STS, 4 de Julio de 1994

El Procurador don Manuel Baeza Rodríguez, en nombre y representación de don Jesús Arenas Toribio, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Manzanares demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía contra don Juan Madrid Miranda, doña Juana Luisa Fernández Luengo González Nicolás, y contra don Auspicio Sanz Sanz, alegó los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte Sentencia por la que se condene a los cónyuges don Juan Madrid

Miranda y doña Juana Luisa Fernández Luengo González Nicolás al pago de la cantidad de 4.000.000 de pesetas, y a don Auspicio Sanz Sanz al pago de 3.000.000 de pesetas. Todo ello con imposición de costas a los demandados.

Admitida la demanda y emplazados los demandados, se personó en autos la Procuradora doña Pilar García de Dionisio Montemayor en representación de los cónyuges doña Juana Luisa Fernández Luengo González Nicolás y don Juan Madrid Miranda, quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte Sentencia por la que se desestimará la demanda, absolviendo a sus representados de todos los pedimentos, imponiendo al actor las costas del juicio.

Igualmente se personó en autos la Procuradora doña Gabriela Moraga Carrascosa, en representación de don Auspicio Sanz Sanz, quien contestó a la demanda, alegó los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte Sentencia por la que desestimando la demanda deducida contra su mandante lo absuelva de todos sus pedimentos e imponga las costas a la parte actora.

Convocadas las partes para comparecencia, se celebró en el día y hora señalados, con los resultados que constan en autos. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

El Ilmo. Sr. Juez de Primera Instancia del Juzgado de Manzanares dictó Sentencia en fecha 26 de marzo de 1990, cuyo fallo es el siguiente: «Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Baeza, debo condenar y condeno a que los demandados don Juan Madrid Miranda y su esposa doña Juana Luisa Fernández Luengo González Nicolás, paguen solidariamente a don Jesús Arenas Toribio la cantidad de 4.000.000 de pesetas, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, y debo condenar y condeno al demandado don Auspicio Sanz Sanz a que pague a don Jesús Arenas Toribio la cantidad de 3.000.000 de pesetas más los intereses legales, desde la fecha de interposición de la demanda. Imponiendo expresamente y por mitad las costas de este procedimiento a don Juan Madrid Miranda y doña Juana Luisa Fernández Luengo González Nicolás y la otra mitad a don Auspicio Sanz Sanz.»

Apelada la Sentencia de primera instancia, la Sección Segunda de la Audiencia Provicial de Albacete dictó Sentencia en fecha 22 de mayo de 1991, cuya parte dispositiva a tenor literal es la siguiente: «Que desestimando los recursos de apelación interpuestos por los apelantes primeros don Juan Madrid Miranda y doña Juana Luisa Fernández Luengo González Nicolás, y el apelante don Auspicio Sanz Sanz, contra la Sentencia dictada en 26 de marzo de 1990, por el Sr. Juez de Primera Instancia de Manzanares, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución impugnada, con imposición a los recurrentes de las costas causadas en esta apelación.»

La Procuradora doña María Teresa Rodríguez Pechín, en nombre y representación de doña Juana Luisa Fernández Luengo González Nicolás y su esposo don Juan Madrid Miranda, interpuso recurso de casación con apoyo en un único motivo, con sede procesal en el ordinal quinto del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente).

La Procuradora doña África Martín Rico, en representación de don Auspicio Sanz Sanz, interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos:

Uno: Al amparo del art. 1.692, núm. 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por error en la apreciación de la prueba, basado en documentos que obran en autos y demuestran la equivocación del juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios.

Dos: Al amparo del art. 1.692, núm. 4, por error en la apreciación de la prueba, basado en documentos que obran en autos y demuestran la equivocación del juzgador, sin resultar contradichos por otros elementos probatorios.

Tres: Al amparo del art. 1.692, núm. 4, por error en la apreciación de la prueba, basado en documentos que obran en autos y demuestran la equivocación del juzgador, sin resultar contradichos por otros elementos probatorios.

Cuatro: Al amparo del art. 1.692, núm. 5, por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate.

