidad extrínseca de otorgar escritura pública. Mas ocurre en el caso que nos ocupa que la Sala de instancia considera incumplida por el comprador la totalidad de su obligación de pago del precio, salvo los cinco millones iniciales, cuando el vendedor solo le reclamaba el abono de 5.427.785 ptas. para otorgarle la escritura y que este otorgamiento constituía cláusula específica del contrato, que permitía la resolución unilateral por el comprador si no se llevaba a cabo antes del 30 de junio de 1984, siendo así que hasta el 21 de agosto de 1987 no estaban los vendedores en condiciones de otorgarla y aún entonces no tenían inscrito a su favor lo que habían transmitido y si en 1984 manifestaron notarialmente su voluntad resolutoria, los requerimientos posteriores pusieron de manifiesto su opción por el cumplimiento, estando justificada también la enfermedad del comprador (operación de laringe) que le impidió comparecer el 3 de septiembre de 1987, en que había de comprobar la cantidad debida y la ausencia de cargas, estando dispuesto mas tarde (cierto que en 13 de enero de 1988, después de presentada la demanda) al abono de los 5.427,785 ptas. que se le reclamaban, hechos todos constatados documentalmente que en su valoración jurídica llevan a la sentencia recurrida a afirmar, con acierto, que "hay un recíproco incumplimiento del contrato por ambos litigantes", pero que obligan a casarla en cuanto entiende después que "son de mayor entidad los incumplimientos por parte del comprador" e, interpretando y aplicando mal la doctrina expuesta, decreta la resolución contractual con la simple devolución al demandado de los cinco millones de pesetas (recuérdese que el precio total eran 13.880.475 ptas.y que los vendedores solo le reclamaban 5.427.785 ptas.), condenándole también al abono de daños y perjuicios a determinar en ejecución de sentencia. Y acogidos ya los motivos, con lo que este Tribunal Supremo supera su autolimitación y puede actuar como Sala de instancia, se refuerza más la tesis del incumplimiento mutuo que, a las alturas en que se produjo, impedía la resolución contractual, al comprobarse que el actor D. Santiagoconfesó no haber comparecido en la Notaria el 3 de septiembre de 1987, a lo que ha de añadirse: a) que el incumplimiento de ambas partes ha de atribuirsele igual entidad (quaestio iuris); b) que no era materia del litigio que el comprador tuviera que demostrar todos los pagos, pues solo se le achacaba el incumplimiento de sus pretendidas subrogaciones frente a la Caja de Ahorros de Jerez; c) que se solicita en casación el mantenimiento integro del fallo dictado por el Juzgado de Primera Instancia, pero éste necesita dos matizaciones, la primera de las cuales es que el comprador disfrutó en todo momento de la cosa vendida, por lo que, en justa reciprocidad, debe pagar los intereses de los 5.427.785 de ptas. desde la fecha en que hubieron de abonarlos los vendedores y que estos le reclamaban, a saber, desde el 4 de enero de 1986 (véanse los apartados 3º y 4º del fundamento anterior y el acta de requerimiento de 18 de mayo de 1987), y la segunda que no siendo, cual se ha dicho, materia del litigio si el comprador incumplió el resto de sus obligaciones, en contra de lo que afirma la Audiencia, al no no existir prueba sobre ello, caso de que a los vendedores les reclamase alguno de sus proveedores por deudas previstas en el documento adjunto al contrato, podrán repercutir la cantidad que se les reclame mas los daños y perjuicios que ello les originase sobre el comprador, lo que se produciría en diferente procedimiento, al igual que, en su caso, la cuantía de la letra, que se ignora si fue entregada o no.

3. - En cuanto a las costas, habiéndose acogido el recurso , cada parte abonará las suyas de la casación; y en cuanto a las de las instancias, se acuerda no hacer pronunciamiento expreso, ya que no se acoge literalmente la reconvención, al aclararse el fallo del Juzgado, dado lo complejo del caso y los incumplimientos mutuos, que constituyen causas excepcionales conforme al art. 710 de la LEC. Y tampoco ha lugar a pronunciamiento sobre depósito, no constituido al ser disconformes las sentencias de primera y segunda instancia.

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

   QUE estimando el recurso de casación interpuesto por el Procurador D. Luciano Rosch Nadal, en nombre y representación de D. Carlos María, contra la sentencia dictada en 24 de octubre de 1990 por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Sevilla (Rollo 1329/88), debemos anularla, la anulamos y en su lugar confirmamos la del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Jerez de la Frontera, dictada en 15 de septiembre de 1988 (autos 402/87), con la aclaración de que el comprador D. Carlos Maríaha de abonar con la cantidad de 5.427.785 ptas. sus intereses desde el 4 de enero de 1986 hasta el completo pago y que caso de que a los vendedores les reclamase alguno de sus proveedores por deudas previstas en el documento adjunto al contrato, podrán repercutir la cantidad que se les reclame mas los daños y perjuicios que ello les originare sobre el comprador, lo que se produciría en diferente procedimiento, al igual que, en su caso, la cuantía de la letra de cambio, que se ignora si fue entregada o no. En cuanto a las costas de la casación, cada parte abonará las suyas; y respecto a las de las instancias no se hace pronunciamiento expreso para ninguna de ellas.

   Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Eduardo Fernández-Cid de Temes, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.