STS 1190/1993, 10 de Diciembre de 1993

La Compañía mercantil "adriática, Sociedad Anónima de Seguros y Reaseguros" promovió juicio incidental arrendaticio urbano contra Don Luis Manuel y la entidad mercantil "For Santuchu, S.A.", sobre resolución de los contratos de arrendamiento suscritos en 1 de Marzo de 1.973 y 1 de Enero de 1.985 acerca, de modo respectivo, del local de negocio ubicada en la lonja NUM000 entrando al portal del inmueble número NUM003 de la CALLE000, de Bilbao, y de la vivienda sita en el piso NUM001 NUM002 de la misma finca, por concurrencia de la causa 5ª del artículo 114 del Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Las pretensiones resolutorias ejercitadas por la referida Compañía mercantil fueron desestimadas, primero, por sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Bilbao, de 23 de Mayo de 1.990, y, después, por la dictada, en 24 de Enero de 1.991, por la Sección Quinta de la Iltma. Audiencia Provincial de dicha capital, que confirmó la anterior, siendo la sentencia recaída en segunda instancia la recurrida en casación por "Adriática S.A., de Seguros y Reaseguros" a través de dos motivos amparados, de modo respectivo, en los ordinales 4º y 5º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción anterior a la Ley 10/1.992, de 30 de Abril.

En los dos motivos del recurso, residenciados, como se decía, en los ordinales 4º y 5º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia, de modo respectivo, error en la apreciación de la prueba, e infracción de normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, y ambos deben estudiarse conjuntamente por la íntima relación que existe entre ellos. En el primero se citan como documentos demostrativos del error, los siguientes: 1) Certificación del Registro Mercantil de Vizcaya (obrante al Folio 14), en la que se expresa que en la inscripción 1ª de constitución de la sociedad "For Santuchu, S.A." se establece como domicilio social el de CALLE000, NUM003 bajo, de Bilbao, y que la sociedad de que se certifica se halla vigente ya que no existe asiento alguno de disolución. 2) El hecho tercero de la contestación a la demanda (Folio 31), en el que se dice "cierto que en el Registro Mercantil, pero en ninguna otra parte, figura, desde que se constituyó la Anónima y como domicilio de ésta, el de CALLE000 NUM003, bajo". 3) Certificación de l asiento de constitución de "For Santuchu, S.A." en el Registro Mercantil (Folios 142 a 149), respecto a los particulares concernientes a: -socios fundadores-, -fecha de comienzo de las operaciones el día de la escritura de otorgamiento, 14 de Enero de 1.980-, -objeto social, "compraventa al por mayor y menor de ropa, tejidos, calzado, confección, incluso fabricación de toda clase de prendas, compraventa de productos de bisutería, perfumería y, en general, de cuanto sea antecedente, auxiliar o accesorio y se relaciones, directa o indirectamente"-, -capital social-, -forma y proporción de su división- y -domicilio social, CALLE000, NUM003, bajo, de Bilbao-. 4) La precitada certificación (Folio 150) respecto al particular del nombramiento de Don Luis Manuel como DIRECCION001 de "For Santuchu, S.A.", en Junta General Extraordinaria y Universal de la sociedad de 14 de Enero de 1.982, con duración de cinco años. 5) Certificación del referido Registro Mercantil (Folio 151) sobre la autenticidad de los folios fotocopiados). 6)Condición 11ª del Contrato de Arrendamiento de 1 de Marzo de 1.973, expresiva de que "el local arrendado se destina exclusivamente a la venta de impermeables, confecciones y lo relacionado con su industria" (Folio 9). 7) Condición 14ª del contrato de arrendamiento 1 de Enero de 1.985, expresando que "el local arrendado se destina exclusivamente a almacén géneros de punto de la Tienda que tiene alquilada en el bajo" (Folio 11). 8) Certificación del Jefe de la Oficina General de Liquidación de la Diputación Foral de Bizkaia (Folio 177) acreditativa de la autenticidad de los siguientes documentos: Declaraciones y liquidaciones del Impuesto de Sociedades de "For Santuchu, S.A." relativas al periodo impositivo 1 de Enero de 1.984 al 31 de Diciembre de 1.984 y 1 de Enero de 1.985 al 31 de Diciembre de 1.985 (Folios 178 a 190 y 202 a 1.216).- Declaraciones-liquidaciones trimestrales de "For Santuchu, S.A." del Impuesto sobre el Valor Añadido de 1.986 y 1.987 (Folios 191 a 193 y 197 a 201).- Tarjeta de personas jurídicas y entidades en general, en la que consta que "For Santuchu, S.A." tiene su domicilio social en CALLE000, NUM003 de Bilbao y tiene como actividad la compraventa al por mayor y menor de ropa (Folios 218, 220, 222, 224, 236, 238 y 241). 