Cinco: Al amparo del art. 1.692, núm. 5, por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate.

Seis: Al amparo de lo dispuesto en el art. 1.692, núm. 5, por infracción de las normas del ordenameinto jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate.

Admitidos los recursos y evacuados los trámites de instrucción, se señaló para la celebración de la vista, el día 16 de junio de 1994.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Francisco Morales Morales.

Los antecedentes previos de que ha de partirse son los siguientes:

Uno: Don Juan Madrid Miranda encomendó verbalmente al Agente de la Propiedad Inmobiliaria de Ciudad Real, don Jesús Arenas Toribio, la gestión de la venta de dos fincas rústicas (una de ellas, denomianada «Las Liebres», sita en términos municipales de Bolaños de Calatrava y de Moral de Calatrava, y la otra, procedente del Quinto denominado barranco de Paños, también conocido por La Rosala, sita en término municipal de Bolaños de Calatrava), que el Sr. Madrid Miranda decía eran de su propiedad y de su esposa.

Dos: Tras haber encontrado como posible comprador a don Auspicio Sanz Sanz y habiéndolo puesto en relación con los vendedores, el referido Agente de la Propiedad Inmobiliaria, don Jesús Arenas Toribio, redactó un documento privado de compraventa, de fecha 10 de febrero de 1989, por el que los esposos don Juan Madrid Miranda y doña Juana Luisa Fernández Luengo González Nicolás, que se titulaban dueños en pleno dominio de las dos expresadas fincas rústicas (que se describen, en cuento a su situación y linderos, en la cláusula primera), vendían las mismas, «libres de toda carga y gravamen», a don Auspicio Sanz Sanz, que decía comprarla, por el precio total de 203.000.000 de pesetas, de las que el comprador Sr. Sanz Sanz pagó a los vendedores 5.000.000 de pesetas en el acto de la firma de dicho contrato y el resto del aludido precio se obligó a pagarlo en los siguientes plazos (especificados en la cláusula segunda): 95.000.000 de pesetas a la firma de la correspondiente escritura pública; 50.000.000 de pesetas, el 31 de diciembre de 1989, y 53.000.000 de pesetas, el 31 de agosto de 1990. En la cláusula tercera se estipuló que: «El otorgamiento de escritura pública tendrá lugar dentro del período de treinta y cuatro días, es decir hasta el día 14 de marzo del año en curso». La cláusula cuarta expresa literalmente lo siguiente: «Esta compraventa ha sido gestionada por el Agente Colegiado de la Propiedad Inmobiliaria don Jesús Arenas Toribio, a quien ambas partes pagarán la comisión legal con arreglo a la siguiente forma: 4.000.000 de pesetas pagadas por la parte vendedora y 3.000.000 de pesetas por la parte compradora». En la cláusula quinta y última de dicho contrato, ambas partes contratantes se someten expresamente a la jurisdicción de los Tribunales de Manzanares (Ciudad Real), para cualquier cuestión derivada de dicho contrato.

Tres: Mediante carta, de fecha 28 de marzo de 1989, don Juan Madrid Miranda comunicó al Agente de la Propiedad Inmobiliaria Sr. Arenas Toribio

que el expresado contrato no había podido llegar a buen fin, por incumplimiento del comprador Sr. Sanz Sanz, por lo que «con el envío de la presente (dice textualmente el párrafo último de dicha carta), el que suscribe queda exonerado con Vd. de todo tipo de obligación presente o futura derivada del contrato suscrito en su día, lamentando la situación que se ha creado motivada única y exclusivamente por la negativa del comprador de cumplir su compromiso y poniéndome a su disposición para si mi testimonio pudiera tener algún valor en cualquier contienda judicial que Vd. entablara con el Sr. Sanz Sanz, en defensa de sus legítimos derechos profesionales».

Con base en los expresados antecedentes previos, el Agente de la Propiedad Inmobiliaria don Jesús Arenas Toribio promovió contra los esposos don Juan Madrid Miranda y doña Juana Luisa Fernández Luengo González Nicolás (vendedores) y contra don Auspicio Sanz Sanz (comprador), el proceso de que este recurso dimana, en el que, reclamando el pago de la comisión que dice corresponderle por su mediación en el ya expresado contrato de compraventa, postuló se condene a los demandados a pagarle las siguientes cantidades: Los referidos esposos, 4.000.000 de pesetas; y el Sr. Sanz Sanz, 3.000.000 de pesetas.

Los esposos demandados se opusieron a la pretensión del actor, para lo que adujeron, en esencia, que el contrato de compraventa no había alcanzado buen fin, por incumplimiento del comprador, por lo que habían decidido tenerlo por resuelto. Por su parte, el codemandado Sr. Sanz Sanz también se opuso a la demanda, elegando, sustancialmente, que, después de firmado el ya referido documento privado de compraventa, había tenido conocimiento en el Registro de la Propiedad de que las dos fincas objeto del contrato estaban gravadas y que una de ellas, además, no era propiedad de los esposos vendedores, sino que pertenecía a la entidad mercantil «Compañía Manchega de Productos Agrarios, Sociedad Anónima», por lo que el demandante Agente de la Propiedad Inmobiliaria no había cumplido con sus obligaciones profesionales, al no comprobar previamente la situación de las fincas en el Registro de la Propiedad, no darle a conocer a él (como posible comprador), las expresadas circunstancias regístrales de las fincas y no consignar las mismas en el referido documento privado de compraventa (que redactó el propio Agente de la Propiedad Inmobiliaria), sino que en dicho documento hizo constar escuetamente que las dos aludidas fincas pertenecían en pleno dominio a los esposos vendedores y que éstos las vendían «libres de toda carga y gravamen».

En dicho proceso, en su grado de apelación, recayó Sentencia de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Albacete, por la que, confirmando la de primera instancia, estima íntegramente la demanda y condena a los codemandados, respectivamente, a pagar al actor las cantidades ya dichas.

Contra la referida Sentencia de la Audiencia han interpuesto sendos recursos de casación los demandados esposos don Juan Madrid Miranda y doña Juana Luisa Fernández Luengo González Nicolás (con un motivo) y el codemando don Auspicio Sanz Sanz (con seis motivos).

Aunque los referidos recursos han sido formalizados por el orden cronológico anteriormente expuesto, como quiera que el articulado por el demandado Sr. Sanz Sanz (con los ya dichos seis motivos integradores del mismo), es el que verdaderamente somete a esta revisión casacional la cuestión nuclear debatida en el proceso, con todas las concretas y específicas circunstancias concurrentes en la misma, mientras que el interpuesto por los codemandados esposos (con un solo motivo), no alude a la totalidad de las expresadas circunstancias, razones de sistemática casacional aconsejan examinar dichos recursos por orden inverso al de la cronología de su fomalización, comenzando por el interpuesto por el Sr. Sanz Sanz.

La Sentencia recurrida, después de hacer constar que la naturaleza del contrato de corretaje implica que la gestión del mediador ha de considerarse cumplida cuando llega a poner de acuerdo a las partes y éstas celebran el correspondiente contrato, desde cuyo momento tiene derecho a cobrar su comisión, con plena independencia de que el referido contrato (objeto de la mediación) llegue o no a consumarse, agrega textualmente lo siguiente: «y sin que se pueda señalar con cierto grado de validez en derecho que no existía hoja escrita del encargo encomendado al mismo, por resultar probado que el documento privado de compraventa se redactó por la persona del corredor de fincas, y sin que la denunciada cualidad de figurar libres de cargas los bienes sea atendible por aparecer pendiente de otorgar la oportuna escritura de cancelación registral la hipoteca cuya deuda que viene a garantizar estaba abonada, así como la titularidad de uno de los inmuebles pertenecía a una sociedad de la que eran socios mayoritarios los vendedores, y cuyos extremos eran conocidos por la persona del comprador al que le interesaba la operación, como resulta de haberse obligado mediante la autorización del documento privado, origen de la controversia y de la procedencia de la reclamación deducida por el agente mediador, debiendo rechazar recurso de apelación entablado por los demandados, confirmar resolución recurrida y costas de la alzada a los recurrentes por ser preceptivas» (Fundamento jurídico segundo y último de la Sentencia recurrida).