9) Certificación del Vicesecretario de la Cámara Oficial de Comercio, Industria y Navegación de Bilbao (Folio 310) en la que se expresa que "For Santuchu, S.A.", domiciliada en CALLE000, NUM003, se dedica a la venta al por menor de prendas para el vestido y tocado para hombres, mujeres y niños, desde el mes de Enero de 1.982, en el citado domicilio, y 10) Certificación del Jefe en funciones de la Sección del Impuesto sobre el Valor Añadido (Folio 328), referida a que "For Santuchu, S.A." aparece dada de alta en el Censo General de I.V.A. con fecha 1 de Enero de 1.986 por su actividad -Menor de Prendas de Hombres y de Niños- presentando declaraciones-liquidaciones trimestrales por tal concepto. En opinión de la entidad recurrente, estos documentos demuestran la equivocación de la Audiencia, la que, en definitiva, considera solamente como indicio de ocupación ilegal la fijación del domicilio social de "For Santuchu, S.A." en el local arrendado al Sr. Luis Manuel de CALLE000, NUM003 y, prácticamente, pasa por alto el dato de la domiciliación de determinados periodos de declaración del Impuesto de Sociedades y del I.V.A. en dicho domicilio, y no hace mención alguna de la Tarjeta de domiciliación fiscal, del Censo de I.V.A. ni en la Cámara de Comercio, Industria y Navegación de Bilbao, sucediendo, simplemente, que "For Santuchu, S.A." ha utilizado en su propio beneficio (representaciones legal, fiscal y comercial) unos locales a cuyo uso no tenía derecho, con lo que se ha producido la intromisión en el arrendamiento concertado entre el Sr. Luis Manuel y la recurrente sobre el local de CALLE000, NUM003, de una nueva persona, la sociedad "For Santuchu, S.A.", y, tampoco, se tienen en cuenta unos hechos indiciarios del máximo calibre, cuales son que el Sr. Luis Manuel y su esposa son los DIRECCION000 de "For Santuchu, S.A.", que el Sr. Luis Manuel es el DIRECCION001 y que el negocio que desarrollan "For Santuchu, S.A." y el Sr. Luis Manuel, como empresario individual, son prácticamente idénticos.

En el segundo motivo, se alegan como infringidos el artículo 114 de la Ley de Arrendamiento Urbanos, en sus causas 2ª y 5ª, y la jurisprudencia interpretativa de tales causas, en cuanto que la misma, en fechas recientes, se ha decantado por las declaraciones que se exponen a continuación, en síntesis: "por tratarse el subarriendo o la cesión de actos ilegales que tratan de encubrirse, se viene admitiendo como prueba suficiente la de deducciones, sin que sea preciso conocer con absoluta claridad el negocio por el que haya accedido el tercero al uso o disfrute ilícito", "no es preciso que el subarriendo o la cesión requieran una ocupación material por el subarrendatario o el cesionario de la cosa, siendo así que tales figuras se tipifican, cual el arrendamiento, por el mero goce o uso en cualquiera de las formas en que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre las cosas y el sujeto, cual sugiere el artículo 1.543 del Código Civil", "acreditada la domiciliación en el local arrendado de otras Compañías, se ha producido la intromisión en el arrendamiento de un tercero, lo que hace que proceda su resolución, al amparo de las causas 2ª y 5ª del artículo 114" y "la formación de una sociedad con sede social en los mismos locales arrendados y dedicada a idéntico negocio que el que en ellos ejerce el arrendatario, constituye una cesión o traspaso del derecho arrendaticio por haberse implicado en el vínculo jurídico que por el arrendamiento liga a los propietarios y la arrendataria una nueva personalidad, sin conocimiento ni consentimiento de aquellos" (Sentencias de 20 de Octubre de 1.952, 8 de Junio y 2 de Julio de 1.957, 28 de Febrero de 1.986, 8 de Mayo de 1.987, 25 de Enero, 21 de Abril y 17 de Junio de 1.988 y 18 de Octubre de 1.989), y así, a juicio de la Compañía recurrente, de la doctrina jurisprudencial expuesta, se deduce que basta probar la domiciliación de una sociedad en el local arrendado para que concurra la causa resolutoria, siendo innecesaria la prueba en torno a la ocupación material del mismo, pues se ha producido la intromisión en el arrendamiento, y que cuando la ocupación o el goce devienen ciertos, ya sea total o parcial, y el tercero usa el local en actividades propias y en su beneficio, procede la resolución del contrato, porque basta la introducción de una tercera persona que lo use en beneficio o provecho propio para que se produzca la resolución del contrato.