El motivo primero del recurso del demandado Sr. Sanz Sanz (que es el que va a ser examinado en primer lugar, como ya se dijo), aparece textualmente formulado así: «Al amparo del art 1.692, núm. 4.°, por error en la apreciación de la prueba, basado en documentos que obran en autos y demuestran la equivocación del juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. El contrato celebrado entre comprador y vendedores, suscrito por el Agente de la Propiedad Inmobiliaria es nulo de pleno derecho, al no concurrir los requisitos del art. 1.261, 1.°, en relación con el art. 1.265, ambos del Código Civil». Prescinciendo, por un lado, de las referencias que en el alegato del motivo se hacen a los citados artículos del Código Civil, cuya invocación es totalmente extraña a un motivo por error en la apreciación de la prueba (antiguo ordinal cuarto), que es el aquí utilizado, y, por otro lado, de las persistentes alusiones que el recurrente hace a la nulidad del contrato de compraventa, que fue instrumentado en el documento privado de fecha 10 de febrero de 1989 (al que nos hemos referido en el apartado segundo del Fundamento jurídico primero de esta resolución), pues este proceso no tiene por objeto la determinación de la validez o nulidad de dicho contrato, sino la reclamación que el Agente de la Propiedad Inmobiliaria, Sr. Arenas Toribio hace del pago de la comisión correspondiente a su mediación en la celebración del mismo, prescindiendo de todo ello, decimos, hemos de atender solamante (al examinar este motivo y los que le siguen) al núcleo esencial de la cuestión debatida en este litigio que, aunque defectuosamente expresada por el recurrente, es la atinente a determinar si el referido Agente de la Propiedad Inmobiliaria, con cuya mediación se celebró el aludido contrato, que fue redactado por él mismo, cumplió o no adecuadamente los deberes profesionales que le incumben en su referida condición de mediador, y de cuyo extremo no se ocupa en absoluto la Sentencia recurrida. Entendiendo que el presente motivo se articula (aunque no con la exigible precisión técnica), bajo esa única y exclusiva perspectiva impugnatoria, el recurrente denuncia, como errores probatorios, los de que, en la fecha de celebración del expresado contrato, una de las fincas (la llamada «Las Liebres») se hallaba gravada con una hipoteca en favor de la Caja Rural Provincial de Ciudad Real, en garantía de un principal de 17.000.000 de pesetas más otros 10.850.000 pesetas pra intereses y costas, y la otra finca (la llamada «La Rósala») no era propiedad de los esposos vendedores, sino de la entidad mercantil «Compañía Manchega de Productos Agrarios, Sociedad Anónima», y, además, se hallaba sujeta a una condición resolutoria explícita por el aplazamiento del pago del precio de la misma, documentado éste en cinco letras de cambio de 800.000 pesetas cada una, con vencimiento a los días 15 de febrero de los años 1989 a 1993, y la afección al pago de la liquidación complementaria que pudiera girarse por el impuesto de transmisiones, nada de lo cual, dice el recurrente, se lo hizo saber el Agente de la Propiedad Inmobiliaria Sr. Arenas Toribio ni tampoco lo consignó en el contrato de compraventa que él mismo redactó. Para evidenciar dichos errores probatorios, que dice denunciar, el recurrente cita la certificación

del Registro de la Propiedad de Almagro, obrante a los folios 36 y 41 de los autos. Aunque la Sentencia recurrida, en su lacónico Fundamento jurídico segundo (que, en lo que respecta a los extremos aquí examinados, ha sido transcrito literalmente en el Fundamento tercero de esta resolución), no deja de reconocer los expresados extremos (salvo el referente a la ya dicha condición resolutoria explícita a que está somitida la segunda de las mencionadas fincas, a la que no se refiere absolutamente para nada), el preente motivo, bajo la antes expresada perspectiva impugnatoria en que el mismo se entiende articulado, ha de ser estimado, ya que la Sentencia recurrida no ha considerado probado que el Agente de la Propiedad Inmobiliaria demandante no hizo saber las relatadas y trascendentes circunstancias registrales de las fincas al comprador Sr. Sanz Sanz, sin que sea aceptable la escueta afirmación que la referida Sentencia hace de que dichos extremos «eran conocidos por la persona del comprador al que le interesaba la operación, como resulta de haberse obligado mediante la autorización del documento privado origen de la controversia», pues el referido comprador a lo que prestó su consentimiento fue al meritado contrato de compraventa en los simplistas términos en que los redactó el propio Agente de la Propiedad Inmobiliaria, o sea, haciendo constar en el mismo que las dos aludidas fincas pertenecían en pleno dominio a los esposos vendedores y que éstos las vendían «libres de toda carga y gravamen», pero no aparece probado que el Agente de la Propiedad Inmobiliaria hiciera saber al comprador, como era su deber, según luego se dirá, que la segunda de las expresadas fincas no era propiedad de los esposos vendedores, sino de una sociedad anónima, y que la misma, además, se hallaba sujeta a la ya dicha condición resolutoria explícita (aparte de la hipoteca que gravaba la primera, aunque luego fue cancelada), cuyas circunstancias, no obstante la trascendencia de las mismas, tampoco las consignó el Agente de la Propiedad Inmobiliaria en el simplista documento privado de compraventa, que él mismo redactó.

Por el motivo segundo, con la misma sede procesal que el anterior (ordinal cuarto, en su redacción anterior a la hoy vigente) se denuncia un nuevo error de hecho en la apreciación de la prueba, que el recurrente (invocando también los art. 1.281 y 1.282 del Código Civil) hace consistir, en esencia, en que la Sentencia recurrida, según dice, no ha tenido en cuenta que la cláusula 4.a del contrato de compraventa de 10 de febrero de 1989 (que ha sido transcrita literalmente, dicha cláusula, en el apartado segundo del Fundamento jurídico primero de esta resolución), aparece redactada después de aquella otra (la 3.a) en que se señala el plazo dentro del cual habrá de otorgarse la correspondiente escritura pública de compraventa y que, además, en dicha cláusula 4.a, al referirse al pago de su comisión al Agente de la Propiedad Inmobiliaria, se utiliza el verbo correspondiente en tiempo de futuro, cuando dice «... a quien ambas partes pagarán la comisión legal...», de todo lo cual pretende el recurrente obtener la conclusión de que el pago por los contratantes de la repetida comisión al Agente mediador estaba supeditada al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa. Después de decir, una vez más, que el medio casacional aquí utilizado (antiguo ordinal cuarto), no se compadece con la invocación de precepto jurídico alguno como supuestamente infringido, el expresado motivo ha de ser desestimado, pues con el mismo no se denuncia ningún concreto error de hecho en la apreciación de la prueba, único tema incardinable en el medio impugnatorio utilizado, sino una cuestión de estricta hermenéutica contractual, referente a la cláusula 4.a del repetido contrato, cuyo sometimiento a la revisión casacional tiene un cauce procesal correcto (antiguo ordinal quinto), que es el utilizado para el motivo quinto que, por la íntima conexión que guarda con el segundo, ha de ser ahora examinado, anteponiéndolo a los dos que le preceden (tercero y cuarto). Por dicho motivo quinto, con la apoyatura procesal ya dicha (antiguo ordinal quinto), y denunciando infracción de los art. 1.281, 1.282 y 1.285 del Código Civil, el recurrente viene a sostener, como ya lo hizo en el motivo segundo, que por la posición que en el contexto del contrato ocupa la cláusula 4.a (después de la que señala el plazo dentro del cual había de otorgarse la correpondiente escritura pública de compraventa) y por la utilización en dicha cláusula 4.a del verbo correspondiente en tiempo de futuro («... a quien ambas partes pagarán la comisión legal...») ha de entenderse, dice el recurrente, que la intención de las partes fue la de que el derecho del Agente de la Propiedad Inmobiliaria al cobro de su comisión quedaba supeditado al otorgamiento de la mencionada escritura pública de compraventa, al que se refiere la cláusula 3.a. Aunque la Sentencia recurrida (con el no muy plausible laconismo que caracteriza a toda su motivación jurídica), no se plantea tema alguno relativo a la interpretación de la expresada cláusula 4.a del contrato, el presente motivo quinto también ha de ser desestimado (como lo ha sido el segundo), pues la referida Sentencia aplica correctamente la consolidada doctrina de esta Sala (a la que más adelante volveremos a referirnos), con arreglo a la cual el derecho del Agente o corredor al cobro de sus honorarios nace desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se habia obligado), o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había enconmendado, a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada, pacto expreso, este último, que ni lo contiene la repetida cláusula 4.a, ni al tiempo en que en la misma se utiliza el verbo pagar («... a quien ambas partes pagarán...») cabe atribuirle el sentido que hábilmente pretende darle el recurrente, ya que lo que claramente está indicando es el carácter vinculante e ineludible con que ambas parte se obligan a pagar al Agente mediador su comisión, a lo que ha de agregarse, en evitación de una equívoca intelección de lo que acaba de decirse, que el punto o tema nuclear de la cuestión debatida en este litigio no radica en determinar el momento a partir del cual nacía el derecho del Agente de la Propiedad Inmobiliaria al cobro de su comisión, sino en concretar si éste había cumplido o no los inexcusables deberes profesionales que le incumben, para que el contrato pudiera considerarse perfeccionado en los estrictos y correctos términos en que debió serlo, cuyo cumplimiento de los aludidos deberes condiciona, como es obvio, su derecho al cobro de dicha comisión, de lo que nos ocuparemos al examinar los tres motivos restantes.