El examen de la documentación traída a colación en el primer motivo, viene a acreditar los siguientes particulares: Que en la escritura de constitución de la mercantil "For Santuchu, S.A.", otorgada en 14 de Enero de 1.982, se fijó como domicilio social el de CALLE000, NUM003, bajo, de Bilbao, es decir, en el local de negocio que fue objeto del contrato de arrendamiento de primero de Marzo de 1.973, suscrito entre Don Luis Manuel y la Compañía mercantil "Adriática de Seguros", constando dicho domicilio, en la inscripción verificada en el Registro Mercantil de Vizcaya; que igualmente figura en las declaraciones y liquidaciones fiscales de la referida mercantil en relación con el Impuesto de Sociedades para los periodos de 1.984 y 1.985 y con el Impuesto sobre el Valor Añadido para el de los años 1.986 y 1.987, constando, también, en la Tarjeta de personas jurídicas y entidades en general; que los negocios que desarrollan "For Santuchu, S.A." y el Sr. Luis Manuel como empresario individual, son prácticamente idénticos, y que el referido señor fue nombrado DIRECCION001 de la expresada mercantil, siendo, en unión de su esposa, accionista mayoritario de la misma. Los particulares acabados de relacionar se encuentran reconocidos, substancialmente, por el Tribunal "a quo" en el segundo fundamento de derecho de su sentencia, pero, sin embargo, no les estimó como indicativos de una ocupación real y efectiva del local arrendado, con desplazamiento total del arrendatario y en beneficio propio, por considerar que la designación del mismo como domicilio social de "For Santuchu, S.A." fue meramente formal, y ello, como consecuencia de éstos otros particulares que el meritado Tribunal estimó acreditados: que el Sr. Luis Manuel actuó en ambos contratos de arrendamiento por sí y para sí; que su negocio de venta de ropa y otros artículos, le desarrolla para su propio beneficio en el local de la CALLE000; que desde 1.973 hasta la actualidad figura como empresario individual con sede en el local de CALLE000; que en esa actividad no ha cesado, ni ha sido sustituida en ella por "For Santuchu, S.A.", constituida en 1.982; que esta entidad ejerce su actividad con total independencia en el local de la calle Santuchu, abonando los gastos de servicios, luz, agua y teléfono con cargo a sus cuentas, servicios que o bien vienen a su nombre o al de su representante legal, llevando contabilidad totalmente separada, y presentando declaración por los diversos impuestos, en los que si bien en algunos figura como domicilio social el local arrendado, en una buena parte de ellos, figura el local de Santuchu, donde también consta como centro de actividad en la concesión de la licencia fiscal en Enero de 1.982 y como centro laboral a efectos de la Seguridad Social.

Verdaderamente, todos los particulares descritos en el anterior fundamento vienen a constituir, y así debe considerarse, el conjunto del resultado probatorio, sin que, desde luego, puedan contraponerse entre sí, en el sentido de que los relacionados en la sentencia recurrida sean incompatibles con los figurados en el motivo primero del recurso, pues por muy amplia significación que se asignara a los especificados en aquella, en ningún caso serían susceptibles de desvirtuar la evidencia de que el sólo hecho de establecer "For Santuchu, S.A.", en su escritura constitutiva, su domicilio social en el correspondiente al local arrendado en 1 de Marzo de 1.973, CALLE000 NUM003, bajo, de Bilbao, con su correlativa inscripción en el Registro Mercantil, supuso, ineludiblemente, la utilización en su propio beneficio del local en cuestión, utilización que, en el caso concreto de autos, fue mas acusada al hacer figurar dicho domicilio en determinadas declaraciones fiscales y tributarias y en la tarjeta de personas jurídicas y entidades en general, con independencia de su efectiva y material ocupación o no por parte de la persona jurídica fundada con la denominación expresada, y al no conceptuarse así por el Tribunal "a quo", es por lo que incurrió en el error de apreciación probatoria denunciado en el tan repetido motivo primero, máxime, cuando no ha resultado acreditado que el señalamiento del domicilio de referencia hubiera sido autorizado, ni conocido, por la sociedad arrendadora.