En el motivo tercero, por el cauce procesal del ordinal cuarto del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior), se denuncia error de hecho en la apreciación de la prueba, que el recurrente hace consistir en que la Sentencia recurrida no ha tenido en cuenta el contenido de la información emitida por el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, de Ciudad Real, acerca de las funciones, derechos y deberes que corresponden a dichos profesionales, cuya información obra unida al proceso (folio 103). Por los motivos cuarto y sexto, ambos con residencia procesal en el ordinal quinto del citado precepto de la Ley adjetiva civil (en su redacción anterior), se denuncia, respectivamente, infracción de los arts. 28, 1.a y 7.a, y 30 de Decreto de 4 de diciembre de 1969 (en el cuarto) e infracción del art. 1.261-1.° en relación con el 1.265, ambos del Código Civil (en el sexto). Los tres expresados motivos han de ser examinados conjuntamente, toda vez que, aunque articulados por cauces procesales distintos, como acaba de decirse, tienen el mismo y único designio impugnatorio, cual es el de poner de manifiesto (aunque con no muy depurada precisión técnica), que el contrato de compraventa a que se refiere este litigio no llegó a perfeccionarse en los estrictos y correctos términos que correspondían a la real y verdadera situación jurídica y registral de las fincas, pues el Agente de la Propiedad Inmobiliaria no informó al comprador señor Sanz Sanz de las mismas. Como ya se dejó apuntado en el Fundamento jurídico anterior de esta resolución, y aquí es necesario reiterar con mayor extensión, es doctrina consolidada de esta Sala (véase la Sentencia de 22 de diciembre de 1992 y las que en ella se citan), la de que en el contrato de mediación o corretaje, que es un contrato innominado fació ut des, por el que una de las partes (el corredor) se compromete a indicar a la otra (el comitente), la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución, en dicho contrato de corretaje, decimos, que se rige por la normativa general de las obligaciones y contratos, contenida en los títulos primero y segundo del libro cuarto del Código Civil, el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una, ni el otro se hayan entregado (art. 1.450 del Código Civil), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada. Pero la referida doctrina jurisprudencial, que aquí se ratifica, expresiva, en síntesis, de que, como norma general y salvo pacto expreso en contrario, el derecho del agente mediador al cobro de su comisión nace desde el momento mismo en que el contrato de compraventa (objeto de la mediación) queda perfeccionado, sin necesidad de esperar a la consumación del mismo, a la que ya es totalmente ajeno el agente mediador, la referida doctrina jurisprudencial, repetimos, presupone, como es obvio, que el contrato de compraventa que se perfeccione sea el que corresponda a la verdadera situación jurídica y registral del inmueble o inmuebles que se tratan de vender, lo que el Agente de la Propiedad Inmobiliaria, que interviene como mediador, tiene el deber profesional de averiguar y conocer, conforme le ordena el párrafo segundo del artículo 30 del Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, aprobado por el Decreto núm. 3.248/69, de 4 de diciembre, y de ponerlos en cononcimiento de las dos partes y de responder de la exactitud de los datos que les facilite (núm. 1.° y 7.° del art. 28 del citado Reglamento), nada de lo cual consta en el proceso que lo haya cumplido el Agente de la Propiedad Inmobiliaria, demandante, señor Arenas Toribio, pues hallándose la segunda de las fincas (la llamada «La Rosala») sujeta a una condición resolutoria explícita por el aplazamiento del pago del precio de la misma y afectada también al pago de la liquidación complementaria que pudiera girarse por el impuesto de transmisiones y no siendo, además, la referida finca propiedad de los esposos que aparecían como vendedores, sino que lo era de la entidad mercantil «Compañía Manchega de Productos Agrarios, Sociedad Anónima», no sólo no dio a conocer dichas circunstancias al comprador señor Sanz Sanz, pese a la trascendencia de las mismas, sino que en el simplista documento privado de compraventa de fecha 10 de febrero de 1989, que el propio agente redactó, se limitó a consignar que las dos referidas fincas pertenecían en pleno dominio a los esposos vendedores y que éstos las vendían «libres de toda carga y gravamen», cuando sí, por haber cumplido el Agente de la Propiedad Inmobiliaria sus aludidos e inexcusables deberes profesionales, el comprador señor Sanz Sanz hubiere conocido la real y verdadera situación jurídica y registral de las fincas, el mismo no habría prestado su consentimiento para que el contrato quedará perfeccionado en los equivocados términos en que lo fue. Por todo lo expuesto, los referidos motivos tercero, cuarto y sexto han de ser estimados.