En los supuestos de subarriendo o cesión inconsentida de locales de negocio, o sea, realizados de modo distinto al autorizado legalmente, su acontecer es independiente, como se decía, de la ocupación material del inmueble, habiendo sido declarado así por reiterada jurisprudencia de la Sala, pudiendo ser citadas al respecto, entre otras, las sentencias mencionadas en el segundo motivo del recurso, de fechas 8 de Junio y 2 de Julio de 1.957 y 25 de Enero de 1.988, ya que tales figuras, en el decir de esta última, se tipifican, como el arrendamiento, por el mero goce o uso en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el artículo 1.543 del Código Civil, y, así mismo, es doctrina consolidada de la Sala la relativa a "que la formación de una sociedad con sede social en los mismos locales arrendados y dedicada a idéntico negocio que el que en ellos ejerce el arrendatario, constituye una cesión o traspaso del derecho arrendaticio por haberse implicado en el vínculo jurídico que por el arrendamiento liga a los propietarios del inmueble y a la arrendataria una nueva personalidad, sin consentimiento, ni conocimiento de aquéllos", de, la que son exponentes, además de otras, las sentencias de 20 de Octubre de 1.952, 28 de Febrero de 1.986, 8 de Mayo de 1.987, 25 de Enero, 21 de Abril y 17 de Junio de 1.988 (citadas en el motivo segundo) y 2 de Marzo de 1.991, a las que cabe añadir, por su análoga significación, las de 20 de Mayo de 1.988 y 4 de Abril y 13 de Noviembre de 1.991, pues bien, proyectando la doctrina jurisprudencial reseñada al caso que nos ocupa, resulta indiscutible que la domiciliación de la entidad mercantil "For Santuchu, S.A." en el local de referencia, originó la intromisión de un tercero en el arrendamiento, lo cual, por haber tenido lugar de modo distinto al autorizado legalmente, es determinante de la resolución del contrato de arrendamiento, y al no declararse así por la Sala "a quo", vino a infringir el artículo 114, en sus causas 2ª y 5ª, del Real Decreto 4104/1.964, de 24 de Diciembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Cuanto antecede, conduce a estimar procedentes los dos motivos del recurso de casación interpuesto por la Compañía mercantil "Adriática, Sociedad Anónima de Seguros y Reaseguros", lo que lleva consigo la declaración de haber lugar al mismo, con la consecuente casación de la sentencia recurrida, que ocasiona, a su vez, la revocación de la dictada en primera instancia, al ser confirmada por aquella, y aunque ello comporte estimar la demanda formalizada por la expresada Compañía, por las razones que fueron quedando expuestas en los fundamentos precedentes, es de puntualizar que la demanda no puede ser estimada en su total integridad, sino únicamente en lo que concierne al contrato de arrendamiento de primero de Marzo de 1.173, que recayó sobre el local "tienda número Uno" del número NUM003 de la CALLE000, de Bilbao, al ser en él donde se fijó el domicilio social de la entidad "For Santuchu, S.A." y en cuyo local se originó la intromisión ilegal en la reclamación arrendaticia, y de aquí, que al otro contrato de arrendamiento, el suscrito en primero de Enero de 1.985 y recayente sobre el local ubicado en el NUM001 NUM002 de la misma finca, en nada puede afectarle la indicada intromisión. En virtud de lo dispuesto en los dos primeros apartados del artículo 149 de la Ley especial arrendaticia, vigente en la fecha de ser dictadas las dos sentencias de primera y segunda instancia, no procede hacer ninguna declaración expresa acerca de las costas causadas en la primera instancia, ni, tampoco, en las devengadas en la segunda, al no apreciarse temeridad en la parte apelante- recurrente en la actualidad, y respecto a las costas del presente recurso y con base en el rituario artículo 1.715.4º, no procede, asimismo, declaración especial alguna, siendo de acordar por último, la devolución del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DECLARANDO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION formalizado por el Procurador Don Antonio Rueda Bautista, en nombre y representación de la Compañía mercantil "Adriática, Sociedad Anónima de Seguros y Reaseguros", contra la sentencia de fecha veinticuatro de Enero de mil novecientos noventa y uno, dictada por la Sección Quinta de la Iltma. Audiencia Provincial de Bilbao, debemos casar y casamos dicha sentencia, y con revocación de la pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de la referida capital, de fecha veintitrés de Mayo de mil novecientos noventa, debemos estimar y estimamos parcialmente la demanda interpuesta por la citada Compañía contra Don Luis Manuel y la sociedad "For Santuchu, S.A." y, en consecuencia, debemos declarar y declaramos resuelto el arrendamiento suscrito entre la repetida Compañía y el mencionado Sr. Luis Manuel, en uno de Marzo de mil novecientos setenta y tres y con referencia al local "Tienda Número Uno", ubicado en la lonja derecho entrando al portal de la finca número NUM003 de la CALLE000, de Bilbao, ordenando el desalojo, dentro del término legal, del arrendatario Sr. Luis Manuel y de la sociedad "For Santuchu, S.A." respecto el local en cuestión, a quienes se absuelve de los restantes pedimentos deducidos contra los mismos en la demanda, y ello, sin hacer declaración expresa sobre las costas causadas en primera y segunda instancia y en el presente recurso, acordando devolver a la Compañía recurrente el depósito constituido. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Barcala y Trillo-Figueroa, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.