Los mismos argumentos anteriormente desarrollados han de llevar también a la estimación del motivo único del recurso interpuesto por los esposos don Juan Madrid Miranda y doña Juana Luisa Fernández Luengo González Nicolás, con sede procesal en el ordinal quinto del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente), pues aunque formulado con no muy depurada precisión técnica, ya que no cita el precepto o preceptos jurídicos que considere infringidos y las Sentencias que cita de esta Sala de 2 de diciembre de 1902 y 5 de julio de 1946, no guardan relación con el tema litigioso debatido en este proceso, lo cierto es que el contrato

de compraventa objeto de litis no llegó a quedar perfeccionado en los términos que correspondían a la verdadera situación jurídica y registral de las fincas correspondientes por incumplimiento por el Agente de la Propiedad Inmobiliaria demandante de sus inexcusables deberes profesionales, como se ha razonado extensamente en el Fundamento jurídico anterior de esta resolución.

El acogimiento de los motivos primero, tercero, cuarto y sexto del recurso interpuesto por el demandado señor Sanz Sanz, así como del motivo único del recurso interpuesto por los codemandados esposos don Juan Madrid Miranda y doña Juana Luisa Fernández Luengo González Nicolás, con las consiguientes estimación de ambos recursos y casación y anulación de la Sentencia recurrida, obliga a esta Sala a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate (núm. 3.° del art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo que ha de hacerse, según se desprende de lo razonado en el Fundamento jurídico quinto de esta resolución, en el sentido de desestimar totalmente la demanda formulada por don Jesús Arenas Toribio y absolver de todos los pedimentos de la misma a los demandados don Juan Madrid Miranda y su esposa doña Juana Luisa Fernández Luengo González Nicolás y don Auspicio Sanz Sanz; no obstante la desestimación total de la demanda, dada la complejidad del tema debatido, existen razones suficientes para no hacer expresa imposición de las costas de primera instancia, conforme a lo autorizado por el párrafo primero del art. 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; tamposo procede hacer expresa imposición de las costas de segunda instancia, ni de las de los presentes recursos de casación; debiendo devolverse a los recurrentes los depósitos que respectivamente constituyeron.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.